TEMA 2. EL Registro DE LA Propiedad PDF

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Dra. Sandra Camacho...

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TEMA 2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD 1.1. CONCEPTO Artículo 1.1. de la Ley Hipotecaria El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos sobre los bienes inmuebles.

De conformidad con el artículo 1.1. de la LH el Registro de la Propiedad: 1. Es un registro que publica las situaciones jurídico-reales que afectan a los bienes inmuebles 2. Es un registro cuya organización se basa en un sistema de competencia territorial de manera que los derechos sobre una finca se inscriben en la oficina correspondiente al lugar de ubicación de la finca (art. 1.2. LH). 3. Constan en el registro el historial jurídico de las fincas: − A cada una se le atribuye un folio registral (art 243 LH) − En éste se publican no sólo los asientos de dominio y demás derechos reales sino las situaciones jurídicas de trascendencia real de la finca 4. El historial jurídico de la finca que consta en el Registro permite que los terceros conozcan las situaciones jurídicas de trascendencia real que le sean oponibles (Publicidad Registral) de forma que no se puede alegar ignorancia – Artículo 32 y 34 LH 5. El acceso al Registro de los derechos que se publican se da por acceso al mismo de actos y contratos (títulos) que permiten adquirir dominio u otros derechos reales sobre la finca. − El título material que permite adquirir el derecho debe estar recogido en un título formal- normalmente documento notarial, administrativo o judicial. 6. Los asientos que se practican en los distintos Libros del Registro bajo el control profesional del Registrador de las Propiedad (artículo 1.3 LH) está bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.

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1.2. SISTEMAS REGISTRALES: SIST. REGISTRAL ESPAÑOL 1. El sistema de folio real: Es un sistema de ordenar el Registro tomando como punto de partida las fincas sobre las que recaen los diferentes derechos reales. -

Cada finca tiene un registro o folio en el libro correspondiente y todas las inscripciones, anotaciones, y cancelaciones referentes a la finca se practicarán a continuación sin dejar espacios entre los asientos (art 243 LH)

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Cuando el Registrador califique positivamente un título presentado expresará en la nota de despacho al pie del título los datos identificadores del asiento y las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. (art 19 LH, 250 LH y 378 y 379 RH).

El concepto de folio real está íntimamente relacionado con el principio de especialidad: -

Determinación exacta de los derechos inscritos.

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Los terceros adquirentes tengan un exacto conocimiento de las cargas que afectan al inmueble (sólo las cargas publicadas les perjudiquen) Artículo 51.6 Reglamento Hipotecario

2. El sistema de folio personal: Los libros del Registro no se ordenan por fincas, sino según las personas de sus propietarios o según el orden de recepción de los documentos (con índices) Este sistema nunca se ha aplicado en España en el que se sigue el sistema de folio real. Pero, aunque se sigue el sistema de folio real, ello no es incompatible con la existencia de un índice de personas de carácter auxiliar que ayuda a localizar las fincas y su historial jurídico (Índice General de fincas y derechos-informatizado bajo la coordinación del Colegio de Registradores 222.8 LH).

1.3. EL REGISTRO ESPAÑOL El Registro de la Propiedad fue creado por la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861. En fecha 30 de diciembre de 1944 se aprobó la Ley de reforma de la Ley Hipotecaria. -

Recientemente la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social ha reformado algunos artículos de la LH.

El reglamento hipotecario se aprobó en fecha 14 de febrero de 1947.

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De conformidad con el artículo 149.1.8 CE: -

“El Estado tiene competencia exclusiva para la regulación de la ordenación de los registros e instrumentos públicos”

Todo lo referente a la organización y competencias del Registro de Propiedad y los requisitos y eficacia de lo publicado en el mismo son competencia exclusiva del Estado Las CCAA (Cataluña en concreto): -

competencia exclusiva para dictar normas procesales y de procedimiento administrativo que derivasen de particularidades del derecho sustantivo catalán) promulgó la Ley 4/2005 de 8 de abril de los recursos contra las calificaciones de los Registradores de Propiedad de Cataluña (infracción de las normas de derecho catalán)

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La regulación de los derechos reales inmobiliarios puede corresponder a las Comunidades con Derecho civil propio. En este sentido el libro V del CCCat.

