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¿Qué es usufructo?
El Código Civil colombiano en su artículo 823 lo define como “un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad de...

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Usufructo ¿Qué es usufructo? El Código Civil colombiano en su artículo 823 lo define como “un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible2.” Ha sido uno de los más importantes en la antigüedad romana definiendo como el derecho de disfrutar y usar cosas ajenas donde puede ser fungible o no fungible teniendo la obligación de entregarlo a su dueño en las mismas condiciones que las recibió.

Normatividad Articulo 825 indica “Modos de constitución. El derecho de usufructo se puede constituir de varios modos: 1. 2. 3. 4.

Por la ley, como el del padre de familia, sobre ciertos bienes del hijo. Por testamento. Por donación, venta u otro acto entre vivos. Se puede también adquirir un usufructo por prescripción.”

Condiciones y efectos En el artículo 824 declara que “El usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo propietario, y el del usufructuario. Tiene, por consiguiente, una duración limitada, al cabo de la cual pasa al nudo propietario y se consolida con la propiedad

1. es de carácter unilateral pues las obligaciones solo le asisten al usufructuario las cuales son de devolver la cosa y conservarla cuando esta es no fungible. 2. el usufructuario no tiene la propiedad de la cosa dada en usufructo pues esta le pertenece al nudo propietario. 3. por ser un derecho real el usufructo se tiene respecto a la cosa. 4. el usufructuario tiene además de la obligación de conservar la cosa, la de constituir caución para la conservación y restitución de la cosa, sino cumple con esta obligación la administración se adjudicara la dueño de la cosa.

5. el usufructo puede ser constituido sobre bienes muebles o inmuebles. 6. cuando el usufructo recae sobre bienes inmuebles, el usufructuario tiene derecho a percibir los frutos que la cosa produzca. 7. cuando se trata de bienes muebles el usufructuario deberá devolverla en el estado en que se halle, solo responderá de los deterioros que procedan de su dolo o culpa.

¿Cuándo se extingue el usufructo? -

Cumplimiento de la condición fijada para su terminación. Por muerte natural del usufructuario. Por resolución del derecho de constituyente. Por la consolidación del derecho de propiedad y el usufructo. Por prescripción.

Pazos y condiciones se refiere el artículo 827 “Se prohíbe constituir usufructo alguno bajo una condición o a un plazo cualquiera que suspenda su ejercicio. Si de hecho se constituyere, no tendrá valor alguno. Con todo, si el usufructo se constituye por testamento, y la condición se hubiere cumplido, o el plazo hubiere expirado antes del fallecimiento del testador, valdrá el usufructo.”

Beneficiarios Pueden obtener el derecho a disfrutar y usar de tal cosa fungible o no fungible, se da solo en acto entre vivos y con la plena disposición como se afirma: El Artículo 826 del citado Código, establece que si el usufructo sobre inmuebles se constituye por acto entre vivos, lo que implica un acuerdo entre las partes, no valdrá si no se otorga mediante escritura pública inscrita en el Registro correspondiente. En tanto que el usufructo es intransmisible por testamento o sin testamento al momento de fallecer el usufructuario o beneficiario, la nuda propiedad si es transmisible por causa de muerte del titular de la misma y además es transferible por acto entre vivos.

Jurisprudencia En la Sentencia T-751 2004 se genera un análisis e investigación sobre el usufructo y nudo propietario, considerando:

“La Sala aborda el estudio del derecho de usufructo. Éste, del que en el caso sub examine gozaba la señora Sonia Velilla de Barcha, es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia, y que supone necesariamente dos derechos coexistentes: el del nudo propietario y el del usufructuario[8]. Es por ello que se ha considerado que este derecho real es una desmembración de la propiedad, dado que el nudo propietario, de los tres atributos clásicos del dominio (utendi, fruendi y abutendi), sólo conserva el de disposición (abutendi); mientras que el usufructuario detenta los de uso de la cosa (usus) y de adquisición de los frutos (fruendi). Ahora bien, de la coexistencia de los derechos del nudo propietario y el usufructuario, se infiere que la calidad de este último es incompatible con la de poseedor. La Ley establece que para que exista posesión, es necesario que haya tenencia de la cosa con ánimo de señor o dueño (art. 762 del Código Civil). En relación con ello, la doctrina ha señalado el animus domini como aquel que caracteriza la posesión y que consiste en la intención del poseedor de comportarse como dueño y amo del bien que ostenta. Por el contrario, la mera tenencia genera otra conducta, en la que la persona reconoce la existencia de un dueño distinto de él. Así pues, la institución del usufructo implica de manera intrínseca el reconocimiento de la propiedad ajena y descarta de plano el animus domini necesario para la posesión. Dicho enunciado es recogido con claridad en el artículo 775 del Código Civil, que señala que el usufructuario es mero tenedor. No obstante, el mero tenedor de la cosa, en el caso dado el usufructuario, puede mudar su condición en la de poseedor. Ello cuando opera la llamada interversión o inversión del título; es decir, cuando el tenedor se rebela expresa y públicamente contra el derecho del propietario o contra la posición del poseedor, desconociendo la calidad de señor de éstos y empezando una nueva etapa de señorío en su propio nombre[9]. De forma concordante con ello, el artículo 777 del Código Civil prescribe que el mero transcurso del tiempo no muda la mera tenencia en posesión. El artículo 978 del Código Civil indica que el usufructuario, el usuario y el que tiene derecho de habitación (todos ellos meros tenedores de la cosa), pueden instaurar acciones posesorias “dirigidas a conservar o recuperar el goce de sus respectivos derechos”, aun contra el propietario mismo. Esta disposición guarda concordancia con la parte final del artículo 972 eiusdem que indica que dichas acciones tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces, “o de derechos reales constituidos sobre ellos”, así como con la teoría arriba explicada de la cuasiposesión. Así, el usufructuario podrá conservar o recuperar a través de un proceso posesorio, no la posesión (que no tiene) del bien, sino la “posesión” de su derecho de usufructo, que equivale al ejercicio de este derecho. En este sentido es esclarecedor el siguiente pasaje de una Sentencia dictada por la Corte Suprema de Justicia en su Sala de Casación Civil:

“Si bien es cierto que el usufructo constituye un derecho real cuya titularidad corresponde al usufructuario (C.C arts. 665 y 670) y que este puede promover acciones posesorias en defensa de su derecho (C.C. art. 978), no es menos cierto que dicho usufructuario no tiene la calidad de dueño del bien o bienes sobre el que recae el usufructo y que, en beneficio de la coexistencia de este derecho con el de la nuda propiedad, la ley considera al mismo mero tenedor frente al nudo propietario y atribuye a éste la posesión de los bienes mencionados (C.C arts. 775 y 776). De manera que el nudo propietario es el poseedor de las cosas dadas en usufructo y ejerce esa posesión por conducto del usufructuario[10]” (Se subraya)

Matricula inmobiliaria ¿Qué es folio de matrícula inmobiliaria? El folio de matrícula inmobiliaria es la identificación única de cada bien inmueble. Sus cifras señalan la ubicación del bien, el departamento y la oficina de registro que asienta cada uno de los títulos donde el bien inmueble esté involucrado. Su estructura sigue un principio de tracto sucesivo en el cual las anotaciones se realizan en orden cronológico. El folio de matrícula inmobiliaria consta de seis secciones o columnas a saber: - Primera columna: En ella se inscriben los títulos que conlleven el modo de adquisición, precisando el acto, contrato o provincia. (Venta, permuta, sentencia aprobatoria de remate, declaración de pertenencia o resolución de adjudicación de baldíos) - Segunda columna: En ella se inscriben los gravámenes como son: Hipoteca, prendas agrarias o industriales de bienes destinados al inmueble o radicados en él, actos de movilización y decretos que concedan el beneficio de separación. - Tercera columna: en ella se inscriben las limitaciones y afectaciones del dominio, como: el usufructo, uso y habitación, servidumbres, condición resolutoria aparente, patrimonio de familia inembargable, condominio, propiedad horizontal. - Cuarta columna: En ella se inscriben las medidas cautelares, como: embargos, demandas civiles, prohibiciones y valorización que afecten la enajenabilidad. - Quinta columna: En ella inscriben los títulos de tenencia constituidos por escritura pública o decisión judicial, como arrendamientos, comodato, anticresis, derecho de retención

- Sexta columna: En ella se inscriben los títulos que conlleven la llamada falsa tradición, como son: la enajenación de cosa ajena, la transferencia de derechos incompletos o sin antecedentes propios

Apertura del folio: Cualquier persona titular de un derecho de propiedad o derecho real como usufructuario hipotecario, puede solicitar al registrador se inscriba ese acto en el folio de matrícula para así demostrar el derecho que se tiene sobre ellos y hacerlos valer ante terceros. Modificación del folio: para realizar cambios es necesario cancelar el antiguo folio y la apertura de un nuevo folio que informe el estado actual del bien. Tipos de cambio: - División del predio - Agrupación del predio - Constitución de propiedad - Declaración de obra nueva

