Öffentlicher Glaube des Grundbuchs PDF

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Zusammenfassung § 19, 32. Auflage. Beweisfunktion des Grundbuchs ...

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Sachenrecht 19 – Der öffentliche Glaube des Grundbuchs I. Die Richtigkeitsvermutung § 891  Die strengen Eintragungsvoraussetzungen und das materiell-rechtliche Erfordernis der Eintragung für die Wirksamkeit dinglicher Rechte geben eine gewisse Gewähr dafür, dass das Grundbuch dingliche Rechtsverhältnisse an einem Grundstück richtig wiedergibt  Dies gilt zumindest in den meisten Fällen, da sich die materielle Rechtslage kraft Gesetz durch Übergang oder Untergang des Rechts, sowie durch Erbgang ändern kann  § 891 stellt die Vermutung auf, dass der im Grundbuch als Berechtigter eingetragene auch wirklich berechtigt ist, dass ihm das Recht mit dem eingetragenen Inhalt zusteht und der im Liegenschaftskataster eingetragene Grenzverlauf richtig ist  Bei gelöschten Rechten wird vermutet, dass sie nicht mehr bestehen § 891 II  Folge der Vermutung: Verlagerung der Beweislast o Derjenige, der eine Eintragung als nicht richtig anerkennt muss ihre Unrichtigkeit beweisen  Die Vermutung erfasst alle im Grundbuch eingetragenen Rechte  Auch das Grundbuchamt selbst kann sich auf § 891 berufen  Seit 01.10.2009 wird diese Vermutung durch § 899a S. 1 erweitert, welche bei GbR vermutet, dass die Personen, welche auch im Grundbuch eingetragen sind Gesellschafter sind

II. Der gutgläubige Erwerb von Grundstücksrechten 1. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs  § 891 schützt auch Teilnehmer am Rechtsverkehr, diese können sich auf die aufgestellte Vermutung berufen und im Grundbuch eingetragene Rechte nach §§ 892, 893 gutgläubig erwerben, auch wenn diese nicht oder nicht wie eingetragen bestehen  Der öffentliche Glaube des Grundbuchs greift also gerade dann, wenn ein Recht im Grundbuch unrichtig eingetragen ist  Der wirklich Berechtigte verliert sein Recht, wenn dieses nicht im Grundbuch eingetragen ist  Der Schutz des Rechtsverkehrs, welcher auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertraut ist unter bestimmte Voraussetzungen schutzwürdiger  Geschützt wird grundsätzlich nur der gute Glaube an die Eintragung  Geschützt werden nicht: o Eintragungen, welche sich auf tatsächliche Verhältnisse außerhalb des Grundbuchs beziehen o Widersprüchliche Eintragungen o Nicht eintragungsfähige Rechte  Erfasst werden also Eintragungsbedürftige und eintragungsfähige Rechte o Eintragungsbedürftig = Rechte bei denen v.a. nach § 873 eine Eintragung ins Grundbuch unerlässlich sind, die Eintragung ist also konstitutiv o Eintragungsfähig = Rechte die auch ohne Eintragung kraft Gesetz entstehen, wie die Sicherungshypothek nach § 1287 S. 2 BGB i.V.m. § 848 II 2 ZPO  Eintragung wirkt nur deklaratorisch  Ist eine solche Sicherungshypothek eingetragen, kann sie gutgläubig durch Rechtsgeschäft erworben werden

