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Vendita diritto commerciale...

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“LA COMPRAVENDITA” RO F. G IA NCA RLO LA UR INI PR

Università Telematica Pegaso

La compravendita

Indice 1

LA NOZIONE E LA STRUTTURA ---------------------------------------------------------------------------------------- 3 1.1.

IL CONTRATTO PRELIMINARE ------------------------------------------------------------------------------------------------ 4

2

LE OBBLIGAZIONI DELLE PARTI ------------------------------------------------------------------------------------- 6

3

LA GARANZIA PER I VIZI DELLA COSA, PER LA MANCANZA DI QUALITÀ. -------------------------- 8

4

LA VENDITA CON PATTO DI RISCATTO --------------------------------------------------------------------------- 10

5

VENDITA A RATE CON RISERVA DI PROPRIETÀ --------------------------------------------------------------- 11

6

LA VENDITA DI COSE MOBILI ----------------------------------------------------------------------------------------- 13

7 LA VENDITA CON RISERVA DI GRADIMENTO, LA VENDITA A PROVA, SU CAMPIONE E TIPO DI CAMPIONE ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15 8

VENDITA SU DOCUMENTI ----------------------------------------------------------------------------------------------- 16

9

LA VENDITA A TERMINE DI TITOLI DI CREDITO -------------------------------------------------------------- 17

Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti d ella legge sul diritto d’autore (L. 22.04.1941/n. 633)

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1 La nozione e la struttura La compravendita ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo (art. 1470 c.c.). Trattasi di un contratto per sua natura non commerciale (non è necessario cioè che una delle parti sia un imprenditore), anche se la sua utilizzazione da parte di imprenditori è diffusissima: basti pensare al vastissimo campo delle compravendite di cose mobili e al settore immobiliare nel quale operano gli imprenditori/costruttori. Prestazione fondamentale del venditore è il trasferimento al compratore della proprietà della cosa (o di altro diritto), mentre prestazione fondamentale del compratore è il pagamento del prezzo. È un contratto consensuale che si perfeziona col consenso, indipendentemente dalla consegna della cosa e dal pagamento del prezzo, che possono avvenire anche in un momento successivo. L’oggetto della compravendita può essere determinato al momento della stipula del contratto o successivamente, quando si tratti di cosa da scegliere fra più cose determinate, o di cose determinate solo nel genere. Al momento della conclusione del contratto la cosa normalmente esiste, ma può anche venire ad esistenza successivamente (vendita di cosa futura) ovvero essere in proprietà di altri (vendita di cosa altrui). In questi casi si parla di vendita con efficacia obbligatoria, poiché è a carico del venditore “l’obbligazione di fare acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto” (art. 1476 c.c.), a differenza della normale vendita nella quale lo scambio del consenso produce l’effetto immediato del trasferimento. Come in quest’ultima però anche nella prima non è necessario ulteriore consenso delle parti, in quanto il trasferimento si verifica automaticamente quando la cosa viene ad esistenza, Attenzione! Questo materiale didattico è per uso personale dello studente ed è coperto da copyright. Ne è severamente vietata la riproduzione o il riutilizzo anche parziale, ai sensi e per gli effetti d ella legge sul diritto d’autore (L. 22.04.1941/n. 633)

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se si tratta di cosa futura (art. 1472 c.c.) o il venditore ne acquista la proprietà, nel caso di vendita di cosa altrui (art. 1478 c.c.). In ambedue i casi si parla anche di vendita con effetti obbligatori immediati ed affetti reali differiti.

