B&P cours 4 - Popovici PDF

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21 septembre 2021

Biens & prescription (Cours 4) La possession et prescription acquisitive 1. La possession : 1.1. Notion de possession : Selon l’article 921 C.c.Q. : « La possession est l’exercice de fait, par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire. » Il y a deux éléments importants à relever sans le libellé de cette disposition : 1) la possession est une question de fait ; 2) il y a une volonté d’être titulaire du droit réel sur le bien, sinon c’est de la détention. Il est important de faire la différence entre propriétaire et possesseur. Un propriétaire a un titre de propriété par exemple une facture ou une publication foncière. Un possesseur n’a pas de titre de propriété, mais il agit comme propriétaire dans les faits avec la volonté de l’être. Si le possesseur se pense réellement propriétaire, c’est de bonne foi. Dans le cas inverse, s’il sait qu’il n’est pas propriétaire, mais qu’il exerce le droit quand même, il sera vu comme de mauvaise foi. Après un an de possession, le possesseur a le droit d’agir contre celui qui trouble sa possession (art. 929 C.c.Q.). Avant ce délai il ne peut pas. La possession commence au moment où le possesseur débute l’exercice de posséder le bien et se termine par une demande en justice ou si le possesseur cesse définitivement d’exercer le droit réel sur le bien. 1.2. Les éléments constitutifs de la possession : 1.2.1. Le corpus : Première condition afin d’avoir possession : avoir le bien matériellement sous son pouvoir. Détenir physiquement le bien et être en mesure de l’utiliser, d’en jouir et d’en faire ce que l’on veut. Le corpus constitue donc l’élément matériel de la possession. 1.2.2. L’animus : Pour sa part, l’animus est l’élément intentionnel de la possession. C’est la volonté du possesseur d’exercer un droit réel sur le bien, d’en être le propriétaire. Dans la jurisprudence, il est démontré que cet élément s’évalue selon les faits et non pas en tentant de sonder les intentions profondes du possesseur. La cour doit regarder si ce dernier a agi comme étant propriétaire du bien. 1.3. La possession utile : Une fois que la possession est établie, nous devons regarder s’il y a possession utile, donc si la possession peut produire des effets juridiques tel que la prescription (art. 2918-2919 C.c.Q.). Il y a quatre éléments essentiels à la constitution de la possession utile. En l’absence d’un d’entre eux, la possession ne peut être qualifiée ainsi.

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1.3.1. Les éléments constitutifs de la possession utile : 1.3.1.1. Paisible : La possession doit se faire normalement et dans le respect de la loi : « Le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la possession, mais leurs ayants cause, à quelque titre que ce soit, le peuvent s’ils ignoraient le vice. » (Art. 927 C.c.Q.). Le terme paisible inclus autant l’absence de préjudice comme le vol que la possession dans un cadre normal, donc exempte de violence et autre. Il y a une mince frontière entre le vol et la mauvaise foi. Cependant, il s’agit de deux choses différentes. La mauvaise foi ne fait pas du possesseur un voleur. 1.3.1.2. Continue : La possession doit être continue dans le temps selon l’usage normal du bien. Un exemple de possession continue selon l’usage normal serait de faire un jardin durant les 4 mois d’été sur la même parcelle de terrain année après année. Le fait qu’il y n’y ait pas un jardin 12 mois par an ne fait pas en sorte que la possession est discontinue, car c’est l’usage normal d’un jardin au Québec que d’être semé quatre mois par an. La continuité de la possession peut être jointe à celle de mes auteurs. Ceux-ci étant ceux qui m’ont transmis la possession. Par exemple, j’achète un terrain et j’agi comme possesseur d’une parcelle qui n’y est pas inclus. Si les personnes m’ayant vendu le terrain étaient eux-mêmes possesseur de la parcelle durant 6 ans, il ne me reste plus que 4 ans avant de pouvoir prescrire. (Art. 925 C.c.Q.). La possession prend fin s’il y a une demande en justice de la part d’un tiers ou si le possesseur cesse. 1.3.1.3. Publique : La possession ne doit pas se faire dans la clandestinité, elle doit être à la vue des tiers. Cela peut se faire en aménageant le terrain que nous possédons ou encore, dans le cas d’un bien meuble, l’afficher à une place visible. Une toile accrochée dans un salon est considérée comme publique, car il y a la possibilité que les gens constatent qu’elle est en possession de la personne. Toutefois, mise dans une salle ou personne ne va, cela est vu comme clandestin. 1.3.1.4. Non-équivoque : La possession doit être certaine et exclusive. Elle ne doit pas être ambiguë ou sujette à interprétation aux yeux des tiers. Toute autre personne doit être exclu de la possibilité de posséder le bien, cela doit être sans équivoque que le bien soit la possession de la personne. Dans le cas où la possession s’est faite de mauvaise foi, il faut déterminer qui, entre le propriétaire réel et le possesseur de mauvaise foi, a exercé son droit réel de manière exclusive. L’exclusivité vient de la manière d’utiliser le bien, donc le propriétaire, pour rendre équivoque la possession le propriétaire doit empêcher l’autre possesseur d’exercer le droit réel, en lui bloquant l’accès au bien par exemple. Également, le 2