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2. Anwendungsbereich von § 892 a) Rechtsgeschäftliche Verfügung  Der Schutz des guten Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuchs gilt nur für rechtsgeschäftliche Verfügungen  Rechtsänderung die kraft Gesetz eintreten oder auf einem Verwaltungsakt beruhen sind nicht erfasst § 892 I 1  Geschützt von § 892 I 1 werden: o Erwerb von Grundstückseigentum o Bestellung beschränkt dinglicher Rechte am Grundstück o Übertragung beschränkt dinglicher Rechte am Grundstück o Erwerb beschränkt dinglicher Rechte an dinglichen Rechten  Alle nicht unter § 982 I 1 fallenden Verfügungen werden Generalklauselartig von § 893 dem öffentlichen Glauben des Grundbuches unterstellt, zum Beispiel: o Inhaltsänderungen § 877 o Rangänderungen § 880 o Vormerkungen § 883 o Sowie die in § 893 explizit genannte Übereinstimmung mit dem Inhalt des dinglichen Rechts erfolgende Leistung an den als berechtigt Eingetragenen = Man hat das Recht an denjenigen zu leisten, welcher im Grundbuch als Berechtigter eines beschränkt dinglichen Rechts eingetragen ist b) Rechtserwerb und lastenfreier Erwerb  § 892 schützt nicht nur den Erwerb eingetragener, aber nicht bestehender Rechte, sondern auch den gutgläubigen lastenfreien Erwerb, wenn das bestehende Recht nicht eingetragen oder gelöscht ist  Auch bei vorzeitiger Löschung einer Vormerkung möglich o Der alte Eigentümer trifft Vormerkungswidrig eine Verfügung (Beispiel: Grundschuld), die Vormerkung wird nach Kaufvorgang gelöscht und die vormerkungswidrige Verfügung jedoch nicht  Folge: Tritt der Gläubiger die Forderung an einen Dritten ab, erwirbt dieser die Forderung gutgläubig vormerkungsfrei o Der neue Eigentümer kann keine Löschung nach § 888 verlangen o Folge: die zunächst unwirksame vormerkungswidrige Verfügung wird wirksam für den gutgläubigen Dritten c) Verfügungsbeschränkungen  Durch § 892 I 2 wird der Glaube geschützt, dass nicht eingetragene oder gelöschte relative Verfügungsbeschränkungen nicht bestehen  Anders liegt es bei absoluten Verfügungsverboten o Beispiel: § 1365 I bei Ehegatten die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben sind Verfügungen über Grundstücke unwirksam, wenn dieses im Wesentlichen das gesamte Vermögen eines Ehepartners darstellen und der andere Ehegatte die Zustimmung verweigert o In einem solchen Fall ist bereits die dingliche Einigung unwirksam o Beachte: § 1365 kommt nur zur Anwendung, wenn der Erwerber weiß, dass das Grundstück im Wesentlichen das ganze Vermögen des Veräußerers ausmacht, oder die Verhältnisse kennt, aus denen sich dieser Umstand ergibt  § 892 I 2 schützt nur den guten Glauben an das Nichtbestehen einer nicht eingetragenen Verfügungsbeschränkung, nicht jedoch den Glauben an eine aus einer eingetragenen Verfügungsbeschränkung abgeleitete Verfügungsbefugnis 3. Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs 2

