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COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Técnico y Normativo 2003 Título: COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA. Técnico y Normativo. 2003. ©Autores: EMILIO RAMÍREZ JUIDIAS Y FERNANDO GARCÍA PRIETO. Depósito Legal: SE–1750–2003. Registro de la propiedad intelectual: SE–744–2003. I.S.B.N.: 84-688-3156-5. Portada y...

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Compendio de valoración agraria: técnico y normativo : 2003 Emilio Ramirez Juidias

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Compendio de valoración agraria t écnico y normat ivo Emilio Ramirez Juidias

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COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Técnico y Normativo

2003

Título: COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA. Técnico y Normativo. 2003. ©Autores: EMILIO RAMÍREZ JUIDIAS Y FERNANDO GARCÍA PRIETO. Depósito Legal: SE–1750–2003. Registro de la propiedad intelectual: SE–744–2003. I.S.B.N.: 84-688-3156-5. Portada y diseño: Fernando García Prieto. Maquetación: Fernando García Prieto. Edita: Emilio Ramírez Juidias. Imprime: Sevillaprint. Sevilla (España), 2003. Se prohíbe la reproducción parcial o íntegra de esta publicación sin la autorización expresa de los autores.

COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Técnico y Normativo

2003

Emilio Ramírez Juidias 1 Fernando García Prieto 2 Profesores de los Cursos de Valoración Agraria de Libre Configuración y Posgrado de la Universidad de Sevilla y de su Modalidad Nacional a Distancia.

(1) Ingeniero Técnico Agrícola e Ingeniero Agrónomo. Gerente de GFA (Gabinete y Formación en Agronomía). Sevilla. (2) Ingeniero Técnico Agrícola. Asesor Técnico de la Consejería de Agricultura y Pesca de la Junta de Andalucía. Sevilla.

ÍNDICE Págs. BLOQUE I - INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.................... 7 1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL. ......................................... 8 2.- DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN AGRARIA: CASOS GENERALES................... 10 3.- VALORACIÓN DE INTERÉS PRIVADO Y DE INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. ................................... 21 4.- PROFESIONALIZACIÓN DE LA VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA. ....................................... 44 5.- ESTUDIO Y VALORACIÓN DE INVERSIONES.................................................................................................................. 47 6.- VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y VALOR PROBABLE DE MERCADO............................................................. 52 BLOQUE II - EL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN AGRARIA. ...................................................................................... 69 1.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN...................................................................................... 70 2.- MÉTODO SINTÉTICO POR ESTIMACIÓN DIRECTA. ....................................................................................................... 72 3.- MÉTODO SINTÉTICO POR CORRECCIÓN....................................................................................................................... 73 4.- MÉTODO SINTÉTICO DE LOS VALORES TÍPICOS.......................................................................................................... 75 5.- MÉTODO SINTÉTICO DE COMPARACIÓN ESPACIAL. ................................................................................................... 78 6.- MÉTODO SINTÉTICO DE VALORACIÓN TEMPORAL...................................................................................................... 80 7.- MÉTODO AD IMPRESIONE O DEL LEAL SABER Y ENTENDER..................................................................................... 81 8.- CONCLUSIÓN AL MÉTODO SINTÉTICO........................................................................................................................... 82 BLOQUE III - EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA ...................................................................................... 83 1.- EL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y TENDENCIAS ACTUALES. .................... 84 2.- FUNDAMENTO DEL MÉTODO ANALÍTICO....................................................................................................................... 86 3.- CONCEPTO DE RENTA DE LA TIERRA EN EL MÉTODO ANALÍTICO: RENTA Y BENEFICIO...................................... 87 4.- EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN........................................................................................................................................... 94 ANEJO 1 - APLICACIÓN DEL MÉTODO ANALÍTICO EN LA VALORACIÓN DE LAS TIERRAS AGRÍCOLAS EN LA CUENCA DEL RÍO GUADIAMAR DESPUÉS DEL VERTIDO DE LODOS TÓXICOS DE LAS MINAS DE AZNALCÓLLAR (SEVILLA). ABRIL DE 1998 .................................................................................................................................................. 103 CUADROS DE GASTOS E INGRESOS POR CULTIVOS Y APROVECHAMIENTOS.......................................................... 119 BLOQUE IV - EL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN AGRARIA ............................................................................... 137 1.- CONCEPTOS FUNDAMENTALES DE ESTADÍSTICA..................................................................................................... 138 2.- DISTRIBUCIONES BIDIMENSIONALES........................................................................................................................... 143 3.- FUNDAMENTOS DEL MÉTODO ESTADÍSTICO DE VALORACIÓN............................................................................... 147 4.- MÉTODO DE COMPARACIÓN DE FUNCIONES DE DISTRIBUCIÓN. ........................................................................... 150 BLOQUE V - VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO ......................................................................................... 159 1.- CRÍTICA A LOS MÉTODOS SINTÉTICOS. ...................................................................................................................... 160 2.- CRÍTICA AL MÉTODO ANALÍTICO DE VALORACIÓN.................................................................................................... 162 3.- VALORACIONES EN EL MERCADO HIPOTECARIO. ..................................................................................................... 163 ANEJO 1 - ORDEN ECO/805/2003, DE 27 DE MARZO, SOBRE NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES Y DE DETERMINADOS DERECHOS PARA CIERTAS FINALIDADES FINANCIERAS........................................................... 189

