23-El arrendamiento de fincas urbanas PDF

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Capítulo 23. El arrendamiento de fincas urbanas

1. La legislación especial arrendaticia protectora de los intereses del arrendatario

Ha sido una materia muy intervenida por el Estado por su carácter social y porque dejarla a la libertad de los particulares iría en perjuicio de los necesitados de vivienda, económicamente más débiles. Así, se han promulgado leyes especiales reguladoras de estos arrendamientos.

La legislación especial arrendaticia ha utilizado tres vías principales de protección del arrendatario: 1) limitar la cuantía de la renta; 2) conceder al arrendatario el derecho de prórroga forzosa al expirar el plazo por el que se pactó; 3) conceder al cónyuge y parientes próximos del arrendatario el derecho de subrogarse en el lugar de éste a su muerte.

En España la Ley de 1955 concedió libertad para pactar la cuantía de la renta, modificando el régimen anterior. La ley de 1964 mantuvo esta libertad, pero todavía conservaba el régimen de prórroga forzosa con carácter imperativo. El Real Decreto Ley de 30 abril de 1985, que entró en vigor el 9 de mayo del mismo año, suprimió el régimen obligatorio de la prórroga forzosa y estableció que sólo se daría si así lo pactaban las partes. La ley vigente de 24 noviembre 1994 suprimió el régimen de prórrogas forzosas de la ley de 1964 y concedió al arrendatario de vivienda el derecho de permanecer como mínimo 5 años. Por tanto, si se celebraba por un plazo inferior a cinco años, tenía el derecho a prórrogas forzosas anuales hasta llegar, como mínimo, a los cinco años. Posteriormente, la Ley 4/2013 de 4 junio redujo el plazo de duración mínima de duración del contrato de 5 a tres años.

2. La Ley de arrendamientos urbanos de1964

Los contratos celebrados bajo su vigencia continúan rigiéndose por ella, si bien la ley de 1994, en sus disposiciones transitorias, la ha modificado en algunos puntos.

3. La Ley de arrendamientos urbanos de 1994. Ámbito de aplicación. Naturaleza de sus normas

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre de 1994 entró en vigor el 1 de enero de 1995 (disposición final segunda) y, por tanto, rige para los contratos celebrados a partir de esa fecha. Ámbito de aplicación

Tiene por objeto los arrendamientos de fincas urbanas (art. 1), es decir, de edificaciones.

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Regula dos tipos de contrato sometidos a normas distintas: los arrendamientos de vivienda en los que el destino principal es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (art. 2) y arrendamiento para uso distinto del de vivienda, por ejemplo arrendamientos de temporada, para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, cultural o docente (art. 3.2)

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley los siguientes arrendamientos de vivienda (art. 5): a) viviendas asignadas a una persona por razón de su cargo o de su trabajo; b) viviendas militares; c) viviendas anexas a una explotación agropecuaria o forestal; d) viviendas universitarias. Naturaleza de las normas

La ley es imperativa para los arrendamientos de vivienda y no imperativa para el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. El art 6, que no ha sido modificado por la Ley 4/2013, dice, para los arrendamientos de vivienda, que son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice. Es cierto que el art. 4.2 sí ha sido modificado y ahora dice que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos determinados por la voluntad de las partes, como si las partes pudieran pactar en contra de lo dispuesto por la ley, pero añade en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley, que es el que regula el arrendamiento de vivienda y en el que se halla ubicado el art. 6 al que antes nos hemos referido. Por tanto poniendo en relación el art. 4.2 con el art. 6, tenemos que no se permiten pactos en contra de los derechos concedidos al arrendatario salvo que la ley expresamente los autorice . El art. 4.3 establece que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se regirán por la voluntad de las partes, sin introducir ninguna limitación, por lo que para estos arrendamientos la ley no es imperativa.

4. Sujetos. Forma. Fianza (normas comunes a los arrendamientos de vivienda y para uso distinto del de vivienda)

En cuanto a los sujetos, no es necesario que el arrendador sea el propietario de la vivienda, basta que tenga un derecho de uso de la misma. El art. 13.2 se refiere a los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan análogo derecho de goce sobre el inmueble.

