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Aula 07 - Do Condomínio Prof. José leite de Souza Neto Conceito – A comunhão significa dizer que determinados direitos pertencem a vários indivíduos, de modo que em se tratando de um direito de propriedade, tem-se a copropriedade. Daí a idéia de que condomínio significa que cada condômino é proprietário da coisa toda, limitados pelos iguais direitos dos demais condôminos. É ainda a situação jurídica em que duas ou mais pessoas, simultaneamente, detem idênticos direitos e deveres proprietários sobre o mesmo bem Assim, condomínio é quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes, de modo que todos os condôminos têm direitos iguais sobre a totalidade da coisa sofrendo limitação na proporção e que concorrem com os outros condôminos na titularidade sobre o todo. Vale dizer que no condomínio, cada condômino atua como proprietário exclusivo perante terreiros, podendo em face destes, reivindicar o bem a qualquer instante, independentemente do consentimento dos demais condôminos. No entanto na relação interna entre os condôminos, as suas faculdades de uso, gozo e disposição em certas circunstâncias são limitadas pelo exercício dos demais, sendo o caso de alienação de sua cota parte, que para se concretizar de forma legal, faz-se necessário observar algumas restrições (art. 1.322CC) Classificação 1) Quanto a sua origem, pode ser convencional, eventual e legal. Será convencional na hipótese de haver acordo dos condôminos através de negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar. Nessa convenção poderá ser estabelecido a quota de cada co-proprietário e havendo silêncio, deve prevalecer o entendimento do art. 1.315, § único. Será eventual na hipótese de causa alheia a vontade dos condôminos, como ocorre nas doações em comum a duas ou mais pessoas e também nos casos de heranças deixadas a vários herdeiros, etc... Será legal quando derivar de ordem jurídica como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa, como são os casos das paredes, cercas, muros, valas e formação de ilhas. 2) Quanto ao seu objeto, a comunhão pode ser universal ou particular. Será universal se compreender a totalidade da coisa, incluindo os frutos e rendimentos. Será particular, se houver restrição a determinadas coisas, como são os casos de condomínio de paredes e tapumes 3) quanto a necessidade, o condomínio poder ser transitório ou permanente. Transitório, aquele que vigora durante um certo tempo e o permanente, que não se pode extinguir dada a natureza do bem ou em virtude de relação jurídica que gerou o direito

4) quanto a forma, o condomínio pode ser pro diviso ou indiviso. No pro diviso, cada comunheiro tem uma parte certa do bem, ou seja, a comunhão é de direito mas não de fato, como é o caso do condomínio edilício ou então naquelas hipóteses da existência de vários lotes de terrenos dentro de uma única matrícula no CRI, fato que inclusive gera direito as ações possessórias podendo levar a usucapião e o pro indiviso, todos os comunheiros permanecem na indivisão, não se sabendo qual seria a parte de cada um dos comunheiros, posto se tratar de comunhão de fato e de direito. Direitos e deveres dos condôminos - ver art. 1.314 do Código Civil O condomínio confere aos seus titulares uma série de direitos e obrigações e a determinante é a sua quota parte, ou seja, é a fração no bem indiviso que cabe a cada comunheiro. Assim, cada fração ideal representa seu direito ou obrigação até o término do condomínio. Essa quota deverá estar fixada expressamente no título determinador do condomínio e em caso de dúvida, presume-se iguais nos quinhões – art. 1.315. Por outro lado, cada condômino, através de sua quota parte, é dono da totalidade, de modo que seu direito não se limita apenas a sua fração ideal, razão apela qual, a vontade da maioria dos condôminos é soberana sobre a destinação da coisa ou seu modo de administrá-la, desde que não viole art. 104 do Código Civil. 1) cada condômino pode usar da coisa conforme seu destino e exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, o que significa que não pode usar livremente e do mesmo modo, não pode excluir o direito dos demais condôminos já que a coisa pertence a todos. Assim, na hipótese de se tratar de um prédio rural, o condômino pode perceber os frutos e rendimentos de sua atividade, desde que respeitados os demais condôminos e se tratar de prédio urbano, pode nele residir, desde que pagando aluguel aos demais por suas partes ideais. 2) cada condômino pode vender sua respectiva parte ideal, desde que respeitado o direito preferencial dos demais, podendo aquele condômino que não teve conhecimento da venda que foi efetivada a estranhos, depositar o preço e haver para sai a parte vendida. Ver artigos 504 e 1.322, parágrafo único. 3) Cada condômino tem direito de gravar a parte indivisa, não podendo ocorrer o mesmo se o gravame for na totalidade da coisa sem o consentimento dos demais – ver art. 1.314 e 1.420,§ 2º 4) Se um dos condôminos contrair dívidas em proveito do condomínio, deverá responder pessoalmente pelo compromisso, mas terá direito a ação de regresso contra os demais – art. 1.318 Nas relações externas entre condômino e terceiros, a posição jurídica não se restringe ao valor de seu quinhão, o que significa dizer que: a) cada condômino pode reivindicar de terceiro a coisa comum, ainda que não haja consenso dos demais e inclusive contra a vontade destes . Ver art. 1.199 (para o caso de defesa da posse usando dos interditos possessórios) e 1314, 2ª parte. Observe-se que essa reivindicação é contra terceiros e não contra os demais condôminos b) A nenhum dos condôminos é lícito, sem prévia anuência dos demais, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos e se isso ocorrer, pelo que foi dito acima, cada um deles em particular pode fazer uso de retomada da coisa, desde que cumpra com as exigências legais tais como se for