2. LAS SITUACIONES QUE INGRESAN EN EL REGISTRO Los derechos reales no acceden al Registro de manera autónoma y abstracta, sino que lo hacen de la mano del acto que los crea. En este sentido nos referimos a los títulos que crean los derechos (art 2 LH y 7 RH). Distinción entre lo que es objeto de inscripción (los actos) y los que es objeto de publicidad registral (los derechos). -

Por ejemplo, se inscribe el título en que se formaliza un contrato de compraventa, pero lo que el asiento publica es el derecho de dominio o cualquier otro derecho real que haya adquirido el comprador.

Las situaciones jurídicas inscribibles, susceptibles de ser publicadas en el Registro son: 1. Derechos reales inmobiliarios: Son inscribibles en el Registro los títulos en los que se declare, reconozca, transmita, modifique o extinga no sólo el dominio y los derechos reales tipificados sino también cualquier acto o contrato de trascendencia real de carácter atípico. Reforma del Reglamento hipotecario (4-11-1998): inscripción de los bienes de dominio público. Ningún derecho real excepto aquellos en los que su inscripción tenga un valor constitutivo (como la hipoteca) necesita la inscripción.

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Es conveniente obtenerla porque sin inscripción los derechos reales, cargas o gravámenes no perjudicarán a terceros que adquieran en inmueble (principio de inoponibilidad de lo no inscrito artículo 13 -32 LH) 2. Los derechos personales: De forma excepcional al Registro acceden algunos derechos personales porque la ley de forma individualizada lo permite. Se trata de derechos personales que por razones de conveniencia y de oportunidad, a causa de su duración y conexión con la finca pueden acceder al Registro: por ejemplo, se permite la inscripción de los contratos de arrendamiento (art 2.5 LH). En arrendamientos urbanos la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad es especialmente relevante a raíz de la reforma de la LAU operada por la Ley 4/2013 de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas. -

A raíz de la reforma, cualquier arrendamiento de una finca urbana sea o no vivienda, sólo es oponible a terceros si consta inscrito en el Registro (arts. 7.2, 10.2 29 LAU), en consecuencia, el arrendamiento de fincas urbanas se halla sometido a las reglas de oponibilidad que derivan esencialmente de los artículos 32 y 34 LH.

3. Resoluciones judiciales que afectan al estado o condición civil de las personas: El Registro de Propiedad no ampara las circunstancias personales de los titulares registrales, el instrumento de publicidad de éstas es el Registro Civil. Para evitar el acceso al Registro de actos dispositivos realizados por personas que no tienen la capacidad de obrar suficiente se permite inscripción de resoluciones judiciales que afectan al estado civil de las personas. El artículo 2.4. LH: “En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: -

Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes

Estas inscripciones se realizan en el folio de la finca y en el denominado libro de incapacitados Títulos inscribibles

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Para dar lugar a un asiento en el Registro de la Propiedad es preciso un determinado título formal: documento en el que conste la existencia de un determinado título material (El concepto legal viene dado en los art 3 LH y 33 RH). Título formal: documento que reúne las condiciones de públicos, cumplen los requisitos que marca la ley y funden en ellos su derecho las personas que pretenden la inscripción haciendo fe de su contenido por sí solos o con otros documentos complementarios o bien mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. 1. Documentos notariales: Escrituras públicas y actas notariales: por ejemplo, acta notarial demostrativa del cumplimiento o no de condición suspensiva o resolutoria que afectan a derechos inscritos (23 LH 56RH) 2. Documentos judiciales: como la ejecutoria o testimonio de sentencia firme y los mandamientos en los que se recogen autos, providencias y otros tipos de resoluciones judiciales (82.1. LH) 3. Documentos administrativos: Son numerosos los documentos administrativos que pueden provocar asientos en el Registro de la Propiedad, por sí mismos. por ejemplo, certificación de dominio otorgada por la Administración Pública (art 206 LH).

3. LA FINCA REGISTRAL La cualidad de finca registral viene determinada por una circunstancia puramente formal: la de figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral. En este sentido es finca todo aquello que abre folio en el Registro. Por ello son fincas registrales una serie de realidades dispares.