BLOQUE VI - VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA. LA EXPROPIACIÓN FORZOSA............................................ 243 1.- VALORACIÓN Y ADMINISTRACIÓN PÚBLICA: VALORACIÓN FISCAL Y CATASTRAL............................................... 244 2.- LA EXPROPIACIÓN FORZOSA Y LA APLICACIÓN DEL JUSTIPRECIO........................................................................ 258 3.- CASOS ESPECIALES DE VALORACIÓN POR EXPROPIACIÓN Y DERECHOS REALES. .......................................... 283 BLOQUE VII - VALORACIÓN DE EMPRESAS, MAQUINARIA E INFRAESTRUCTURAS. ..................................................... 293 1.- VALORACIÓN DE EMPRESAS AGRARIAS..................................................................................................................... 294 2.- VALORACIÓN DE MAQUINARIA...................................................................................................................................... 302 3.- VALORACIÓN DE INFRAESTRUCTURAS AGRARIAS. .................................................................................................. 307 ANEJO 1 - CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES..................................... 311 ANEJO 2 - TABLA PARA EL CÁLCULO DEL COEFIC. DE ANTIGÜEDAD DE LAS CONSTRUCCIONES RURALES ....... 313 BLOQUE VIII - LA NORMA DE GRANADA................................................................................................................................ 315 1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN DE ÁRBOLES Y ARBUSTOS ORNAMENTALES; NORMA DE GRANADA....... 316 2.- INSTRUMENTAL NECESARIO PARA REALIZAR UNA BUENA INTERPRETACIÓN DEL EJEMPLAR A TASAR. ...... 317 3.- DEFINICIONES DE INTERÉS........................................................................................................................................... 318 4.- VALORACIÓN DE ÁRBOLES SUSTITUIBLES................................................................................................................. 324 5.- VALORACIÓN DE ÁRBOLES NO SUSTITUIBLES........................................................................................................... 328 6.- VALORACIÓN DE ARBUSTOS ORNAMENTALES. ......................................................................................................... 332 7.- VALORACIÓN DE HERIDAS EN EJEMPLARES ORNAMENTALES. .............................................................................. 333 ANEJO 1 - PROBLEMÁTICA ASOCIADA AL ARBOLADO EXISTENTE EN LOS PARQUES URBANOS Y PERIURBANOS DE NUEVA CREACIÓN. Por Jordi Chueca i Abancó. ............................................................................................................ 337 BLOQUE IX - VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y MEDIOAMBIENTALES. ................................................ 349 1.- VALORACIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES Y AMBIENTALES............................................................................ 350 2.- LOS MODELOS MULTICRITERIO EN EL ANÁLISIS Y LA GESTIÓN DE LOS RECURSOS NATURALES: VALORACIÓN AHP (ANALYTIC HIERARCHY PROCESS O MÉTODOS DE LAS JERARQUÍAS ANALÍTICAS)................ 359 3.- MÉTODOS DE VALORACIÓN ECONÓMICA DE LOS BIENES PÚBLICOS DE USO: COSTES EVITADOS O INDUCIDOS, PRECIOS HEDÓNICOS, COSTE DEL VIAJE Y OTROS................................................................................. 365 4.- LA VALORACIÓN CONTINGENTE................................................................................................................................... 371 BLOQUE X - FUENTES DE INFORMACIÓN AGRARIA. VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS. INFORMES............... 381 1.- FUENTES DE INFORMACIÓN DE PRECIOS, COSTES Y PRODUCCIONES AGRARIAS. ........................................... 382 2.- VALORACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS: CASOS PRÁCTICOS ................................................................................. 393 3.- VALORACIÓN ECONÓMICA DE PROYECTOS: ELABORACIÓN DE PRESUPUESTOS .............................................. 417 4.- NORMAS PARA LA PRESENTACIÓN DE INFORMES DE VALORACIÓN AGRARIA. ................................................... 421 BIBLIOGRAFÍA............................................................................................................................................................................ 427 NORMAS DE APLICACIÓN ........................................................................................................................................................ 435

COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Emilio Ramírez Juidias – Fernando García Prieto

BLOQUE I INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL. DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN AGRARIA: CASOS GENERALES. VALORACIONES DE INTERÉS PRIVADO E INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. PROFESIONALIZACIÓN DE LA VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA. ESTUDIO Y VALORACIÓN DE INVERSIONES. VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y VALOR PROBABLE DE MERCADO.

7 BLOQUE I.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.

COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Emilio Ramírez Juidias – Fernando García Prieto

BLOQUE I INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL. DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN AGRARIA: CASOS GENERALES. VALORACIONES DE INTERÉS PRIVADO E INTERÉS PÚBLICO: NORMAS DE APLICACIÓN. PROFESIONALIZACIÓN DE LA VALORACIÓN: ACTUACIONES DEL TÉCNICO AGRÍCOLA. ESTUDIO Y VALORACIÓN DE INVERSIONES. VALOR SUBJETIVO, VALOR OBJETIVO Y VALOR PROBABLE DE MERCADO. 1.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA: ANTECEDENTES Y SITUACIÓN ACTUAL. 1.1.- Antecedentes. Parece ser que los orígenes de la ciencia de la valoración se sitúan en el antiguo Egipto e Imperio Romano, junto a la práctica de la agrimensura. Hace unos 5.000 años, los sacerdotes egipcios calculaban los impuestos a pagar al faraón en función del valor de la tierra, estimado por expectativas de cosecha según el nivel del Nilo. Con el paso del tiempo, la valoración de tierras o tasaciones agrarias cobran importancia y empieza a desarrollarse en la Europa medieval, especialmente en el antiguo Reino de Aragón. No obstante, la ciencia de la valoración agraria, tal como hoy la conocemos, se inicia alrededor del siglo XVI en pleno apogeo de la cultura mediterránea, aunque se apreciaba cierto movimiento en fecha parecida en el Reino Unido. A partir de estos inicios, la valoración agraria se ha desarrollado preferentemente en Italia, destacando también las aportaciones de Alemania, Suiza y países anglosajones. 1.2.- La valoración agraria en España: breve reseña histórica y situación actual. En el siglo XVI aparecen en España los primeros escritos de valoración formando parte de tratados más generales. En 1861 se imprime el primer libro en castellano (Tasación de tierras) específicamente dedicado a valoración agraria. A su autor, RUÍZ ROCHERA, se le considera el pionero de la valoración agraria en España, siguiendo criterios y métodos que influirían notablemente en los autores de la primera mitad del siglo siguiente. En 1897, TORREJÓN publica su libro Teoría y Práctica de Tasación Agrícola, iniciándose una nueva etapa de la valoración agraria en España, con mayor tendencia a la investigación, que arrancaba tras una larga tradición de la práctica valorativa. Actualmente destacan BALLESTERO y CABALLER, cuyos trabajos de investigación, y sus numerosas publicaciones, han contribuido notablemente a la transformación y consolidación de la valoración en España mediante:

8 BLOQUE I.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.

COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Emilio Ramírez Juidias – Fernando García Prieto

