Propiedad Horizontal Marzo 2020 Classroom PDF

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DEFINICIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL La noción depropiedadse utiliza para nombrar alderechoo lafacultadde poseer algo. En el contexto jurídico, la propiedad es elpoderdirecto que una persona tiene sobre un bien y que le permite disponer de dicho objeto con libertad, dentro de los límites impuestos por laley. Horizontal, por otra parte, esaquello paralelo al horizonte o relativo a él. El término se utiliza en oposición a vertical, que es la recta o el plano perpendicular al horizonte. Se conoce comopropiedad horizontalalderecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas o locales de unedificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común. La propiedad horizontal, por lo tanto, es lainstitución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide elinmuebley su relación con el resto de losbienesprivados y comunes del edificio. En un edificio, pues, existen distintos propietarios. Cada uno de ellos dispone de uno o más departamentos (también conocidos como pisos o apartamentos), pero nadie es dueño del edificio en su totalidad. A todas estas propiedades individuales se le suma la propiedad común de espacios, como el hall de entrada, los pasillos, los ascensores, etc. Elderecho de propiedad horizontalsupone que el propietario de un departamento tiene un porcentaje de propiedad sobre los espacios comunes. Dicha cuota es inherente a la propiedad del departamento e inseparable de ésta. Veamos a continuación las diferencias que presenta la regulación de este concepto en algunos países hispanohablantes: en Argentina: la propiedad horizontal se define como cada uno de los pisos de un edificio, o bien los apartamentos de cada piso (todos los apartamentos del edificio, si éste tiene un solo piso), que tengan independencia del resto y que cuenten con unasalidadirecta a la calle a través de un pasaje común. Cabe mencionar que la Ley 13.512, de cuyo primer artículo se desprende dicha definición, fue aprobada en el año 1948; en Colombia: desde el año 2001, la Ley 675 reconoce la existencia de propiedades horizontales y de unidades inmobiliarias cerradas pero no prevé su coexistencia en un mismo complejo urbanístico dentro de una copropiedad (lo cual ocurre en muchos casos) sino la responsabilidad del administrador para que luego sea el Gobierno Nacional quien la reglamente. Como dato curioso, a causa de dicha inconsistencia, las propiedades horizontales y las unidades inmobiliarias cerradas sometidas a dicha ley no puedenembargarse;

En Chile: según la Ley 19.537 y el decreto número 46, que datan de los años 1997 y 1998 respectivamente, los copropietarios gozan de un derecho absoluto y exclusivo de propiedad sobre launidadinmobiliaria y se consideran «comuneros» de los bienes de dominio común. Dado que los bienes de dominio común no se consideran independientes de la unidad, la copropiedad y la propiedad individual van de la mano. Al respecto, el artículo 14 de la ley antes mencionada expone que los derechos que un propietario tiene sobre un bien de dominio común no se pueden separar de los que tiene sobre la unidad; En España: el artículo 396 del Código civil establece que la propiedad horizontal se caracteriza por ser el punto de intersección de dos derechos de propiedad diferentes: a) el singular de un espacio con la delimitación suficiente, que se pueda aprovechar en forma independiente y que cuente con todo tipo de instalaciones que sólo sirvan a su dueño; b) la copropiedad del resto de instalaciones, servicios y pertenencias en común con el resto de los propietarios. Propiedad horizontal Comunidadconstituida por lospropietarios de todos los pisos y locales de un mismoedificiosusceptibles de aprovechamiento independiente. Estacomunidadatribuye a cada uno de los copropietarios underechosingular y exclusivo sobre su piso o local correspondiente y un derecho de uncopropiedadconjunto e inseparable sobre los restanteselementos comunesdelinmueble. Eltítulode suconstitucióndebe constar inscrito en elRegistro de la Propiedad. Sus órganos de funcionamiento son lajunta de propietarios, elpresidentey vicepresidente, secretario yadministrador Lapropiedadhorizontal es unapropiedadespecial que se constituye sobre pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, teniendo su titular underechoexclusivo sobre ellos y un derecho decopropiedadsobre elementos delinmuebleque sean necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquéllos. Es ésta unainstitucióncon algúnprecedentehistórico, pero sudesarrolloes reciente, derivado de lasnecesidades creadas por la escasez deviviendas en la era moderna. En España, ya el C.C. en suartículo396 redacción originaria, contempló esta figura, aunque insuficientemente, lo que motivó unareformaposterior por Ley de 26 de octubre de 1939,reformaque adolecía básicamente deldefectode atribuir underecho de tanteoa los copropietarios en caso de venta de algún piso (ampliado con elderechoderetractopor elTribunal Supremo). Esta situación fue superada por la actualLey EspecialdePropiedadHorizontal de 21 de julio de 1960, que modificó elartículo396 C.C., añadió un segundo párrafo alartículo401 C.C. y reformó losartículos 8 y 197 de la Ley Hipotecaria. Esta ley estableció una

