Extinção DO Contrato DE Arrendamento PARA QUE Deixe DE Produzir Efeitos PDF

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EXTINÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA QUE DEIXE DEPRODUZIR EFEITOS:De acordo com o art. 1079.º, CC, resume as formas de cessação do contrato. Vamos analisar cada uma destas formas de cessação em concreto:1. Cessação por acordo das partes : Por acordo das partes é sempre possível extinguir-se qua...

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EXTINÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA QUE DEIXE DE PRODUZIR EFEITOS:

De acordo com o art. 1079.º, CC, resume as formas de cessação do contrato. Vamos analisar cada uma destas formas de cessação em concreto: 1. Cessação por acordo das partes: Por acordo das partes é sempre possível extinguir-se qualquer contrato, por força do art. 406.º. O artigo anterior reforça a ideia de que, pelo acordo das partes, podem extinguir-se ou cessar os efeitos de qualquer contrato e, no que se refere, ao acordo das partes, no arrendamento urbano, aplicar-se-á o art. 1082.º. Relativamente à forma deste tipo de cessação, em primeiro lugar, é preciso ter em conta o art. 221.º/2 (regra geral), que vem dizer o seguinte: se a lei estabelecer uma forma especial para o contrato/declaração negocial, se razões de exigência especial da lei forem aplicáveis Às alterações posteriores, então essa forma deve ser respeitada. Com a celebração do contrato de arrendamento por escrito, o legislador procurou proteger, não só os arrendatários, como também os senhorios, no que concerne as cláusulas contratuais relativamente ao arrendamento. Se quisermos fazer cessar os efeitos do contrato, essa cessação deve ser feita por escrito. No entanto, no que toca à revogação (cessação do contrato por acordo das partes), o n.º 2 do art. 1082.º, determina que, se as partes pura e simplesmente, decidirem pôr fim ao contrato, e o arrendatário entregar/devolver as chaves ao senhorio e se não houver mais nada para além disso, dispensa-se a forma escrita. Por outro lado, se se estabelecer qualquer acordo, relativamente ao pagamento de qualquer compensação pela cessação antecipada do contrato, também deve ser feita por escrito. E se a compensação também for paga no ato de entrega das chaves? Nestas circunstancias, também não é necessário reduzir a escrito (contudo, havendo prova, por escrito, que foi feito o pagamento, é mais fácil a prova). Uma vez que, a cessação por acordo das partes, em regra, deve ser feita por escrito, quem é que tem de outorgar esse acordo? Ex: Se o António deu de arrendamento ao Manuel a casa e se o Manuel estabeleceu na casa a sua morada de família, onde vive com a sua mulher e os seus filhos, quem é que tem de outorgar esse acordo? O António, o Manuel e a sua cônjuge, nos termos do art. 1682.º-B. E se, eventualmente, não se tratar da casa de morada da família, é preciso a assinatura da mulher de Manuel? Art. 1068.º. - na separação de bens, não há comunicabilidade; na comunhão de adquiridos poderá ou não haver comunicabilidade, dependendo do momento da celebração do contrato; na comunhão geral há sempre a comunicabilidade. Na revogação do contrato, quando é que o arrendatário deve entregar o locado ao senhorio? Se for imediatamente, não precisa de ser celebrado por escrito, mas, se a entrega não for imediata, esta deve ser feita na data estipulada pelas partes, de acordo com art. 1081.º/1 (efeitos da cessação do contrato). 2. Resolução do Contrato Em que condições pode ser resolvido o contrato? Quem é que opera esta resolução? Art. 1083.º, quer o senhorio quer o arrendatário pode resolver o contrato. - Quando é que o senhorio pode resolver o contrato? Nos termos do art. 1083.º/1/2.

