TEMA 22. LA Eficacia DEL Registro DE LA Propiedad PDF PDF

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La eficacia del Registro de la Propiedad-Civil III...

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TEMA 22. LA EFICACIA DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD (Eficacia defensiva y ofensiva de la inscripción). 5. CONCEPTO DE TERCERO HIPOTECARIO La vigente Ley Hipotecaria no contiene un concepto de tercero hipotecario. En la Ley de 1.861, su artículo 27 decía: “para los efectos de esta ley se considera tercero aquél que no haya intervenido en el acto contrato inscrito”; definición que en su día fue muy criticada y que desaparece en las ulteriores leyes hipotecarias. En rigor, el concepto de tercero hipotecario es idéntico al concepto de tercero civil, con las matizaciones derivadas de la materia hipotecaria a que se refiere, de modo que tercero hipotecario es el mismo tercer adquirente del Derecho Civil, en virtud de un negocio jurídico inter vivos, cuya adquisición hace referencia a un derecho real inmobiliario inscrito, pero que en función a una inexactitud registral y en virtud de los efectos de la fe pública registral es mantenido en su adquisición cuando se producen determinadas circunstancias. Esas circunstancias son las contempladas en el artículo 34 LH, que al inicio de este tema se ha transcrito y a cuyo examen se dedican las líneas siguientes. El artículo 34 LH contempla en realidad dos supuestos de hecho que, aunque relacionados entre sí, permiten su examen por separado: A. Hipótesis o supuesto normal contemplado en el artículo 34 LH. Se podría formular del siguiente modo: el tercero que sin conocer la inexactitud del Registro adquiera por negocio jurídico oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitido, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su adquisición. Por ejemplo, A adquiere la finca X que el Registro declara ser propiedad de B, que es quien se la vende; en la realidad resulta que la finca es de C. A ha adquirido civil-mente mal, pues adquiere de quien no es dueño de la cosa; como ha adquirido fiándose de lo que el Registro dice (y que es inexacto), se le protege en su adquisición si a su vez ha inscrito la misma en el Registro. Para que se produzca el efecto protector del tercer adquirente, es preciso que se cumplan las condiciones siguientes: 1. Que el tercero adquiera en la forma que establece el propio artículo 34, a saber:

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a) Que adquiera de buena fe; concepto que aplicado al Registro de la Propiedad se formularía así: buena fe es el desconocimiento o ignorancia acerca de la inexactitud registral por parte del tercer adquirente, así como su creencia o confianza en que el contenido del Registro es exacto. La buena fe del tercer adquirente se presume siempre, salvo prueba en contrario por parte de quien alegue su mala fe. Es indiferente que el transmitente (persona a cuyo nombre figura inscrito el bien inmueble) tenga buena o mala fe. La buena fe debe manifestarse en el momento de la adquisición y no es preciso que subsista en el instante de la posterior inscripción en el Registro. Lo que no se le exige al adquirente es una investigación del historial registral de la finca ni el examen de otros libros del Registro por si existe alguna causa de nulidad o de resolución o alguna carga; basta que adquiera confiado en la exactitud de la titularidad y del derecho que conste en la inscripción del transmitente. El momento en que debe darse la buena fe es el de perfección del negocio jurídico adquisitivo, no el de la inscripción. b) Que adquiera a título oneroso, lo que equivale a decir que la adquisición sea consecuencia de un negocio jurídico bilateral con contraprestaciones recíprocas; quedan por tanto excluidas las adquisiciones gratuitas: herederos, legatarios, reservatarios (mortis causa) o donatarios (inter vivos). c) Que el transmitente del derecho adquirido por el tercero, sea la persona que conforme a los libros del Registro es titular del derecho que transmite, o el transmitente sea un representante con poder bastante del titular registral. d) Que una vez efectuada la adquisición, el tercero proceda a inscribir a su nombre el derecho adquirido; pues en tanto no se realiza la inscripción, no comienza su protección registral. A diferencia de los tres anteriores, este cuarto presupuesto sólo puede ser cumplido después de realizada la adquisición, salvo en la hipoteca que no se constituye y adquiere como derecho real hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad. Este presupuesto no sólo lo exige el artículo 34, sino también los artículos 37.1°, y 69 de la Ley Hipotecaria. El artículo 32 no hace referencia al mismo, lo que no era preciso, pues (según la teoría monista) se integra en el 34 y ambos, con los presupuestos