Voraussetzungen des § 892 1. Rechtsgeschäftlicher Erwerb § 873 2. Vorliegen eines Verkehrsgeschäfts 3. Veräußerer ist als Rechtsinhaber bzw. unbelasteter Rechtsinhaber im Grundbuch eingetragen 4. Zulässiger Eintrag im Grundbuch 5. Keine Kenntnis des Erwerbers von der Unrichtigkeit des Grundbucheintrags 6. Kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen 7. Eintragung des zu erwerbenden Rechts im Grundbuch a) Einigung nach § 873  § 892 betrifft nur den rechtsgeschäftlichen Erwerb  Eingebettet wird die Prüfung von § 892 also in die Prüfung der rechtsgeschäftlichen Verfügung nach § 873 (ggf. i.V.m. § 925) bei der ein Nichtberechtigter handelt b) Verkehrsgeschäft  Der Erwerber muss ein vom Veräußerer personenverschiedener Dritter sein, es darf weder rechtliche, noch wirtschaftliche Identität bestehen  Beispiel: eine natürliche Person kann nicht gutgläubig von einer GmbH erwerben, bei der sie Alleingesellschafter ist  Ebenso sind Verfügungen zwischen Mitgliedern einer Erbengemeinschaft im Rahmen der Erbauseinandersetzung keine Verkehrsgeschäfte  Die Übertragung eines Miteigentumsanteils zwischen Miteigentümern ist hingegen ein Verkehrsgeschäft o Gilt auch, wenn die Miteigentümer das Grundstück gemeinschaftlich erworben haben und alle von der Nichtigkeit des Erwerbsgeschäfts betroffen sind  Erbgang kraft Gesetz § 1922 ist kein Verkehrsgeschäft o Umstritten ist jedoch was bei vorweggenommener Erbfolge gelten soll = das Grundeigentum auf die Erben zu Lebzeiten des Erblassers übertragen wird c) Veräußerer als Berechtigter im Grundbuch  Der Veräußerer muss durch das Grundbuch als Berechtigter legitimiert sein  Nicht geschützt wird der Glaube an eine Verfügungsbefugnis nach § 185 I, auch wenn diese unzulässigerweise im Grundbuch eingetragen ist  Maßgebend ist der Grundbuchinhalt im Zeitpunkt der Vollendung des Rechtserwerbs = Regelmäßig also bei Eintragung  Im Erbfall kann Ausnahmsweise auf die Eintragung des Erbens im Grundbuch verzichtet werden o Fehlt es sowohl an der Eigentümerstellung des Erblassers, als auch an der Erbenstellung des Erben, müssen §§ 892 und 2366 kumulativ vorliegen o Gutgläubiger Erwerb liegt vor, wenn der vermeintliche Erbe durch Erbschein legitimiert ist  Erbrechtliches Problem d) Zulässiger Eintrag im Grundbuch  Der Eintrag im Grundbuch, an dem der Gute Glaube anknüpft muss ein eintragungsfähiges Recht betreffen, inhaltlich zulässig sein und darf inhaltlich keine Widersprüche aufweisen  Eintragungen, welche sich gegenseitig widersprechen oder ausschließen genießen keinen Schutz  Niemals geschützt wird der Glaube an sonstige Verhältnisse wie Bebauung, Vermietung usw.

e) Keine Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs  Keinen Schutz verdient derjenige, der weiß, dass das Grundbuch unrichtig ist 3

 Der gutgläubige Erwerber muss nur den für ihn günstigen Eintrag beweisen  Er muss nicht beweisen, dass sein Erwerb kausal auf dem Eintrag beruht  Wer den gutgläubigen Erwerb bestreitet muss dem Erwerber Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuches nachweisen oder die rechtzeitige Eintragung eines Widerspruchs beweisen  Der gute Glaube wird nur bei positiver Kenntnis ausgeschlossen, da das amtlich geführte Grundbuch einen wichtigen Vertrauenstatbestand ausstrahlt o Beachte: der positiven Kenntnis steht es jedoch gleich, wenn sich der Erwerber einer der Umständen nach aufdrängenden Erkenntnis ohne einsehbaren Grund verschließt  Die Kenntnis eines Vertreters wird nach § 166 dem Vertretenen zugerechnet  Grundsätzlich darf bis zur Vollendung des Erwerbstatbestandes, also bis zur Eintragung ins Grundbuch keine positive Kenntnis eintreten o Ausnahme § 892 II: liegt bereits die dingliche Einigung vor und ist der Eintragungsantrag beim Grundbuchamt gestellt, ist gutgläubiger Erwerb möglich  Dies liegt daran, dass der Erwerber während der mitunter lang dauernden Zeitspanne bis zur Eintragung, in welcher alles für den Rechtserwerb getan hat, durch die Erlangung positiver Kenntnis nicht mehr am Rechtserwerb scheitern soll  Dies gilt aber nur, wenn der Eintragungsantrag erfolgreich war und nicht rechtmäßig zurückgewiesen wurde o Beachte: § 892 II gilt nur, wenn bis auf die Eintragung alle anderen Erwerbsvoraussetzungen erfüllt sind  Fehlt noch eine Voraussetzung, so wird für die Gutgläubigkeit auf den Zeitpunkt abgestellt, in dem die jeweils letzte Voraussetzung (bis auf die Eintragung selbst) erfüllt wird  Besonderheit: Durch Vormerkung gesicherter Erwerb: o Es kommt auf den Grundbuchstand bei Eintragung der Vormerkung an o Spätere Kenntnis schadet nicht  beim Eintritt späterer Kenntnis wird § 883 II 1 analog angewandt  Dies gilt auch zugunsten eines Erwerbers, an den der durch Vormerkung gesicherte Anspruch abgetreten wurde o Besonderheit: Grundbuch wird nach Eintragung der Vormerkung falsch  Der gute Glaube an den nachträglich falschen Grundbucheintrag ist schützenswert, wenn die Unrichtigkeit um Zeitpunkt der Eintragung noch fortdauert f) Eintragung des Widerspruchs 1. 2.   