O n3 do art. 1083.º - a lei não exige aqui que estejam 3 meses de renda em atraso, mas sim uma mora igual ou superior a três meses. Segundo as regras gerais, se alguém estiver obrigado a uma prestação e não a cumprir dentro do prazo, quando se apronta para cumpri-la, o credor tem o direito de imputar as quantias recebidas ao pagamento do que é mais antigo. Ex: o António deixou de pagar a renda deste mês de outubro e não a pagou até ao dia 8 e, a 2 de novembro apresenta-se para pagar a renda, estipulada no valor de 100 euros. O senhorio é obrigado a receber ou é obrigado a receber em singelo? Nestas circunstancias o senhorio tem direito a exigir uma indemnização de 20%. O senhorio pode recusar, mas nessa situação, o locatário pode recorrer à consignação em depósito. No entanto, de acordo com o 1041.º/4 “…” – se o arrendatário for junto do banco e proceder à consignação em deposito dos 100 euros, não significa que tenha posto termo À mora e se não pós termo à mora, não se extinguem o direito à resolução por parte do senhorio e assim o senhorio poderá resolver o contrato a partir de janeiro, pois em janeiro completa-se os 3 meses de mora e apesar das rendas subsequentes estarem pagas, a lei permite ao senhorio resolver o contrato (1083.º/3). Como é que esta resolução deve ser operada? Art. 1084.º; REGRAS: sempre que a resolução seja por iniciativa do arrendatário, a forma é a comunicação; se a resolução for por iniciativa do senhorio, a resolução pode ser judicial, nos termos do n.º 2 do art. 1083.º ou por comunicação, nos termos do n.º 3 e 4 do art. 1083.º; Como é que essa comunicação deve ser feita? Tendo em contas as formalidades de comunicação do art. 9.º/7, NRAU. Ex: Do exemplo anterior, estamos perante o incumprimento da renda, qual deverá ser o teor dessa comunicação? O arrendatário não pagou pontualmente a renda do mês de outubro. Acontece que, a lei prevê ainda que se possa fazer a cessar a mora, se regularizar no prazo de 8 dias, no caso concreto, no mês de outubro de 2020, o Manuel não efetuou ate ao dia 8, o pagamento referente à renda do mês de novembro. Veio a efetuar uma entrega, em consignação em deposito no dia 26 de outubro. Contudo, o valor depositado não corresponde ao valor da renda em dividas mais a indemnização de 20%, motivo pelo qual não pós termo à mora, está em mora à mais de 3 meses, o que constitui fundamento para a resolução do contrato, nos termos do art. 1083.º/3, CC. Feita esta comunicação, o que poderá acontecer? O arrendatário pode fazer cessar a mora no prazo de um mês, no termos do disposto no art. 1084.º/3 – possibilidade de o arrendatário fazer o pagamento da renda acrescida da indemnização de 20%. Na verdade, não existe fundamento para a consignação em deposito, pelo que, o Manuel tem de pagar a renda acrescida dos 20%. Resumindo: Neste caso, a resolução do contrato opera por comunicação, comunicação esta onde se expõem fundamentadamente a situação do incumprimento do arrendatário, essa comunicação deve ser feita, nos termos do n.º 7 do art. 9.º, do NRAU e na sequencia do recebimento dessa comunicação, o arrendatário poderá proceder nos termos do n.º 3 do art. 1084.º, ou seja, por fim à mora e assim, obsta à resolução do contrato. Esta comunicação poderá ser feita com simples carta registada com aviso de receção? Sim, de acordo com o art. 9.º nos contratos celebrados por escrito, em que tenha sido convencionado domicílio.

