Avaluo Casa de Rafael Nuñez Final PDF

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EJEMPLOS DE AVALÚOS DE PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO...

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AVALUO PATRIMONIAL COMERCIAL DE INMUEBLE URBANO CASA MUSEO RAFAEL NUÑEZ.

VALORACION DE PREDIOS DE CONSERVACION ARQUITECTONICA Y BIENES DE INTERES CULTURAL. AUTORES BETSABÉ COLLAZOS PINO LUZ ELENA VELANDIA VIVAS CARLOS DE LA PARRA NÚÑEZ WILSON FRANCO HERMIDA GERMAN DÍAZ VARGAS ROBINSON DE LA CRUZ HERRERA Docente: JUAN MARÍA ÁVILA NAVARRETE

CENTRO DE ALTOS ESTUDIOS INMOBILIARIOS TÉCNICO LABORAL EN AVALÚOS – COHORTE VII Bogotá 2021

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1. 1.1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 3.

IDENTIFICACION DEL CLIENTE NOMBRE DEL SOLICITANTE IDENTIFICACION DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION OBJETO DE LA VALUACION DESTINO DE LA VALUACION Responsabilidad Confidencialidad IDENTIFICACION DE LA FECHA DE VISITA O VERIFICACION, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR. 3.1 FECHA DE VISITA O VERIFICACION AL BIEN INMUEBLE 3.2. FECHA DEL INFORME. 3.3. FECHA DE APLICACIÓN DEL VALOR. 4. BASES DE LA VALUACION, TIPO Y DEFINICION DE VALOR 4.1. BASES DE LA VALORACION. 4.2. DEFINICION Y TIPO DE VALOR 5. IDENTIFICACION DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE SE HAN DE VALORAR. 6. IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISTICAS FISICAS 6.1 INFORMACION DEL SECTOR 6.1.1 Características Generales del Sector 7. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PUBLICOS. 7.1. SERVICIOS PUBLICOS: 7.1.1 OTROS SERVICIOS: 7.1.2 Usos predominantes 7.1.3 Normatividad urbanística del sector. 7.1.4 Vías de acceso 7.1.5. Elementos Urbanísticos 7.1.6. Estado de conservación 7.1.6.1 Amoblamiento urbano. 7.1.6.2 Descripción del Estado de Banquetas, aceras y vías: 7.1.7. Estrato socioeconómico 7.1.8 Legalidad de la urbanización 7.1.9 Topografía. 7.1.10 Servicio de transporte público 7.1.11 Edificaciones importantes del sector 7.1.12 Localización geográfica de la Casa Museo Rafael Núñez respecto al sector el cabrero 8. INFORMACION DEL INMUEBLE 8.1 Localización de la Casa Museo Rafael Núñez en el sector el Cabrero. 8.2. CARACTERISTICAS DE LA AGRUPACION O CONJUNTO 8.3 IDENTIFICACIÓN CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS 9. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INMUEBLES INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL 9.1 BIEN INMUEBLE 9.2 BIENES MUEBLES 10. DESCRIPCION DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE LA VALUACION 11. DESCRIPCION DE LAS HIPOTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS. 11.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS. 11.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD 11.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES. 11.4 SEGURIDAD 11.5 PROBLEMATICAS SOCIOECONÓMICAS 12. DESCRIPCION DE LAS HIPOTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS. 2

13. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDA LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS. 13.1 METODOLOGIAS VALUATORIAS EMPLEADAS 13.2 JUSTIFICACION DE LAS METODOLOGIAS 13.3 MEMORIAS DE CALCULOS 13.3.1.COSTOS DE REPOSICION DE TIPOLOGIA DE CONSTRUCCION BIC 13.3.2. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO 13.3.3 VALOR REPOSICIÓN A NUEVO 13.3.4 VALOR ARQUITECTONICO. 13.3.5. VALOR HISTÓRICO. 13.3.6. Costo de viaje. 14. COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA 14.1. Perspectivas de valorización 15. VALUACION 15.1. Descripción de los componentes del bien valuado 15.2. Áreas del inmueble BIC. 15.3. Valores unitarios 15.4. Valor resultado de la valuación 16. CLAUSULA DE PROHIBICION DE PUBLICACION DEL INFORME 17. DECLARACION DE CUMPLIMIENTO 18. NOMBRE, CUALIFICACION PROFESIONAL Y FIRMA DEL VALUADOR 18.1. NOMBRE DEL VALUADOR 18.2. REGISTRO DE ACREDITACION PÚBLICA O PRIVADA DEL VALUADOR 18.3. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DE LA VALUACIÓN 18.4. FIRMA DEL VALUADOR ANEXOS

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1.

