Soluciones casos reales, posesión y propiedad PDF

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SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III DERECHOS REALES, PROPIEDAD Y POSESIÓN PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA CASOS PRÁTICO 1 a) Se trata de una posesión asentada en relaciones extrajurídicas (no existe contrato alguno) establecidas por razón de buena voluntad o, en este caso, familiaridad. Esta posesión se suele conocer con el nombre de precario, se basa en la mera tolerancia del poseedor real e implica, en cuanto situación posesoria contemplada en el artículo 444 CC, la tenencia física de un bien sin título aparente. Resulta muy importante destacar que los actos meramente tolerados, esto es, los realizados por su dueño sin intención real de otorgar la plena posesión, no afectan a la posesión sobre los bienes cedidos (se refiere, fundamentalmente, a efectos de usucapión). b) Efectivamente, sigue siendo la poseedora a todos los efectos, ya que la posesión meramente tolerada o en precario precisamente implica, como acabamos de ver, que no afecta a la posesión de los bienes cedidos. Por lo tanto, Doña Lucrecia es poseedora civil y a título de dueña, en cuanto que es titular de un derecho real de propiedad sobre el piso. c) No. Es evidente que mediante esta acción Doña Lucrecia quiere expulsar por la vía de los hechos (no del Derecho) a Amparo. Y aunque pueda parecer sorprendente, nadie puede recurrir a la fuerza, la violencia o la intimidación para recuperar lo que es de su propiedad, ya que nuestro sistema jurídico, por razones obvias, no permite la autotela mediante el empleo de la violencia, independientemente de cuál sea la forma en que ésta se expresa (art. 441 CC). No en vano, la posesión, como construcción doctrinal, existe entre otras cosas para garantizar que quien ejerce una posesión, incluso en precario, no va a ser privado de la misma mediante el empleo de la fuerza. Esta es una manifestación palmaria de la idea de civilización que late en la regulación de la posesión. d) Lo más lógico es ejercitar una acción sumaria de recuperación de la posesión (art. 250.1.4º LEC) frente al despojo posesorio sufrido (art. 446 CC), ya que es la vía más rápida y eficaz que tiene cualquier poseedor para defenderse frente a las agrasiones de terceros. En este tipo de juicios verbales no se discute sobre el derecho de propiedad o la titularidad de cada uno de los contendientes en pleitos sino sobre la posesión, y por ello doña Amparo podría recobrar la posesión de la cual ha sido injustamente despojada probando que era la poseedora del piso. En cualquier caso, la demanda debe interponerse en el plazo de 1 año desde el despojo o perturbación (arts. 1968.1 CC y 439.1 LEC). e) A doña Lucrecia el ordenamiento jurídico le ofrece dos soluciones diferentes: la acción de desahucio por precario así como la acción reivindicatoria. La acción de desahucio es también una acción sumaria –por lo tanto ágil y efectiva- destinada a lograr el desahucio, esto es, la expulsión o lanzamiento de aquellas personas que ejercen una posesión en precario sobre un determinado bien. Para que prospere es por lo tanto suficiente con 

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demostrar que el demandado detenta sobre el bien inmueble una posesión meramente tolerada. La acción reivindicatoria, recogida en el artículo 348 CC, exige el cumplimiento de los siguientes requisitos: “dominium actoris”, que será fácil de demostrar, en cuanto que doña Lucrecia es la propietaria formal del piso, careciendo Amparo de cualquier título justificativo de su posible titularidad; contrario possesio, que implica la existencia de una posesión actual e injustificada del demandado. Ahora bien, ¿es injustificada la posesión de Amparo? Podríamos pensar que no, ya que se basa en un acto de tolerancia de la dueña plenamente legal, confirmado posteriormente por una decisión judicial que le otorga plena cobertura jurídica posterior a su posesión. No obstante, no debemos olvidar que doña Lucrecia cedió el piso a su hijo y a su nuera, y, una vez finalizado el matrimonio, es evidente que desparece la razón de ser de la cesión gratuita, por lo que puede decirse que desde ese momento la posesión pasa a ser injustificada. Además, los terceros –como doña Lucrecia- no pueden en ningún caso quedar afectados por las consecuencias de un proceso matrimonial del cual nunca han formado parte. Aunque la cuestión ha sido muy discutida, desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 2005 parece que esta interpretación es correcta; finalmente, el requisito de la eadem res evidentemente se cumpliría. f) El problema que se ha planteado en este caso es el del posible reembolso de los gastos que el antiguo poseedor ha desembolsado sobre el bien cuya posesión ha perdido. Pues bien, ante todo debe determinarse si Amparo actuó con buena o mala fe, ya que el régimen en uno u otro caso es diferente. Y para ello debemos partir del principio según el cual la buena fe se presume (ex art. 434 CC); además, no es fácil sostener que Amparo sabía que en su título de posesión existía un vicio invalidante (art. 433 CC), por lo que podemos afirmar que Amparo actuó con buena fe. por lo que la respuesta a la pregunta planteada exige indentificar la naturaleza de cada una de las partidas existentes, para a continuación pasar a determinar si dichas partidas son o no reembolsables. Teniendo en cuenta esta premisa, podemos alcanzar la siguiente conclusión:

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La remodelación de la obsoleta instalación eléctrica es claramente un gasto completamente necesario, pues su finalidad es la de conservar la propia habitabilidad y seguridad de la vivienda en cuestión. Puesto que este tipo de gastos se abonan a cualquier poseedor, está claro que puede exigir su reembolso, e incluso retener la entrega de la posesión hasta el momento en que el abono tenga efectividad (art. 453.I CC).

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El gasto consistente en alisar y pintar las paredes puede considerarse como un gasto útil, en tanto su finalidad es la de mejorar el piso (de lo descrito en el caso práctico no puede deducirse que se trate de un gasto absolutamente necesario e imprescindible para la vivienda). Amparo en principio tiene derecho a su reembolso, pero Lucrecia puede optar entre satisfacer los gastos efectivos o abonarle el aumento de valor que ha experimentado la finca como consecuencia de la instalación del sistema de regadío (art. 453.II CC). En mi opinión, la misma calificación de gasto útil habría que darle a la sustitución del viejo suelo de mármol por un cálido parquet

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Finalmente, el gasto consistentes en ampliar el salón aprovechando el espacio de la inútil terraza únicamente puede calificarse como gasto de puro lujo o recreo, por lo que no son abonables a ningún poseedor, ni siquiera al de buena fe (art. 454 CC).

g) En un principio la posesión se adquiere cuando se aprehende físicamente. Sin embargo, la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida a los herederos sin interrupción desde el mismo momento de la muerte del causante. Se trata de la llamada posesión civilísima que consagra uno de los supuestos de la llamada transmisión espiritual o no física de la posesión. ¿Adquiere Amparo, en virtud de lo analizado, desde la muerte de su abuelo? La respuesta debe ser negativa, ya que el mecanismo de la posesión civilísima del artículo 440 CC se reserva únicamente a los herederos, no a los legatarios. Así pues, Amparo no adquiere la posesión desde el fallecimiento de su abuelo, sino desde el momento en que el legado le fue físicamente transmitido. CASO PRÁCTICO 2 a) Nos encontramos ante una prohibición de disponer cuya finalidad es la de privar al titular del derecho de propiedad de una de las facultades más importantes y naturales que comporta la titularidad dominical: la facultad de disponer libremente del bien detentado en régimen de propiedad. Además, al ser establecida en un negocio jurídico inter vivos y a título gratuito puede inscribirse ex art. 26 LH en el Registro de la Propiedad y, en consecuencia, ejercer sus efectos erga omnes o frente a terceros. En consecuencia, es una prohibición de disponer real. Las prohibiciones de disponer en contratos a título oneroso sí son meramente obligacionales, ya que al no poder acceder al Registro de la Propiedad (art. 27 LH) únicamente tienen eficacia relativa o inter partes, nunca frente a terceros. b) No. Los límites legales se consagran en los artículos 781 y 785.2º CC. Puesto que la prohibición de disponer pesa sobre una persona viva (art. 781 CC), Claudia, es perfectamente válida y el Notario debería aceptarla sin más. Distinto sería el caso de que la prohibición de disponer se hubiera establecido sobre Claudia y sus sucesores de manera indefinida, ya que en tal caso nos encontraríamos con una prohibición de disponer perpetua prohibida expresamente por el artículo 785.2º CC. c) Se trata de un límite, en cuanto nos encontramos ante restricciones normales del dominio (no excepcionales que precisen de un acto especial y expreso de imposición) impuestas por el interés general, y, además, por razón de un interés puramente público como es el de garantizar la productividad de las tierras de cultivo en nuestro país. CASO PRÁCTICO 3 a) Se trata de una servidumbre predial de paso, un tipo de derecho real limitado de goce en virtud del cual el titular del predio dominante goza del derecho de acceder y transitar a través del predio sirviente. En esta modalidad puede observarse con toda nitidez la característica típica de todo derecho real: la 

