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Contratti do ut facies - Riassunto Manuale di diritto privato Diritto privato (Università Carlo Cattaneo)

StuDocu non è sponsorizzato o supportato da nessuna università o ateneo. Scaricato da Alessio Franca ([email protected])

Contratti di scambio che realizzano un do ut facias- Torrente, Schlesinger 22° ed. 1) Locazione e affitto La locazione è una figura negoziale di estrema importanza, e rappresenta uno schema in cui possono inquadrarsi diverse figure contrattuali che si sono differenziate nel tempo. Art. 1575 cc: la locazione è il contratto con cui una parte (locatore, concedente) si obbliga a far utilizzare ad un altro soggetto (conduttore, inquilino, concessionario, affittuario) una cosa per un dato tempo, in cambio di un determinato corrispettivo. Nell’ambito di tale descrizione si possono distinguere - Locazione di beni mobili e beni mobili registrati; la locazione non va confusa con il contratto di noleggio, per effetto del quale il bene noleggiato non è direttamente usato dal conduttore ma rimane nella disponibilità e responsabilità del concedente, ossia dell’armatore - Locazione di beni immobili urbani - Locazione di immobili non urbani - Locazione di beni produttivi affitto, artt. 1615 ss. Alla locazione il codice civile dedica un’ampia disciplina (artt. 157 ss.); inoltre per i beni di maggiore importanza il legislatore è intervenuto ripetutamente con leggi vincolistiche, rendendo necessari periodici interventi di riassetto affidati a legge maggiormente organiche che attualmente contengono la disciplina di riferimento della materia. Le norme del codice civile peraltro conservano valore di regole di generale applicazione, quando non diversamente disposto dalle leggi speciali. Per il codice civile, il contratto di locazione: - Può essere a tempo determinato ma non superiore a 30 anni (art. 1573) o senza determinazione di tempo; in quest’ultimo caso la legge stabilisce appositi limiti di durata a seconda del bene oggetto della locazione (art. 1574) - Il locatore ha l’obbligo di consegnare e mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575) provvedendo in particolare a far eseguire le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore (art. 1576). In caso di vizi anche sopravvenuti che ostacolino in godimento della cosa, il conduttore ha diritto di risolvere il contratto o chiedere una riduzione del canone (art. 1578) - Il conduttore ha l’obbligo di servirsi della cosa secondo l’uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1578); deve restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta; non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa a meno che non li abbia eseguiti con il consenso del locatore (art. 1592) e ha diritto di togliere eventuali addizioni alla fine della locazione. Se il proprietario vuole tenerle deve pagare un’indennità (art. 1593) - L’alienazione del bene locato non determina lo scioglimento del contatto purchè la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento (art. 1599) - Salvo patto contrario il conduttore ha facoltà di sublocare il bene in tutto o in parte, ma non può cedere il contratto senza consenso del locatore (art. 1594) - Se la locazione è pattuita per un tempo determinato il rapporto cessa automaticamente allo scadere del termine; la locazione si ha per rinnovata se scaduto il termine, il conduttore è lasciato nella detenzione della cosa (1596-1597 c.c.). Se è stata pattuita senza determinazione di tempo si deve fare riferimento ai termini legali di cui all’art. 1574 e ciascuna delle parti può far

