Xxx - Koop, ruil en gemeenrecht PDF

Preview

Summary

Koop, ruil en gemeenrecht...

Description

Koop (Artikel 1582 BW) Definitie: Er is wilsovereenstemming tussen de partijen omtrent -

Eigendomsoverdracht van een zaak Betaling van een geldprijs

De Kenmerken -

Onder bezwarende titel Wederkerig Consensueel ≠ zakelijk ≠ plechtig Een zaak (goed) ≠ dienst

Eigendomsoverdracht -

Principe : vanaf de totstandkoming koop ongeacht levering/betaling Uitzonderingen o Contractuele overeengekomen afwijking (huis kopen) : eigendomsoverdracht word uitgesteld tot de notariële akte word verleend. o Omwille van de aard van de zaak o Alternatieve koop (je hebt de keuze tussen twee zaken, pas vanaf dat je een keuze hebt gemaakt zal de koop tot stand komen. o Toekomstige zaak (vanaf bestaan)

-

Ingeval van opschortende voorwaarde : de koop bestaat want er is wilsovereenstemming ; Is de koop uitvoerbaar? Bv een huiskopen, je weet niet of je een lening krijgt. Dan maak je in het contract een opschortende voorwaarde.

Als je binnen termijn geen attest kan voorleggen dat je geen lening hebt gekregen dan gaat de koop gewoon door. Bij de verkoop van een onroerend goed, geeft men ook overdracht van alle zakelijke rechten en risico’s. Dit is aanvullend recht dus men kan dit doen veranderen Verkoper kan enkel zijn eigen zaken verkopen, hij kan een lasthebber aanduiden die voor hem verkoopt. Er kan geen overdracht gebeuren van een zaak als men maar voor de helft eigenaar is. Als iemand jou goed verkoopt kan jij revindiceren.

Betaling van de prijs -

In geld Vrij overeen te komen (u mag vragen hoeveel u wilt) Prijs bepaald of onbepaald (moet bepaald zijn bij koopovereenkomst! Anders geen wilsovereenstemming) Informatieplicht t.o.v. consumenten (consumenten beschermd, dwingend recht) Ernstig (Als je iets te goedkoop verkoopt) (garage gekocht 10 000 te goedkoop -> prijsbewimpeling) Soms prijsreglementering door overheid

Geldigheidsvoorwaarden

Bekwaamheid In principe is iedereen bekwaam als koper/verkoper Uitzonderingen -

Minderjarigen (laten vertegenwoordigen) Onbekwaam verklaard door de vrederechter Wettelijke uitzonderingen (artikel 1596-1567 BW)

Voorwerp -

Zaak moet (kunnen) bestaan Eventueel toekomstige zaak Zaak moet in handel zijn Zaak moet bepaald of onbepaald zijn

Toestemming -

-

Moet gaan over de essentiële en substantiële elementen. Er kunnen andere voorwaarden geacht worden dit kunnen ze in het contract zetten. Er moet wilsovereenstemming zijn. Er mogen geen wilsgebreken zijn : Dwaling, bedrog, geweld, benadeling Eventueel door een aanvaarding van een aanbod tot kopen/verkopen

Eenzijdige verbintenis : aankoopoptie, verkoopoptie

 Wilsovereenstemming als optie wordt gelicht door wederpartij

Verkooprecht: recht van voorrang om te kopen als verkoper koopovereenkomst afsluit met een derde. Voorkeurrecht : Recht van voorrang om te kopen van zodra de verkoper de beslissing neemt om een goed te koop te stellen.

Vormvereisten en soorten koopovereenkomsten Vormvoorwaarden, bewijs en publiciteit -

In principe vormvrij Contractuele afwijking mogelijk Burgerlijk bewijs : geschrift nodig als waarde hoger is als 375 euro vanaf 1 nov 3500 euro In de relatie tussen ondernemers : vrij bewijs

Publiciteit ten aanzien van derde -

-

voor onroerende goederen: door overschrijving van authentieke akte, vonnis of onderhandse akte die is erkend in rechte of voor notaris (Hyp.W.) -> kantoor rechtszekerheid voor roerende goederen: door bezit te goeder trouw (art. 1141 BW en 2270 BW) voor alle goederen: door verkrijgende verjaring

