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Propiedad horizontal-Civil III...

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TEMA 11. LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

I.

Consideraciones previas.

La concentración de la población en las ciudades y la escasez de suelo urbano determinaron el desarrollo de la propiedad de casas por pisos; esto es, de la propiedad de los edificios dividida de modo que los pisos o locales pueden pertenecer a diferentes propietarios quienes por este cauce acceder a la propiedad urbana con una inversión que al referirse a la adquisición –no de una casa- sino de un piso o local “es menos cuantiosa y, por lo mismo, más asequible a todos y la única posible para grandes sectores de la población” (Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960). A pesar de su desarrollo, la propiedad de casas por pisos no tuvo otro apoyo normativo que el representado por el artículo 396 del Código civil. El Código civil, en su redacción originaria, se ocupó en el artículo 396 del supuesto en que “los diferentes pisos de una casa pertenezcan a distintos propietarios”, y daba normas para la contribución de los mismos a los gastos necesarios. La insuficiencia de tal regulación era obvia, pues no atendía a los múltiples problemas que el derecho de propiedad de un piso junto con el de otros propietarios generaba al estar ubicados en un mismo inmueble. Esta insuficiencia contrastaba con el desarrollo de la figura en la vida real por múltiples causas. De ahí que el artículo 396 se reformase por la Ley de 26 de octubre de 1939. A tenor de la misma, el objeto de su regulación eran los pisos de un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento propio por “tener salida propia a un elemento común de aquél (edificio) o a la vía pública”, que perteneciesen a distintos propietarios. Otorgaba a los mismos un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él, y una copropiedad sobre elementos comunes del edificio “necesarios para su adecuado uso y disfrute”, que enumeraba ejemplificativamente, y establecía que no eran susceptibles de división en ningún caso y constituían anejos inseparables de la parte privativa. Se ordenaba la contribución de los propietarios a los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes en proporción “al valor de su parte privativa”, regla que regiría para la adopción por mayoría de los acuerdos. Se concedía a los propietarios derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto) !1

cuando cualquiera de ellos quisiera venderlo, y se prohibía a cualquier propietario variar esencialmente el destino o la estructura de su piso sin previo acuerdo de la mayoría de los otros interesados. La Ley de 1939, aunque más completa que la regulación a la que sustituía, no resolvió toda la problemática de la propiedad horizontal, lo que se hizo en la práctica por obra de los llamados “estatutos”. De ahí que, considerando necesario llevar a cabo su reforma y una “ordenación ex novo, de manera completa, de la propiedad por pisos”, en la que sin abandonar las líneas maestras de la Ley de 1939, se promulgó la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Se profundizó más en el contenido de la propiedad privativa, regulando (quizás muy casuísticamente) todo lo relativo a las relaciones de vecindad y acuerdos tomados por los comuneros, y creando órganos de dirección y representación del conjunto de los propietarios, delimitando sus competencias. Es importante destacar que la Ley de 1960 es una ley especial sobre la propiedad horizontal, pasando a ser el artículo 396 del Código civil, que se reformó, un precepto general que recogía los rasgos esenciales de tal propiedad, para remitirse en su regulación a aquélla. También es de subrayar que eliminó los derechos de adquisición preferente de los propietarios, que no concordaban ni con la esencia de la propiedad horizontal ni con la acentuación que se daba por el legislador a la propiedad privativa del piso o local susceptible de aprovechamiento independiente. Por último, hay que decir que la Ley de 1960 modificó la Ley Hipotecaria (art. 8) para permitir la inscripción registral no sólo del edificio, sino de cada uno de los pisos o locales que lo conformaban. La Ley de 1960, lo mismo que la anterior de 1939, no configuró como persona jurídica al conjunto de los propietarios de pisos o locales del edificio en ningún caso, aunque la normativa de 1960, en el desarrollo de esa propiedad, se acerque más a un modelo asociativo o societario (establecimiento de órganos; delimitación de sus competencias; formalidades para tomar acuerdos; régimen de impugnación de los mismos). La Ley de 1960 no ha alterado en absoluto la estructuración de la propiedad horizontal que proviene de la de 1939. Sigue distinguiéndose entre propiedad privativa