La LAU no exige ninguna forma para su validez si bien el art. 37 faculta a las partes a compelerse a formalizarlo por escrito.

A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de una fianza en metálico equivalente a un mes en el arrendamiento de vivienda y dos meses en el arrendamiento distinto a vivienda. Según la disposición adicional 3ª las comunidades autónomas podrán establecer que la fianza se deposite en un ente público. La Comunidad

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catalana lo estableció en la Ley 13/1996 de 29 julio de Registro y Depósito de fianzas de los Contratos de alquiler de Fincas Urbanas.

5. Duración del contrato. Mantenimiento del mismo entre el arrendatario y el adquirente de la finca arrendada (arrendamiento de vivienda) Duración del contrato

Se puede pactar la duración que se quiera (art. 9.1. párr. 1º). Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado (art. 9.2). El arrendatario tiene derecho a un mínimo de tres años de duración del contrato. Si la duración pactada fuera inferior, el arrendatario tiene derecho a prórrogas anuales, a partir del día del vencimiento del plazo pactado, hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años (art. 9.1 párr. 1º). La prórroga es una facultad del arrendatario, no una obligación. En caso de que el arrendatario no desee la prórroga ha de manifestar al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas la voluntad de no renovarlo (art. 9. 1, párr. 1º).

Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años, ninguna de las partes hubiera notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente durante un año más (art. 10.1).

El arrendatario podrá desistir del contrato una vez transcurridos seis meses siempre que se lo comunique al arrendador con antelación mínima de treinta días. Se podrá pactar que para este caso el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir (art. 11). Mantenimiento del arrendamiento entre el arrendatario y el adquirente de la finca arrendada

Si el arrendador vende la finca arrendada, el adquirente sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la transmisión de la finca (14.1). Si el arrendamiento no está inscrito se aplica lo dispuesto en el párrafo 1º del art. 1571: el comprador tendrá derecho a que termine el arrendamiento (art. 14.2).

6. Renta. Actualización y elevación de la renta. Gastos generales de la vivienda arrendada (arrendamiento de vivienda)

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Renta

Será la libremente estipulada por las partes (art. 17. 1).

Para reclamar las rentas el art. 250.1.1º LEC impone que se acuda al juicio verbal, aunque la cuantía superen los 6.000 euros, que es la cuantía límite de la que se puede conocer a través del juicio verbal. La jurisprudencia también ha admitido que se puedan reclamar las rentas mediante el juicio monitorio.

Actualización de la renta

También hay libertad en pactar cláusulas de actualización de la renta. Si no se pacta la actualización de la renta, ésta no se actualiza (art. 18.1). Si se pacta la actualización con base en algún mecanismo de revisión de valores monetarios, pero no se concreta el índice, se aplicará el índice de garantía de competitividad (art. 18. 1) Elevación de la renta

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato, le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder del 20 % de la renta vigente en aquel momento (art. 19. 1) Gastos generales

Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización sean a cargo del arrendatario (art. 20.1, párr. 1º). Por tanto, si no hay pacto serán a cargo del arrendador. Por otro lado, el art. 20.3 establece que los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. Por tanto, no es necesario el pacto para que esto sea así. Los gastos a que se refiere el 20.1 son los generales, los llamados gastos de comunidad que benefician a todos y sobre los no se puede determinar directamente la cuantía del gasto que ha causado cada vecino y, por eso, en los edificios en régimen de propiedad horizontal, se distribuyen en función de la cuota de cada elemento privativo: gastos de limpieza de la escalera y de zonas comunes, de portería, si es que hay portero, de mantenimiento del ascensor… El art. 20.1 exige literalmente que el gasto no sea susceptible de individualización, pero no debe interpretarse literalmente, sino que quedarán incluidos los gastos de hecho no individualizados, aunque sean susceptibles de individualización, como es el caso de un edificio en que sólo hay un contador de agua para todos los vecinos y no se han instalado contadores individualizados. La doctrina y jurisprudencia entienden que se trata de los gastos generales ordinarios y no de los extraordinarios.