mayorregulaciónde lapropiedadhorizontal en cuanto a su contenido y órganos y eliminó losderechosdetanteoy deretracto(con la particularidad prevista en ladisposicióntransitoria segunda). Estamos ante una ley que regula todas lascomunidades depropietarios (disposicióntransitoria primera),comunidades que en la actualidad se van a regir por este orden, por normas de carácter imperativo,estatutos de lacomunidad, normas derégimeninterior. Ley dePropiedadHorizontal yCódigo Civil. Pero, a pesar de la ley, la actual realidad desborda el contenido de aquélla; situaciones como las urbanizaciones privadas, los complejos de edificaciones mezcla deviviendas unifamiliares y bloques deedificios, situacionesparticulares en cuanto a suconstitución..., han dejadopatentela insuficiencia de aquélla y lanecesidadde su modificación. Para paliar esos problemas, en parte, y para atender a otros que fueron apareciendo en lapráctica, surge la últimareforma de la LeydePropiedadHorizontal, mediante Ley 8/1999 de 6 de abril, dirigida, según señala suexposición de motivos, al acercamiento entre la realidad jurídica y lamaterial, para lo cual se modaliza la regla deunanimidad, se establecen medidas en la lucha contra la morosidad y se flexibiliza elrégimende funcionamiento de lacomunidadde vecinos. La Reformaésta que abarca también elartículo396 C.C., dando además el plazo de un año para que losestatutos de lascomunidades depropietarios se adapten a la misma. En cuanto a la naturaleza jurídica de estainstitución, muchas han sido lasposicionesdoctrinales en cuanto a ella (teorías de laservidumbre, delderechode la superficie, de lapersonalidad, del carácter complejo de lacomunidad, entre otras). El T.S. ha oscilado en sussentencias, considerándola a veces como unacomunidady otras veces como unainstituciónsui géneris de carácter complejo. LaDirección General de los Registros y del Notariadoha señalado en suresoluciónde 7 de junio de 1963 que lapropiedadhorizontal sanciona la coexistencia de una propiedad exclusivadel titular del piso o local y de underechodecopropiedadsobre loselementos comunesdeledificio, necesarios para su adecuado uso y disfrute, señalando en su R. de 15 de junio de 1973 que supone una superación de lacomunidadromana al no haberderechoderetractoniacción de división. Ladoctrinamayoritaria tiende a considerar lapropiedadhorizontal como unapropiedadespecial, dado su objeto, que siendo una figura peculiar decomunidad, atribuye alderechode lospropietarios un carácter complejo, interdependiente y funcional. Constitución. Lapropiedadhorizontal puede nacer de diferentes modos. Cabe agruparlos de la siguiente manera: 1. Supuestossucesorios. Comprende los casos en que por víatestamentariay bien de forma completa o incompleta, se constituye elrégimendepropiedadhorizontal (bien por eltestadorentestamentoo por losherederos o elcontador-partidor posteriormente), así como el supuesto

deadjudicaciónparcialsin constituir el mencionadorégimen, caso en el que si losherederos deciden cambiar sus cuotas ideales por otras condeterminaciónmaterialy proceden de mutuoacuerdo, ellos mismos constituirán elrégimendepropiedadhorizontal, pudiendo hacerlo, en otro caso, el Juez, deacuerdocon el párrafo 2. delartículo401 C.C. En ambos casos se pueden plantear problemas arrendaticios, que están resueltos por la ley, detanteoyretractocuando eledificiose adquiere porherenciaolegadoo pordonación(en el caso en que losdonatarios fueren hijos deldonante,SentenciaT.S. 20 de enero de 1962). 2.Constitucióninter vivos. a) Supuesto deedificioconstruido porpropietarioúnico que declara laobra nuevay constituye elrégimendepropiedadhorizontal.Posibilidadésta permitida por la actual L.P.H., comenzando propiamente elrégimena funcionar a medida que se vayan enajenando los distintos pisos o locales, planteándose problemas deretractoarrendaticio así como posibles situaciones de abuso en la fijación de la cuota o en el contenido de losestatutos. En el caso de que exista uncondominiosobre eledificiohabrá que estar a lo señalado en elartículo401.2 C.C., ya mencionado, aplicable siempre que lascircunstanciasde la construcción lo permitan y teniendo en cuenta que no pueden darse situaciones intermedias. b) Supuesto deedificios en construcción, caso admitido por lavigenteLey Hipotecaria,artículo8.4 L.H., que comprende la edificación porsociedadesinmobiliarias, deedificios para vender luego los pisos y locales, siendo aquélla la que habitualmente constituye el régimen de propiedad horizontal. También comprende el caso en que se construya eledificiopor los que van a ser suspropietarios (construcción enrégimendecomunidad), con lo cual pueden obtenerviviendaaquéllos a precioinferior, sinperjuiciode que se den abusos, y el constructor no tiene que acudir a todo un entramadoextrañoa la construcción misma para venderlos; estaposibilidadha dado lugar en laprácticaa la figura conocida como «promotor de comunidades». Ese conjunto de personas interesadas en la construcción pueden agruparse sin ningún ropaje societario, es decir, pueden formar unacomunidadcon un fin determinado que es la construcción deledificiopara repartirse los pisos o locales divididos enpropiedadhorizontal entre ellos; fin que entraña una modalización de esacomunidadbásicamente en materia deretractoy deacción de división. En todo caso, y como forma de actuación, en laprácticase suelenconcederpoderes a uncomuneroo a un grupo de ellos para salvaguardar, al menos, launidaden lagestiónydirección. También pueden esas personas conseguir sufinalidada través de una recíprocaconcesiónde derechos que otorganfacultadde construir, convenio que puede adoptar varias modalidades:

b.1) Recíprocaconcesiónde underecho de superficiey cuotas iguales a las que ostentan sobre el solar, de modo que cadapropietariolo es de su piso en virtud de underecho de superficie, teniendo además un derecho de copropiedad sobre el solar. b.2) Recíprocaconcesiónde underechode sobreelevación por lospropietarios del solar. b.3)Convenioque modalice laaccesiónentre los dueños del solar y que permite la atribución a cada uno de éstos de su piso, sin pasar por elestadointermedio de laindivisión. En todo caso ladoctrinasostiene que cualquiera de esas tres figuras no implica unareducciónde gastos, que es lo que persiguen, siendo excesivamente artificiosas y desorbitadas enrelaciónal fin que se quiere lograr. La agrupación de personas que nos ocupa puede adoptar forma social para lograr esa construcción que una vez realizada va a traer consigo ladisoluciónde lasociedadyadjudicaciónde los pisos a los socios. Es unprocedimiento, ajuiciode algúnsectordoctrinal, poco aconsejable por los gastos que implica, así como por los problemas técnicos que puede plantear, si bien estos últimos son básicamente achacables a una situación diferente a la anterior, en la que se constituye unasociedadcomo cauce regulador de lapropiedadhorizontal y que no tiene carácter transitorio como la anterior, atribuyéndose a cada socio elderechode goce exclusivo sobre un piso. En todo caso, la figura que más se suele utilizar en estos supuestos en laCooperativaque cuando se dedica a construirviviendas de protección oficialgoza de una serie deventajas e inconvenientes adicionales, pero que están contempladas de forma insuficiente por nuestralegislación. Otraposibilidadcon la que cuentan losinteresados a que nos estamos refiriendo es la constitucióndelapropiedadhorizontalabinitio (prehorizontalidad); en ella lapropiedadhorizontal se constituye desde el comienzo, desde que se adquiere el solar y siempre que esté definido eledificiocon sus elementos, siendo aquél elemento común. A medida que la construcción avanza, los diferentespropietarios consolidan susderechossobre los respectivos pisos y sobre loselementos comunes, poraccesión. Terminado eledificio, no se requiere acto dedivisiónyadjudicación, bastando con laescriturade terminación de obra. Por otro lado, se aplican desde elprincipiolas normas de lapropiedadhorizontal, particularmente las que se refieren a los órganos, conteniendo losestatutos inscribibles en elRegistro de la Propiedady con eficacia frente a losadquirentes, la modalización del contenido delacuerdoque contemplamos.