locação, ver art. 1323, parte final. Não se reconhecendo esse direito de retomada, se o ocupante do imóvel for outro condômino. Da extinção do condomínio – art. 1.320 A divisão da coisa poderá ser feita de maneira amigável e judicial. A forma amigável se dá por Escritura Pública com a concordância de todos os condôminos, desde que sejam maiores e capazes. A divisão judicial ocorre quando não há acordo entre os condôminos ou quando um deles for incapaz. Na hipótese de extinção por essa via, deverá ser observado o art. 1113 e s. do CPC, que deverá ser vendido em hasta pública na qual serão observadas as seguintes preferências: a) o condômino em iguais condições prefere ao estranho b) entre os condôminos, o que tiver na coisa benfeitorias de maior valor e não as havendo o de maior quinhão (ver art. 1.322 CC e 1118 CPC). Considerando a natureza do condomínio comum, temos a possibilidade de sua extinção – art. 1.320 – duas hipóteses: 1) Condomínio diviso pode ser feita de maneira amigável e judicial a) Amigável – art. 571 do CPC – é feita por escritura pública, desde que o bem seja passível de divisão. - Imóvel urbano - é importante primeiro buscar informações junto ao CRI local para saber de todos os procedimentos. No entanto, um dos principais procedimentos é buscar junto a municipalidade um alvará de desmembramento e depois disso, fazer uma escritura pública de desdobro (divisão amigável) no Cartório de Notas. Após esse procedimento, levar a registro no CRI local. - Imóvel rural – o desmembramento de imóvel rural deve obedecer a fração mínima de parcelamento estabelecida na Lei 5.868/72 (art. 8º). Por FMP deve-se entender uma área mínima fixada para cada município que a lei permite desmembrar para assim, constituir um novo imóvel rural, desde que o imóvel original permaneça com área mínima fixada em lei. Havendo condôminos incapazes, a divisão sempre será feita de forma judicial ainda que o imóvel possa ser feito de forma amigável por ser divisível b) Judicial – nas hipóteses em que não haja acordo amigável e se faz por ação de extinção de condomínio – art. 569 a 598 do CPC. Pode ser ajuizada a qualquer tempo, salvo nas hipóteses de posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos em que se consuma a prescrição aquisitiva e aí o imóvel não mais poderá ser objeto de divisão. 2) Condomínio Indiviso Se o bem é indiviso, as hipótese para extinção são:

a) Que seja feita de forma amigável, adjudicando a um dos condôminos as partes dos demais (compra e venda das frações). b) Judicial – art. 1.322 CC e 730 do CPC- será levada em hasta pública para venda e repartido a todos em partes proporcionais de suas cotas o que for apurado na venda pública Condomínio Edilício Conceito O condomínio edilício é caracterizado pela coexistência de áreas de propriedade particular autônomas e áreas comuns titularizada por mais de um co-proprietário. Nesse sentido, de acordo com Maria Helena Diniz, condomínio edilício é aquele constituído como resultado de um ato de edificação. É uma mistura de propriedade individual e condomínio, caracterizando-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício forçosamente comuns, como o solo em que está construído o prédio, suas fundações, pilastras, área de lazer, vestíbulos, pórticos, escadas, elevadores, corredores, pátios, jardim, porão, aquecimento central, morada do zelador, etc. Cada condômino tem uma fração ideal do condomínio, que representa a parte que o dono do apartamento tem no terreno em que está construído o prédio. Cada proprietário de fração autônoma (apartamento, sala de utilização profissional, garagem) pode usar livremente das partes comuns, atendendo à sua destinação e desde que não prejudique a comunhão. Como se observa do art. 1.331, § 1º, as partes exclusiva são passíveis de alienação ou gravar de ônus por cada um de seus titulares sem a necessidade de autorização dos demais condôminos, exceto os abrigos dos veículos que não poderão ser alienados ou alugados a estranhos ao condomínio sem autorização expressa da convenção condominial. Caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum (condomínio) ao lado de uma propriedade privativa (unidades autônomas) . Deste modo, cada condômino é titular de partes ideais de um edifício e titular de áreas comuns. A instituição do condomínio se dá por força do art. 1.332 em que o instituidor (incorporador) individualiza cada uma das unidades, determinando sua fração ideal atribuída a cada um relativamente ao terreno e partes comuns e também a que se destina o condomínio, registrando isso no CRI. Por outro lado, a constituição do condomínio se verifica pela convenção condominial, seja por instrumento público ou particular, subscrita por pelo menos 2/3 dos titulares das unidades e essa convenção obriga a todos os outros titulares, inclusive os locatários e os adquirentes da unidade em caso de revenda, sendo irrelevante o fato de não terem participado do atos constitutivo. Esta constituição se dá após a entrega das unidades e necessita de registro tão somente para ser oponível contra terceiros. - Tem valor jurídico entre os condôminos (súmula 260 do STJ)