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Los tributos a los que se refiere el art. 20.1, lógicamente, serán los que se puedan considerar como gastos generales por afectar a todo el edificio, como el impuesto por construcciones y obras que se realicen sobre elementos comunes. En cambio queda excluido del 20.1 el IBI pues está individualizado el de cada piso. Pero no hay obstáculo a que se pacte expresamente que el arrendatario haya de soportar el IBI.

El pacto, para que sea válido, ha de constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato (20. 1, párr. 4º).

Durante los tres primeros años dicha cantidad, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente dentro de los límites establecidos por la ley (art. 20. 2). A partir del cuarto año el arrendatario habrá de hacerse cargo de los gastos realmente causados. 7. Derechos y obligaciones de las partes (arrendamiento de vivienda)

7.1 Derechos y obligaciones del arrendador a) Derechos El derecho básico del arrendador es el de cobrar la renta.

Según el art. 22.1 el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. De ahí deriva el derecho del arrendador de realizar tales obras. Pero no se trata de obras de simple mejora, que desee introducir el arrendador, sino de obras necesarias legalmente o de hecho. b) Obligaciones

Las obligaciones básicas del arrendador, aunque no lo diga la LAU, por aplicación supletoria del art. 1554 CC, son la de entregar la cosa al arrendatario y la de mantenerle en el goce pacífico de la misma. Pero no ha de responder de las perturbaciones de mero hecho que sufra el arrendatario, pues éste cuenta con las acciones posesorias para defenderse (art. 1560 CC).

El arrendador está obligado a realizar las obras de reparación necesarias para conservar la vivienda en estado de habitabilidad, sin derecho a elevar por ello la renta, salvo que el deterioro que exija la reparación sea imputable al arrendatario, conforme a lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 CC (art. 21.1, párrafo primero). El incumplimiento de la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias no faculta al arrendatario a suspender el pago de la renta, pues estas obligaciones no son recíprocas, sino autónomas. El arrendatario tendrá que demandar al arrendador para que las realice o instar la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador (SAP Lleida 8 julio 2002).

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Si la vivienda se destruye por causa no imputable al arrendador, éste no tiene obligación de reconstruirla, pues no se trata de una obra de reparación, sino de reconstrucción (art. 21.1, párrafo segundo).

El arrendador no está obligado a realizar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda, que serán de cargo del arrendatario (art. 22.4).

7.2 Derechos y obligaciones del arrendatario a) Derechos

Los derechos básicos del arrendatario se corresponden con las obligaciones básicas del arrendador: derecho a que éste le ponga en posesión de la cosa y que le mantenga en su goce pacífico.

Tiene el derecho, correspectivo de la obligación del arrendatario, de exigir que éste realice las reparaciones necesarias (art. 21.1) y, en los casos de que sean urgentes, puede realizarlas él mismo, previo aviso al arrendador, y exigir su importe al arrendador (art. 21.3). Luego si no son urgentes, ante la negativa del arrendador, parece que el arrendatario no podrá realizarlas, sino que habrá de acudir ante los tribunales para que el arrendador las realice. Si el arrendatario, en vez de realizar las reparaciones urgentes, las pone en conocimiento del arrendador, dejándole constancia de su urgencia, parece que no habrá de responder de los daños que sufra la vivienda, siempre que esta notificación sea inmediata.

La LAU concede al arrendatario un derecho de adquisición preferente. En caso de venta de la vivienda arrendada tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma (art. 25. 1). Sólo se concede en caso de venta. No, por tanto, en caso de donación o de permuta o de aportación a una sociedad. La ley tampoco considera el caso de dación en pago que sí contempla la LAU de 1964.

No habrá lugar a los derechos de adquisición preferente cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales del mismo inmueble, propiedad del arrendador ni cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble (art. 25. 7).

El pacto de renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente es válido (25. 8) El arrendatario con minusvalía podrá, previa notificación al arrendador, pero sin precisar su consentimiento, tiene derecho de realizar las obras de acondicionamiento que necesite (24. 1.) con la obligación de reponer la vivienda al estado anterior al término del contrato si así lo exige el arrendador (24. 2).