Ex: Supondo que, António (senhorio) fez a comunicação ao arrendatário e este não usou na prerrogativa do art. 1084.º/3, qual é a consequência? O contrato é resolvido, e cessam os efeitos do contrato. Qual a consequência? O arrendatário deve entregar a coisa locada ao senhorio. O Manuel, em março de 2021, volta a não pagar pontualmente a renda. E se antes da carta de resolução, em abril, se o Manuel for junto do senhorio, e dizer-lhe que quer pagar a renda com os 20%? Qual é a consequência se o senhorio disser que não quer receber? Recorre à consignação em depósito. É preciso ter em consideração os prazos para o exercício deste direito de resolução (1085.º). Logo, relativamente à renda de outubro de 2020, até quando tem o senhorio tinha o direito de avançar para a resolução do contrato? O fundamento para a resolução do contrato só “nasce” depois de haver uma mora igual ou superior a 3 meses, ou seja, só em janeiro é que há fundamento para a resolução e, portanto, de acordo com n. º2 do 1085.º, os três meses contam-se a partir de janeiro, logo só até abril de 2021, o senhorio pode resolver o contrato. O Manuel deixou de pagar as rendas, a partir de outubro e permaneceu sem efetuar esse pagamento. Até quando é que o senhorio pode avançar com a resolução do contrato? Será na mesma até abril de 2021? De acordo com o art. 1085.º/3, O António soube que o Manuel deixou de habitar a casa em agosto de 2019, e soube que este voltou a habitá-la em 1 de outubro de 2020. O contrato ainda pode ser resolvido pelo António? O António poderá avançar com a resolução, até outubro de 2021. Sabe-se que, a causa de resolução surge quando o Manuel não está lá durante um ano. Só em agosto de 2020 é que se completa o prazo que permite ao senhorio resolver o contrato. Entretanto, é verdade que o Manuel voltou a viver na casa, mas isso não significa que não tenha violado o contrato, nos termos do art. 1083.º/2/d. A causa de resolução continua a existir e “ o prazo não se completa antes de decorrido um ano da sua cessação” (art. 1085.º/3). 1083.º/4 – sabemos que o arrendatário pode por termo à mora, pagando as rendas acrescidas de 20%. Ex: Se, durante um ano da vigência do contrato, o arrendatário por 5x atrasou-se no pagamento da renda mas depois foi pagá-la com o acréscimo dos 20%, cumprindo assim a sua obrigação, contudo, como se atrasou 5x, é causa de resolução do contrato por parte do senhorio. Não se aplica os números 3 e 4 do artigo 1084.º, ou seja, não há forma de o arrendatário poder impedir a resolução do contrato. Qual é o prazo de caducidade deste direito de resolução do senhorio? Imaginemos que a ultima vez que o arrendatário fez isto, foi em setembro de 2020. Qual é o prazo para o senhorio avançar com a resolução do contrato? 3 meses, ou seja, em dezembro, nos termos do disposto do art. 1085.º/2. Essa resolução deve ser feita por meio de comunicação (9.º/7, NRAU), fazendo constar o fundamento e discriminar em concreto, designadamente, o facto do arrendatário se constituir em mora superior a 8 dias, por mais do que quatro vezes. Para além disso, deve ainda identificar as vezes em que o arrendatário se atrasou. Ex: Imaginemos que o senhorio avançou com a resolução no dia 15 de outubro de 2020 e até quando é que o arrendatário tem de entregar a casa? Dentro do prazo de um mês a contar

da resolução, ele paga o valor das rendas que estão em atraso. A lei diz que a resolução fica sem efeito se ele pagar as rendas em atraso? Terá o arrendatário que pagar as rendas e a indemnização acrescida de 20% (1041.º/1), uma vez que, essa é a forma de colocar fim à mora. Mas se o arrendatário não o fizer? Este é notificado no dia 15 de outubro da resolução, se não puser fim à mora, quando é que este deve entregar a casa ao senhorio? A resolução do contrato só pode operar decorrido um mês e que, portanto, os 30 dias que o arrendatário tem para entregar a casa, só contam a partir de decorrido esse mês. O art. 1084.º/3 determina que a resolução pelo senhorio fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês. O que significa a expressão “fica sem efeito”? No momento em que, o senhorio faz a comunicação ao arrendatário, para resolver o contrato, este está resolvido. Contudo, existe a possibilidade de o arrendatário por fim à mora, no prazo de 30 dias, pagando as rendas acrescidas dos 20%, e como consequência a resolução fica sem efeito, pelo que, o contrato não cessa nos seus efeitos e mantem-se em vigor. E se o arrendatário não puser fim à mora? O arrendatário tem 30 dias para entregar a casa. E se a resolução for feita com base na parte final do n. º3 do art. 1083.º, onde estamos a falar da oposição do arrendatário pela realização às obras. Nestas circunstancias quando é que deve entregar a casa? De acordo com o art. 1087.º, a desocupação do locado é exigível após o decurso de um mês a contar da resolução, ao passo que, o art. 1084.º/5, determina que, “fica sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública se, no prazo de 60 dias, cessar essa oposição” – a norma do n. º5 do art. 1084.º foi alterada em 2017, mas o legislador “esqueceu-se” do prazo que estava estabelecido pelo art. 1087.º, pelo que, ambas as normas veem a criar uma confusão e é por isso que há quem entenda, que a resolução só produz efeitos a contar da data em que o arrendatário não pode fazer nada para evitar a resolução do contrato. E se a cessação operar porque o contrato atingiu o seu termo? Qual é o prazo que o arrendatário tem para entregar o prédio ao senhorio? Nos termos do art. 1081.º/1, a cessação do contrato torna imediatamente exigível a restituição do locado. Resumindo: para a cessação do contrato, a lei estabelece 3 prazos distintos para a entrega do locado: Caducidade (art. 1051.º/b e ss) – 6 meses Resolução – 30 dias Por força do prazo – imediatamente Se, eventualmente o senhorio decidir resolver o contrato com base nos n. º 1, 2 do art. 1083, qual é a forma de resolução deste contrato? Conforme a lei de processo (1084.º/1), ou seja, neste caso não opera por comunicação. Nestas circunstancias, estará em causa a famosa “ação de despejo”. A ação de despejo surge regulamentada no CPC e funciona como uma ação declarativa comum, tem as suas características enunciadas no NRAU, no art 14.º. Ex: O António deu a sua casa de arrendamento ao Manuel e o António era usufrutuário. O António a certa altura morreu e o titular da propriedade (Luís), por força da morte do usufrutuário, passa a ser titular da propriedade plena e pretende reaver o espaço que está a ser ocupado pelo Manuel. Será que pode? E de que forma?

