6. Arrendamiento Rustico PDF

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TEMA 6: ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS ¿Cuándo nos encontramos ante un arrendamiento rústico?  No se trata del tipo del suelo, sino del tipo de actividad que se realiza, pues puede haber arrendamiento urbano en suelo rústico.

I. DISPOSICIONES GENERALES DE LA LEY 49/2003 Cesión temporal de fincas para aprovechamiento agrícola,

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ganadero, forestal a cambio de precio (pues si no media precio, no hay arrendamiento). – Aplicación de la LAR a las aparcerías si no hay pactado otra cosa (art. 29 LAR: En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de costumbre, se aplicarán las disposiciones de este capítulo y, con carácter supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos II, III y VI de esta ley. No obstante, tratándose de las mejoras impuestas por ley o por resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la comunidad de regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas y, si faltara el pacto, podrá resolverse el contrato a instancia del cedente o del cesionario.) Se aplica también en arrendamientos de “explotación” como

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empresa (no solo a arrendamiento del suelo), pero sólo supletoriamente a lo dispuesto por las partes Forman parte del objeto del contrato, los derechos de producción

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agrícola (el derecho que adquiere el arrendatario rústico, derecho a explotar la finca) y otros inherentes a la finca (que no estén excluidos). El objeto del contrato será el que las partes hayan determinado. No tiene por qué explotar absolutamente toda la finca, sino que puede referirse solamente a una parte. •

Se excluyen: – Contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos – Arrendamientos de temporada, inferior al año agrícola – Los que tengan como objeto principal: aprovechamientos de rastrojeras, praderas roturadas, montaneras, pastos secundarios, en general, aprovechamientos de carácter secundario: no es aprovechamiento agrícola forestal – Constituir suelo urbano o urbanizable al que se refiere el art. 27.1 de la LAU

– Fincas rústicas accesorias de edificios o de explotaciones no rústicas El arrendatario permite determinar libremente el cultivo que se va

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a explotar (siempre que no cambie el destino de la finca o implique mejoras extraordinarias).

II. PARTES DEL ARRENDAMIENTO. Pueden ser personas físicas o jurídicas

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El objeto social de las sociedades arrendatarias debe ser la actividad agraria y sus complementarias.

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Los arrendatarios que sean “profesionales de la agricultura” tienen alguna ventaja legal, por ejemplo, a efectos de subvenciones. Se considera agricultor profesional, a quién se dedica directa y personalmente a esas actividades, al menos el 25 por cien de su tiempo de trabajo.

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Los padres o tutores podrán concertar el arrendamiento rústico sobre fincas del menor, pero éste, tendrá derecho a poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12: 1. Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una duración menor. 2. Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas. 3. El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.

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No podrán ser arrendatarios de fincas rústicas los sujetos que sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, que excedan extensión del art. 9.6: 1. Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas. En el caso de las personas físicas, se precisa únicamente la capacidad de contratar conforme al derecho común. 2. También podrán ser arrendatarios las comunidades de bienes dedicadas a actividades agrarias. 3. El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su

padre o tutor podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, comunicándolo al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización. 4. No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras. Se exceptúan, no obstante: a) Las personas físicas y jurídicas y otras entidades nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo y de países con los que exista un convenio internacional que extienda el régimen jurídico previsto para los ciudadanos de los Estados mencionados. b) Las personas nacionales de los demás Estados que hayan accedido a la situación de residencia permanente, de acuerdo con lo previsto en la legislación de extranjería. c) Las personas jurídicas y otras entidades nacionales de los demás Estados que apliquen a los españoles el principio de reciprocidad en esta materia.

• Arrendamientos concedidos por titulares de derechos limitados o provisionales (art. 10: Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario).

III. DURACIÓN La duración mínima obligatoria es de cinco años, y será nula

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cualquier cláusula en la que las partes fijen una duración menor. Llegado el cumplimiento del contrato (que a falta de pacto se

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entenderá concertado a los 5 años), el arrendatario, salvo que se haya pactado otra cosa, deberá poner a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas si existió notificación por parte del arrendador, es decir, si el arrendador quiere recuperarlo, debe avisarlo con un año de antelación, y si no lo hace es potestativo para el arrendatario prorrogar otros cinco.

Por otro lado, si ninguna de las partes dice nada, el contrato termina cuando llegue el plazo que se había pactado en un principio. Estas prórrogas serán indefinidas

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IV. RENTA •

No la define el legislador.

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Libremente fijada, con el sistema de actualización que elijan las partes.

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A falta de pacto, la renta se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario. El arrendatario que asegure la cosecha puede repercutir en el

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arrendador una parte del coste (la parte de prima en la proporción que establece el art. 16: El arrendatario, en defecto de que las partes hayan acordado otra cosa, podrá asegurar la producción normal de la finca o explotación contra los riesgos normalmente asegurables, pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir del momento en que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada).

V. GASTOS Y MEJORAS Gastos necesarios a cargo de arrendador

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–Las reparaciones necesarias a fin de conservar la finca corresponden al arrendador, sin derecho por ello a elevar la renta. En caso de inactividad del arrendador, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente o resolver el contrato u obtener una reducción proporcional de la renta, o realizarlas por él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan venciendo, art. 18.2 LAR. –Sin embargo, queda eximido de la obligación de reparar cuando la causa del daño se ha producido por fuerza mayor, y el coste supera una anualidad de la renta, pudiendo entonces el arrendatario optar entre anular el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador, o continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que hubiese lugar, art. 18.3 LAR. Mejoras útiles: los gastos de modernización de riegos corren a

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cargo del arrendador (por ejemplo, cambio de secano a regadío) –

Con derecho a revalorización de la renta, si la mejora incrementa la mejora de la producción

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Corresponden al arrendatario los gastos propios del empresario agrario, incluyendo mejora de regadío

El arrendatario tiene derecho a reembolso de mejoras hechas con

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consentimiento de arrendador –

Contradicción entre 20.4 y 21 I LAR

Artículo 20. Obras y mejoras a cargo del arrendatario: 4. Finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a pedir una indemnización al arrendador por el aumento del valor de la finca arrendada por las mejoras realizadas, siempre que éstas se hayan efectuado con el consentimiento del arrendador

Artículo 21. Mejoras útiles y voluntarias: Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el poseedor de buena fe.

VI. ENAJENACIÓN Y SUBARRIENDO •

(Cuando la finca es vendida a un tercero)

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El tercer adquirente del 34 LH (El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.) soporta el contrato durante el plazo mínimo de duración o su prórroga. –

El resto de adquirentes se subrogan cualquiera sea la duración pactada del arriendo

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El arrendatario que sea agricultor profesional tendrá derechos de tanteo y retracto (art. 22: El adquirente de la finca, aun cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duración mínima del contrato o la de la prórroga tácita que esté en curso.)

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No cabe la cesión o subarriendo parcial, sino que debe referirse a toda la finca, por todo el tiempo que falte y por el mismo precio, y salvo pacto en contrario, se requiere consentimiento del arrendador.

VII. TERMINACIÓN DEL CONTRATO.

Causas generales:

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Desistimiento de arrendatario una vez que el Contrato cumple al menos un año

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Muerte, con subrogación mortis causa

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Aparición sobrevenida de alguna causa de exclusión de la ley El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y

medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente, y el entrante debe permitir al saliente lo necesario para recolección (art. 1578 CC: El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del pueblo.)...