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del piso o local dentro de un edificio y copropiedad sobre elementos comunes, inherente a aquélla. Su carácter reformador se limita a aspectos muy concretos de la Ley de 1939. La Ley de 1960, aunque importante en su momento, se ha demostrado insuficiente para su aplicación a las nuevas realidades inmobiliarias, tales como los conjuntos residenciales, en los que el edificio, que era el substrato básico y único de la citada Ley, pasa a ser un elemento de una entidad más amplia formada por otros edificios, o las urbanizaciones privadas. Por ello, y para corregir graves dificultades que origina la morosidad de los propietarios en el pago de los llamados “gastos de comunidad”, seguramente producida en gran medida por la exaltación de la propiedad privada frente a lo comunitario que ha sido la tónica dominante en la legislación, por todo ello, la Ley de 1960 fue reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril (en adelante, LPH). Con anterioridad a esta Ley 8/1999, se modifico por la Ley 3/1990, de 21 de junio para facilitar la adopción de acuerdos que, tuvieran por finalidad la adecuada habitabilidad de minusválidos en el edificio de su vivienda. Para ello, se procedió a modificar el antiguo artículo 16 en sede de régimen de acuerdos al establecer que: “1ª. La unanimidad para la validez de los que implique aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusvalía, bastará el voto de las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Después, de la Ley 8/1999, se modificó parcialmente la Ley de PH, en concreto los artículos 10, 11 y 17 norma primera por la Ley 51/2003, de 2 de diciembre de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, en relación con la realización de obras de accesibilidad; se volvió a modificar con la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. Y, la última de las reformas de la Ley de Propiedad Horizontal se debe a la ley 8/2013 de 26 de junio sobre rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en la que como complemento de su finalidad principal se modifican varias leyes y en lo que aquí interesa modifica los artículos 2, 3, 9, 10 y 17 y deroga los artículos 8, 11 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal.

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Así pues: a la propiedad horizontal se le dota de una ley específica –la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril y por la Ley 8/2013-. Más también se refiere directamente a la propiedad horizontal el artículo 396 del Código civil. El punto de partida del régimen jurídico de la Propiedad Horizontal lo constituye, pues, el artículo 396 del Código civil. Se trata de un precepto en el que: por una parte, se fija la estructura básica de la propiedad horizontal; y, por otra, contiene una norma de remisión en lo que respecta al régimen jurídico por el que habrá de regirse la propiedad horizontal. La estructura de la propiedad horizontal se caracteriza por conjugar la propiedad separada sobre los pisos o locales de un edificio y la copropiedad sobre los elementos comunes del mismo. Como declara la Dirección General de los Registros y del Notariado, lo característico de la propiedad horizontal es la “inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias, servicios comunes del edificio) (Resolución de 28 febrero 2000). O también: “...la propiedad horizontal es un modo de división de un edificio en el que pueden distinguirse pisos o locales independientes... resultando de ellos diversos derechos independientes integrados por facultades singulares y exclusivas sobre el piso o local -esto es, sobre espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamientos independientes- y por la participación en la cotitularidad sobre los demás elementos, pertenencias y servicios comunes...” (Resolución de 5 junio 1998). Y para el Tribunal Supremo “la propiedad horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes” (STS 1 febrero 2007). En relación con lo expuesto, el artículo 396 del Código civil dispone lo siguiente: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que

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llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio…”. Con fundamento en el precepto transcrito, GÓMEZ MARTÍNEZ, C. y GÓMEZ MARTÍNEZ, J. definen la propiedad horizontal como “la forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos o locales u otras partes susceptibles de aprovechamiento independiente y en virtud del cual se atribuye al titular de cada una de dichas partes privativas el dominio exclusivo de la misma y, además, la copropiedad sobre los elementos comunes de los que está dotado el edificio”. El ámbito de aplicación de esta Ley viene fijado por el artículo 1, -modificado como se ha indicado, en junio de 2013- conforme al cual, será de aplicación a las comunidades de propietarios constituidas conforme a lo dispuesto en el artículo; a las que reúnan los requisitos del artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal y a los complejos inmobiliarios privados; a las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de utilidad e independencia funcional o económica y las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos. II. Configuración de la propiedad horizontal. La propiedad separada y copropiedad.

2.1. La propiedad separada y la cuota de participación.

a) La propiedad separada. En virtud de lo dispuesto en el artículo 396 CC. La propiedad horizontal conlleva, de entrada, la propiedad privativa sobre los pisos, locales o partes de ellos siempre que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común –escaleras a portal, por ejemplo- o a la vía pública. Cada propietario puede disponer libremente de su derecho sin separar los elementos que lo integran –art. 3, in fine, LPH.-y sin que, en los casos de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás tengan derecho ni a tanteo ni a retracto -art. 396, párrafo 3º-. !5

Por lo que respecta a la propiedad separada o privativa, el artículo 3 LPH establece que corresponde al dueño de cada piso o local el “derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado”.

b) La cuota de participación. Es uno de los elementos esenciales que debe constar en el título constitutivo y representa la parte de valor que corresponde a cada propietario sobre el total del inmueble y al mismo tiempo es el factor que sirve para determinar el porcentaje de su derecho y su contribución en las cargas y obligaciones. El artículo 3, en la redacción del año 2013, de la Ley en su párrafo segundo establece que, a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo; cuotas que sólo podrán variarse de acuerdo con lo establecido en los artículo 10 y 17 de la ley. El artículo 5 establece los elementos que se tendrán en cuenta para fijar la cuota de participación y que son: la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del edificio; el emplazamiento del piso o local exterior o interior; su situación dentro del edificio y el uso que racionalmente se presuma va hacerse de los elementos comunes. 2.2. La copropiedad. Los elementos comunes.

