Propiedad horizontal - Apuntes 2 PDF

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Parte de la Lectura 2 del Modulo 2 de Elementos Fundamentales de Derechos Reales...

Description

La familia Pizarro es oriunda del interior de la provincia, en la localidad de Las Runas. Mariana Russ de Pizarro sedesempañaba como docente en esa zona, pero un ascenso a la dirección de la escuela le exige trasladarse a una nuevaregión. La familia era propietaria de un departamento, en el décimo piso, adquirido del fideicomiso Las Rosas delAlba. Hasta el momento, el fideicomiso, no ha realizado las gestiones de constitución de la asamblea y nombramientode un administrador. Un gran inconveniente que presentan es la falta de cobro de las expensas, por carencia depersonal a cargo de la tarea y falta de acuerdo en los montos a percibir por unidad.El reglamento de copropiedad tampoco está definido y se rigen por una copia de las pautas de otro edificio quearticulan a las

Definición

necesidades que se le presentan. Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del propietario de unidades, pisos o departamentos, queconfiere el uso y goce exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto sobre las partescomunes.El art. 1887 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), que enumera los derechos reales, lo incluye luegodel condominio, y su reglamentación se encuentra en el Libro III, Título V, Capítulo 1 del CCCN, a partir del art.2037.El CCCN, en su art. 2037, define a la propiedad horizontal como:el derecho real que se ejerce sobreun inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica quese ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo queestablece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes

Presentación del caso práctico

delLECCIÓN1de3 inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman untodo no escindible.1[1]Art. 2037. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Naturaleza jurídicaSi bien el basamento del derecho real de propiedad horizontal es el dominio del propietario de unidades, pisos odepartamentos, estamos en presencia de un derecho real autónomo que recae sobre una unidad funcional (consistenteen un departamento) que implica partición de un edificio y porcentaje de cosas comunes. Es un derecho real distintoal dominio y al condominio y que recae sobre la cosa total o parcialmente

Figura 1: Naturaleza jurídica de la propiedadhorizontalFuente: elaboración propia.

Antecedentes. La Ley 13.512, Propiedad

propia

horizontal2LECCIÓN2de3Propiedad

horizonta

Nuestro Código Civil (CC), en el art. 2518, prohibía la división de los inmuebles en pisos o en departamentos (art.2617, hoy derogado), y los pisos, unidades o departamentos de un inmueble pertenecían todos al mismo propietario,que podía hacer explotación económica de ellos libremente, pero que al transferir el dominio lo hacía sobre elconjunto.La realidad social de finales de los años 40 hizo necesaria la sanción de la Ley 13.512 de Propiedad horizontal, quepermitió la titularidad de un derecho real independiente sobre cada unidad. Rezaba su artículo 1:Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de unedificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente opor un pasaje común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de estaley. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona. 3[3]Art. 1. Ley 13.512. Propiedad horizontal. (1948).Congreso de la Nación Argentina.

En la actualidad, con la reforma del Código Civil, el espíritu de la ley 13.512 ha quedadoincorporado al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.Elementos de la propiedad horizontalEl objeto Recuperado de https://bit.ly/39z5tqX

de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de dominio sobre ciertas partesexclusivas (llamadas unidades) y un derecho común sobre las partes indivisas, calculado en un porcentual sobre eltotal de las partes comunes y que se establece al único efecto de hacer posible el primero y es inseparable de aquel.Partes privativas (unidad funcional): deben reunir los siguientes requisitos: Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.El CCCN, en su art. 2039, establece que:El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino,que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasajecomún.La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes deuso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o másunidades complementarias destinadas a servirla. 4[4]Art. 2039. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina.Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8Partes y cosas comunesLeamos el artículo 2040 del CCCN:Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas ypartes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan enel reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se considerancomunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuiciode su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.Independencia funcional: cada unidad debe ser autónoma y se basta a

sí misma para la función quecumple.Salida a la vía pública: ya sea en forma directa o por un pasaje común, como pasillo o...