IDENTIFICACION DEL CLIENTE

1.1.

NOMBRE DEL SOLICITANTE

Instituto de educación para el trabajo y el desarrollo humano Centro de Altos Estudios Inmobiliarios. DOCUMENTO DE IDENTIFICACION NIT.: 900233725-6 2.

IDENTIFICACION DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACION

2.1.

OBJETO DE LA VALUACION

El uso que se le da a la valuación está enfocado a hallar el valor artístico de este bien, con un fin académico; entendiendo su importancia por tener un Valor Histórico, siendo la casa Museo donde vivió y murió Rafael Núñez, un ilustre cartagenero que ocupó la presidencia de la república en cuatro ocasiones. Desde este lugar surgieron las ideas fundamentales que generaron una de las más grandes reformas políticas del país en el siglo XIX acabó con un gobierno político federal, convirtiendo a Colombia en un país centralista, se redacta la Constitución de 1886, la cual dirigió el curso político y jurídico de Colombia hasta 1991, año en el que se escribió la Carta Magna vigente; también se escribió el himno nacional de nuestra patria. Desde el punto de vista Cultural, actualmente sigue siendo la casa museo donde se preserva y difunde el legado histórico del pensamiento del expresidente colombiano y busca propiciar el diálogo permanente con su público mediante la generación de la memoria colectiva, al igual que el sentido de identidad y pertenencia del patrimonio de la región. Se convierte en la identidad de un pueblo cartagenero, siendo hoy, el destino por excelencia de turistas nacionales y extranjeros, facturando miles de dólares al año. En lo Arquitectónico, es de gran importancia por el estilo republicano pero caribeño antillano, con influencia de los diseños de las islas de San Andrés y Haití; amplia casa de madera que es una de las pocas en Cartagena que resuelven favorablemente los problemas planteados por un clima riguroso. En ella no se emplean, como en la Alhambra de Granada, mármoles, ni fuentes para atenuar los rigores de un intenso verano, ni, como en las mansiones patricias de Pompeya, pérgolas y acequias para sitios umbríos y agradables, sino que se utilizan medios simples y variados para aminorar el calor y aprovechar hasta el máximo las brisas. Ellos son: la situación cercana al mar, el ancho y prolongado balcón, el uso de materiales frescos como la teja y la madera, el mobiliario ligero y las frágiles persianas que crean sombra sin impedir el paso del aire, como se aprecia en el originalísimo comedor octogonal, completamente aislado de la casa, casi en el centro del patio, cubierto con una curiosa techumbre de pagoda china. Declarada Monumento Nacional en 1950 y en 1978 fue restaurada por la Oficina Nacional del Turismo de Colombia1. 2.2.

DESTINO DE LA VALUACION

El destinatario del avalúo para este caso es el Instituto de Educación para el Trabajo y el Desarrollo Humano Centro de Altos Estudios Inmobiliarios, específicamente el Técnico Laboral en Avalúos, Cohorte VII.

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Tomado y parafraseado del documento “CASA DE RAFAEL NUÑEZ “ autor DEL CASTILLO MATHIEU, NICOLÁS; en el enlace

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RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR 2.3.

El valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien inmueble, a la propiedad valuada o el título legal de la misma (escritura).

2.4.

El valuador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto de la persona natural o jurídica que solicitó el encargo valuatorio y sólo lo hará con autorización escrita de ésta, salvo en el caso en que el informe sea solicitado por una autoridad competente.

3.

IDENTIFICACION DE LA FECHA DE VISITA O VERIFICACION, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR.

3.1

FECHA DE VISITA O VERIFICACION AL BIEN INMUEBLE Fecha de Visita y Verificación del Inmueble: 20 de noviembre del 2020. FECHA DEL INFORME. Fecha de la aplicación del Valor: 30 de noviembre del 2020. FECHA DE APLICACIÓN DEL VALOR. Fecha de entrega del Informe Valuatorio: 25 de enero de 2021.

3.2. 3.3. 4.

BASES DE LA VALUACION, TIPO Y DEFINICION DE VALOR

4.1.

BASES DE LA VALORACION.

La valoración de los predios de conservación Arquitectónica y Bienes de Interés Cultural para efectos de fines contables se rigen de acuerdo a las normas NIIF y las IVS. Para la valoración de la Casa Museo Rafael Núñez se utilizaron los métodos de valoración más recomendados para este tipo de inmuebles, como son el método de comparación o de mercado, costo de reposición a nuevo, capitalización de rentas e ingresos, siendo estas las metodologías que permiten hallar los valores físicos y rentabilidad del bien inmueble con el fin de buscar un valor razonable. 4.2.