21 septembre 2021 propriétaire doit faire une demande en justice, cela agi comme une manifestation publique. 1.3.2. La place de la bonne foi dans la possession utile : Comme il l’a été mentionné plus haut, un possesseur est de bonne foi quand il agit en pensant être le propriétaire du bien, que ce soit le propriétaire ou non. Inversement, il est de mauvaise foi quand il sait qu’il n’est pas propriétaire du bien, mais qu’il continu à agir comme tel (art. 932 C.c.Q.). Le fait que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi ne change rien à sa possibilité de prescription. Autrefois, le Code civil du Bas-Canada prévoyait pour la prescription d’un immeuble une période de 30 ans pour les possesseurs de mauvaise foi et de 10 ans pour ceux de bonne foi. Dans l’état actuel des choses, le délai de prescription pour un immeuble est de 10 ans, peu importe si c’est de bonne foi ou non. Dans le cas de la prescription d’un bien meuble, la bonne foi est considérée. En effet, alors que le possesseur de bonne foi peut prescrire le bien meuble après 3 ans, celui de mauvaise foi ne pourra prescrire qu’au bout de 10 ans. (Dupuy c. Gauthier, 2013), (art. 29172919-2920 C.c.Q.). La bonne foi peut avoir des effets sur la relation entre le possesseur et le propriétaire (si ce n’est pas la même personne). L’article 931 C.c.Q. prévoit qu’un possesseur de bonne foi n’a pas à rendre les fruits et revenus qu’il a obtenu du bien, il doit toutefois payer les frais qu’il a engagé pour les produire. Si le possesseur était de mauvaise foi, il aurait dû rendre les fruits et les revenus au propriétaire. 1.4. Actes ne pouvant pas fonder la possession : 1.4.1. La détention : La détention n’est nullement la possession. Un détenteur reconnait que le droit qu’il exerce sur le bien lui est octroyé par le propriétaire et il n’a aucune intention d’en réclamer le titre de propriétaire. Ce qui est assez contraire à la possession que nous avons vue plus haut. « Celui qui a commencé à détenir pour le compte d’autrui ou avec reconnaissance d’un domaine supérieur est toujours présumé détenir en la même qualité, sauf s’il y a preuve d’interversion de titre résultant de faits non équivoques. » (Art. 923 C.c.Q.). Cette interversion se manifeste souvent dans la manière d’agir du détenteur. Ce dernier n’agira plus comme détenteur, mais comme propriétaire. 1.4.2. La pure faculté et la simple tolérance : C’est lorsque le propriétaire tolère le lien entre un tiers et son bien (art. 924 C.c.Q.). Cela ne peut pas être de la possession, car c’est reconnaitre le titre de détenteur du tiers et non pas de propriétaire comme le nécessite l’animus de la possession. Il ne faut pas confondre l’acte de tolérance avec l’inaction du propriétaire. Bien que la ligne soit très mince, la tolérance est de reconnaitre qu’un tiers utilise notre bien avec notre accord de propriétaire. L’inaction pour sa part, est de savoir qu’un tiers utilise notre bien sans notre accord et en faisant fi de notre titre de propriété, mais que nous ne réagissons pas. Vu la ressemblance entre les deux termes, la simple tolérance est parfois plaidée par le propriétaire. Celle-ci étant difficile à faire reconnaitre, il est 3

21 septembre 2021 préférable de se protéger en mettant une servitude sur le bien au lieu d’une simple tolérance.