1.1. Il contratto preliminare Consenso ulteriore è, invece, necessario nel caso del contratto preliminare di vendita (l’art. 2932 c.c.), detto anche correntemente “compromesso”, cui deve necessariamente seguire il contratto definitivo nel quale vi è quello scambio del consenso necessario a far scattare l’efficacia “reale” propria della compravendita. Il preliminare infatti è un “contratto obbligatorio” dal quale scaturisce l’obbligo per le parti di addivenire allo scambio del consenso definitivo necessario per il trasferimento della proprietà. Per quanto sopra, punto debole del contratto preliminare di compravendita è “l’inopponibilità ai terzi esaurendo la sua efficacia nei rapporti tra venditore e compratore. Con la conseguenza che qualora, ad esempio, il promittente venditore alieni ad un terzo l’immobile oggetto della compravendita, il terzo comprerebbe il bene e il promissario acquirente potrà solo ottenere dal “mancato” venditore un risanamento del danno subito, oltre alla restituzione della parte di prezzo eventualmente già versata (semprecché il venditore inadempiente abbia da perdere e sia, quindi, solvibile...). Per ovviare a questa grave debolezza del preliminare di compravendita di immobili (che costituisce la stragrande maggioranza dei casi) il liquidatore, accogliendo la forte sollecitazione proveniente dagli operatori del diritto, ne ha consentito con la legge 28 febbraio 1997, n. 30, la trascrizione purché, come il contratto definitivo da trascrivere, sia redatto in forma di atto pubblico

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o di scrittura privata autenticata da notaio. In tal caso, come il contratto definitivo, la promessa di vendita sarà pienamente opponibile al terzo acquirente e a qualsiasi altro terzo che acquisisse diritti sull’immobile, anche se la proprietà dello stesso passerà al promissario acquirente solo con la stipula definitiva e con effetto da quel momento.

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2 Le obbligazioni delle parti Obbligazione fondamentale del compratore è il pagamento del prezzo determinato contestualmente ovvero affidato ad un terzo, detto arbitratore (artt. 1473, 1349 c.c.) ovvero stabilito in altro modo. Qualora le parti omettano qualsiasi pattuizione relativamente al prezzo, se il contratto ha ad oggetto cose che il venditore vende abitualmente, si presume che abbiano voluto riferirsi al prezzo normalmente praticato dal venditore; se invece trattasi di cose aventi un prezzo di borsa o di mercato, il prezzo si desume dai listini o dalle mercuriali del luogo in cui deve essere eseguita la consegna o da quelli della piazza più vicina. Il venditore è obbligato, ai sensi dell’art. 1476 c.c., a garantire il compratore dalla evizione e dai vizi della cosa. I rimedi che la legge appresta a favore del compratore sono la risoluzione del contratto, la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno, tutti pacificamente acquisiti al diritto comune delle obbligazioni contrattuali, anche se da taluni vengono considerati come istituti tipici della compravendita. Come generalmente avviene nei contratti di scambio, il principio della correlatività delle reciproche attribuzioni patrimoniali nell’ambito dell’equilibrio delle prestazioni, comporta di conseguenza che ciascuna delle parti deve sopportare il rischio connesso alla propria prestazione e non può trattenere la controprestazione ricevuta qualora l’altra parte non consegua, perda o veda diminuita la prestazione cui ha diritto. In questo quadro, se nella compravendita di cosa altrui il compratore, quando ha concluso il contratto ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore e se questi, nel frattempo, non

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gliene ha procurato l’acquisto, ha diritto alla risoluzione del contratto, alla restituzione del prezzo, al rimborso delle spese fatte per l’acquisto ed al risarcimento del danno (art. 1479 c.c.). Nella compravendita di cosa solo parzialmente altrui, il compratore ha diritto alla riduzione del prezzo, al proporzionale rimborso delle spese e al risarcimento del danno. Il compratore può peraltro avvalersi della tutela predisposta per la vendita di cosa interamente altrui se deve ritenersi, secondo le circostanze, che egli non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario (art. 1480 c.c.). La disciplina predisposta per la compravendita di cosa parzialmente altrui si applica all’evizione totale o parziale che il compratore subisca ad opera di un terzo (artt. 1483 co. 1 e 1484 c.c.). Il venditore, peraltro, può far valere eventuali ragioni idonee al rigetto della domanda del terzo (art. 1485 co. 1 c.c.) ed è tenuto, in caso di soccombenza, a rimborsare al compratore le spese fatte e i frutti corrisposti al terzo (art. 1483 co. 2 c.c.). Se il compratore riesce ad evitare l’evizione pagando una somma di denaro, il venditore può liberarsi mediante il rimborso al compratore della somma pagata, con gli interessi e di tutte le spese (art. 1486 c.c.). Eguale disciplina si applica al caso di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti reali o personali che ne diminuiscano il libero godimento, se questi non siano apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto o comunque conosciuti dal compratore (art. 1489 c.c.),