- A convenção deve seguir as recomendações do art. 1.234, mas pode conter outras normas, desde que aprovadas pelos interessados e não terá nenhum valor se contrariar a lei - Veja que qualquer alteração na convenção, só terá validade se feita em assembleia com quórum de 2/3 dos condôminos. - realização de obras no condomínio – artigos 1.341 e 1.342 Instituição e constituição do condomínio A instituição do condomínio por força do art. 1.332 se dá por atos inter vivos ou causa mortis registrado no CRI local a teor do art. 167 da 6.015/77, enquanto que a constituição do condomínio se dá pela convenção condominial, seja por instrumento público ou particular, subscrita pelo mínio de 2/3 dos titulares das frações ideais, obrigando-se a todos os demais titulares. Essa Convenção precisa ser registrado no CRI para ser oponível contra terceiros, posto que sem esse registro ela só tem validade entre os condôminos (súmula 260 do STJ). Essa convenção deve seguir as recomendações do art. 1.234 do código civil. Direitos e deveres dos condôminos Esses direitos e deveres estão definidos no art. 1.335 a 1347 que por sua vez sempre são retratados nas Convenções de condomínio, que é um ato regra gerador de direito estatutário aplicável a todos os integrantes do condomínio, ou seja, a todos os condôminos que se encontram nessa condição de titulares de frações ideais (art. 1.334, § 2º) ou eventuais ocupantes. Da administração do condomínio – art. 1.347 a 1.356 A administração do condomínio é legalmente exercida pelo síndico, no cumprimento dos poderes de representação e das funções administrativas, cumprindo e fazendo cumprir a Convenção. O Síndico, condômino ou não, é eleito pelo prazo de 2 anos que poderá ser renovado por assembléia, sendo ele que representa ativa e passivamente o condomínio

Condomínio Necessário ou legal É aquele imposto pela lei nos casos do art. 1.297 e 1.298, 1.304 a 1.307 e decorre de situações peculiares determinadas pelo direito de vizinhança e esse condomínio perdura enquanto persistir a situação que o determinou, diferente do condomínio voluntário que por sua vez é passível de extinção. Novas figuras de condomínios criados pela Lei 13.465/2017 Com a edição da lei 13.465/17, surgiram duas novas espécies de condomínios: 1) Condomínio de lotes (denominado loteamento fechado). Pela lei, da mesma forma que o condomínio edilício, o condomínio de lotes é criado através de lotes de terrenos, os quais, necessariamente, estão vinculados a uma fração ideal do lote mais e das áreas comuns, o que é feito no ato de sua instituição. Observe-se q eu quando é instituído tal condomínio, as áreas comuns (ruas, praças, etc) passam a ser de propriedade do condomínio, o que importa dizer que

para os loteamentos antigos serem transformados em condomínio, é importante buscar da prefeitura a devolução de tais áreas, já que quando o loteamento foi criado e registrado, por força do art. 22 da Lei 6766/79 tais áreas foram transferidas ao Município. Uma vez instituído referido condomínio, este passará a ser regido pelas regras do Condomínio Edilício – art. 1.331 a 1.358 CC 2) Condomínio urbano simples – é uma espécie criada pela lei 13.465/17, art. 61 a 63 em que se permite nas hipóteses em que num mesmo prédio urbano exista uma construção dividida por casas ou cômodos em que cada uma delas (casa ou cômodo) passa a ser uma unidade autônoma, com registro autônomo. Neste caso o condomínio é em relação as áreas comuns dos proprietários dessas unidades autônomas, tal como ocorre no condomínio edilício. Veja que igualmente com o que ocorre no condomínio de lotes, este condomínio também será regido pelas normas do condomínio edilício (art. 1.331 a 1.358 do CC)...