3.1. FINCA REGISTRAL MATERIAL Finca material o finca por naturaleza, es un trozo de terreno cerrado por una línea poligonal, edificado o no y objeto de derecho de propiedad. Este concepto básico permite contemplar varias variantes como veremos. El tipo básico de finca material, lo que denominaríamos finca normal u ordinaria, se caracteriza por la unidad material, la colindancia o en el caso de las fincas edificadas, por la unidad de edificación. -

El acento se pone, pues, en que la línea poligonal rodee una única superficie, sin solución de continuidad, aunque esté integrada por diferentes trozos de terreno

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Es importante resaltar que la fijación de los caracteres físicos de una finca tiene lugar por la descripción que de la misma hace el propietario cuando la registra, con determinadas comprobaciones (arts 198 y ss LH). Esta descripción se repite posteriormente en todos los títulos inscribibles. En cambio, el Registrador no reproduce esta descripción en el nuevo asiento, si coincide con la que figura en el Registro, limitándose en caso de disconformidad a expresar las diferencias que resulten entre el Registro y el título (arts. 51-4 LH). La descripción de la finca ha de contener los elementos que establecen los artículos 9 LH y 51.1,23 Y 4 RH y que básicamente son los siguientes: -

Naturaleza rústica o urbana de la finca, según el conjunto de características.

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La situación de la finca, expresando el término municipal, limites, el nombre de la finca (si lo tiene) y en general cualquier otra circunstancia que pueda servir para distinguir la finca en cuestión

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La superficie de la finca y descripción de la finca se complementará con una representación gráfica georreferenciada

Variantes del tipo básico de finca: -

Fincas urbanas en régimen de copropiedad ordinaria

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Fincas sometidas a régimen de propiedad horizontal

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Los pisos en régimen de propiedad horizontal

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Las plazas de garaje y similares

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Urbanizaciones

3.2. FINCAS REGISTRALES INMATERIALES Se habla de finca registral inmaterial en aquellos casos en los que la entidad que abre folio registral (y que por lo tanto puede considerarse como finca registral) no tiene una base física claramente determinada o la tiene de manera muy remota. -

Por ejemplo: concesiones administrativas es un acto de la Administración en virtud del cual se crea sobre bienes de dominio público y en favor de un particular un derecho subjetivo de uso, aprovechamiento o explotación exclusiva.

ALTERACIONES FINCA REGISTRADA

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Es posible que la descripción de la finca que consta en el Registro no coincida con la realidad bien porque los datos descriptivos eran ya inicialmente inexactos, sea porque han llegado a serlo con posterioridad al producirse una modificación sobrevenida de la finca A.- Inexactitud en la descripción de la finca -

Expediente para rectificar la descripción superficie y linderos de la finca registral. La descripción de una finca en el Registro de la Propiedad puede no ser la correcta como consecuencia de simples errores descriptivos. El art 201 LH en la redacción dada por la Ley 13/2015 regula el expediente para rectificar este tipo de errores en la descripción, la superficie o los linderos de una finca registral.

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La reducción de la cabida del inmueble: El art 80 LH permite la cancelación parcial de las inscripciones cuando se reduzca el inmueble o el derecho inscrito o anotado.

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Deslinde y amojonamiento: Los propietarios pueden deslindar y como consecuencia de ello poner mojones en sus fincas (544-9 a 544-12 CCC)

B.- Modificaciones sobrevenidas de la finca: la declaración de obra nueva y la de nuevas plantaciones El art 202 LH en su nueva redacción dada por la Ley 13/2015 permite el acceso al Registro de la Propiedad de las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones tanto fijas como removibles de cualquier tipo. Se trata de la tradicionalmente conocida como declaración de obra nueva (308RH) que se basa en la manifestación del propietario de una finca no matriculada en el Registro consignada en escritura pública u otro título inscribible en la que se hace constar el hecho de haber comenzado o finalizado nuevas plantaciones, nuevos edificios (si la finca es urbana) u otras análogas, esta declaración se realiza con la finalidad de obtener el acceso de dichas modificaciones de la finca al Registro (202 LH y 308 RH). C.- Las alteraciones formales de la finca registrada: Son aquellas modificaciones de la consistencia simplemente registral de la finca pero que no tienen necesariamente repercusión en la realidad física externa. Hablar de modificaciones puramente formales significa que las fincas ya figuran en el Registro. Estas operaciones formales son la agrupación, la agregación, la segregación y la división de las fincas y se practican en el Registro en virtud de escritura pública en la que se describen las fincas

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afectadas y las fincas resultantes de las operaciones que se realizan, así como las porciones restantes o como mínimo las modificaciones de extensión y de límites (art 50 RH

