Tema 3. Registro de la propiedad PDF

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Derechos reales con David Fernandez Retana...

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martes, 13 de abril de 2021

Registro de la propiedad

- Se refiere unicamente a bienes inmuebles - Es una institución que persigue la finalidad de dotar al trafico inmobiliario de seguridad jurídica.

- El valor de bienes inmuebles superiores a muebles y por eso su trafico esta mas revestido que el de muebles.

- TRINOMIO: El registro de la propiedad es una institución en la que • Se inmatriculan fincas. • Se inscriben títulos. • Se publican derechos

1. INMATRICULAN FINCAS INMATRICULAR:

- Si tenemos un inmueble en una zona tenemos que ir al registro de esa zona. Cada registro tiene asignado un concreto territorio y ejerce su “jurisdicción” en ella.

- Inscripción es voluntaria, no hay obligación ni de inmatricular ni de inscribir FINCAS:

- Concepto civil de finca: porción de terreno delimitada por una linea poligonal cerrada • Ejemplo de una finca discontinua registral que difiere de la civil en la que en un terreno se construye por la mitad un ferrocarril, ahora tendremos dos fincas en sentido civil, dos superficies cerradas por una linea poligonal, sin embargo se puede inscribir como una finca registra discontinua

• También pueden inscribirse registralmente varias fincas colindantes como una sola finca registra.

- Concepto registral de finca: todo aquello que abre un folio registral. • Nada que ver con el sentido civil - Una concesión administrativa es una finca en sentido registral, no es en civil - Por ejemplo la concesión administrativa de una autopista Bilbao Zaragoza, eso esta en el registro inscrito como una finca

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- Una concesión de aprovechamiento de agua también es una finca - Si tenemos un edificio no es fácil de encajar en el concepto tradicional de finca, cuando se creo el cc. Como en un edificio de 20 plantas perteneciente a una comunidad de bienes. A quién pertenece el suelo de debajo?

• Régimen de propiedad horizontal (cada elemento privativo va a ser un folio registrar, habra un folio del piso 17 mano b, y así permitimos la venta o el trafico jurídico individualizado de cada uno de los elementos.

• A toda finca se le asigna un numero. • Primera inscripción consistirá en un asiento de inmatriculación. • A partir de ahi cada vicisitud que se presente, se causara una segunda inscripción: compraventa de a a b.

• Principio de tracto sucesivo: para que la compraventa sea inscribirle si en el registro no figura como titular registral previo el que esta vendiendo, no se podrá inscribir.

• Inscripción en sentido: todo asiento que se causa en el folio registral. (inscripción (se identifican con números ordinales relativos), anotación preventiva (con letras) y nota marginal(en la parte izquierda. Apuntes referidos a la inscripción referida de la derecha)

PUBLICAN DERECHOS

- Se van a inscribir derechos reales y no derechos de naturaleza personal con excepciones: hay derechos reales que no se podrán inscribir (el retracto legal o una limitación legal del dominio porque siendo el registro un mecanismo de publicidad, los retractos y las limitaciones ya son publicas, están en el BOE) y hay derechos de natura personal que se pueden inscribir.

- Importante tener claro que en nuestro sistema la inscripción es declarativa y voluntaria (CAE SIEMPRE)

• Declarativa: al registro hay que ir con el derecho real ya adquirido, su adquisición se producirá fuera del registro y antes del registro. El que es propietario inscribe su derecho de propiedad en el registro pero no necesita inscribirlo para convertirse en propietario

• Voluntario: pueden preferir que la inscripción no se produzca y que esa mutación jurídico real quede extramuros del registro. No es una decision muy acertada ya que para el titular del derecho, la inscripción solo le produce beneficios .

- EXCEPCIONES: hay casos en los que la inscripción es constitutiva u obligatoria, pero la regla general es que sea declarativa y voluntaria. ¿En qué casos es esto así?

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• Hipotecas: este derecho real es un derecho real de constitución registral, la hipoteca nace cuando se inscribe por mas que se haya otorgado una escritura publica de hipoteca en la notaria, la hipoteca no existe sino en el momento en el que se inscribe en el registro de la propiedad

• Derecho real de superficie: constitución registral también 2. INSCRIPCION TITULOS TITULOS QUE SE PUEDEN INSCRIBIR:

- Títulos/documentos públicos: LEC ( el concepto de doc publico ahi establecido no nos sirve)

• Que es documento público entonces? Son títulos formales aptos para la inscripcion, las escrituras publicas, las ejecutorias