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3 La garanzia per i vizi della cosa, per la mancanza di qualità. L’“aliud pro alio” – Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendano inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore (art. 1490 co. 1 c.c.) a condizione che tali vizi non siano stati conosciuti dal compratore, o da lui facilmente riconoscibili al tempo della conclusione del contratto (art. 1491 c.c.). Se nella cosa si riscontra uno di tali vizi, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, salvo che gli usi escludano per determinati vizi la risoluzione artt. (1492 co. 1, 1493 c.c.). Il compratore, inoltre, ha diritto al risarcimento del danno, a meno che il venditore non provi la propria incolpevole ignoranza dei vizi della cosa (art. 1494 c.c.). Ai sensi dell’art. 1497 co. 1 c.c., la cosa venduta deve possedere le qualità essenziali per l’uso cui è destinata, oltre le qualità ulteriori promesse. In mancanza il compratore può chiedere la risoluzione del contratto “secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento”. Il compratore deve a pena di decadenza denunziare al venditore i vizi o la mancanza di qualità entro otto giorni dalla scoperta; in ogni caso l’azione si prescrive entro un anno dalla consegna. Si tratta di termini accentuatamente brevi, al fine di favorire la sicurezza e la speditezza dei traffici. Questa brevità di termini di decadenza e di prescrizione, rispetto a quelli della disciplina generale delle obbligazioni contrattuali rende, invece, pressante il problema della distinzione fra i casi di inesattezza materiale della prestazione, rappresentati dai vizi e dalla mancanza di qualità della cosa venduta, ai quali si applicano i termini brevi, e i casi di diversità radicale della

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prestazione rispetto a quella dovuta, quando cioè è stata consegnata cosa del tutto inidonea, nella comune considerazione economico-sociale, ad assolvere la funzione sua propria, in considerazione della quale è stata acquistata. È questa la fattispecie che si definisce “aliud pro alio”, nella quale viene data una cosa invece di un’altra, a cui si applica il diritto comune.

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4 La vendita con patto di riscatto Il venditore può riservarsi il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta, restituendo il prezzo incassato (art. 1500 co. 1 c.c.). La vendita, in questo caso, è sottoposta ad una condizione risolutiva potestativa a favore del venditore, il quale sarebbe titolare di un diritto di recesso, ammesso in deroga al principio generale dell’art. 1373 co. 1 c.c. A tutela del venditore, che nella vendita con patto di riscatto appare il contraente economicamente più debole (ma non debolissimo, se ha avuto la forza e la possibilità di imporre il patto), la legge prevede che il patto di restituire un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per l’eccedenza (art. 1500 c.c.); mentre il venditore riscattante deve al compratore, in aggiunta al prezzo, il rimborso delle spese per l’acquisto e quelle necessarie o utili fatte per la cosa (art. 1502 c.c.). Ma, ad evitare che il compratore rimanga per troppo tempo sotto la minaccia del riscatto, la legge stabilisce un termine massimo per il riscatto di due anni per i beni mobili e cinque anni per i beni immobili, cui si riducono ex lege quelli eventualmente più lunghi apposti dalle parti al contratto (art. 1501 co. 1 c.c.). Il prezzo e le altre somme accessorie devono essere corrisposte dal riscattante contestualmente alla dichiarazione di riscatto (art. 1503 co. 1). Se l’acquirente ha alienato la cosa, il venditore può ottenerne il rilascio dai successivi acquirenti, se ed in quanto il patto di riscatto sia loro opponibile e, quindi, trattandosi di bene immobile o mobile registrato, sia stato trascritto (art. 1504 co. 12 c.c.).

