T.3.3. LA Accesion Invertida PDF

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D.ReH.G.1y4 2017/2018 T.3.3. LA ACCESIÓN INVERTIDA

En ocasiones ocurre que, debido a un fallo de medición en los solares, por un error en el replanteo al inicio de la obra o, por otras circunstancias, la construcción se realiza básicamente en terreno propio, pero invade alguna parte del ajeno. De esta forma, la construcción resulta levantada, en definitiva, sobre terrenos pertenecientes a dos propietarios distintos, hablándose entonces de construcciones extralimitadas. La aplicación estricta del principio superficies solo cedit produciría como consecuencia que la parte de edificio extralimitada sería propiedad del colindante invadido, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, pudiendo exigir incluso su demolición en caso de que el constructor hubiese obrado de mala fe, conforme a lo dispuesto en los artículos 361 a 363 del Código civil. No obstante, en la primera de las soluciones planteadas, resulta imposible separar la parte de edificación correspondiente a cada propietario, mientras que la opción de la destrucción es una fórmula antieconómica y, en algunos casos, injusta. El Código civil español no contiene solución al problema, siendo la jurisprudencia la que se ha encargado de delimitar el régimen jurídico de la denominada accesión invertida «para evitar los excesos que pudieran derivarse de una aplicación estricta de la adquisición de la propiedad por accesión, conforme al principio de derecho romano superficies solo cedit» (STSJ de Aragón de 7 de noviembre de 2001, TOL128.745). Como expone la STSJ de Cataluña de 6 de abril de 1998 (RJA 1998/10052) la doctrina de la accesión invertida «pretende realizar una justicia conmutativa que quedaría ausente muchas veces de aplicarse sin matizaciones el viejo principio antes citado, que deriva de una concepción romana de la propiedad y de una sociedad sedentaria y, con tal, agrícola y patriarcal, que tenía como elemento nuclear la casa, concepción dominical contraria a titularidades compartidas e indivisas, y era la tierra a la que se incorporaban los entonces poco valorados elementos mobiliarios: res mobilis res vilis. Los valores de una sociedad actual son prácticamente los contrarios y la jurisprudencia ofreció la solución al citado postulado consagrado en el art. 358 y ss. del Código Civil a través de una interpretación sociológica». Por tanto, la accesión invertida se contempla por la jurisprudencia como un remedio de emergencia en un número limitado de casos en que las consecuencias de aplicar literalmente el principio superficies solo cedit serían antieconómicas y contrarias a la equidad. Dicha interpretación arranca de la STS de 31 de mayo de 1949 (RJA 1949/721) en la que se sientan las bases de esta doctrina y que han sido desarrolladas posteriormente por la jurisprudencia, ej. STS 22 de marzo de 1996 (RJA 1996/2584); STS de 10-11-2004 (RJA 6883); 14-10-2002 (RJA 10171); 16-10-2006 (RJA 9342) Los REQUISITOS exigidos por la jurisprudencia, para que se aplique la accesión invertida, pueden enumerarse del siguiente modo: a) Que la accesión invertida sea solicitada en el pleito –principio de congruencia–, aunque sea de forma implícita, en tanto sea deducible de la causa petendi y de los hechos probados, siempre que concurran el resto de requisitos. b) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado, presupuesto esencial y del que dependen los demás.

D.ReH.G.1y4 2017/2018 c) La identificación de la finca. La titularidad de lo edificado implica el cumplimiento del resto de los requisitos establecidos para la acción declarativa de dominio, esto es, la identificación de la finca, pues como señala la STS de 16 de octubre de 2006 (TOL1.006.897), resulta lógico entender que el presupuesto previo para la aplicación de la doctrina de la accesión invertida «…implica la declaración de dominio de quien reclama sobre el terreno de su propiedad que afirma haber sido invadido y, por tanto, la exigencia de los requisitos propios de la acción declarativa de que se trata entre los que se cuenta, como requisito común a la acción reivindicatoria, la adecuada identificación de la finca. d) Que el edificio se haya construido en un terreno que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena. En cambio, si la construcción se produjese íntegramente en suelo ajeno regirá, en general, el principio superficies solo cedit establecido en el art. 358 del Código civil. e) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. f) Que lo edificado tenga una importancia y valor económico superior al suelo invadido. g) Que el edificante haya procedido de buena fe. La buena fe consistirá en la ignorancia del constructor de que el suelo sobre el que construye no le pertenece o «la creencia de que se estaba construyendo sobre terreno propio o sobre el cual se tenía derecho a construir» STS de 27 de enero de 2000 (TOL1.775). La ausencia de buena fe es determinante de la inaplicación de la doctrina de la accesión invertida [SSTS de 22 de noviembre de 1989 (TOL1.731.726) o 1 de octubre de 1991 (TOL1.727.967)], constituyendo también, como el caso de la propia construcción extralimitada de buena fe, un supuesto carente de regulación expresa en nuestro ordenamiento que necesita ser integrado por analogía aplicando las normas que regulan la construcción íntegra en suelo ajeno de mala fe, es decir, el art. 362. Por tanto, si el que edificó actuó de mala fe el dueño del suelo invadido puede optar entre el pago de su valor, o exigir la demolición de lo construido, en ambos casos con la indemnización correspondiente. Conforme a las reglas generales la buena fe se presume siempre y corresponde su prueba al que la alegue. Por su parte, al dueño del terreno invadido se le reintegrará el valor de su solar y el importe de los perjuicios que se le hayan causado, comprensivos del menoscabo patrimonial que representa la porción ocupada sobre el resto de la finca a causa de la segregación producida, por imperativo del artículo 1902 del Código civil....