Catastro Es el objeto del estado, por medio de los órganos correspondientes, pueda determinar el avaluó de un predio con fines fiscales. Según el decreto 1301 de 1940 Artículo 5°. El catastro estará constituido por un conjunto de documentos de los cuales se obtenga una relación, más o menos sumaria, de los tres elementos de la propiedad inmueble del país; su descripción física, su valor económico y su situación jurídica. El grado de perfeccionamiento de tal relación variará de acuerdo con el valor, grado de fertilidad, densidad de parcelación, etc., de las diversas regiones del país. Artículo 6°. Serán objetivos principales del catastro: 1. La determinación físico-jurídica de los límites de la propiedad inmueble en beneficio de los propietarios; 2. El levantamiento de un inventario general o censo de la propiedad en la República; 3. El establecimiento de la carta militar del país;

4. La preparación de una reforma de los bienes raíces; y 5. La determinación del valor económico de la propiedad territorial, que permita conocer la riqueza inmueble del país y fijar equitativamente la cuantía del impuesto predial. Artículo 7°. La descripción física de los inmuebles en el catastro se compondrá: 1. De un croquis aerofotográfico a escala conveniente según la región; y 2. De la descripción del contenido de cada uno de ellos. Para tal efecto se llevarán a cabo las siguientes operaciones: a) Preliminares: Red geodésica, nivelación, aerotriangulaciones, deslinde y amojonamiento de los límites de los Departamentos, intendencias, Comisarías y Municipios (unidad orgánica catastral), de acuerdo con las disposiciones de la Ley 62 de 1939 y su decreto reglamentario; y b) Catastrales propiamente dichas: Toma de fotografías aéreas, ampliación de las mismas, identificación de los límites de los predios (unidad catastral) y de los distintos elementos permanentes del suelo en el interior de los mismos (unidad de avalúo); transformación de las vistas y establecimientos de los croquis aerofotográficos de zonas; cálculo aproximado de superficies, totales y parciales; elaboración del boletín técnico descriptivo de cada predio, listas provisionales de propiedades y de propietarios y números catastrales que les corresponden; reconocimiento y aceptación de los documentos por parte de los propietarios; reproducción de croquis; establecimiento de cédulas, ficheros y registros catastrales, y establecimiento progresivo de la carta militar.

Que hacer para construir sobre un lote

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Licencia de Urbanismo: Según la norma urbanística que se aplique al terreno, tenga en cuenta que no todos lo requieren. Estudio de suelos: Por la seguridad, y para entender el tratamiento que se le debe dar al terreno, es necesario contratar a una empresa privada y especializada en estudio de suelos. Estudio de títulos: Es un documento que evidencia el saneamiento de los títulos del lote. Licencia de construcción: Con vigencia suficiente para el desarrollo del proyecto y otorgada por una Curaduría Urbana.

Englobe Es un acto a través del cual el dueño de inmuebles colindantes los une para conformar un solo globo. El englobe sólo pueden realizarlo quienes aparezcan como propietarios. Éste es un procedimiento para cambiar las características de los dos inmuebles con un lindero común, al agregar uno al otro, habiendo o no cambio de propietario o poseedor. Lo bienes deben describirse por su cédula catastral, nomenclatura o dirección, linderos y datos de registro en la oficina de Instrumentos Públicos, señalándose en la Escritura los linderos del terreno englobado a construir. En caso de requerir el englobe de predios ubicados en diferentes círculos registrales, en ausencia de reglamentación al respecto, la Superintendencia ha establecido un procedimiento donde se determina que es la oficina de registro donde esté inscrita la mayor área de terreno la que debe conservar la matrícula perteneciente al globo. Los requisitos para este trámite son: 

Fotocopia de la cédula del propietario de los inmuebles.

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Escritura de los mismos.

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Planos del englobe que se va a hacer, con la especificación del área, los linderos y la cabida.

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Certificado de Tradición y Libertad de los predios.

Desenglobe Es un acto con el cual el dueño de un terreno comienza a dividirlo en varias fracciones o lotes. Para hacer esto debe alinderar en forma especial el terreno que segrega como el restante. Hay ciertas limitaciones a este desenglobe, pues si tiene derecho de cuota en común y proindiviso no puede hacerlo, porque su derecho no ha sido determinado, sino hasta que se efectúe la partición material del inmueble, o si se trata de zonas comunes de predios sujetos al régimen de propiedad horizontal, éstas no pueden desenglobarse. Los requisitos para este trámite son: 

Documentos de identificación de los contratantes.

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Licencia de división emanada de la Curaduría o de la Oficina de Planeación Municipal, en el caso que en el municipio no hayan curadores.

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En caso de ser terreno rural, si es esencial, la autorización del INCODER.

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Escritura de propiedad del predio.

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Certificado de Tradición y Libertad del inmueble.

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En caso que se trate de una persona jurídica, se requiere la Matrícula de Registro Mercantil, para comprobar su existencia y representación legal.

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Si el poder fue otorgado por escritura pública, adicionalmente debe aportar su vigencia....