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inherencia. La servidumbre de paso grava en todo caso al predio sirviente, independientemente de quién sea su titular en cada caso concreto y, a la inversa, el predio dominante se ve beneficiado siempre por el derecho de acceso. b) Laura debe interponer una acción negatoria. Mediante dicha acción el propietario de un predio solicita al juez que declare la inexistencia de un derecho real o gravamen del tipo que sea sobre su dominio. Así pues, Laura pediría que la autoridad judicial decretase que su predio no estaba gravado con la obligación de permitir al titular del predio pretendidamente dominante aparcar en su finca. Esta acción no se recoge expresamente en nuestras leyes, aunque a efectos procesales está plenamente admitida su existencia. c) La cuestión es compleja, pero habría que contestar negativamente. En un principio parece que Pedro se apoya en el artículo 460.4º CC para sostener que él ha adquirido la posesión por el hecho de haber poseído durante un año consecutivo. Sin embargo, la jurisprudencia suele entender que en estos casos nos encontraríamos ante los llamados “actos meramente tolerados” que, según el artículo 444 CC, “no afectan a la posesión”. Por lo tanto, el hecho de que Laura haya permitido a Pedro aparcar simplemente revela un comportamiento de mera aquiescencia o tolerancia carente de efectos jurídicos posesorios.

CASO PRÁCTICO 4 a) Se trata de un muro medianero. La calificación jurídica de esta figura es muy compleja, habida cuenta de la propia confusión en la que incurre el Código civil. Efectivamente, nuestro texto legal regula la medianería en el Título VII del Libro II, como una modalidad de servidumbre legal. Sin embargo, no se ve por ningún lado la existencia de un predio sirviente y otro dominante, ya que las cargas son recíprocas para los fundos colindantes. Es por ello por lo que la doctrina opina de forma mayoritaria que se trata de una comunidad, esto es, de una copropiedad sobre un elemento físico como es un muro. El profesor Ángel López y López, experto destacadísimo en el Derecho de propiedad, considera sin embargo que más bien se trata de una típica expresión de las relaciones de vecindad. Por todo ello, el muro medianero no constituiría más que un límite por razón del interés de los particulares. b) Como hemos indicado, el muro no es propiedad exclusiva de ninguno de los colindantes. A lo más, sería un dominio compartido, esto es, una copropiedad de los titulares de las fincas vecinas. Téngase en cuenta que el propio Código civil emplea el término “mancomunidad” (art. 579 CC) para referirse a la situación creada por el muro medianero con relación a los colindantes. c) Efectivamente, el artículo 579 CC reconoce que cada propietario puede edificar apoyando su obra en la pared medianera. Además, cualquiera de los propietarios tiene el derecho de alzar la pared medianera, aunque debe costearlo él mismo y, además, indemnizar al otro de los perjuicios que pudiere ocasionar la obra (art. 577 CC). Por todo ello, no cabe ninguna duda de que Alfonso puede construir la pérgola sobre el muro medianero previamente alzado. CASO PRÁCTICO 5

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a) No, en ningún caso. La cláusula insertada en el contrato de compraventa es una “prohibición de disponer”, en virtud de la cual el transmitente cede el derecho de propiedad desprovisto de uno de sus elementos fundamentales: la posibilidad de disponer. Este tipo de limitaciones son muy delicadas, ya que pueden conducir de facto a una situación de amortización de la propiedad muy parecida a la que se vivió en España con los mayorazgos y las manos muertas eclesiásticas. Por todo ello, el legislador ha establecido claramente que no pueden acceder al Registro de la Propiedad cuando se establecen en negocios jurídicos inter vivos y onerosos como el presente (art. 27 LH). b) Puesto que este tipo de prohibiciones no accede al Registro de la Propiedad carecen de eficacia jurídica “erga omnes”, es decir, frente a terceros. Así pues, nos trasladamos del ámbito de las relaciones jurídico-reales al de los derechos de crédito, reduciéndose las consecuencias del acto de la Iglesia a un simple incumplimiento contractual que dará lugar en su caso a una indemnización de daños y perjuicios, puesto que el cumplimiento en forma específica será imposible. CASO PRÁCTICO 6 a) Se trata de un problema típico de las relaciones de vecindad que, como ya hemos tenido la oportunidad de ver, son límites (puesto que vienen impuestos por la ley y no precisan de una indemnización) por razón del interés de los particulares. b) Ana es poseedora civil (cualquier poseedor con un título que le ampare es poseedor civil) y en concepto diferente de dueño, puesto que el arrendamiento es un derecho de crédito y sólo pueden considerarse poseedores en concepto de dueño los que posean como propietarios o como titulares de un derecho real. Por otro lado, su posesión es en nombre propio, en tanto que no la ejercen de forma subordinada a ninguna otra persona, e inmediata, ya que se ejerce de manera directa sobre el bien poseído. Finalmente, en un principio su posesión es de buena fe y justa, puesto que nada en el caso parece indicar lo contrario. c) Ana podría hacer muchas cosas, pero, a efectos de la materia que estudiamos y teniendo en cuenta que no es propietaria (por lo tanto no podría interponer una acción negatoria), Ana podría interponer un interdicto de retener o recobrar la posesión (la jurisprudencia ha admitido al interdicto de obra nueva como una vía procesal adecuada para defenderse frente a las inmisiones sonoras externas que constituyen los ruidos). Por otro lado, podría recurrir a la vía de la tutela de los derechos fundamentales, y otras vías como la administrativa. d) Pedro parece querer interponer una acción reivindicatoria en virtud de la cual, como es sabido, el propietario no poseedor demanda al poseedor no propietario para que le reintegre en su propiedad. Aparentemente la situación descrita responde a la estructura y la finalidad de esta acción, ya que Pedro es propietario no poseedor, Ana es poseedora no propietaria y aquél quiere recuperar su piso. Sin embargo, es imposible que esta acción llegue a prosperar por una clara razón: falta el requisito de la contraria posessio. Efectivamente, la jurisprudencia exige que la acción reivindicatoria se base en la existencia de una posesión injustificada del demandado, es decir, una posesión sin derecho alguno. Pues bien, en el caso estudiado es evidente que la posesión de Ana arrancó de un contrato de arrendamiento completamente legal que otorgó a su posesión el carácter de justa. Es cierto que posteriormente Ana dejó de pagar, pero eso no