• Escrituras públicas - Que hacen los notarios?: dan fe, pero dan fe a través de que: fundamentalmente hacen tres cosas: autorizar escrituras publicas, levantar actas e intervenir pólizas mercantiles. Un acta notarial no es inscribirle y lo tercero no

- Por lo tanto para ir al registro de la propiedad antes tenemos que pasar por el notario • Ejecutorias - Documento publico y solemne donde consta o figura una sentencia judicial firme - Sentencia judicial firme es aquella sentencia dictada por un juez o tribunal frente a la cual no cabe recurso o cabiendo recurso, la parte legitimada para interponerlo no lo ha hecho en el plazo que tenia efecto. (sentencia del tribunal supremo por ejemplo). Tiene efecto de cosa juzgada material

• Documentos auténticos expedidos por la autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes según prescriban los reglamentos

- Por ejemplo: una orden de embargo a la seguridad social por impago de deudas o una orden de embargo de la agencia tributaria

• Estos tres son pues los documentos públicos que constituyen titulo inscribible 3. PUBLICACION DE DERECHOS: El registro de la propiedad es un mecanismo de publicidad potencial, no real. Lo importante no es tanto que se consulte tanto que se pueda consultar. Lo importante no es que un sujeto haya consultado el registro, lo importante es que el sujeto pueda consultar el registro, de eso se extrae la consecuencia de que si hay algo escrito en el registro de la propiedad eso va a ser oponible a todo el mundo con independencia de que haya consultado o no el registro de la

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martes, 13 de abril de 2021 sociedad. Se presume que lo que esta en el registro de la sociedad se conoce, y si el sujeto no lo conoce el problema es de ese sujeto por no ser diligente y no consultar el registro. Por eso es un sistema de publicidad potencial

Qué efectos produce la inscripción de un derecho en el registro?

- Art 34 LH: Principio de fe publica registral

PROCEDIMIENTO REGISTRAL - Esquema procedimiento en ALUD • El acto inscribirle se va a producir fuera del registro no en el registro, al registro de la propiedad hay que ir con los deberes hechos, no se va al registro para crear la relación jurídico real, se crea la relación jurídico real fuera del registro en la realidad extra registral y posteriormente esa realidad extra registral se llevan registro si se quiere

• En nuestro sistema la inscripción es declarativa y no constitutiva, con excepciones • Art 3 LH: Esa realidad extraregistral no puede acceder de cualquier forma al registro de la prpiedad, no vale cualquier tipo de input para que esa realidad extraregistral acceda al registro.

- Necesitaremos que esa mutación jurídico real se plasme en un titulo formal: titulo que tiene dos sentidos distintos

• Titulo en sentido material/sutantivo: la causa jurídica de la tradición, adquiero un bien por compraventa, el titulo sustantivo es el contrato de compraventa, si adquiero un bien por sucesión el titulo sera el testamento.

• Titulo en sentido formal: escritura publica, ejecutoria o documentos auténticos expedidos por la autoridad judicial o por el gobierno o sus agentes según prescriban los reglamentos

- Para que el registrador actue, alguien tiene que pedirle que actúe - Proc registral (discusion sobre su naturaleza) se ha optado por un consenso que dice que la actuación del registrador tiene unos caracteres de la jurisdicción (independencia jerarquica, no sujeto a mandato de órgano superior, gozan de independencia similar a los jueces), pero registrador no ejerce la jurisdicción, por ello se dice que el proc tiene también notas de proc administrativo y tb se dice que es un acto que se asemeja a los proc de jurisdicción voluntaria que se sustancian ante el juez pero no son propiamente una contienda entre demandado y demandado (declaracion de ausencia) realizan los jueces pero no en ejercicio de la potestad jurisdiccional propiamente dicho.

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martes, 13 de abril de 2021 FASES 1. Petición de inscripción 2. Presentación de documentos 3. Calificación del registrador 4. Extension del asiento

1. Petición de inscripción

- Llevado por el principio de rogación/petición • Registrador nunca actuara de oficio y siempre a instancia de parte • La intervención de registro es voluntaria - ¿Que es la petición? Una declaración de voluntad dirigida al registrador en suplica o peticion, de que ejerza su función y practique una inscripción

- No es un acto formal, es informal, puede hacerse por escrito verbal, lo común es que se haga mediante la presentación del titulo. La segunda fase incluye en muchas ocasiones la primera. Puede obviarse la petición en la presentación.

- Suele haber una clausula al final del titulo de compraventa (por ejemplo) en la que las partes piden al registrador que se inscriba el titulo, en la propia escritura hay una petición de inscripcion.

