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appunti di estimo - C.M. Torre...

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CORSO DI LAUREA IN INGEGNERIA EDILE ARCHITETTURA

APPUNTI DEL CORSO DI ESTIMO PER ING. EDILE N.O. E ING. EDILE ARCHITETTURA C. M. TORRE

C CEN NNI DI EC CON OMI A

L’economia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite “beni economici”.

Classificazione dei beni economici. Gli individui assegnano alle risorse valori d’uso e concordano attraverso la produzione di leggi, di regole e attraverso le consuetudini, l’attribuzione ai soggetti (individui, associazioni di individui e la collettività) i diritti di uso dei beni. Da questi presupposti deriva la natura economica delle discipline che si occupano della valutazione di beni economici, tra le quali si colloca l’Estimo. Perchè un bene possa essere definito economico deve essere scarso, deve cioè essere limitata la sua accessibilità e la sua possibilità di uso in funzione della domanda si uso del bene stesso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto d’uso di uno o più individui, o di tutta la collettività. Per rarità si intende la scarsità del bene, in rapporto alla sua utilità. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilità esplicata da un bene x, l’impossibilità di soddisfare la domanda di uso o di possesso di tutti gli n individui è misura della scarsità del bene. Il tema della scarsità delle risorse trova ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri delle scienze economiche . Secondo Adam Smith (1723.1790) la ricchezza delle nazioni si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda, nel quale ciascun individuo è in grado di trovare il propriop benessere. Ma questo equilibrio è basato sulla disponibilità di risorse da trasformare in beni economici. D. Ricardo 1770.1823 individua i seguenti elementi fondamentali della produzione: ·

Terra (risorse naturali)

·

Lavoro (tecnologia e risorse umane)

·

Capitale

Su cui si fonda la microeconomia. Il diritto di uso di un bene può coincidere con la proprietà, l’usufrutto, l’affitto, una servitù e così via. In funzione della natura individuale o collettiva di chi esercita il diritto di proprietà i beni possono essere distinti in . beni privati, liberi o di mercato. La loro proprietà è divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cioè il principio di esclusività: ciò che è tuo non è mio e viceversa. In tale caso il diritto d’uso può essere  attraverso una compravendita per un tempo indeterminato, attraverso un contratto di fitto per un tempo limitato. Il trasferimento attraverso la compravendita prevede che chi cede il bene trasferendone il diritto di proprietà ad un altro possa ricevere una somma in denaro. Tale somma rappresenta il  della compravendita. Se il trasferimento è parziale , limitato nel tempo e l’uso è regolato attraverso un contratto, il proprietario che rinuncia per tale tempo all’uso del bene potrebbe 2

ricevere una somma in denaro periodicamente da chi eserciterà l’uso del bene. Tale somma corrisponde ad una  . beni pubblici, collettivi e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volontà. Non vale il principio di esclusività. La costa ad esempio è un bene demaniale, utilizzabile da una parte della collettività (i bagnanti, i pescatori, ecc) secondo regole imposte dalla legge. Un bene comune, un “common”, è un bene di uso della collettività la cui proprietà non è attribuibile in maniera certa. I beni economici possono quindi essere classificati in . Il diritto di uso non è attribuibile sono a categorie di oggetti materiali, ma anche a prodotti immateriali, quali progetti, opere d’arte musica (opere letterarie, musicali), programmi informatici, brevetti ecc. L’uso di tali beni può comportare un guadagno per chi li ha realizzati e li ha diffusi, quindi l’economia si occupa anche di essi. Una classificazione ulteriore riguarda i beni materiali, in funzione della loro modalità d’uso: . Beni diretti . Beni strumentali . Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc) . Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione) Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo d’abbigliamento), e quindi i beni possono essere di uso singolo o di uso ripetuto. I beni materiali di uso ripetuto possono subire una , perché lo sviluppo tecnologico può condurre alla produzione di nuovi beni che svolgno la stessa funzione di quelli già esistenti, ma con modalità migliori, o possono degradarsi in funzione della ripetibilità del loro uso, subendo un . Essi avranno un  in funzione del numero di cicli di uso che possno sopportare. Una ulteriore caratteristica dei beni materiali è in funzione della loro possibilità di essere spostati: . Beni mobili, possno essere spostati . Beni immobili, non possono essere spostati I beni che interessano prevalentemente l’estimo sono ovviamente gli edifici, i beni architettonici, industriali, i terreni e i fondi agricoli. In funzione della “somiglianza” due beni possono essere uno rispetto all’altro: . Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali . Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica . Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti. Le classificazioni elencate sono solo apparentemente oggettive. 3