Een aantal specifieke koopovereenkomsten Onroerende goederen -

Authentieke akte enkel voor tegenstelbaarheid van koop Aantal verplichte vermeldingen in de koopacte (men moet op de hoogte zijn van het goed, bodemattest moet voorgelegd zijn)

Openbare verkoping -

Vrijwillig of gedwongen Fysiek of online Rouwverkoop

Overdracht van schuldvordering -

Later behandelen

Commandoverklaring -

Clausule die wordt voorzien bij totstandkoming van koop

-

Na afsluiten van koop andere (werkelijke) koper aanduiden Reden : koper wenst onbekend te blijven Is een clausule waarin het recht is voorzien om als koper een andere koper aan te duiden die in zijn plaats zal kopen, er moet een duidelijke clausule hiervan in de koopovereenkomst staan.

Op proef -

Resultaat proef bepaalt of koop al dan wel of niet doorgaat

Op afstand -

Beschermende wetgeving in de relatie beroepsverkoper – consument

Verplichtingen van de verkoper Leveringsplicht Levering : overdracht van de verkochte zaak in macht en bezit van de koper -

In overeenstemming met de overeenkomst (conform is goed) Toebehoren en vruchten Specifieke regels voor oppervlakte van onroerende goederen.

Hoe? -

Volledige inbezitstelling Volgens contractuele afspraken Aantal wettelijke bepalingen omtrent leveringswijze

Waar? : volgens contractuele afspraken, gebrek? -

Bepaalde en zekere zaak : plaats waar het goed zich bevindt ten tijde van de koop Anders : woonplaats verkoper

Wanneer? Volgend contractuele afspraken, gebrek? -

Bij het sluiten van het contract Tenzij dit niet mogelijk is omwille van de aard van het goed, dan redelijk termijn Bepaalde regels ten aanzien van consumenten en in bepaalde wetgeving

Je kan een sanctie noteren in je overeenkomst mocht er niet geleverd worde voor … Kosten? Volgens contractuele afspraken, gebrek? -

Kosten van levering ten laste van de verkoper

-

Kosten van afhaling ten laste van de koper

Incoterms : leveringsvoorwaarden bij internationale verkopen

Sancties -

-

Ingebrekestelling wegens niet conforme/niet-tijdige levering -> risico weer naar verkoper Al ingebrekestelling geen succes is -> koper keuze ; ontbinding koop of inbezitstelling, na proces voor de rechtbank, u mag ook een schadevergoeding vragen Toepassing van contractuele sancties

Vrijwaringsplichten Vrijwaring voor uitwinning = verkoper moet een ongestoord en vreedzaam bezit garanderen voor de koper vrijwaring voor eigen daad: -

absoluut, ondeelbaar, actueel, geen contractuele uitsluiting mogelijk voor zowel feitelijke stoornis als rechtsstoornis

bv sleutelgarage ; je hebt een sleutel van de garage die je hebt verkocht en gebruikt de garage soms.

vrijwaring voor andermans daad: aanvullend recht -

actueel, ongeacht goede/kwade trouw contractuele uitsluiting mogelijk (behalve bij consument): toepassing art. 1629 BW enkel voor rechtsstoornis

bv : je hebt iemand die altijd over u grond komt omdat die anders ni weg kan. Sancties vrijwaring Voor eigen daad = stopzetten feitelijke stoornis : inroepen exceptie van uitwinning voor rechtbank ingeval van rechtsstoornis. Vb : Je hebt een dokterszaak overgekocht met cliënteel en de vorige eigenaar opent een praktijk paar huizen verder. Voor andermans daad : er komt een proces de verkoper moet hier ook aanwezig zijn. Vb : iemand die zegt dat hij ook eigenaar is of rechten heeft. 1630 BW koper mag kiezen, wat krijgt hij

Vrijwaring voor verborgen gebreken Als er zichtbare gebreken zijn moet je deze in roepen op het moment van de levering, zo niet aanvaard je de gebreken artikel 1642 BW -

gebrek: ernstig, verborgen, bestaat op ogenblik van verkoop, niet gekend door koper

-

intrinsiek gebrek: gebrekkig in vergelijking tot type-model

-

of functioneel gebrek: zaak ongeschikt (of minder geschikt) voor bestemde gebruik en waardoor ook overeengekomen prijs niet gerechtvaardigd

