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Tasaciones 2 METODOS DE TASACION:

Método directo: Consideran al bien inmueble que está formado por dos elementos, principales, el terreno y las construcciones. Estas partes de naturaleza distintas tienen valores propios e independientes entre sí. También es conocido como método separativo. Establece el valor de la tierra por vía comparable, calculándolo por la base de operaciones de compra venta efectivas y equitativas, ocurridos en el vecindario y sobre lotes de características semejantes. El valor de la mejora se toma por vía comparativa tomando como base edificios de igual tipología y antigüedad. En cambio, por vía especifica Se determina el costo de construcción o reposición descontando la depreciación física o funcional de la misma. Método indirecto: Tiene en cuenta la rentabilidad del inmueble. Plantea que el uso o beneficio que presta un bien inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo forman. Estas partes en termino valor se miden por la renta real o probable. En este marco podemos deducir que los métodos pueden ser específicos o comparativos. Donde los métodos específicos se basan en el análisis de las particularidades y características del bien en si (renta, productividad, calidad material, y funcionalidad de mejoras). Mientras que el método comparativo, se basa en el examen de propiedades semejantes del bien que se estudia (particularidades, características). TASACION RURAL:

Metodología para la tasación de inmuebles rurales difiere en muchos aspectos de la practica empleada para la valuación de propiedades urbanas. Es decir, que los precios surgen en el mercado local en el caso de predios urbanos están basados en propiedades con destino “Familiar”, industrial, etc. En cambio, la valuación rural se exige un amplio conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios, socio-económicos y geopolíticos, ya que el precio de los campos depende además de los factores intrínsecos y productivos, de la situación económica en el intercambio comercial internacional, de los regímenes impositivos, de la política crediticia, como loas circunstancias naturales (las precipitaciones o los anegamientos de los caminos). La tierra rural es un medio empleado para construir cosechas y/o productos agropecuarios y su valor depende en su capacidad de producir en cantidad y calidad los que se evaluaran en función de una inspección de los campos y por el cálculo de productividad. Los campos se dividen en agrícolas y ganaderos. Zona ESTE: Específicamente ganadera, linda con BALCARSE, TANDIL; MARDEL, BAHIA BLANCA y las cuencas del saldo. Su 25% es TAMBERO. ZONA OESTE: Antiguamente era MIXTA, pero con los años se convirtió en agrícola por consecuencia de las inundaciones. ZONA NORESTE: ¡NETAMENTE AGRICOLA, y llega hasta el Paraná!

Elementos a considerar en las tasaciones rurales: EXTRINSECOS: Aproximación a las poblaciones y mercado Distancia a estaciones de carga y descarga (silos, elevadores, básculas) Clima. Aspecto socio económico de la población. Estado político administrativo. Bancos, instituciones crediticias. Estabilidad en el precio (en cuanto al producto, y al inmueble) Flora: que no sea toxica o dañina para el ganado. Plagas y enfermedades del ganado o vegetación PARTES DEL CAMPO: 1. Población. 2. Instalaciones: ej. Taller para reparar equipos. 3. Alambrados y todas las mejoras para el trabajo. 4. Cepo. .

INTRINSECOS: Naturaleza el terreno. Relieve de superficie. Flora y fauna autóctona. Superficies y formas. Provisión del agua: de manera natural o artificial y su cantidad y calidad. La aptitud del suelo La mejora y equipos para producir.

Alquiler del campo El 90% de los campos se encuentran arrendados de la siguiente manera.  El propietario aporta el campo y el productor explota el campo mediante un contrato y ambos asumen riesgo. (el riesgo mayormente depende de la naturaleza)  El dia que se levanta la cosecha el propietario del campo debe estar presente, ya que en ese momento se pesa lo producido. Por lo general una parte se vente, otra se exporta y una tercera parte se guarda para vender más adelante ANTES DE LA VISITA AL CAMPO  Estudio al cliente  Investigo a que se dedica  No muestro el campo el mismo día que se comunican  Contar con un resto de dinero para los gastos  Registrar todos los datos del cliente para saber con quién se viaja x seguridad  Referencias si hay poderes y si son sociedades analizar los estatutos  Analizar restricciones y limitaciones al dominio (Servidumbres) Elementos que provocarán incidencias negativas o positivas sobre el valor de la tierra con destino agropecuario: 1. Factores que condicionan el valor de mercado de la tierra: ingresos esperados de la explotación, oportunidad de colocación de capitales, crisis de otras alternativas, prestigio vinculado a la posesión de la tierra, expectativas de valoración, compradores ajenos al sector. 2. Factores que elevan artificialmente los valores del campo: expectativas de obras públicas a realizarse, apoyo oficial con créditos especiales o desgravación, precipitaciones excepcionales anormales en zonas marginales, que determinan falsas expectativas agrícolas en zonas típicamente ganaderas. 3. Degradacion ecológica y baja productividad: mal manejo del ciclo, exceso de pastoreo, erosión severa o grave eólica o hidráulica, afloramiento de las napas acuíferas, salinización del suelo, presencia de plantas toxicas. EXPROPIACION: Consiste en la apropiación de un bien por parte del estado por razones de utilidad pública, mediante el pago de una justa indemnización Cuando denominamos un bien es porque no solo las cosas, sino también los derechos pueden expropiarse ej.: puesto de diario. No está limitada a los bienes de los particulares sino también puede expropiarse el dominio de un estado provincial y aun un dominio público. La utilidad pública es el fin (esencia de la institución) la que integra el concepto de expropiación mediante el pago de una indemnización esta debe ser en principio previa pero el requisito esencial es que esta debe ser justa. Para alguno la expropiación es solo una venta forzada, en cambio para otros no lo es. EFECTOS DE LA EXPROPIACION. 1) Es la transferencia de la propiedad previo a los requisitos o etapas de la expropiación incluso el pago total de la indemnización 2) La propiedad del expropiado cambia de especie, el expropiado deja de ser titular de la cosa y pasa a ser titular de una suma de dinero. La expropiación produce un intercambio de valores, una cosa o bienes determinados son sustituidos por una suma de dinero. 3) Tratándose de inmuebles otro efecto es de la indisponibilidad del bien sobre el cual pesa la declaración de utilidad pública a los fines de la expropiación. ELEMENTOS DE LA EXPROPIACION 1) Calificación de utilidad pública: la ley califica. 2) Sujeto Expropiante: en regular seria el estado. 3) Sujeto expropiado. 4) La indemnización. EXPROPIACION INVERSA O IRREGULAR Esta existe cuando la iniciativa procesal parte del propietario o titular del bien o cosa a expropiar. A fin de que el estado cumpla con la decisión de adquirir ese bien por haberlo declarado de utilidad pública. En cambio, cuando la iniciativa parte del expropiante es expropiación regular. En la expropiación irregular hay un vicio.