Ad esempio, a proposito della distinzione tra beni diretti e strumentali, alcuni beni possno essere strumentali o diretti perché possno svolgere una funzione diretta o una strumentale. Una pietra può essere usata come fermacarte o può essere usata insieme ad altre per costruire una parete “a sacco”. La similarità di due beni invece dipende dal significato che viene attribuito alla “caratteristica”. Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se consideriamo anche caratteristiche microscopiche. E’ quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche che possno diversificare da un punto di vista economico due beni. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro. La distinzione tra beni pubblici e privati dipende dalle leggi che regolano l’uso. Un edificio storico adibito a museo può essere considerato un bene privato, se è di proprietà di un individuo, ma può essere considerato pubblico per il suo valore culturale, che magari induce la collettività a utilizzare fondi pubblici per supportare il proprietario nella sua conservazione. Valore d’uso dei beni privati ) Teoria dell’Utilità L’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilità erogabile dal bene stesso attraverso il suo uso o il suo possesso (Jewons). In funzione dell’utilità che gli individui attribuiscono ai beni, essi sono stati indotti ad acquisirne l’uso o il possesso attraverso inizialmente attraverso scambi con altri beni (il baratto), e dopo l’istituzione della moneta, attraverso compravendite, affitti, noleggi ecc., manifestando la volontà di cedere risorse monetarie aquivalenti alla misura di tale utilità Considerando le principali azioni che gli individui compiono per acquisire il possesso o l’uso di un bene esistono l’economia ha considerato due principali categorie di valori legate: al costo di produzione di un bene al prezzo che esso ha in un mercato. Il valore d’uso di un bene è quindi funzione nell’economia classica dell’Utilità che esso esplica. V = f (u) L’utilità di bene secondo gli economisti classici deve essere almeno pari al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici deve essere almeno pari al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene. U = f (c)

e

U=f(p)

Infatti razionalmente l’utilità di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo, e/o alle risorse scambiate per ottenerne l’uso o il possesso.              . Così non è. 4

Se lo scopo economico perseguito è quello dell’acquisizione di una utilità attraverso l’acquisto di un bene, l’aspetto economico che definisce il comportamento è il valore di mercato. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore d’uso corrispondente al corrispettivo che è disponibile a pagere per acquisire il diritto d’uso. Ciò significa, come si vedrà in seguito, che l’economia è mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato.  Comportamento dei consumatori Il comportamento economico di un individuo è funzione del perseguimento dell’utilità, che ciascuno aluta secondo le proprie necessià. Però ogni individuo agisce secondo tre principi di razionalità economica. Il primo principio è il ciascun individuo si dota di una quantità di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate all’acquisizione dei beni, massimizzando l’utilità generata dall’acquisizione di beni con il minimo dispendio. L’utilità che un bene esplica non è un fatto assoluto. Ogni individuo ha una sua utilità a godere di un bene, e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso l’uso o il possesso di più beni. Quindi ogni individuo attribuirà un valore diverso al bene, in funzione di una serie di fattori: . utilità : esistono beni primari, beni voluttuari e beni intermedi, chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenterà di perseguire quelli secondari ecc (Maslow). Utilità relativa

Utilità relativa

Bisogni secondari

Bisogni primari Piramide di Maslow

. utilità : l’individuo può avere già una certa quantità di un bene x e quindi sentirà una minore esigenza ad aumentare la quantità di quel bene in suo possesso. L’utilità generata per un individuo dal possesso o dall’uso di beni incrementa all’aumentare dei beni usati o posseduti dall’individuo stesso, e cambia da individuo a individuo. Per ogni individuo, però l’incremento di utilità generato all’aumentare della quantità del bene di cui si dispone va decrescendo man mano che il numero di beni aumenta, per il . L’Utilità totale U aumenta sempre più lentamente, mentre l’Utilità marginale Um: Utilità fornita dall’ultima porzione di bene acquisito, (corrispondente alla derivata di U rispetto alla quantità X) diminuisce. Um = dU/dX 5

U

Utilità totale

X=quantità di beni usati o posseduti Um=dU/dX

Utilità marginale

X=quantità di beni usati o posseduti

L’ultimo principio tratta la generazione di utilità ottenuta dalla combinazione di beni: secondo il concetto di : sono indifferenti tutte le combinazioni di quantità di beni che inducono la stessa utilità per un individuo. Sulla curva del grafico la somma delle quantità di A e B fornisce sempre la stessa utilità U(A1+B1)=U(A2+B2)

A 1 A 2

C u rv a d i in d iffe re n z a

B1 B 2

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Rapporto tra produzione e curva di offerta. Formazione dei prezzi L’offerta di un bene dipende dalla convenienza a produrlo in una data quantità. Questa conveneinza dipende, tra l’altro, dalle caratteristiche dei fattori della produzione del bene. Sono fattori della produzione   Ogni produzione ha dei costi che possono essere fissi, cioè indipendenti dalla quantità di prodotto, e variabili, cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo, ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa. P(x) = f(CtX)

CT = Cf + Cv Ct(x)

Cv(x)

Cf(x)

Q(x)

Ogni produzione ha dei costi , CF, cioè indipendenti dalla quantità di prodotto, e , CV, cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo, ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa. Si definiscono:  !: Costo di tutte le unità prodotte  "# !$% rapporto tra costo totale e unità prodotte  # &# $'costo dell’ultima unità prodotta La determinazione grafica del Costo medio per ciascun punto della curva di costo totale si ottiene tracciando la congiungente tra origine e punto stesso, mentre la determinazione grafica del Costo marginale per ciascun punto della curva di costo totale si ottiene tracciando la tangente alla curva nel punto stesso. Le leggi di variazione degli angoli formati dall’orizzontale con le due rette (congiungente e tangente) individueranno le leggi di variazione di costo medio e costo marginale.