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b) Obligaciones

Las obligaciones básicas del arrendatario son la de pagar la renta y usar la cosa como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y, en defecto de pacto al que se infiere de la naturaleza de la cosa. También está obligado a pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato (art. 1555 CC).

En cuanto a la renta es aplicable el párr. 2º del art. 1110 CC según el cual el recibo del último plazo de un débito, en este caso el recibo de la última renta, cuando el acreedor no hiciera reservas, extinguirá la obligación en cuanto a los plazos anteriores. La SAP Barcelona 29 marzo 2005 lo considera así, aunque no es la ratio decidendi 1.

El arrendatario está obligado a soportar las obras de conservación cuando su ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento. Si la obra durase más de veinte días habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de vivienda de la que el arrendatario se vea privado (art. 21. 2).

El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda (art. 21.3). En la jurisprudencia se ha planteado el problema de si el arrendatario que no pone en conocimiento del arrendador la necesidad de reparaciones puede exigir a éste que le indemnice de los daños derivados de su falta. La STS de 10.11.1993 (RJ 1993, 8957) estimó que el arrendador no debía indemnizar al arrendatario, que no le informó de la necesidad de reparar el suelo del dormitorio, por los daños que sufrió al hundirse éste. En cambio la STS de 21 junio 1995 (RJ 1995, 5178) condena al arrendador a que pague al arrendatario los daños derivados de la ausencia de reparaciones necesarias aunque el arrendatario no reclamó al arrendador hasta mucho tiempo después de que apareciera la necesidad de las reparaciones, cuando se declaró el expediente de ruina del local arrendado. Se podría justificar este diferente trato en que en el supuesto de la primera sentencia el arrendador no podía saber que el suelo del dormitorio necesitaba reparación 2, mientras que en el supuesto de la segunda, en que el local arrendado fue declarado en ruinas, el arrendador conocía la necesidad de las reparaciones. También se plantea el problema de si por no informar de las reparaciones necesarias, los daños que sufre el edificio arrendado se agravan y las reparaciones devienen más costosas. En un supuesto así la SAP de Cantabria de 12 junio 19963 estimo que el costo de las obras de reparación debía distribuirse por mitades entre ambas partes. 1

Se había celebrado el contrato de arrendamiento de una nave industrial el 12 julio 2000. En la firma del contrato el arrendatario pagó al arrendador la renta de septiembre más dos mensualidades más en concepto de fianza sin reserva alguna en cuanto a las mensualidades de julio y agosto. La nave, para ser utilizada, necesitaba la instalación de determinados servicios. Y se acordó que si dicha instalación la realizaba el arrendatario, como así fue, se le perdonaban las rentas de julio y de agosto. El arrendador, al finalizar el contrato, pretendía el cobro de las rentas de julio y agosto 2000. Con los datos anteriores ya es suficiente para que la Audiencia lo desestimase, pero añadió que dispone el artículo 1110,párrafo segundo, del Código Civil, que el recibo del plazo de un débito, sin reserva alguna en cuanto a los plazos anteriores, extingue la obligación en cuanto a estos (JUR 124996). 2 El informe pericial indica que es difícil suponer que antes de derrumbarse el suelo estuviera a punto de caerse... Además, es de destacar que si las deficiencias del suelo no indicaban para la arrendataria ningún peligro, obvio que esto mismo se puede predicar respecto de la arrendadora si las hubiera conocido. En realidad, la necesidad de efectuar reparaciones debe ser comunicada al arrendador si éste desconoce la existencia de deficiencias, porque es el arrendatario quien ocupa la cosa arrendada, y en consecuencia, quien conoce su estado interior. (F. D. 3º). 3 Aranzadi Civil 1050. El TS en Sentencia de fecha 10 junio 1987 (Aranzadi 4272) establece «el párrafo segundo del art. 1559 del Código Civil, incidiendo una vez más en la brevedad del plazo, establece la obligación del arrendatario de poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de llevar a cabo todas las reparaciones comprendidas en el núm. 2 del art. 1554, y aunque ambas expresiones repudien toda demora,...