- La actuación del registrador a instancia de parte se refiere solo a la iniciación del procedimiento, y por tanto, una vez le pedimos al registrador que intervenga, el resto de tramites se harán por un impulso de oficio, la sucesión de tramites se producirá de oficio. 2. Presentación del título

- Diferencias con petición: • Petición: declaración de voluntad dirigida a poner en marcha el procedimiento. • Presentación: hecho material, complementario de la petición y que pone en marcha propiamente el procedimiento.

- ¿Cómo se presenta el título? • Se tiene que presentar fisicamente en la sede del registro competente • Lo normal es que se avance se anticipe usando medios telemáticos. Lo tradicional era a través de fax, ahora tb se puede pero lo normal es que se envíe por la notaria por el correo electrónico corporativo que tienen los notarios. Es decir se avanza por medios telemáticos lo cual no quita para que luego haya que llevar el titulo autentico, el acopio de la escritura o lo que fuere.

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- Legitimación: ¿quien puede instar la inscripción? • No lo puede hacer cualquiera, solamente una serie de sujetos que están apuntados para pedir al registrador que inscriba el titulo y que practique el correspondiente asiento

• Art 6.1 LH: - El adquirente del derecho (lo normal, es el mas interesado). - El transmitente del derecho. - Aquel que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir • Ejemplo: Si acabo de suscribir con el propietario de una finca, un contrato de constitución de servidumbre voluntario y resulta que aquel que ahora es propietario y que por tanto va a ser el sucesivo el titular del derecho real gravado, es decir el propietario del predio sirviente, si ese sujeto no ha inscrito todavía su adquisición, yo tengo interés en que se inscriba, de hecho si no se inscribe previamente esa transmisión no se podrá inscribir mi servidumbre por aplicación del tracto sucesivo

• Por tanto el titular de un derecho real limitado es un sujeto legitimado para pedir la inscripción en el registro de la propiedad de una transmisión que afecte a aquel con quien suscribe ese titulo de adquisición del derecho real limitado.

- Cualquiera que tenga la representación de los anteriores • Mandatarios o representantes - Con caracter general, la inscripción es voluntaria, pero hay unas excepciones en las que es obligatoria. Provienen no de la ley hipotecaria sino de otras que hay por ahi de carácter administrativo. Determinados casos, en los que determinados sujetos funcionarios que tienen a cargo la admin de bienes de la admin que pueden estar obligados a inscribir las mutaciones jurídico reales en bienes que tienen a su cargo.

• En estos casos en os que la norma administrativa obliga a los funcionarios a inscribir determinadas mutaciones jurídico reales y por tanto la inscripción no es voluntaria, no depende de que quiera O no, en esos caso en que la inscripción se obligatoria, no significa en absoluto que la inscripción se convierta en constitutiva, es obligatoria pero no va a perder el carácter declarativo

• Por lo tanto, si en la adquisición de un local por parte de un funcionario (adquisición que es obligada para su inscripción en el registro), el funcionario no actúa diligentemente, y no la inscribe, el funcionario se expone a una represión disciplinaria, pero eso no significa que la mutación jurídico real no se haya producido.

- Secuencia procedimental 6

martes, 13 de abril de 2021 A. Registro de entrada

• Se toma nota con números correlativos de todo el documento escrito o comunicación que se reciba. Esto no se hace en el folio registral, en este solo se practican inscripciones en sentido amplio (inscripciones en sentido estricto (practica de un concreto tipo de asiento en el folio registral, asiento que se va a identificar con un numero correlativo), anotación preventiva y nota marginal)

• Al término de las horas de oficina, todos los días, se lleva a cabo una diligencia de cierre, donde hay que indicar el número de asientos que se ha practicado

• Un documento, elemento de puro orden o gestión B. Asiento de presentación

• Produce efectos sustantivos • Va a determinar el rango que tenga la inscripción una vez que se produzca • Una vez tomada razón del documento en el libro-registro de entrada, el Registrador debe practicar inmediatamente el asiento de presentación en el Diario de Operaciones. (que tampoco es el folio registral de cada finca) Se lleva el titulo al registro, se da un recibo, se anota o se registra ese documento en el registro de entrada y acto seguido el registrador lleva acabo la practica del asiento de presentación en un concreto libro que se denomina diario de operaciones.

• Cuando concluya la calificación para la cual hay un plazo los efectos de la calificación favorable y de la inscripción se van a retrotraer al momento en que se practica el asiento de presentación, es decir, si tenemos una compraventa producida el 1 de febrero, llevaba al registro ese mismo día y calificada favorablemente inscrita el 25 de marzo, la fecha de efectos de la inscripción sera el 1 de febrero.