Voraussetzungen für die Eintragung eines Widerspruchs auf Antrag § 899 Eintragungsantrag beim Grundbuchamt Bewilligung des Betroffenen oder einstweilige Verfügung Der Widerspruch weist auf eine mögliche Unrichtigkeit des Grundbuchs hin und zerstört die Gutglaubenswirkung des Grundbuches Der Widerspruch hat eine Warnfunktion für den Erwerber, er verdient keinen Schutz mehr, gleichgültig, ob der den Widerspruch im Grundbuch gesehen hat Entscheidend ist allein, dass der Widerspruch eingetragen ist  Erwerber trägt das Risiko, wenn er nicht ins Grundbuch schaut

 Der Widerspruch richtet sich stets gegen eine bestimmte Eintragung, z.B.: o Bestand eines bestimmten Rechts 4

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o Rechtsinhaberschaft einer bestimmten Person o Den verlautbarten Gesellschafterbestand einer GbR Ein Widerspruch ist nicht Eintragungsfähig gegen: o Einen anderen Widerspruch o Eine Verfügungsbeschränkung o Eine Mangels Forderung nicht entstandene Vormerkung  Gutgläubiger Erwerb scheidet sowieso aus Der Widerspruch wird eingetragen, aufgrund: o Der Bewilligung des als berechtigt eingetragenen o Einer einstweiligen Verfügung § 899 II o Eines vorläufig vollstreckbaren Urteils § 895 ZPO o Nach § 53 GBO durch das Grundbuchamt § 899 II gilt entsprechend, wenn ein Rechtshängigkeitsvermerk ins Grundbuch eingetragen werden soll = Ein Prozess über das Eigentum oder ein im Grundbuch eingetragenes Recht ist rechtshängig o Zwar nicht gesetzlich vorgesehen, aber allgemein anerkannt nach § 325 II ZPO i.V.m. § 892 I BGB Der als Berechtigt eingetragene kann immer noch über sein im Grundbuch eingetragenes Recht verfügen, da die Vermutungsregel des § 981 noch gilt, es ist jedoch kein gutgläubiger Erwerb mehr möglich Der Widerspruch wirkt nur zugunsten der Person, für die er eingetragen ist o Beispiel: Wird das für einen Eingetragene Recht im Grundbuch gelöscht, muss man selbst beim Grundbuchamt Widerspruch gegen die Löschung eintragen lassen. Lässt ein anderer, dem das Recht nicht zusteht einen Widerspruch eintragen, hindert dies den gutgläubigen lastenfreien Erwerb nicht Für den Widerspruch gilt § 892 II nicht, er kann also noch bis zur Eintragung des Erwerbers im Grundbuch eingetragen werden und den Rechtserwerb hindern Beachte: dies gilt nach § 883 analog nicht bei Vormerkungen, dort wird auf den Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung abgestellt