4. ASIENTO: LA INSCRIPCIÓN, ANOTACIONS PREVENTIVAS, NOTAS MARGINALES. LA CANCELACIÓN El asiento: es la constatación en los libros del Registro, de manera formal de un título, acto o hecho para que produzca los efectos registrales correspondientes. El sistema español es un sistema de extracto y no de transcripción: el Registrador realiza depuración de lo que es obligacional y real en el título presentado a inscripción de manera que sólo inscribirá los pactos de alcance real que tengan validez conforme a Derecho. El contenido de los asientos registrales sólo reflejará los pactos de trascendencia real. De conformidad con el principio de rogación o de instancia: la práctica de un asiento sólo puede realizarse a instancia de parte. Principio de orden formal que consiste en que el procedimiento registral sólo puede ser iniciado a partir de una petición o solicitud dirigida al Registrador para que éste practique el asiento registral correspondiente al tipo de título registrable. La petición de inscripción ha de surgir de las personas especialmente determinadas por la legislación hipotecaria: Según el art 6 LH: la persona que adquiere el derecho, la que lo transmite, el que tenga interés en asegurar el derecho que deba inscribirse y el representante de cualquiera de las personas citadas.

4.1. LA INSCRIPCIÓN La inscripción es el asiento más importante de los que se practican en el Registro. En ella se hacen constar de forma completa la constitución, transmisión o modificación de una situación jurídica de trascendencia real. A partir de las inscripciones se sigue el historial jurídico de la finca. Se practica en el Libro de Inscripciones Se trata de un asiento definitivo, es indefinido, a diferencia de las anotaciones preventivas que son provisionales, transitorias y destinadas o bien a convertirse en inscripciones o bien a caducar.

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Se puede cancelar: pero por las contingencias del derecho que publica y no como consecuencia del asiento en sí (art. 79 LH) La inscripción es declarativa cuando se limita a publicar un cambio jurídico real que ha tenido lugar fuera del Registro. Es constitutiva: si es la propia inscripción la que produce el cambio real, bien por sí sola, bien formando parte de un proceso formativo (ej.: derecho real de hipoteca, art 145 LH). En el sistema español la inscripción es meramente declarativa y sólo en supuestos excepcionales es constitutiva. En nuestro sistema los derechos reales, nacen, se transmiten y se extinguen fuera del Registro.

4.2. ANOTACIÓN PREVENTIVA Es un asiento de vigencia temporalmente limitada que enerva o altera la eficacia de la fe pública registral en favor de los titulares de situaciones jurídicas que no son inscribibles pero cuya constancia en el Registro se considera conveniente. -

Por ejemplo, la anotación preventiva de embargo

La anotación preventiva se caracteriza por una limitación temporal y por producir unos efectos menos extensos y vigorosos. A. Vigencia temporal limitada: Están sometidas a plazo de caducidad y una vez transcurrido éste, se extinguen (art. 77 LH). El artículo 86 LH establece un plazo de caducidad de las anotaciones preventivas de 4 años excepto para aquellas a las que la ley otorga un plazo más breve (arts. 87, 92 y 96 LH). Es posible la prórroga de cuatro años, siempre que la misma se anote antes de que caduque el asiento. B. Efectos: La eficacia de la anotación preventiva de embargo se centra en el hecho de que el derecho anotado perjudica a terceros (art 32 LH derechos inscritos o anotados): Por ejemplo: -

el propietario que reivindica la finca que en el Registro está inscrita a favor de su poseedor actual, no podrá inscribir su derecho de propiedad hasta que no se resuelve el pleito 9

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La ley permite la anotación preventiva de la finca de forma que si el propietario vende o enajena y su pretensión triunfa se hará efectivo su derecho sobre la misma porque quien compra o adquiere no puede alegar desconocimiento de la situación dudosa en la que se hallaba la finca

Sólo pueden ser objeto de anotación preventiva aquellas situaciones que la ley prevé expresamente: -

anotación preventiva de un derecho real y definitivo, pero no suficientemente acreditado, (defecto subsanable),

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situaciones de evidente trascendencia real (anotación de embargo de finca)

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pretensión sobre un derecho, pretensión que un individuo tenga o crea tener sobre un derecho (anotación preventiva de una demanda real), etc. La ley protege al demandante mientras se resuelve el conflicto.

Conversión de la anotación preventiva en inscripción: La anotación preventiva se convertirá en inscripción cuando la persona en cuyo favor se constituyó adquiera definitivamente el derecho anotado. Los efectos de la inscripción resultante de la conversión se retrotraerán a la fecha de la anota...