Actiemogelijkheden van de koper -

eis tot ontbinding of eis tot prijsvermindering

Keuze van de koper -

Eventueel schadevergoeding als de verkoper de kwader trouw is (art. 1645 BW)

Beroepsverkoper : weerlegbaar vermoeden van kwader trouw, zij kennen hun job dus dit zou niet mogen. Hij moet bewijzen dat er geen gebrek is aan het goed. Voordeel voor koper

-

Eis moet binnen korte termijn gesteld worden. Artikel 1648 BW Ernstige onderhandelingen kunnen schorsen

Verplichtingen van de koper Gekochte zaak in ontvangst nemen Waar : volgens contractuele afspraak, of andere ; plaats van levering Wanneer : Volgens contractuele afspraak, of anders ; tijdstip van levering

Aanvaarding van de gekochte zaak? Zaak ontvangen zonder voorbehoud of protest -

Aanvaarding van zichtbare gebreken

Actiemogelijkheden van de verkoper als hij het goed niet in ontvangst wil nemen? Gedwongen uitvoering of ontbinding Bijzondere regel voor waren en roerende goederen art. 1657 BW aanvullend recht

Prijs betalen Waar? Volgens contractuele voorwaarden, of anders : op plaats van levering Wanneer? Volgens contractuele voorwaarden, of anders op moment van levering Wat betalen? Prijs + contractkosten (tenzij anders overeengekomen) + interesten in drie gevallen art. 1652 BW

Hoe betalen? Op de wijze die de verkoper wenst Het is verboden van cash-betalingen in de vastgoedsector

Opschorting van betaling mogelijk -

Ingeval van dreigende stoornis Stoornis : eigendomsvordering of hypothecaire vordering (artikel 1653 BW)

Actiemiddelen van de onbetaalde verkoper -

Niet leveren wegens exceptie van niet betaling artikel 1612-1613 BW Gedwongen uitvoering van de overeenkomst Of ontbinding overeenkomst Eventueel met schadevergoeding Voorrecht op het verkochte roerend / onroerend goed Revindicatierecht binnen 8 dagen na levering

Het recht van wederinkoop – benadeling 1ste bijzondere beëindigingsgrond bij koop : recht van wederinkoop

-

Clausule in de overeenkomst Recht van verkoper om goed terug in te kopen (prijs + kosten) Binnen contractueel overeengekomen termijn (max. 5j.)

Oorspronkelijke koopovereenkomst retroactief ontbonden

2de bijzondere beëindigingsgrond bij koop: vernietiging wegens benadeling (verkoper word beschermd) -

verkoop van een onroerend goed benadeling: o voor meer dan 7/12 van werkelijke waarde o Van de verkoper

-

art. 1674 BW van dwingend recht bewijs via een bijzondere procedure eis niet meer ontvankelijk na 2 jaar, te rekenen vanaf de dag van de koop indien benadeling bewezen  koper keuzemogelijkheid: o terugkrijgen prijs met intresten en terugbetaling vruchten (vanaf instellen eis) o of behoud van gekochte goed mits bijbetaling tot 90% van de werkelijke prijs

Ruil (Artikel 1702 BW) Definitie : Artikel 1702 BW : overeenkomst tot afgifte van een zaak in ruil voor een andere zaak, desgevallend mits (beperkte) opleg van een som geld 2. Toepasselijke rechtsregels -

veelal dezelfde regels die gelden voor koopovereenkomsten (inclusief principiële totstandkoming door loutere wilsovereenstemming over om te ruilen zaken)

-

voorts enkele specifieke regels (andere regels)

•

ruil van andermans zaak anders geregeld

•

Andere regeling voor uitgewonnen contractspartij, er wordt een keuze gegeven aan de persoon die uitgewonnen wordt

•

Geen wettelijke benadeling voor meer dan 7/12

Huur 1. 2. 3. 4. 5.

Gemeen huurrecht Woninghuur Studentenhuur Handelshuur Pacht en veepacht

1 Algemene huurwetgeving = gemeen huurrecht 2-5 Bijzondere huurwetgeving = woninghuur, studentenhuur, handelshuur en (vee)pacht -> voorrang bijzondere huurwetgeving Stel je maakt gebruik van studentenhuur dan ga je kijken naar de bijzondere huurwetgeving, vind je dat hier niet dan kijken we naar de algemene huurwetgeving en anders naar het algemene verbintenissenrecht.