DEFINICION Y TIPO DE VALOR

Se define como valor razonable el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de la medición. 5.

IDENTIFICACION DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE SE HAN DE VALORAR.

La valoración comercial presentada en este estudio, ha sido solicitada por el Docente JUAN MARÍA AVILA, para el Módulo G Valoración de Bienes de Conservación Arquitectónica y de Interés Cultural, solamente con el fin de conocer el Valor Comercial de la Casa Museo Rafael Núñez, para efectos académicos, sólo a ellos les corresponde los derechos de propiedad de dicha valoración. 6.

IDENTIFICACION DE LAS CARACTERISTICAS FISICAS PAÍS Colombia

IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DEPARTAMENTO CIUDAD BARRIO DIRECCIÓN Bolívar Cartagena El Cabrero Carrera 2A No.41-89

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6.1

INFORMACION DEL SECTOR

6.1.1 Características Generales del Sector El Barrio El Cabrero está ubicado en la Unidad Comunal de Gobierno (UCG) # 1, en la localidad histórica del Caribe, tiene un área aproximada de 162 Km 2, es una superficie urbana plana, cuenta con una población total de 388.489 habitantes (Alcaldía Municipal de Cartagena de Indias, Oficina de Planeación). El Cabrero es un barrio situado de frente al mar caribe en Cartagena de Indias, al sur oriente cuenta con la ciudad amurallada recinto histórico, exactamente los baluartes de San Lucas y Santa Catalina, por el noreste limita con el barrio Marbella2. Su nombre parte de la historia de los primeros siglos en la ciudad cuando se establecieron numerosas crías de cabras en este sector que cuenta con una gran laguna donde era óptimo la estadía de estos animales, la consolidación y embellecimiento del barrio se da en el siglo XIX cuando cesaron los ataques por mar, el sector se comenzó a poblar debido a la cercanía al mar y a la costa, fue en este momento cuando Rafael Núñez tiene su residencia en este sector cuyo personaje fue dos veces presidente de los Estados Unidos de Colombia y dos veces de la República de Colombia (…) actualmente se encuentran muchos edificios de apartamentos lo cual ocasiona un gran contraste entre las viviendas tradicionales y las nuevas edificaciones (…) El barrio cuenta con tres vías, Avenida Santander, Calle Real del Cabrero y la carrera 3, también llamada Calle Soledad Román. En él, podemos encontrar sitios históricos como el Parque Apolo, Ermita del Cabrero, Casa Museo Rafael Núñez y la Federación Nacional de Cafeteros de Colombia3. 7.

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PUBLICOS.

7.1. SERVICIOS PUBLICOS: Abastecimiento de agua potable: Red de distribución con suministro mediante tuberías de presión de ¾” y ½” en PVC, de manera permanente suministrada por la Empresa Aguas de Cartagena S.A - E.S.P. Drenajes de alcantarillado: Redes de recolección de aguas residuales en sistemas colectivos con redes principales y domiciliarias para aguas negras, en este sector las redes sanitarias se encuentran en perfecto estado y trabajando normalmente, también realizado por la Empresa Aguas de Cartagena S.A., E.S.P. Red electrificación: Suministro a través de redes aéreas, suministrado por la Empresa AFINIA - E.P.M Alumbrado público: Sistema de cableado aéreo, postes de concreto, sistema de luminarias que se utiliza en la portería de la red de electrificación, lámparas incandescentes. Suministrado por la Empresa AFINIA - E.P.M 7.1.1 OTROS SERVICIOS: Gas natural: Suministro directo, por la empresa SURTIGAS S.A – E.S.P. Red telefónica e Internet: Redes aéreas y satelitales de óptima calidad. Recolección de desechos sólidos: Empresa Prestadora de Servicios Pacaribe S.A. - ESP. 2

Tomado del docuemento “el cabrero un hermoso barrio entre el mar y la ciudad” en el enlace https://inmobiliariami.com/el-cabrero-un-hermoso-barrio-entre-el-mar-y-la-ciudad-amurallada/. 3 ibid

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Vigilancia: Un Centro de Atención Inmediata (CAI) de la Policial Nacional. Señal de televisión por cable: Redes aéreas y antenas satelitales. Servicio de transporte colectivo: Alimentador de servicio de transporte masivo (Transcaribe). Buses de diferentes rutas. 7.1.2

Usos predominantes

Los usos predominantes en el barrio EL CABRERO son: residencial de tipos unifamiliar, bifamiliar, trifamiliar y multifamiliar; comercial e institucional con prevalencia de interés cultural, histórico y turístico. 7.1.3

Normatividad urbanística del sector.