Em primeiro lugar, o que é que acontece ao contrato de arrendamento, se o senhorio que é usufrutuário, falecer? O contrato caduca, por força do art. 1051.º/c. E se o proprietário pleno do imóvel, o Luís, quiser reaver o imóvel porque decorreram os seis meses a que se refere o art. 1053.º e o arrendatário não o entregou, será que, o proprietário do imóvel deva recorrer à ação de despejo para obter a entrega do prédio? Se o contrato caducou não existe uma situação jurídica de arrendamento. Então é possível fazer uso da ação de despejo? É certo que, de acordo com o art. 14.º, NRAU, a ação de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento. Portanto, se o arrendamento já cessou, este não será o meio adequado para que o proprietário do imóvel venha exigir que lhe seja entregue o locado. ATENÇÃO: O art. 14.º (ação de despejo) é diferente do art. 15.º (procedimento especial de despejo). O procedimento especial de despejo (15.º, NRAU) “é um meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes”. Logo, a ação de despejo serve para fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, mas uma vez que, o contrato já caducou, a ação de despejo não serve de nada. Por sua vez, a ação especial de despejo é exatamente o procedimento que deverá ser aplicado em concreto quando já tenha cessado o arrendamento e o inquilino não entregou o prédio ao senhorio, pelo que, estará sujeito a este procedimento para assim, proceder à entrega do locado ao seu titular pleno. No exemplo em apreço, quem quer que lhe seja entregue o prédio não é, nem nunca foi senhorio, ele poderá servir-se de algum destes procedimentos? Neste contexto, o mecanismo ideal será a ação de reivindicação (art. 1311.º), realizada judicialmente, para que o ocupante do prédio efetivamente restitua o prédio ao seu titular. - Resolução do contrato por iniciativa do arrendatário: O arrendatário também tem a possibilidade de resolver o contrato. O arrendatário pode resolver o contrato se estiver em causa situações de incumprimento contratual (pela sua gravidade, torna inexigível a outra parte a manutenção do arrendamento), bem como, nos termos do art. 1083.º/5. Surge ainda outros fundamento no art. 1050.º para o arrendatário resolver o contrato, mas nestes casos, nada tem haver com um incumprimento contratual por culpa do senhorio. Por sua vez, existe também outra causa de resolução do contrato por parte do arrendatário, com base no DL 160/2006, designadamente no art. 5.º/7, pela falta de licença de utilização. Qual é a forma para o arrendatário resolver o contrato? De acordo com o art. 1084.º/2, opera por comunicação. A comunicação deve ser feita nos termos do art. 9.º/1 e 6, NRAU.

3.