Wil van partijen primeert. MAAR: kwalificatie van overeenkomst dient verenigbaar te zijn met inhoud van overeenkomst en uitvoering ervan : je maakt een huurovereenkomst op maar het is eigenlijk een eigendomsoverdracht. contractuele afwijkingen niet mogelijk als deze contractuele bepalingen indruisen tegen rechtsregels dwingend recht/openbare orde

Gemeen huurrecht Wanneer is er sprake over een huurovereenkomst Artikel 1709 BW : Een contract waarbij een partij zich verbindt om een andere partij genot van een zaak te geven voor een gedurende zekere tijd, mits die andere partij een bepaalde prijs betaald. Constitutieve bestanddelen Persoonlijk genot van een zaak

-

Volledig en ongestoord Overeenkomstig de bestemming

= persoonlijk vorderingsrecht

Betalen van een prijs : Bepaald en bepaalbaar dus met moet kijken naar de objectieve gegevens Gedurende een zekere tijd : Dus teruggave verplicht

Onderlinge verhouding gemeen huurrecht – bijzonderrecht

Gemeen huurrecht: vooral aanvullend recht (contractuele afwijkingen mogelijk) Bijzonder huurrecht: vooral dwingend recht

Voorrang bijzonder huurrecht (lex specialis) Toepassing gemeen huurrecht ingeval van leemten in bijzonder huurrecht Wel mogelijk om regels bijzonder huurrecht contractueel toepasselijk te verklaren op huurovereenkomst gemeen recht (maar niet omgekeerd) Publiciteitsvereisten bij te huur stellen (gemeen huurrecht) a) vermeldingen in art. 1716 BW (dwingend) Bij het te huur stellen aan een paar vereisten voldoen, gebeurt dat niet dan kan de gemeente een sanctie opleggen. b) energiescore

telkens op straffe van een administratieve boete

Totstandkoming van huur Wilsovereenstemming tussen partijen -

loutere wilsovereenstemming volstaat voor totstandkoming huur geschrift nuttig voor bewijs huur wederkerige overeenkomst ten bezwarende titel

Onderscheid met bezetting ter bede en bezetting zonder recht noch titel Bezetting ter bede is een Overeenkomst tussen twee partijen terwijl een bezetting zonder recht noch titel is dat een partij geen enkel recht noch titel heeft om het goed te bezetten, er is geen overeenkomst Vb : wanneer een contract is gedaan maar je blijft er wonen Wilsovereenstemming: -

met het oog op verhuring (huurovereenkomst) met het oog op louter toekennen voorlopig genotsrecht, zonder bedoeling huur af te sluiten, omwille van specifieke omstandigheden (bezetting ter bede) ‘ter bede’ = op eerste verzoek

Wilsovereenstemming = overeenkomst (van huur of van bezetting ter bede) versus geen wilsovereenstemming (bezetting zonder recht noch titel: nooit overeenkomst afgesloten of afgesloten overeenkomst die rechtsgeldig beëindigd is geworden)

Geldigheidsvereisten huurovereenkomst Zie algemeen verbintenissenrecht: Bekwaamheid contractspartijen, geldige toestemming contractspartijen, geoorloofde oorzaak en geoorloofd voorwerp op ogenblik totstandkoming overeenkomst -

bekwaamheid? Cf. niet-ontvoogde minderjarigen, onbekwaamverklaarden geldige toestemming? Vrije toestemming (geen wilsgebreken) (vb : geen geldige loonfiches) geoorloofd voorwerp? Voorwerp niet in strijd met regels openbare orde, dwingend recht, goede zeden; goederen in de handel

Wat met goederen van de Staat? * goederen publiek domein niet verhuurbaar: wel concessieovereenkomst * goederen privaat domein: bijzondere reglementen toepasselijk -

geoorloofde oorzaak? Oorzaak niet in strijd met regels openbare orde, dwingend recht, goede zeden

