Actividad comunidad de bienes y propiedad horizontal. PDF

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Actividad comunidad de bienes y propiedad horizontal....

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LA COMUNIDAD DE BIENES Y LA PROPIEDAD HORIZONTAL Para comenzar debemos decir que tanto la propiedad horizontal como la comunidad de bienes son dos figuras diferentes, cada una de las cuales posee una serie de rasgos propios en su contenido que las caracterizan y las distinguen, si bien es cierto que también tienen algunas semejanzas. 

La comunidad de bienes: Según el art. 392 del Código civil, "Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

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La propiedad horizontal: Según el art. 396 del Código civil, "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (...)". El art. 1 de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, hace una remisión en lo que a la definición de esta forma de propiedad se refiere y la denomina propiedad horizontal.

En cuanto a los distintos conceptos de ambas figuras, debemos analizar sus diferencias. La comunidad de bienes se caracteriza por la idea de que varios sujetos tienen, de forma simultánea, un mismo derecho real sobre una cosa o pluralidad de cosas, mientras que la propiedad horizontal se caracteriza por la idea de que varios sujetos son titulares, de forma simultánea, de un derecho de propiedad, por un lado de los bienes privativos, que son aquellos susceptibles de aprovechamiento independiente y por otro, de los bienes comunes del edificio y de la urbanización, que son aquellos necesarios para el uso y disfrute de los mismos. Debemos analizar ambos institutos de forma contrastada distinguiendo dos elementos: 

Elemento subjetivo: Tanto en la propiedad horizontal como en la comunidad de bienes encontramos que varios sujetos son titulares de un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo tanto, existe en ambas figuras una pluralidad de titularidades jurídico reales que coexisten de forma simultánea.

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Elemento objetivo: En la propiedad horizontal existen dos planos distintos, correspondiéndose uno con el derecho de propiedad individual por parte de los sujetos sobre los elementos privativos y otro con el derecho de copropiedad sobre los elementos comunes.

LA REGULACIÓN APLICABLE A LA COMUNIDAD DE BIENES Y A LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Es importante saber distinguir correctamente la propiedad horizontal y la comunidad de bienes, porque cada una tiene una regulación distinta. Partiendo de la diferenciación, podremos saber aplicar a cada figura su régimen jurídico, lo que será muy útil para conocer distintos aspectos, como la constitución, el contenido o la extinción.

La regulación de la propiedad horizontal, que es una figura más moderna y que fue creada por los particulares, se encuentra en el art. 396 del Código civil y en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, mientras que la comunidad de bienes se encuentra regulada los arts. 392 y siguientes del Código civil. Hay que decir que la propiedad horizontal también se encuentra mencionada en el segundo párrafo del art. 401 del Código civil, que establece que "Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396". La regulación de la propiedad horizontal ha sido reformada en varias ocasiones como consecuencia de la evolución que esta forma de propiedad ha sufrido con el paso del tiempo desde su creación, mientras que la comunidad de bienes como tal no ha sido reformada de forma sustancial nunca, habiéndose modificado únicamente el art. 396 del Código civil con motivo de la creación de la misma propiedad horizontal. CONSTITUCIÓN HORIZONTAL.

DE

LA

COMUNIDAD

DE

BIENES Y DE LA

PROPIEDAD

Este es un tema llamativo, ya que siempre resulta interesante conocer el nacimiento y constitución de las figuras jurídicas en cada caso. La comunidad de bienes puede ser originada, tal y como afirman Díez-Picazo y Gullón, de dos formas: 

Legal: Se constituyen porque así lo establece la Ley para un caso concreto. Un ejemplo es la conmixtión o mezcla, que se encuentra regulada en el art. 381 del Código civil.

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Negocial o convencional: Se constituyen a través de un negocio celebrado por dos o más sujetos que acuerdan crear una comunidad de bienes o una copropiedad. Las partes podrán regular la comunidad a través del negocio mediante el que crean la misma, como ya se ha dicho anteriormente. Esto se puede deducir de lo recogido en el segundo párrafo del art. 392 del Código civil, que dice que "A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".

La propiedad horizontal puede constituirse, según Díez-Picazo y Gullón, de tres maneras:   

En el caso de que el propietario de un bien inmueble con pisos y locales separados y elementos comunes decida establecer un régimen de propiedad horizontal. En el caso de que una comunidad de propietarios que construya un bien inmueble con pisos y locales acuerde establecer una propiedad horizontal. En el caso de que los copropietarios de un bien inmueble que sea objeto de una copropiedad acuerden dividir la cosa común conforme a lo establecido en el segundo párrafo del art. 401 del Código civil constituyendo una propiedad horizontal....