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cambia el sentido originario de su posesión justificada, y por ello Pedro debe solicitar el desahucio o interponer una acción de incumplimiento contractual, pero nunca la acción reivindicatoria. CASO PRÁCTICO 7 a. El Registrador ha denegado la inscripción al considerar que, al no existir, según su parecer, un derecho real típico (esto es, reconocido expresamente en el Código civil) susceptible de inscripción (art. 2.1 Ley Hipotecaria), nada puede inscribir. En el fondo, el Registrador suscribe implícitamente la doctrina del numerus clausus de los derechos reales limitados, es decir, sostiene que no hay más derechos reales que los reconocidos por la legislación civil, y por ello se niega a inscribir un derecho real de nuevo cuño. Sin embargo, parece ignorar que doctrina, jurisprudencia e incluso el propio Centro Directivo se inclinan a pensar que en nuestro derecho rige el sistema de numerus apertus. En otras palabras, para constituir un derecho real no es preciso que el mismo esté tipificado legalmente, sino que basta con la voluntad de los interesados y que el derecho constituido tenga los caracteres de tal derecho, siempre y cuando, claro está, no se contradiga la Ley ni el orden público. En el caso presente parece ser que doña Clara ha pretendido constituir una servidumbre negativa que, en principio, se mueve dentro de los límites de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 CC. Por todo ello, puede entenderse que la decisión del Registrador no es correcta. b. En la segunda cláusula se recoge una prohibición de disponer, de carácter inter vivos y a título oneroso, cuya finalidad es la de privar a los futuros titulares del derecho de propiedad (la pareja de compradores) de una de las facultades más importantes y naturales que comporta la titularidad dominical: la facultad de disponer libremente del bien detentado en régimen de propiedad. c. Se trata de una limitación, en cuanto no forma parte del contenido normal del derecho de propiedad, de tipo convencional, ya que se establece en función del ejercicio del derecho a la autonomía privada y por razones estrictamente privadas. d. Establece literalmente el artículo 27 de la Ley Hipotecaria que “las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento”. Dentro de esos actos o contratos no comprendidos en el artículo 26 LH se encuentran las prohibiciones de disponer inter vivos y a título oneroso como la presente, por lo que no puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. En consecuencia, puede decirse que el Registrador ha actuado correctamente en este caso. e. En ningún caso. Para poder actuar de esa manera sería necesario que la cláusula segunda estuviera dotada de eficacia real, esto es, erga omnes o frente a terceros. Pues bien, dicha eficacia real parte del hecho de que los terceros puedan conocer la existencia de la cláusula en cuestión y, para ello, resulta imprescindible que acceda al Registro de la Propiedad y alcance la publicidad registral con todos los efectos que se derivan de la misma (efectos que veremos más adelante). Por todo ello, cabe concluir que Doña Claudia no puede exigir al nuevo propietario que devuelva la vivienda.

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f. Es innegable que, en cualquier caso, los compradores originarios del piso asumieron una obligación desde el momento en que decidieron firmar un contrato con las dos cláusulas citadas. Por lo tanto, han incumplido claramente la obligación de no vender y, puesto que es evidente que tal pacto tiene un nítido carácter obligacional, podrá solicitar, como remedio frente al incumplimiento, una indemnización por los daños y perjuicios padecidos (art. 1101 CC). CASO PRÁCTICO 8 a. De acuerdo con los antecedentes fácticos relatados, no debería ser considerado en puridad como un poseedor civil, puesto que su tío se ha limitado a permitirle de forma voluntaria o graciosa y por exclusivas razones de un vínculo f...