También puede llegar lapropiedadhorizontal a originarse construyéndose eledificiopor otros cauces diferentes de los ya señalados, como el caso de la recíproca venta del solar y del piso futuro con el que el que vende el solar puede verse en situación de desventaja ante el constructor, y en caso de cambio de suelo por vuelo con susvariantes siguientes:retribuciónde latitularidaddel solar por su primitivo dueño que otorga poderes al constructor, figura con inconvenientes para ambos, si bien asegura al primero más que al segundo;transmisióna constructor del solar a cambio de pisos futuros, supuesto que invierte losriesgos anteriores:transmisiónal constructor de una parte indivisa del solar reservándose el dueño laspartesindivisas que se correspondan a lasunidades de obra que se le adjudiquen al final, figura que reparteriesgos, pero tiene el inconveniente de hacer aparecer a una parte como constructor e implicar por el resto un posiblearrendamiento de obra(V.aportación de solar). De cualquier forma se va a dar lugar a lapropiedadhorizontal a través de untítuloconstitutivo que describirá, además deledificio, los diferentes pisos o locales comounidades independientes, con una cuota que marca larelacióncon eledificiode que forman parte. Su naturaleza jurídica, aunque discutida, parece centrarse según ladoctrinamayoritaria en considerarlo como unnegocio de disposiciónconefectosconfigurativos En cuanto a lacapacidadylegitimaciónparaotorgareltítuloconstitutivo, es la exigida para realizar elnegocio jurídicodel que forma parte, lo que se estudia en otraspartesde esta obra, teniendo además en cuenta lo ya señalado anteriormente. Por lo que se refiere a la forma, no exige ninguna especial, si bien suele acudir al tiponotarialdada la trascendencia de la situación y para que losestatutos puedan perjudicar aterceroa través de suinscripciónen elRegistro de la Propiedad. Respecto al contenido, cabe distinguir (art. 5 L.P.H.): a) Descripción deledificiooedificios, en su conjunto, es decir, de la estructura que contiene laspropiedades separadas del mismo, descripción sometida a lalegislaciónhipotecaria (arts. 9 L.H. y 51 R.H.). b) Descripción de cada piso o local con salida propia a un elemento común o a la vía pública (lo que es un dato estructural, pues puede tener salida a través deservidumbrepor otros lugares) y susceptible de aprovechamiento independiente. Se incluirán siempre que los haya,dependencias complementarias de aquéllos llamadasanejos, separadas del piso o local al que sirven, que no se les suele fijarporcentajeni se describen con detalle, teniendo su acceso, normalmente, a través de un elemento común. Tal es el caso de los sótanos,garajes, buhardillas, etc.

Mención especial merece el caso dedepartamentoprocomunal, susceptible de aprovechamiento independiente atribuido en proindivisióna todos o parte de los dueños de elementos privativos deledificiocon el fin de obtenerbeneficioseconómicos frecuentementeimputables a los gastos comunes. Respecto de ellos, no cabe la acción deindivisión(art. 4 L.P.H.); su naturaleza jurídica es discutible, manteniéndose laposturapor algunos autores de que estamos ante unacomunidadromana. En todo caso, lafinalidadde este elemento privativo tiene que ser común a todos los titulares de él, que según ladoctrinano tienen por qué ser todos los titulares de elementos privativos deledificio(V.procomunal). c)Determinaciónde la cuota. La cuota es un coeficiente económico dirigido a determinar laparticipaciónen cargas ybeneficiospor razón de lacomunidad, actuando en posibles pagos o cobros comunes,computaciónde votos ointeresesydeterminaciónde la fijación de losderechosde lospropietarios en caso de destrucción deledificio; coeficiente económico que no significa cuota en lacopropiedad(art. 3 L.P.H. y suexposición de motivos), adscribiéndose al piso o local, y siendo determinada por elpropietarioúnico deledificioporacuerdounánime cuando sean varios, por laudo o porresolución judicial(art. 5.2 L.P.H.). Su variación presuponeunanimidad, igual que la modificación deltítuloconstitutivo (art. 5, citado, in fine). d) Pueden recoger eltítuloconstitutivo los llamadosEstatutos o conjunto de normas que rigen la vida de lacomunidad. No es necesario que figuren en él, pero deben constar enescriturapública si se quiere que a través de suinscripciónperjudiquen aterceros. No se deben confundir con lasOrdenanzasderégimeninterior que regulan los detalles de laconvivenciay adecuada utilización deservicioscomunes, que no se inscriben, no constan en eltítulo, y tienen su límite no sólo en la ley, como aquéllos, sino también en los mismosestatutos. Su modificación no requiereunanimidad, bastando lamayoría. El contenido de losestatutos es muy variable, modalizando la ley, pero sin vulnerar su aspecto imperativo, si bien en laprácticasuelen quedar reducidos a regular determinados extremos, particularmente con laposibilidadde dividir los locales. Derechosyobligacionesde lospropietarios. Cabe distinguir: En cuanto a su piso o local. Deacuerdocon elartículo3 L.P.H., corresponde al dueño de cada piso o local underechosingular y exclusivo sobre el espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todo tipo comprendidos dentro de suslímites, y que sirven exclusivamente alpropietario, así como el de losanejosque expresamente hayan sido señalados en eltítuloaunque se hallen fuera del espacio delimitado. Así mismo le corresponde lacopropiedadcon los demás condueños de pisos o locales de

los restantes elementos,pertenenciasyservicioscomunes. Por ello, tiene underecho de usoy disfrute que supondrá laposibilidadde modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones oserviciosde su piso o local, siempre que no menoscabe o altere laseguridaddeledificio, su estructura general, su configuración oestadoexteriores o perjudique losderechosde los otrospropietarios, si bien se debe dar cuenta de las obras previamente a quien represente a lacomunidad(art. 7 L.P.H.). Dichas alteraciones sólo podrán ser realizadas en su piso o local pero no en el resto delinmueble, ni aunque lareparaciónfuese urgente, ya que en ese caso deberá comunicarlo sindelaciónaladministrador. Elpropietariouocupantedel piso o local tiene limitad...