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Per cambiare la produzione bisogna cambiarne almeno uno dei fattori: la tecnologia, la manodopera. Nelle curve ingegneristiche di costo cambia un fattore di produzione alla volta, di natura processuale. Cambia cioè l’organizzazione del lavoro, ma non l’impianto.

CT

La curva di costo totale è un insieme di tratti lineari. C’è flessibilità d’uso dell’impianto La curva di costo medio è “a piatto”. L’inizio del tratto orizzontale coincide con il regime ottimale. Il limite destro del tratto orizzontale della curva di costo medio coincide con il massimo utilizzo a regime del processo produttivo; quando il costo medio ricomincia a salire, significa che non si è adeguato l’impianto, ma si sta sovrautilizzando, ad esempio con straordinari.

CM

La curva di costo marginale è “a gradini” ogni gradino coincide con un cambio di pendenza

Cm

Nel lungo periodo le curve tendono a diventare a L. Se invece di variare un fattore ne variano numerosi, allora la curva dei costi marginali tende a non essere più a gradini, ma a diventare continua

CM CT

Cm

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Il mercato I comportamenti dei consumatori generano la domanda di un bene nel mercato. Il mercato è il luogo dove i beni prodotti vengono offerti ad un prezzo P. La curva di domanda è la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilità in un bene attraverso la domanda del bene stesso. La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato. A maggiore quantità richiesta il valore del bene offerto aumenta; L’incremento dell’offerta però permette ai produttori di ripartire il profitto su più beni prodotti, riducendo il prezzo di ciascuno, e il prezzo che i consumatori sono disposti a pagare diminuisce all’aumentare della disponibilità di x. Cosa è l’equilibrio di un mercato? (  )*: “+              ,- In conseguenza di ciò ./        0123- Il punto P, dove si incontrano curva di domanda e di offerta è il punto di equilibrio di mercato.Il fatto che vi siano più consumatori ad esprimere la domanda per uno stesso bene quindi induce ad un’abbassamento del punto di incrocio tra domanda e offerta.

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P(x) O(x)

D(x)

P

Q(x) Il “risparmio” rappresentato dal fatto che all’aumentare della domanda si acquista ad un prezzo più basso viene definito surplus (il triangolo grigio nella figura che rappresenta curva di domanda e prezzo di compravendita)

P(x) D(x) Surplus

Q(x) I mercati possono essere, in una rappresentazione teorica: di perfetta concorrenza: la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un numero infinito di produttori di monopolio: la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un solo produttore di monopsonio: la domanda è rappresentata da un consumatore, e l’offerta da infiniti produttori. Esiste infine l’oligopolio, nel quale la domanda è rappresentata da un numero infinito di consumatori, e l’offerta da un numero limitato di produttori. Il modello di domanda e offerta rappresentato è stato ampiamente criticato. Il cosiddetto  , è imputabile principalmente .  alla assenza di disponibilità immediata di informazione, alla impossibilità di adeguare istantaneamente l’offerta alla domanda, .  alla limitata razionalità del consumatore (definizione dovuta al premio Nobel Simon, 1965) Il premio Nobel Galbraith faceva notare che i mercati sono generalmente oligopolistici, quindi controllati da pochi produttori, e in tali modelli il prezzo è deciso più da politiche derivanti dalle

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competizioni interne agli organi direttivi dei soggetti produttori (le grandi società) che da questioni di equilibrio di mercato. Morgenstein verificava nella realtà la fallibilità della intepretazione delle dinamiche dei mercto reali attraverso la teoria dell’equilibrio. I limiti dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato. Alle tradizionali critiche del modello economico neoclassico incentrate sul rapporto tra produzione, domanda, forma di mercato e informazione, con la nascita della cultura ambientale si sono aggiunte ulteriori considerazioni derivante dalla esistenza di un rapporto tra gli aspetti tipici dell’economia del mercato e il “mondo esterno”, inteso come portatore di risorse, come quelle ambientali, la cui esistenza è sicuramente influenzata, e spesso compromessa, dallo sviluppo del mercato stesso. Le prime critiche da questo punto di vista precedono addirittura la nascita dell’economia neoclassica. T.R. Malthus mette a punto agli inizi dell’Ottocentola cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della . Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica dell’economia basata su due assunti principali: .  l’inevitabilità del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse, .  l’incapacità sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttività dovute allesaurimento delle risorse. Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato può far fronte al problema della esauribilità delle risorse, perchè la sua dinamica è basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilità delle risorse. Più un bene è raro più elevato sarà il suo prezzo, più limitato sarà l’accesso e quindi l’uso e il consumo delle risorse. Il limite dell’economia neoclassica e la nascita dell’economia ambientale Da questo punto di vista i modelli dell’economia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo sul rapporto tra mercato produzione e domanda, sono risultati drammaticamente limitati alla luce della storia recente del nostro pianeta.

(. Il benessere individuale è garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali all’uomo. L’ideologia della crescita illimitata si è trasferita nel processo di crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie. Quest...