Denuncia do contrato e oposição à renovação:

De acordo com o art. 1094.º, os contratos de arrendamento para habitação podem ser de dois tipos: de prazo certo ou de duração indeterminada.

O contrato com prazo certo, “pode convencionar-se que, após a primeira renovação, o arrendamento tenha duração indeterminada” (1094.º/2). Por sua vez, no silencio das partes, o contrato considera-se celebrado por prazo certo, por um período de 5 anos (1094.º/3). É certo que, num contrato de arrendamento para habitação, não pode ter uma duração superior a 30 anos (1025.º), nem inferior a um ano, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites anteriores (art. 1095.º/2). No entanto, existe uma ressalva prevista no n. º3 do artigo anterior. PELO SENHORIO: Relativamente à renovação automática, de acordo com o art. 1054.º/2, “…” (regime geral da locação). Contudo, nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, surgem normas diferentes, no que concerne, a renovação automática (1096.º e ss). Se for celebrado um contrato de arrendamento por prazo certo de um ano, nos termos do art. 1096.º/1, o contrato renova-se automaticamente por 3 anos, salvo estipulação em contrato (significa isto, que pode surgir estipulado no contrato a exclusão da renovação automática ou então, outros prazos para a sua renovação – existe total liberdade neste especto). No entanto, poderá haver oposição pelas partes quanto à renovação. A oposição por parte do senhorio, aplicar-se-á o art. 1097.º, e por parte do arrendatário, o disposto no art. 1098.º. Esta comunicação deve ser feita com a devida antecedência e de acordo com o art. 9.º/1 e 6, NRAU. Ex: O Mapril celebrou um contrato de arrendamento, em 1/1/2014, por cinco anos, renovandose automaticamente por períodos de um ano, posso fazê-lo? Nada impede, porque o regime da renovação pode ser estipulada livremente pelas partes. Neste caso, depois de duas renovações deste contrato, qual será a antecedência que o senhorio deve respeitar para se opor à renovação? No dia 1 de janeiro de 2019, o contrato de arrendamento renovou-se automaticamente por 1 ano (até de 1 de janeiro de 2020), pelo que, renovar-se-ia por mais um ano (1 de janeiro de 2021). Tratando-se de renovações por um ano, vamos atender ao prazo do pré-aviso que se refere a um ano, designadamente a alínea a) do art. 1097.º/1. Mas se a renovação fosse de 10 meses, manter-se-ia a resposta anterior? Aplicar-se-ia a alínea c) do art. 1097.º/1. - Ver ainda 1097/2 Qual é o conteúdo da comunicação que o senhorio deverá fazer ao arrendatário? Nos termos do disposto do art. 1097.º, do CC, eu (senhorio) poderia opor-me livremente à renovação do contrato, no qual o contrato irá caducar no dia 1 de janeiro de 2021. Ora bem, “a oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo. ” (art. 1097.º/3/1.ª parte). PELO ARRENDATÁRIO: A oposição à renovação, por parte do arrendatário deve ser feita com uma determinada antecedência (1098.º). Neste caso, o prazo é inferior ao prazo pré-estabelecido para o senhorio. Como é que deve ser feita a oposição à renovação por parte do arrendatário? Mediante comunicação, nos termos do art. 9.º/1/3/4/5/6, NRAU, com a antecedência prevista no art, 1098.º. Assim sendo, esta comunicação deve ser feita por escrito, remetida ou por carta

registada com aviso de receção (n. º1) ou entregue em mão (n. º6), devendo ser remetidas para o enderenço do senhorio ou da sua comunicação imediatamente anterior; no caso de não existir contrato nem comunicação anterior, devem ser remetidas para o seu domicilio ou sede. 1098.º/4 - consagra a possibilidade ao arrendatário, nas situações em que o senhorio impede a renovação automática do contrato, podendo o arrendatário, denunciá-lo a todo o tempo, desde que comunique ao senhorio, com antecedência de 30 dias. 1098.º/3 – faculdade do arrendatário de fazer cessar/denunciar o contrato, independentemente do prazo pela qual o contrato foi celebrado e sem qualquer justificação, desde que, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação. Portanto, se tivermos celebrado um contrato ...