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que enumera éste, forman la protección al tercero hipotecario que, en todo caso, es el que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, pues la Ley Hipotecaria no prestará nunca protección a quien no se acoge a su normativa, inscribiendo su derecho. Al decir el artículo 34 que el adquirente -con los cuatro presupuestos y, por tanto, que ha inscrito su derecho- será mantenido en su adquisición, se deduce que la fe pública registral no entra en juego hasta que se han dado los cuatro presupuestos; el cuarto -inscripción del derecho- es el último que se cumple: cuando se da este presupuesto, la fe pública registral despliega su función protectora de la adquisición del tercero, si bien retrotrayéndose al tiempo en que tuvo lugar el acto adquisitivo. 2. Que el tercero haya adquirido en función de un Registro inexacto al tiempo de la adquisición; el artículo 39 LH señala: “por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral”. La inexactitud puede provenir, entre otras, de las siguientes causas: error cometido al practicar los asientos; no haber tenido acceso al Registro algún título registrable; no existir el derecho registrado debido a nulidad o a otro defecto del título inscrito. 3. El último requisito para la aplicación del artículo 34, en el supuesto ordinario, es que la causa de la inexactitud registral no conste explícitamente en el Registro; por lo tanto, no se aplicará la protección del tercero cuando éste, por los propios asientos del Registro, pudo conocer que el asiento en el que se basa para su adquisición es erróneo o defectuoso. B. Hipótesis extraordinaria de protección al tercer adquiriente Se refiere a ella el propio artículo 34 en su párrafo 1, parte segunda; y tiene lugar cuando el tercero adquiere de quien conforme al Registro puede transmitir, pero después de la adquisición “se anula o resuelve el (derecho) del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”. En este supuesto -a diferencia del ordinario examinado antes- no hay en rigor inexactitud registral, de modo que: el titular inscrito puede inicialmente transmitir su derecho; el tercero actúa de buena fe y adquiere bien, pues en el momento de su adquisición adquiere de quien puede transmitir y por tanto adquiere de quien es dueño;

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de manera que, en este caso, el artículo 34 LH lo único que hace es ratificar la adquisición efectuado por el tercero, sin que las causas sobrevenidas al derecho del transmitente afecten a la adquisición. El efecto principal que se deriva del artículo 34 en el supuesto ordinario o normal es mantener al tercer adquirente en su adquisición. En realidad, el tercero ha adquirido “a non domino”, pues el titular registral no podía transmitir lo que ya no era suyo. El concepto de “adquisición a non domino” aplicado al Registro de la Propiedad presupone un negocio jurídico de disposición válido en sí mismo que actúa sobre un derecho inmobiliario inscrito que en la realidad extrarregistral pertenece a persona distinta del enajenante. La razón de proteger al tercer adquirente -frente al verdadero dueño que es quien fuera del Registro tiene la titularidad del bien- no es otra que el interés público de dar seguridad jurídica al tráfico, de manera que el interés individual del verdadero dueño queda supeditado a la eficacia del Registro de la Propiedad, y al mismo tiempo se protege la buena fe del adquirente. Si no fuera así, el Registro no serviría para nada, pues nadie se fiaría de lo que sus libros declarasen, ya que se daría preferencia a la realidad extrarregistral. El titular extrarregistral -que se queda sin el bien inmueble- conserva frente al titular registral, que ha enajenado lo que en realidad no era suyo, las acciones civiles para ser indemnizado del perjuicio sufrido al ser privado de su bien por la protección concedida al tercer adquirente de buena fe. La protección concedida al tercer adquirente de buena fe en los casos del artículo 34 LH no es absoluta, no se produce cuando la ley excluye tal posibilidad; dando lugar a que el tercero, aún teniendo buena fe no sea protegido en su adquisición (lo que supone proteger entonces al titular extrarregistral); los supuestos son: a) La usucapión contra tercer adquirente en el caso del artículo 36 LH. b) Anotación preventiva del derecho hereditario porque a ella no se extiende la fe pública registral. c) En los casos de doble inmatriculación de la finca, pues previamente hay que resolver cuál de ellas vale.

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d) En las adquisiciones hechas por terceros de bienes hereditarios hasta que transcurran dos años de la muerte del causante, artículo 28 LH. e) En las excepciones recogidas en el artículo 37 LH. f) Las inscripciones a favor del Estado que conforme al artículo 207 LH no producen efectos frente a terceros hasta pasados dos años.

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