4. Wirkung des gutgläubigen Erwerbs  Der Erwerber erwirbt das Recht so, als wäre die im Grundbuch eingetragene Rechtslage die wirkliche Rechtslage  Der gutgläubige Grundstückserwerber erwirbt auch lastenfrei, wenn ein in Wirklichkeit bestehendes Recht nicht im Grundbuch eingetragen ist  Diese Wirkungen treten allerdings nur relativ zugunsten des gutgläubigen Erwerbers ein, ein anderer kann sich nicht darauf berufen  Der gutgläubige Erwerber kann das Erworbene Recht jedoch auch auf andere weiterübertragen  in diesem Fall als wirklich Berechtigter  Besonderheit: Miteigentumsanteil: o Wird ein Miteigentumsanteil Lastenfrei erworben (da zum Beispiel eine Dienstbarkeit nicht im Grundbuch eingetragen ist) fällt die Belastung auch für die anderen Miteigentümer weg  Der wirkliche, jedoch nicht eingetragene Berechtigte kann vom Verfügenden nach § 816 I 1 Herausgabe des Erlöses verlangen  Hat der Nichtberechtigte am Grundstück eine Grundschuld zugunsten einer gutgläubigen Bank bestellt, muss er dem belasteten Eigentümer nach §§ 816 I 1, 818 II Wertersatz in der 5

Weise leisten, dass er das für die Grundschuld erlangte Darlehen gegen Befreiung von der ihn treffenden Rückzahlungspflicht herausgibt

5. Gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung a) Ersterwerb einer Vormerkung vom Nichtberechtigten  Wegen ihrer dinglichen Wirkung kann man die Bestellung einer Vormerkung einer Verfügung über das Grundstück gleichsetzen  Nach allgemeiner Ansicht genießt auch der Erwerber einer Vormerkung den Schutz des öffentlichen Glaubens  Durch den Verweis in § 893 Alt. 2 wird der Schutz des guten Glaubens begründet  Dies gilt jedoch nur für die rechtsgeschäftliche Vormerkung mit Bewilligung, nicht für die Vormerkungsbestellung aufgrund einstweiliger Verfügung, § 885  Maßgeblicher Zeitpunkt für den guten Glauben ist die Eintragung der Vormerkung bzw. nach § 892 II die Stellung des Antrags auf Eintragung der Vormerkung o Dies gilt auch, wenn die Vormerkung zur Sicherung eines künftigen Anspruchs bestellt wird  Eine nachträgliche Eintragung eines Widerspruchs hindert den Erwerb des vorgemerkten Rechts nicht mehr  Der gutgläubige Erwerber der Vormerkung kann vom wahren Eigentümer analog § 888 Zustimmung zu seiner Eintragung als neuer Eigentümer verlangen, da § 888 den Erwerber gegen alle Erwerbsbeeinträchtigungen, also auch die Rechte des Eigentümers schützen will b) Zweiterwerb einer Vormerkung vom Nichtberechtigten  Übertragung der nicht bestehenden Vormerkung vom Käufer auf einen Dritten o Wenn schon gar keine Forderung besteht ausgeschlossen, da das BGB keinen gutgläubigen Forderungserwerb kennt  Problem: Die Forderung existiert, die Vormerkung ist jedoch bei ihrer ersten Bestellung nicht wirksam entstanden o M1: Erwerb der unwirksamen Vormerkung vom Nichtberechtigten möglich  Rechtsgeschäftliche Abtretung der Forderung und Übergang der Vormerkung bilden eine funktionale Einheit, sodass von rechtsgeschäftlichen Erwerb gesprochen werden kann und der Erwerber auf den Rechtsschein des Grundbuchs vertrauen kann  Arg: Der gutgläubige Zweiterwerber sein genauso schutzwürdig, wie der gutgläubige Ersterwerber o M2: Erwerb der unwirksamen Vormerkung vom Nichtberechtigten nicht möglich  Die Vormerkung wird nach § 401 durch Abtretung der Forderung übertragen, dabei handle es sich um einen Übergang kraft Gesetzes  Der gutgläubige Erwerb einer Vormerkung durch (formlose) Abtretung diene zudem nicht dem Publizitätsprinzip