• Los asientos de presentación se deben extender por rigurosísimo orden de presentación de los documentos, prior tempore , potro* iure, principio de prioridad que determina que si llega un titulo incompatible con uno previo, el previo cierra el registro a ese que viene después.

• Información que debe contener el asiento de presentación - Apuntes ALUD • Vigencia: 60 dias habiles que pueden ser prorrogados en algunos casos.( el mas común es cuando hay akgun defecto subsanable o se retira el documento para llevarlo a la oficina tributaria correspondiente a liquidar el impuesto) C. Impulso de oficio 7

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• El impulso se va a producir de oficio D. Desistimiento

• Podemos pedirle al registrador que pare el procedimiento si no lo ha terminado. Lo que no se puede es pedirle que desinscriba algo que ya esta inscrito 3. Principio de legalidad/La calificación registral:

- Se define como el examen que realiza el registrador de la validez externa e interna del titulo presentado, antes de resolver sobre su ingreso en el registro y a este solo efecto

- La calificación puede tener tres formas de concluir • Favorables: el registrador practicara el asiento solicitado • Desfavorable: negara la practica del asiento solicitado • Desfavorable pero por defectos subsanables: suspenderá la practica desaliento solicitado para que subsanemos el titulo solicitado. Si le hacemos caso, somos obedientes y lo subsanamos practicara la inscripción, y si no , la negara.

- Características de la calificación 1. Es obligatoria para el registrador, hay una prohibición del non liquet (un juez llamado a resolver una controversia no puede dejar de resolverla, ni por que no tenga claros los hechos, ni porque sea muy complicado). Este juez estaría incurriendo en el non liquet y en el delito de negación de justicia. Por lo tanto el registrador no puede dejar de calificar 2. Es una actuación personalísima e imputable, tienen ayudantes pero la atribución de la responsabilidad de la calificación recae exclusivamente en el registrador, es indelegable e inabogable 3. Se ejerce con independencia similar a la función jurisdiccional 4. Consiste en juicio de valor, no para declarar un hecho dudoso, sino exclusivamente para incorporar o no incorporar ese titulo en el registro 5. Produce efectos erga omnes 6. Carece de efectos de cosa juzgada. Si nos deniegan la inscripción podemos volver presentar ese mismo titulo. (una vez corregido si es defectuoso) 7. La calificación favorable del registrador no purga defectos, ni prejuzga el resultado de un litigio entre las partes sobre el negocio jurídico. Art 33 LH. El registro no es el jordán purificador, si el titulo es nulo, por mas que se inscriba no va dejar de ser nulo, se podrá combatir judicialmente y no va a ser escudo o excusa para el demandado decir que como ha sido inscrito ahora es valido. 8

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- Se sigue un sistema de prueba tasada: el registrador a la hora de calificar se debe atener única y exclusivamente a la información que se desprenda del titulo que se le presenta y a la info que ya este en el registro. No puede utilizar ninguna fuente exógena de información.

- ¿Puede el registrador solicitar que se le presente documentos adicionales?

El registrador no debe pedir documentos adicionales en teoría, pero en la practica cuando calificación desfavorable por defecto subsanable, si que puede ser necesaria mas info y el registrador nos dirá que subsanemos presentando más información. (ej suele pasar con el tracto sucesivo inscriba usted el eslabón anterior que si lo hace le inscribiré yo esto ultimo)

- Art 18 ley hipotecaria: el registrador tiene que calificar bajo su responsabilidad la legalidad de las formas extrínsecas la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos. La calificación del registrador varia un poco según el tipo de título que se le presenta

• Si se le presenta un Documento notarial: se tendrá que limitar a verificar la legalidad de las formas extrínsecas (formalidades de la escritura pública), la capacidad

• Documentos administrativos: deberá revisar la competencia del organo administrativo, la congruencia de la resolución con el expediente expedido, formalidades extrínsecas del documento, incidencias esenciales del procedimiento en relación con el titular registral y obstáculos que resulten del registro.

• Documentos judiciales: competencia del juez o tribunal, congruencia del mandato con el juicio en que se hubiere dictado, formalidades extrínsecas y obstáculos que surjan del Registro.

- Plazo para calificar de 15 días prorrogable a 30 días si existe justa causa (para calificar) • Si han transcurrido ya los 30 días, es peligroso porque la calificación del registrador se habra producido fuera de plazo pero todavía con vigencia del asiento de calificación (que es 60 días)