Vorm en inhoud huurovereenkomst mondeling of schriftelijk

Inhoud Vermeldingen in art. 1714, tweede tot vierde lid BW

Bijkomende vermeldingen ingeval huur > 9 jaar Bewijs huur Bewijs tussen partijen: Bijzondere bewijsregel: art. 1715 BW (overeenkomst = mondeling – niet uitgevoerd) Indien bestaan huurovereenkomst ontkend: geen getuigenbewijs mogelijk Bewijs ten aanzien van derden: Registratie huurovereenkomst: voor de lopende duur (tot max. 9 jaar) -

van een onroerend goed = fiscale verplichting

-

binnen 4 maanden door partijen gezamenlijk (afwijkende regeling inzake woninghuur)



door registratie ervan krijgt overeenkomst vaste datum (= vaste dagtekening)

Overschrijving huurovereenkomst: voor de ganse duur (dus ook > 9 jaar) -

eveneens verplicht

Bij een overschrijving kan je over 9 jaar gaan.

Duur van de huur Onbepaalde duur voor gemeubileerde appartementen Art. 1758 BW: vermoede duur, afhankelijk van huurprijs: -

huurprijs bepaald voor gans jaar: geacht te zijn aangegaan per jaar

-

huurprijs bepaald per maand: geacht te zijn aangegaan per maand

-

huurprijs bepaald per dag: geacht te zijn aangegaan per dag

Opzegtermijn? Niet wettelijk bepaald, dus: contractueel overeengekomen opzegtermijn, of anders: ‘redelijke’ opzeggingstermijn Het opzegtermijn staat contractueel bepaald zo niet dan acht men een redelijk opzeggingstermijn.

voor alle andere huurovereenkomsten van onbepaalde duur geen vermoede duur Opzegtermijn? Contractueel overeengekomen termijn, anders: 1 maand (art. 1736 BW) Opzegging = kennisgeving door één contractspartij aan andere contractspartij dat zij einde wil stellen aan huur = vormvrij (maar best geschrift voor bewijsvoering)

Bepaalde duur

schriftelijk -

eindigt van rechtswege na verstrijken van overeengekomen duur (art. 1737 BW)

-

of huurovereenkomst vóór het einde (dus: tussentijds) opzegbaar is, hangt af van contractuele afspraken (bv. 3-6-9)

-

wederinhuring indien huurder, na verstrijken van de overeengekomen duur, toch in het gehuurde pand blijft wonen zonder verzet van de verhuurder (art. 1738 BW)

gevolg: nieuwe huurovereenkomst aan dezelfde voorwaarden (inclusief duur) geen wederinhuring mogelijk als huur opgezegd door verhuurder (art. 1739 BW): opzegging niet gekoppeld aan termijn (kan kort vóór vervaldatum)

Verplichtingen van verhuurder 1.Leveringsplicht -

in goede staat van onderhoud (aanvullend recht)

-

overeenkomstig de afgesproken bestemming

-

actiemogelijkheden huurder ingeval verhuurder in gebreke blijft = ontbinding, huurprijs gedeeltelijk of volledig inhouden.

2. Onderhoudsplicht 1720 BW -

gebruikelijke en normale onderhoud

-

gekoppeld aan herstellingsplicht: sommige herstellingen ten laste van huurder, overige herstellingen ten laste van verhuurder

-

welke herstellingen ten laste zijn van huurder: bepaald door wet en overeenkomst

-

mededelingsplicht van huurder omtrent gebreken, waarvan herstelling door verhuurder nodig is

-

huurder mag zelf geen herstellingen doen die ten laste zijn van de verhuurder, tenzij huurder onmogelijk verhuurder op voorhand kon verwittigen (schadebeperkingsplicht): in dat geval gedetailleerde beschrijving uitgevoerde herstellingen en huurder mag uiteraard zelf geen fout hebben begaan die gebrek heeft veroorzaakt

-

actiemogelijkheden huurder ingeval verhuurder in gebreke blijft: dezelfde als bij niet-naleving leveringsplicht

Exceptie van niet uitvoering : als je niet kan genieten van je genot : je kan huur gedeeltelijk of volledig inhouden. 3. Vrijwaringsplichten -

voor verborgen gebreken

-

voor uitwinning

Vrijwaring voor verborgen gebreken -

verborgen gebreken: herstellingsplicht van verhuurder

-

exoneratiebeding in huurovereenkomst mogelijk (mits deze exoneratie te goeder trouw gebeurt)



beding = cl...