a) La copropiedad. Inherente a la propiedad separada sobre los pisos o locales, corresponde al dueño de cada piso o local junto con los demás propietarios n derecho de copropiedad obre los elementos comunes del edificio art. 396, párr. 1º CC), ello de modo que las partes en copropiedad sólo podrán ser enajenadas, gravadas embargadas con la correspondiente parte privativa de las que son anejo inseparable (art. 396, párr. 2º, CC). Por lo que concierne a la copropiedad, el artículo 3 LPH dispone que corresponde al dueño de cada piso o local la “copropiedad, con los demás dueños de

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pisos o locales, de los restantes elementos -los que no están integrados en el derecho singular y exclusivo de propiedad-, pertenencias y servicios comunes”.

b) Los elementos comunes. Según se acaba de exponer, a los propietarios les corresponde un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio; esto es: sobre los elementos “necesarios para su adecuado uso y disfrute” -V.gr: portal, escaleras, ascensores, fachadas, porterías, corredores, o las conducciones para el suministro de aguas, gas y electricidad-, cuya enumeración en detalle se contiene en el artículo 396 del Código civil. En concreto, el art. 396, párrafo 1º, CC considera como elementos comunes del edificio objeto del derecho de copropiedad los siguientes: i) el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; ii) los elementos estructurales –“entre ellos, los pilares, vigas, forjados y muros de carga”-; iii) las fachadas –“con los revestimentos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimentos exteriores”-; iv) el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios y pozos; v) los recintos “destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías u otros servicios e instalaciones comunes”incluso si fuesen de uso privativo-; vi) los ascensores; vii) las instalaciones, conducciones y canalizaciones “para el desagüe y el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo”; viii) las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Respecto de la relación de elementos y servicios comunes contenida en el artículo 396 CC, es criterio jurisprudencial que no tiene el carácter de numerus clausus se trata de una enumeración ad exemplum- y que no es de ius cogens, de modo que “ni todos los elementos y servicios descritos en el citado precepto del Código civil han de ser ineludiblemente comunes”, ni tampoco excluye “que pueda extenderse dicho

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carácter a otros -elementos o servicios- que no figuren en el mismo” (SSTS. 17 junio 1988 y 23 mayo 1984, por todas). En orden a la enumeración contenida en el artículo 396 CC tienen una especial relevancia la distinción establecida en sede jurisprudencial entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino. Los elementos comunes por naturaleza o esenciales son aquellas partes del edificio “que por la propia naturaleza de las cosas tienen que ser necesariamente comunes a los distintos propietarios de los pisos o locales” -suelo, cimentaciones, muros o escaleras, por ejemplo- (por todas, STS 31 enero 1985). Los elementos comunes por destino o accidentales serían aquellos respecto de los cuales lo mismo puede predicarse su condición de comunes como atribuírseles la condición de privativos -las terrazas o los patios interiores para dar luz y ventilación a la parte interna del edificio, por ejemplo- (por todas, STS 31 enero 1985). La distinción anterior tiene trascendencia por cuanto que, a diferencia de los elementos comunes que lo son por naturaleza, a los elementos comunes por destino puede atribuírseles carácter privativo -desafectación- (por todas, STS 10 febrero 1992). Esta posibilidad de que un elemento común por destino o accidental pueda ser desafectado de su condición de común convirtiéndose en privativo es concretada en sede jurisprudencial entendiéndose que puede ser llevada a cabo de dos formas: “inicial o atributiva ab initio, que surge cuando así se ha constatado en el título constitutivo dando lugar a lo que en realidad, y con un sentido técnico puede calificarse de reserva de titularidad, y la a posteriori, que se opera en virtud de acuerdo adoptado después de constituido dicho régimen de propiedad por decisión unánime -de los propietarios-, dando lugar a la técnicamente auténtica desafectación” (STS 22 diciembre 1994).

III. El régimen jurídico de la propiedad horizontal: normas aplicables y autonomía de la voluntad.

Según expusimos, el artículo 396 del Código civil contiene también una norma de remisión en lo que concierne al régimen jurídico por el que habrá de regirse la propiedad horizontal. A este respecto, el art. 396 CC dispone por medio de su último párrafo que la propiedad horizontal “se rige por las disposiciones legales especiales y,

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en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los particulares”. A partir del precepto trascrito cabe considerar lo siguiente:

a) La referencia a las disposiciones legales especiales ex art. 396 CC debe ser entendida básicamente a la Ley de Propiedad Horizontal. Así pues, la propiedad horizontal se regirá en primer lugar por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal -reformada por la Ley 8/1999, de 6 de abril y la Ley 8/2013-. Sobre este particular, el art. 1, párrafo primero, LPH establece lo siguiente: “La presente Ley tienen por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal”. Con todo y según tendremos ocasión de examinar, además de la Ley de Propiedad Horizontal, son de aplicación otras disposiciones legales que inciden en diferentes aspectos del régimen de la propiedad horizontal; entre otras: el Real DecretoLey 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación; el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministraren la compraventa y arrendamiento de viviendas; o el Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, sobre condiciones básicas de accesibilidad en los edificios. Y naturalmente también serán de aplicación en su caso los preceptos correspondientes de la Ley Hipotecaria. A este respecto, en orden a la inscripción de los edificios en régimen de propiedad por pisos, así com...