ABANDONO DE LA EXPROPIACION

Surge cuando el sujeto expropiante no promueve el inicio pertinente del plazo fijado por la ley que lo autoriza o bien iniciadas las obras en legal tiempo fueran abandonadas. (Caducidad expropiatoria). CONCEPTO DE INDEMNIZACIÓN Esta contiene todo lo necesario para que el patrimonio del expropiado quede en la misma situación que tenía antes de la expropiación Los bienes expropiados se reemplazan por su equivalente en dinero, la indemnización en materia de expropiación es distinta al régimen jurídico de otro tipo de indemnización, y esta indemnización estará integrada por el valor de la cosa, además del mercado, escrituras, moratorias, acarreos de los bienes que la componen, etc. Pero no por el valor afectivo. Plano de Obra: Nomenclatura catastral: circunscripción (N° Romanos), Sección (letras), Manzana (Numero y en caso de rurales es chacra o quinta), parcelas (numero). LAS HECTAREAS SE MIDEN EN 10.000 M2 Y UNA CHACRA SON VARIAS HECTAREAS. El plano de obra se tramita siempre en la municipalidad que corresponda según donde se lleve a cabo la construcción. Como martilleros debemos observar siempre el estado del plano, ya que si no posee plano se debe pedir una copia en la municipalidad con boleta de Arba, catastro y ver el n° de expediente. Además, debe contemplar todas las modificaciones. El plano se dividirá en 2 partes: 1. Caratula: Zonificación, superficie, ubicación, destino, obra, calle, localidad, partido, nomenclatura catastral, dibujo de manzana con lote incluido, calles que rodean la manzana, orientación del norte, medidas del lote. 2. Cuerpo Principal: Planilla de iluminación y ventilación, planta del techo, cortes longitudinal y transversal, pulmón de manzana, balance, superficie, planta de estructura, plantas y planilla. Etapas del plano:  1er etapa CATASTRO: Se observan la nomenclatura catastral, titular, las 4 calles que rodean la manzana, medidas de la parcela, distancia a las esquinas que da el número de lote, medida de las esquinas, nombre de los propietarios y profesionales.  2da etapa, PLANEAMIENTO: Indicadores urbanísticos: FOS, FOT, densidad, H máx., Usos.  3er etapa OBRAS PARTICULARES O PRIVADAS: Se observan las dimensiones de los ambientes, si cumplen con lo establecido en la reglamentación de los artículos, la ventilación, iluminación, cant de dormitorios, altura máxima y mínima.  4ta etapa PAGO DE DERECHO DE CONSTRUCCION: - vivienda unifamiliar 50%- vivienda multifamiliar 100% clandestinidad 200%- No tendrán recargos si se hace el plano de obra antes de construir. REQUISITOS PARA INSCRIBIRSE COMO MARTILLERO DNI Título habilitante Constituir domicilio legal en la jurisdicción donde desarrolle la actividad Acreditar que no está inhibido para disponer de sus bienes Acreditar buena conducta No estar comprendido en las inhabilidades ni incompatibilidades. DEBERES DEL MARTILLERO Defender los intereses de sus clientes, orientar y aconsejar demostrando capacidad y honradez y respeto. Actuar con dignidad Actuar conforme a la moral y las buenas costumbres Respetar y hacer respetar la ley Cumplir con el Codigo de Etica Profesional OBLIGACIONES DEL MARTILLERO Llevar los libros que determina la ley de martilleros Estar presente en la firma del contrato, quedandonos con una copia del mismo Realizar el remate en la hora, fecha y lugar señalados y poner una bandera con su nombre Comprobar la existencia de los titulos requeridos para disponer del bien a rematar. DERECHOS DEL MARTILLERo Cobrar una comisión conforme a los aranceles Percibir del vendedor el reintegro de los gastos del remate En caso de que el remate no se lleve a cabo por algo externo al martillero, tiene derecho a percibir la comisión que dicte el juez....