2 Tasaciones, subasta y corretaje-ROSS- Heidecke PDF

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tabla de coeficiente...

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ROSS-HEIDECKE

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Tabla de “doble entrada”. Es necesario determinar el estado de conservación de la edificación (ingreso superior/horizontal) y, aplicar la fórmula para el cálculo de “edad en % de duración” (ingreso lateral/vertical) para poder obtener el coeficiente de tabla. La determinación del estado de conservación “depende del valuador” (observar en tabla que se consideran 5 estados, que van desde las mejoras “a nueva” hasta su “demolición”, con estados intermedios). Por su parte el cálculo “edad en % de duración” arroja un cifra que puede o no, coincidir con los datos de ingreso (en números enteros) a la tabla que van desde el 0 al 100, pues, si el resultado evidencia decimales, se sugiere “redondear la cifra” e ingresar por el más próximo. El objetivo principal es obtener el coeficiente “K”, el dato que otorga la tabla para calcular la depreciación, cuyos autores lograron el criterio sobre la base de Kuentzle. Se considera oportuno ver las variantes de aplicación que evidencia “K” dentro del tema que continúa en este manual sobre Tasación en Propiedad horizontal . Referencia: En la fórmula original se manifiesta el dato: Vr (valor residual), el que equivale a “0” cuando las mejoras tienen aún utilidad (lo que se considera normalmente en las aplicaciones); pero si hay mejoras que fueron demolidas o en desuso y se desea obtener un valor actual (VA) normalizado, pues cabe decir que nace un “resto o residuo” económico, el que sí se debe considerar para dicho caso en su aplicación.

Ejemplo de aplicación de Ross-Heidecke a) DATOS: Mejoras de categoría buena con 30 años de antigüedad, cuya vida probable (VP) es de 70 años. Estado de conservación: 3 (necesita reparaciones sencillas) y el valor de reposición (VR) es de $6.500. La superficie edificada o cubierta (SE) es de 97mts.2 b) INGRESO A LA TABLA (doble entrada) 1º- cálculo de la edad en % de duración y 2ºEstado de conservación: 3 1º paso : Edad en %de duración= A  X 100 30  x 100 = 42,85 (ingreso con: 43) VP 70 2º paso : Estado de conservación= 3 (ingreso superior horizontal) Coeficiente de depreciación (Coef.D o PD) 43,28 (extraído de tabla) c) Cálculo del costo de DEPRECIACIÓN: D= VR x PD 100 d) Precio normalizado: PN = VR – D e) Precio de las mejoras: PM= PN x SE

$  6.500 x 43,28 =  $ 2.813,2 100

$6.500 - $ 2.813,2= $ 3.686,8 $ 3.686,8 x 97 mts.2= $357.619,6

La aplicación desarrollada ut-supra la considero como un proceso “ampliado y explicativo”; asimismo, si abordamos con los mismos datos la fórmula original que nos presentan los

autores Ross y Heidecke, cuyo criterio nace sobre la fórmula de Kuentzle “K”, veremos que la misma se expresa de otra manera, con un resultado

 A =VR − (VR −Vr) K V VA = $ 6.500 – ($ 6.500 – 0) . 43,28 % $ 6.500 - $ 6.500 . 43,28% $ 6.500 - $ 2.813,2 VA= $ 3.686,8 Precio de las mejoras= VA x SE $ 3.686,8 x 97 mts.2= $357.619,6...