1.5. Les effets juridiques de la possession utile : 1.5.1. La présomption de titularité du droit : En vertu de l’article 928 C.c.Q., le possesseur jouit de la présomption de titularité du droit qu’il exerce sur le bien. En cas de contestation à cette titularité, c’est au contestateur de prouver soit son droit, s’il est le propriétaire, ou le vice de possession du possesseur, s’il s’agit d’un tiers. Donc, le possesseur est protégé par la présomption. 1.5.2. La protection possessoire : Après plus d’un an de possession, le possesseur a un droit d’action contre la ou les personnes troublant sa possession (art. 929 C.c.Q.). Ce droit, comme son nom l’indique, est un recours pour faire valoir son droit en tant que possesseur. Lorsqu’un propriétaire agit pour faire reconnaitre son droit, notamment contre un possesseur, il fait une action pétitoire (art. 953 C.c.Q.). Dans l’absolu, le possesseur peut intenter une action possessoire contre une action pétitoire, mais ce ne sera utile que s’il répond au délai de prescription acquisitive faisant de lui le propriétaire. 1.5.3. L’acquisition de droits (prescription acquisitive) : C’est l’un, voire, l’effet le plus important de la possession utile. Il fait en sorte que le possesseur devient titulaire du droit réel qu’il exerce depuis un certain temps. Ce concept est posé aux articles 930 et 2910 C.c.Q. 1.6. La justification de la possession : Même si le concept de la possession peut nous paraitre contre intuitif, il a plusieurs justifications. 1) la possession ajuste le droit aux faits. Bien que la plupart du temps le titulaire du droit est celui qui l’exerce dans les faits, il peut arriver que ce ne soit pas le cas. Donc, que celui qui est reconnu comme titulaire du droit réel ne soit pas celui qui l’exerce. Le droit reconnait la possession afin d’apporter une stabilité entre les faits et le droit, de consolider les deux pour une cohérence ; 2) Une question de preuve. Il est parfois difficile, voire impossible de prouver notre propriété sur un bien. La possession nous permet d’avoir la présomption de titularité, ce qui nous dispense de prouver notre droit sur le bien ; 3) Offre une protection indirecte sur le droit de propriété. Comme mentionné, la possession est un moyen de faire valoir factuellement un droit de propriété, donc indirectement, de ne pas avoir à le prouver autrement. De plus, réglementer la possession protège le propriétaire face à la possession d’un de ses biens par un tiers ; 4) Le maintien de l’ordre public et règlement des conflits. Pour un bon fonctionnement de l’ordre social, il faut que le droit prenne en compte certaines choses factuelle comme la possession. Cela permet au droit d’avoir une flexibilité par rapport à la réalité ; 5) l’intérêt économique. 2. La prescription acquisitive (ou usucapion) :

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21 septembre 2021 La loi prévoit plusieurs modes d’acquisition des biens, dont la prescription acquisitive (art. 916 C.c.Q.). Celle-ci sert à acquérir un bien par l’écoulement du temps (art. 2875 C.c.Q.) et par le fait de la possession utile du bien (art. 2910-2911 C.c.Q.). La prescription permet de légaliser les situations où la possession n’est pas fait par le propriétaire. Elle apporte la possibilité de corriger ce genre de distorsion entre le droit et la réalité, ce que le registre foncier n’est pas en mesure de faire. Celui-ci ne sert pas de prouve irréfutable du droit de propriété, mais seulement à publiciser le droit. La prescription est également dans la situation, plus courante, où le propriétaire est le possesseur, mais qu’il ne peut prouver son titre. Elle permet qu’au bout d’un certain temps, la titularité ne pourra plus être discutée, qu’elle puisse être prouvée ou non. Une preuve étant impossible à fournir se nomme « preuve diabolique » ou en latin « Probatio diabolica ». C’est pour soustraire les propriétaires de la preuve diabolique qu’il y a la prescription. Le délai d’acquisition général est de 10 ans (art. 2917 C.c.Q.). C’est ce même délai qui est requis pour un bien immeuble, que ce soit de bonne ou de mauvaise foi (art. 2918 C.c.Q.) (Ostiguy c. Allie). Pour les biens meubles, la bonne foi est considérée, donc le délai est de 3 ans pour une personne de bonne foi et de 10 ans pour une personne de mauvaise foi (art. 2919 C.c.Q.).

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