6. Gutgläubiger Erwerb von einer eingetragenen BGB-Gesellschaft a) Regelung des § 899 a 6

 Nach § 899a S. 1 wird vermutet, dass die im Grundbuch eingetragenen auch wirklich Gesellschafter der GbR sind und darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind  Dies führt zu der Vermutung, dass die GbR ordnungsgemäß vertreten ist, wenn die im Grundbuch eingetragenen Personen in ihrem Namen handeln  Nach § 899a S.2 ist gutgläubiger Erwerb durch den nicht ordnungsgemäß Vertretenen Rechtsträger möglich, wenn Gesellschaftsanteile weiterveräußert wurden, die GbR bei der Einigung jedoch von denjenigen Vertreten wird, welche als Gesellschafter im Grundbuch stehen  Beachte: Es kann jedoch auch Widerspruch gegen den im Grundbuch genannten Gesellschafterbestand erfolgen  folgt aus § 899a S. 2, welcher auf § 899 verweist b) Kondiktionsfestigkeit der Einigung  Umstritten ist, ob der gutgläubige Erwerb nach § 899a kondiktionsfest ist oder ob die GbR vom Erwerber nach § 812 I 1 1. Alt Rückübertragung des Grundstücks verlangen kann  Grundsätzlich würden die Bedingungen einer nach h.M. anzuwendenden Leistungskondiktion vorliegen: o Der Erwerber hat das Grundstück durch Leistung der GbR erlangt o Und dies ohne Rechtsgrund, wenn die Genehmigung der GbR verweigert wird nach § 177 I  Auch was den Kaufvertrag als Verpflichtungsgeschäft angeht, liegt ein Vertretungsmangel vor, welcher nicht durch Vollzug des dinglichen Geschäfts geheilt wird  Folge: Grundstücke einer GbR wären eingeschränkt in ihrer Verkehrsfähigkeit  Lösungen: o M1: Über §§ 899a, 892 auch die Vertretungsmacht des noch im Grundbuch eingetragenen aber ausgeschiedenen Gesellschafters fingieren o M2: § 899a analog auf das schuldrechtliche Geschäft anwenden, jedoch nur um eine Kondiktionsfestigkeit zu erreichen, es sollen weder Erfüllungs- noch Gewährleistungsansprüche entstehen o M3: § 899a, § 892 nicht anwendbar  Die Norm § 899a haben einen dinglichen Charakter, das zeigt sich auch aus ihrer systematischen Stellung  Diese auch auf das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zu erstrecken würde das Abstraktionsprinzip verletzen  §§ 707 und 714, welche die gemeinsame Vertretung durch die Gesellschafter regeln sind dispositiv und werden in der Praxis häufig abbedungen  Es kommt also zu einem dinglich wirksamen, aber kondizierbaren Erwerb  Dieser Streit ist entbehrlich, wenn im Einzelfall die Grundsätze der Anscheins- und Duldungsvollmacht für das Verpflichtungsgeschäft angenommen werden können o Vor allem der Fall, wenn die GbR sich nicht um ihre Pflicht zur Aktualisierung des Grundbuchs bemüht  bei wiederholten dinglichen Geschäften derselben Gesellschafter kann dieser Rechtsscheintatbestand begründet sein  Da die Vertretungsmacht jedoch häufig von §§ 707, 714 geregelt ist und sowieso nie im Grundbuch eingetragen ist = dünne Argumentationsgrundlage

c) Erwerb von der nicht (mehr) existenten GbR  Frage: ist § 899a auch bei Erwerb von der nicht wirksam entstandenen Gesellschaft und der nicht mehr existenten GbR anwendbar? o Nicht mehr existente Gesellschaft 7

H.M.: Gutgläubiger Erwerb möglich  Erleichterung des Grundstücksverkehrs unter Beteiligung einer GbR  Gesetzesbegründung, nach der auch der nicht mehr existente Rechtsträger genannt ist Erwerb von der von Anfang an nichtigen GbR  H.M.: Gutgläubiger Erwerb nach § 899a möglich  Es haben die Berechtigten verfügt, jedoch nicht unter der Rechtsform der GbR, sondern als Brucheigentümer 

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