cessare il contratto dando disdetta prima della scadenza del termine, con un congruo preavviso; in caso di mancata disdetta il contratto si rinnova senza tacitamente. Corte di Cassazione, sent. n°11135/2012: in caso di locazione a terzi di un bene comune da parte di uno dei comproprietari, trovano applicazione le regole sulla gestione d’affari; in caso di gestione non rappresentativa quindi il condomino rimasto estraneo all’atto può ratificare l’operato del gestore e esigere dal conduttore il pagamento pro quota del canone. Le norme dettate in via generale dal codice in materia di affitto (species del genus locazione) introducono variazioni rispetto alla disciplina della locazione, dipendenti dalla natura della cosa locata che è una res produttiva. L’affittuario deve curarne la gestione in conformità alla destinazione economica, gli spettano i frutti e le altre utilità della cosa (art. 1615); può prendere iniziative atte a produrre un aumento di reddito della cosa purchè non comportino obblighi per il locatore (art. 1620). Il locatore può chiedere la risoluzione del contratto se l’affittuario non osserva le regole della buona tecnica o muta stabilmente la destinazione economica della cosa (art. 1618). Locazione di beni immobili urbani Contenuta originariamente negli artt. 1607-1614 c.c., oggetto di continui interventi di leggi speciali per proteggere i conduttori, quali contraenti deboli, sul piano della durata del contratto e del corrispettivo canone. Dopo numerose modifiche si è giunti all’approvazione, per i soli immobili ad uso abitazione, di una legge generale, la l. n°431/1998, che integra la precedente l. n°392/1978. La nuova disciplina distingue tra contratti liberi e contratti tipo: per i primi la determinazione del canone e dinamica nel tempo e lasciata interamente alla libera negoziazione delle parti, mentre è prevista una durata minima quadriennale del contratto con previsione vincolante di rinnovo alla prima scadenza per un periodo uguale salvo deroghe; nei secondi, detti anche contratti a canone concertato, le parti aderiscono beneficiando di sgravi fiscali ad un contratto tipo, le cui condizioni sono fissate mediante accordi stipulati fra organizzazioni della proprietà edilizia e organizzazioni dei conduttori, sulla base di indicazioni fornite da una convenzione nazionale. La convenzione nazionale approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati; i suddetti tipi possono prevede scelte alternativa da definire nell’ambito degli accordi locali. Al Ministero dei lavori pubblici spetta di indicar i criteri generali per la determinazione del corrispettivo. Per i contratti tipo, la durata non può essere inferiore a 3 anni con proroga di diritto per altri 2 anni, ove alla scadenza le parti non si accordino sul rinnovo del contratto. Sono previste regole particolari per i contratti di locazione destinati a soddisfare esigente di natura transitoria e di studio; è concessa la facoltà di stipulare contratti tipo per soddisfare esigenze abitative degli studenti universitari. Si delinea una notevole frammentazione delle discipline applicabili, poiché continuano a restare applicabili ai contratti in corso, anche relativamente ai rispettivi rinnovi, le norme precedenti; per TUTTI i contratti di locazione assoggettati alla legge in esame, è stata introdotta la forma scritta richiesta ad substantiam per i relativi accordi. Valgono tuttora ancora alcune disposizioni poste dalla l. n°392/1978, in particolare il divieto per il conduttore di cedere il contratto o sublocare il bene; il diritto del conduttore di recedere prima della scadenza per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi; previsione per cui la risoluzione del contratto consegue al ritardo di oltre 20 giorni nel pagamento del canone; diritto del coniuge, eredi, parenti e

affini conviventi, convivente more uxorio di subentrare nel rapporto in caso di morte del conduttore; previsione della facoltà del conduttore moroso di sanare la morosità, pagando in sede giudiziale quanto dovuto. Per le locazioni di immobili adibiti a uso diverso da quello di abitazione, rimane ferma la disciplina dettata dalla l. n° 392/1978. In materia i due principi più importanti sono: - La durata della locazione o sublocazione di immobili adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche o professionali NON può essere INFERIORE a 6 anni; 9 anni se adibiti ad attività alberghiera A MENO CHE l’attività da svolgere abbia per sua natura carattere transitorio - Il conduttore può recedere dal contratto anche prima della scadenza ove ricorrano gravi motivi o nel caso in cui il locatore abbia concesso contrattualmente tale facoltà - Il contratto si rinnova tacitamente alla sua scadenza per un periodo uguale di tempo, salvo tempestiva disdetta che però alla prima scadenza il locatore può intimare solo per motivi tassativi elencati all’art. 29 della legge. Si precisa che la rinnovazione tacita alla prima scadenza contrattuale per il mancato esercizio della facoltà di diniego della rinnovazione stessa da parte del locatore, costituisce effetto automatico che scaturisce dalla legge, NON da una manifestazione di volontà negoziale  in caso di pignoramento e fallimento del locatore, la rinnovazione non necessita di autorizzazione del giudice - Il conduttore può sublocare o cedere il contratto di locazione a terzi senza consenso del locatore, purchè venga insieme ceduta o locata l’azienda - Il canone iniziale può essere liberamente determinato dalle parti ma gli aumenti per gli anni successivi sono sottratti alla disponibilità delle parti e sono consentiti dalla legge con frequenza annuale nel limite massimo del 75% della variazione dell’indice dei prezzi di consumo - In casso di cessazione del rapporto non dovuta a inadempimento o recesso del conduttore, è dovuta a quest’ultimo un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale - Se il locatore intende vendere l’immobile locato, il conduttore ha diritto di prelazione per l’acquisto. 2) Leasing e contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili (rent to buy) Leasing o locazione finanziaria: schema contrattuale con molteplici varianti, derivante dall’esperienza anglosassone; è un contratto socialmente tipico. Si tratta di un’operazione finanziaria, in quanto l’utilizzatore, avendo bisogno di un bene, anziché chiedere in prestito il denaro per l’acquisto si rivolge a un intermediario autorizzato all’esercizio di tale attività finanziaria, chiedendo di acquistare il bene dal fornitore per poi darglielo in godimento temporaneo contro pagamento di un canone periodico. Il contratto è stipulato tra concedente/locatore e concessionario/utlizzatore. Si distingue il contratto di compravendita o di appalto con cui il concedente compra al fornitore il bene; il concedente si limita a intervenire nel momento della formale stipulazione del contratto e del pagamento dei canoni. In questa figura concorrono elementi tipici di locazione, vendita a rate e mutuo: questo rende difficile in caso di conflitti la scelta della disciplina cui fare riferimento. Si isolano diverse tipologie di leasing:

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Leasing operativo VS. leasing finanziario: a seconda che il locatore sia il produttore o un finanziatore che acquista il bene; nel primo caso il contratto è bilaterale fra produttore e utilizzatore, nel secondo caso è trilaterale, tra produttore, utilizzatore e finanziatore. Leasing di godimento VS. leasing traslativo: a seconda che sia prevalente l’interesse dell’utilizzatore al solo uso del bene per un periodo o all’acquisto del bene al termine del periodo di utilizzazione mediante l’esercizio del diritto di opzione. Il leasing di godimento ricorre in genere quando l’oggetto del contratto è un bene a rapida obsolescenza: il tal caso l’utilizzatore non ha interesse di acquistare il prodotto al termine del rapporto di leasing perché ha perso utilità e/o valore. Per questo tale contratto è ritenuto assimilabile alla locazione e ad esso si applica in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore, in via analogica, l’art. 1458.1: l’utilizzatore non ha diritto alla restituzione dei canoni pagati durante la vigenza del contratto. Nel leasing traslativo al contrario il bene oggetto del contratto conserva la sua utilità sicchè l’utilizzatore ha interesse a esercitare l’opzione e acquistare il bene; in tal caso è più evidente la causa della vendita più che della locazione e pertanto si reputa applicabile l’art. 1526 c.c.: in caso di risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore il concedente deve restituire i canoni percepiti durante l’esecuzione del contratto ma ha diritto a un equo compenso per l’uso della cosa, oltre al risarcimento del danno.

Diverso è il contratto di lease back: il proprietario di un bene lo aliena a una finanziaria che però lo lascia in godimento all’alienante contro pagamento di un canone per il periodo fissato, con la facoltà per il concessionario alla scadenza di riacquistare la proprietà con il pagamento di un prezzo finale, ovvero di prorogare il godimento continuando a pagare i canoni per un ulteriore periodo, oppure ancora di consegnare definitivamente il bene al concedente. Rent to buy. La L. n°164/2014 contiene la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili: l’operazione è volta a consentire alle parti di regolare un rapporto di godimento del bene con attribuzione al conduttore del diritto di acquistare l’immobile vedendosi riconosciuto a pagamento parziale del prezzo una parte dei canoni pagati nel corso del contratto. La nuova disciplina, nata dall’esigenza di un tipo contrattuale autonomo pur in presenza di altri strumenti che avrebbero perseguito risultati analoghi, riguarda i contratti DIVERSI dalla locazione finanziaria che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento una certa parte del canone che deve essere previamente indicata nel contratto. Se il conduttore non acquista la proprietà, il concedente deve restituire parte del corrispettivo incassato: le prestazioni periodiche non compensano solo il godimento del bene ma anche l’acquisto della proprietà (sono destinati a essere imputati al prezzo); se l’acquisto non segue una parte delle somme pagate deve essere restituita. Il contratto può essere trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., ossia secondo le modalità di trascrizione del contratto preliminare di vendita immobiliare: la trascrizione dell’acquisto da parte del conduttore prevale sulle trascrizioni di atti d’acquisto di diritti a favore di terzi avvenute successivamente alla trascrizione del contratto di rent to buy.il conduttore è così al riparo dal rischio che il concedente alieni il bene o subisca pignoramento; l’efficacia della trascrizione del rent to buy è limitata nel tempo poiché la trascrizione dell’acquisto deve avvenire entro 10 anni. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni che le parti determinano ma che non può essere inferiore a un ventesimo del numero complessivo.