9 La incorporación de una óptica de valoración subjetiva-objetiva de empresas. Se comienza a utilizar modelos específicos valorativos (huertas-solares, evaluación expropiatoria, riesgo de valoración, etc.) y se aplica a la valoración agraria los conceptos de valor subjetivo, valor objetivo y valor probable de mercado, procedentes los primeros de la valoración alemana de empresas. 9 La reformulación de los métodos clásicos de valoración (analíticos y sintéticos), conexionándolos con métodos estadísticos y la elaboración de nuevas técnicas como las basadas en la comparación de funciones de distribución (método Beta). 9 La revisión crítica del mercado de fincas. Además, aparecen nuevos procedimientos que, implementados con los más sencillos recursos informáticos, comienzan a utilizarse cada vez más, cual es el caso de la Norma de Granada, método de valoración económica de los árboles y arbustos ornamentales desarrollado por la Asociación Española de Parques y Jardines Públicos en 1990, publicándose la primera revisión en 1999. La Norma y su revisión han aportado un nuevo concepto en la valoración de árboles y arbustos ornamentales. El uso de la función polinómica de RICHARDS supuso ya en 1990 un gran avance en la metodología valorativa y, ahora, con mejoras esenciales e inspirados en otros métodos, se han introducido los conceptos de toma exhaustiva de datos, ofreciendo al valorador la posibilidad de objetivar al máximo su trabajo. Asimismo, se adoptan, con mayor capacidad para su estudio, desarrollo y puesta en marcha, métodos dimanantes de otros países, como los multicriterio, AHP o valoración contingente en disciplinas más o menos recientes y muy cercanas a la actividad agraria, concretamente en valoración de recursos naturales y ambientales. Por otra parte, sigue avanzándose en cobertura legal, relativamente amplia y específica para cada situación, surgiendo nuevas normas como son la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (LRSV) y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles y de Determinados Derechos para Ciertas Finalidades Financieras que, publicada en el B.O.E. nº 85 de 9 abril de 2003, sustituye desde el 9 de octubre de este mismo año a la Orden de 30 de noviembre de 1994 sobre Normas de Valoración de Bienes Inmuebles para Determinadas Entidades Financieras. No obstante, mantiene su vigencia, aunque con algunas modificaciones, la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales. Próximamente se actualizará la Ley de Expropiación Forzosa, vigente desde 1954, cuyo anteproyecto, entre otros aspectos de interés, prevé el uso de valores catastrales como primer criterio para las valoraciones de suelos no urbanizables, por delante de los métodos de comparación y de capitalización considerados en el artículo 23 de la citada LRSV, lo cual implica la necesaria revisión metodológica de la tasación fiscal, que se inicia con la aprobación en junio de 2003 del proyecto de Ley General Tributaria (121/000155) tras cuarenta años de vigencia de la actual (Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria).

9 BLOQUE I.- INTRODUCCIÓN A LA VALORACIÓN AGRARIA. VALORACIONES Y NORMAS DE APLICACIÓN.

COMPENDIO DE VALORACIÓN AGRARIA Emilio Ramírez Juidias – Fernando García Prieto

2.- DEFINICIÓN, CONCEPTOS BÁSICOS Y MÉTODOS DE VALORACIÓN AGRARIA: CASOS GENERALES. 2.1.- Valoración, evaluación o tasación. Definición general. Se puede definir, en sentido amplio, la valoración, evaluación o tasación como aquella parte de la Economía cuyo objeto es la estimación de un determinado valor o varios valores, con arreglo a unas determinadas hipótesis, con vistas a unos fines determinados y mediante procesos de cálculo basados en informaciones de carácter técnico. Si la tasación es la actividad concreta para llegar a un precio justo en el mercado de bienes que son susceptibles de intercambiarse, la valoración es, por su parte, un concepto más amplio donde entran otros tipos de bienes que, por su naturaleza, no son susceptibles de intercambio. Por ejemplo la valoración medioambiental, la del Patrimonio o la de grandes obras de arte no son tasaciones en sentido estricto y, por tanto, son más difíciles de cuantificar. Parece claro que la valoración debe considerarse como una parte de la Economía, ya que los conceptos que maneja y los fines que persigue son netamente económicos. El objeto de la valoración es estimar uno o varios valores para cada bien. Puede tratarse de un valor de mercado, de capitalización u otros tipos, lo cual amplía la teoría cerrada de la estimación del valor subjetivo, valor objetivo y valor probable de mercado. La valoración debe apoyarse en hipótesis concretas a fin de poder contrastar las suposiciones de partida, fundamental cuando se dan valoraciones contradictorias. En este sentido, no son admisibles aquellas valoraciones que consistan únicamente en emitir un juicio sobre el precio de una finca, sin haber realizado un cálculo económico preciso y, por supuesto, apoyado en hipótesis previas bien definidas. Los fines que persigue la valoración pueden ser distintos según los casos: se puede valorar una finca con fines de expropiación, partición de herencias, concentración parcelaria, etc. (véase el apartado 3 de este Bloque I: Valoraciones de interés privado e interés público). En cualquier procedimiento de valoración es preciso disponer de la formación o información técnica necesaria para poder evaluar con cierta exactitud los elementos que determinan el valor de un bien. Por ello, la valoración agraria es una ciencia en la que interviene más el técnico agrícola que el economista. 2.2.- Conceptos básicos. Diversos tipos de valor. En general, se entiende por valoración la acción y efecto de valorar o evaluar algo. En definitiva, trata de establecer o señalar su valor económico o precio como medida comparativa respecto a cualquier otra cosa. Por lo tanto, la valoración representa una medición cuya unidad de medida es el dinero, que es variabl...