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5 Vendita a rate con riserva di proprietà Nella vendita con riserva di proprietà il passaggio della stessa al compratore non si verifica immediatamente e, al pari della vendita di cosa altrui o di cosa futura, è rinviato ad un momento successivo. È quindi perfettamente valido un contratto che preveda la contestuale consegna della cosa venduta, ma il differimento del passaggio di proprietà al momento in cui il prezzo pattuito con pagamento a rate sia stato integralmente versato. Il vantaggio che ne consegue riguarda ambedue le parti: il venditore, che ha la garanzia che fino a quando il prezzo dilazionato non sia stato interamente pagato, la proprietà del bene non passa all’acquirente ed è al riparo da eventuali azioni esecutive di suoi creditori; l’acquirente, che ha il godimento immediato della cosa ed è al riparo da azioni esecutive da parte di eventuali creditori del venditore o di suoi tardivi atti di disposizione del bene. Al fine di evitare speculazioni da parte del venditore, il legislatore ha stabilito che il mancato pagamento di una sola rata, che non superi l’ottava parte del prezzo, non dà luogo alla risoluzione del contratto ed è nullo il patto contrario. Inoltre, se il contratto si risolve per inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo un equo compenso per l’uso e il risarcimento del danno (art. 1526 co. 1 c.c.). Qualora sia stato pattuito che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo di indennità, il giudice può equamente ridurle. Le parti possono configurare il contratto come locazione col patto espresso che al termine della stessa la proprietà della cosa resti al locatario in virtù dei canoni pagati e con l’eventuale aggiunta di un saldo prezzo. Recentemente, con la il Decreto Legge 12 settembre 2014 n. 133 è stato introdotto nel nostro ordinamento ed espressamente disciplinato il contratto di rent to bay, che

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realizza proprio il risultato testé citato, con delle regole particolari che ne fanno ormai un contratto tipico.

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6 La vendita di cose mobili La vendita di cose mobili beneficia di una disciplina rapida e rigorosa, in particolare per quanto concerne l’accertamento dei difetti, l’esecuzione coattiva, la risoluzione di diritto e la rivendicazione del venditore. Se sorge divergenza tra venditore e compratore circa la qualità o la condizione della merce, la legge riconosce ad ambedue la facoltà di utilizzare, nei modi stabiliti dall’art. 696 c.p.c. un mezzo rapido per precostituirsi la prova dell’inadempienza: l’accertamento tecnico preventivo. Chi non se ne avvale è sottoposto a un regime di sfavore e dovrà, in caso di contestazione, provare rigorosamente l’identità e lo stato della merce (art. 1513 c.c.). Se il compratore non adempie all’obbligo di pagare il prezzo, il venditore può far vendere la cosa per conto e a spese di lui (art. 1515 co.1 c.c.); se, invece, inadempiente è il venditore, il compratore può acquistare la cosa a spese del venditore (art. 1516 co. 1 c.c.). L’esecuzione coattiva deve avvenire, senza ritardo, non appena cioè si verifichi l’inadempienza: chi non provvede immediatamente all’esecuzione coattiva mostra di non avere urgenza all’esecuzione del contratto e, pertanto, dovrà utilizzare i mezzi ordinari che la legge appresta contro il contraente inadempiente. L’esecuzione coattiva è circondata da varie garanzie, quale quella che la vendita in danno deve avvenire all’incanto, se si tratti di merce che non ha un prezzo corrente (art. 1515 co. 2 c.c.), e l’acquisto in danno può farsi solo se la compravendita ha per oggetto cose fungibili che hanno un prezzo corrente (art. 1516 co. 1 c.c.).