L’esercizio del diritto di acquistare non determina l’immediato trasferimento della proprietà, si applica l’art. 2932 c.c.: sarà necessario agire in giudizio per ottenere sentenza costitutiva che trasferisca la proprietà. Infine la nuova disciplina tutela il conduttore in caso di fallimento del concedente stabilendo che il contratto prosegue, mentre di regola il curatore fallimentare può sciogliersi dai contratti stipulati dal fallito. 3) Appalto Art. 1655: contratto con cui un committente affida ad un appaltatore il compimento di un’opera o lo svolgimento di un servizio verso un corrispettivo in denaro. Si distinguono appalti pubblici e privati. Nell’appalto pubblico la scelta dell’appaltatore avviene attraverso apposite procedure di selezione del contraente; l’applicazione di tali procedure comprende i casi in cui il committente sia una pubblica amministrazione o ente pubblico in senso proprio, ma anche tutti i casi in cui l’aggiudicazione dell’appalto dipenda da un organismo di diritto pubblico, intendendo anche società di diritto privato a prevalente partecipazione pubblica o concessionarie di un servizio pubblico, o esercenti attività che godono di finanziamenti pubblici. L’Unione europea si preoccupa di attuare per i contratti il cui valore economico superi una certa soglia la piena ed effettiva apertura del mercato europeo alla concorrenza di imprese di tutti gli stati membri; per questo la disciplina europea di incentra sulle procedure di bando e di aggiudicazione che permettono a ogni potenziale concorrente di conoscere le gare bandite dalle varie amministrazioni e programmare un’eventuale partecipazione. La materia è stata riordinata dal D. Lsg. n°363/2006, Codice dei contratti pubblici relativi a lavori, servizi e forniture. Negli appalti privati la stipulazione del contratto può essere oggetto di libera negoziazione tra le parti e non soggiace ad alcuna specifica disciplina vincolante in ordine all’aggiudicazione dell’appalto. Caratteristica dell’appalto è la gestione a rischio dell’appaltatore che provvede -autonomamente rispetto al committente- ad organizzare i mezzi necessari per l’esecuzione del contratto (art. 1655 c.c.). l’appaltatore è quindi un imprenditore: ciò distingue l’appalto dal contratto di lavoro autonomo (art. 2222 c.c.) in cui l’opera o il servizio possono essere compiuti con lavoro prevalentemente proprio e senza bisogno di complessi produttivi, bensì impiegando essenzialmente il proprio lavoro personale. l’appaltatore invece impiega capitali e organizza i fattori della produzione assumendo un rischio maggiore. L’appalto ha come oggetto un facere, non un dare (v. vendita); la distinzione può essere delicata soprattutto riguardo alla vendita di cosa futura: questa si ha quando il produttore offre in vendita e si impegna a tal fine a realizzare un oggetto in conformità a un tipo o modello di propria fabbricazione. Si ha invece appalto quando il prodotto rappresenti un quid novi rispetto alla normale serie produttiva. Nel singolo caso assume rilievo la volontà delle parti e la natura obiettiva dell’operazione economica. Dalla qualificazione del contratto come vendita di cosa futura o appalto conseguono discipline profondamente diverse. L’oggetto dell’appalto deve essere determinato o determinabile, normalmente è precisato da un progetto del committente sufficientemente dettagliato da consentirne la realizzazione; l’appaltatore può pretendere l’apporto di variazioni quando ciò sia necessario per l’esecuzione dell’opera a regola d’arte (art. 1660).

Il corrispettivo può essere stabilito o a forfait, per l’opera nel suo complesso o a misura; se le parti non hanno fissato il corrispettivo o determinato i criteri per calcolarlo, il compenso va stabilito con riferimento alle tariffe esistenti o agli usi, in mancanza o in caso di confitto è determinato dal giudice (art. 1657). Se per effetto di circostanze imprevedibili si verifichino aumenti o diminuzioni nei costi che determinino una variazione superiore al decimo del prezzo complessivo convenuto, le parti hanno diritto di chiedere la revisione del prezzo SOLO nella misura che eccede il decimo (art. 1664 c.1). Non sono rare clausole di revisione dei prezzi nei contratti di appalto privato, sottoposte invece a limiti negli appalti pubblici. L’appaltatore ha diritto a un ulteriore compenso se nel corso dell’opera si manifestino difficoltà di esecuzione derivanti da cause non previste dalle parti che rendano più onerosa la prestazione, art. 1664 c.2. Nel corso dei lavori il committente ha diritto di controllarne l’andamento; ultimati i lavori egli ha diritto di verificare l’opera compiuta prima di riceverne la consegna (art. 1665 c.1) collaudo. Se il committente non procede alla verifica senza giusti motivi o non ne comunica il risultato entro un breve termine, l’opera si considera accettata. L’appaltatore senza specifiche pattuizioni è tenuto a garantire il committente per eventuali difformità o vizi dell’opera; la garanzia non è dovuta se il committente accetta l’opera e i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili; se il committente non accetta l’opera o se i vizi erano occulti, il committente ha l’onere di denunciare entro 60 giorni dalla scoperta (art. 1667). Il committente ha diritto di pretendere l’eliminazione di vizi o difformità dall’appaltatore, O che il prezzo sia proporzionalmente diminuito; se le difformità o vizi sono tali da renderla del tutto inadatta alla sua destinazione, può chiedere la risoluzione del contratto (art. 1668). L’azione si prescrive in due...