Teniendo en cuenta que la casa museo Rafael Núñez es un bien Inmueble de Interés Cultural (BIC), la Norma urbanística que rige al sector es el Decreto No. 0977 del 20 de noviembre de 2001 “Por medio del cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias”, específicamente en los artículos: ARTICULO 474. Área de influencia de la Casa de Rafael Núñez. Está constituida por las manzanas catastrales No.622, 623 y 730. CAPÍTULO VIII BARRIO EL CABRERO, MANGA Y PIE DE LA POPA. ARTICULO 478. La Normas Aplicables a la Periferia de la Zona Histórica constituida por los sectores El Cabrero, Manga y el Píe de la Popa y contenidas en los siguientes elementos: • • •

Plano de Zonificación. Plano de Catalogación de Inmuebles de valor Patrimonial. Fichas de Inmuebles de valor Patrimonial.

ARTICULO 479. Aislamiento: Las edificaciones de valor histórico, que sean intervenidas conservarán el paramento existente. Cuando se realicen englobe y se involucre una casa de valor patrimonial se deberá respetar la unidad predial de dicho inmueble, incluyendo su retiro, o aislamiento, y se eliminarán los retiros intermedios de los otros lotes, conservando el lateral con la edificación de valor patrimonial. ARTICULO 480. Usos Principales: Cultural, Histórico, Turístico y Residencial. ARTICULO 481. Usos Complementarios. En el sector del Cabrero se permite alojamientos turísticos, según los requisitos establecidos por la Corporación Nacional de Turismo o la Entidad que haga sus veces. ARTICULO 482. Estacionamientos. Garaje Uno (1) por cada unidad de vivienda para residentes. Parqueo: Unos (1) por cada tres (3) viviendas para visitantes. No se permiten garaje en los aislamientos requeridos por antejardínes laterales y de fondo. La zona de antejardín y aislamientos laterales debe conservarse libre y arborizada, en ellas no se permite el uso de parqueadero. ARTICULO 485. Edificaciones de valor Histórico de Conservación Obligatoria. En el plano oficial de zonificación del Barrio El Cabrero Manga y Píe de la Popa, se señala los inmuebles de valor patrimonial, contenido en el catálogo de Monumentos Nacionales y Distritales del presente Acuerdo. Constituye la Zona Residencial Restringida, el entorno de cada una de las edificaciones de valor histórico del barrio El Cabrero, Manga, y Píe de la Popa, que se han 7

identificado y delimitado en la Plano oficial de Catalogación de Inmueble de Valor Patrimonial de cada de uno de los barrios. ARTICULO 486. Restricciones: Ninguna edificación nueva podrá adosarse a edificaciones de Valor Histórico Arquitectónico queriendo dejar aislamientos totales mínimos de tres (3) metros, las alturas de las edificaciones no podrán superiores a dos (2) pisos, no permitirán agrupaciones o conjunto habitacionales de edificios multifamiliares en altura. 7.1.4

Vías de acceso

El bien inmueble Casa Museo Rafael Núñez, se encuentra influenciado por una vía denominada Avenida Santander que va paralela al mar caribe y que comunica al sector con el Centro Histórico, Bocagrande y otros barrios de la ciudad. 7.1.5. Elementos Urbanísticos Mobiliario Urbano: El barrio el cabrero cuenta con los elementos que forman parte del paisajismo urbano, como bancas, paradero de buses, señales de tránsito, semaforización etc. Banquetas, aceras y vías: Observamos vías con pavimento rígido y asfalto en algunas áreas, también se observan los bordillos o cordones, andenes y todo el conjunto de elementos necesarios en el mobiliario urbano. 7.1.6. Estado de conservación 7.1.6.1 Amoblamiento urbano. Servicios: Bancarios, abastos independientes y colectivos, restaurantes, cadena de hoteles, almacenes y servicios médicos, entre otros. Parques: Goza de espacios abiertos de libre esparcimiento para la recreación y deporte como el Parque Apolo el cual cuenta con monumento circular que tiene nueve (9) bustos de personajes ilustres de la historia colombiana, también se tiene el parque del Cabrero que posee una amplia zona verde. Instituciones educativas: En el área de influencia se encuentran algunos centros educativos de gran importancia como: el Colegio Modelo de la Costa, Colegio Salesiano San Pedro Claver, Colegio de la Salle, Colegio Gimnasio Moderno de Cartagena y algunas universidades dentro de las que se tiene la Universidad de Cartagena y la Universidad Rafael Núñez, entre otras. Templos: En el barrio EL CABRERO está La iglesia Ermita del Cabrero y, en el área de influencia, la iglesia Nuestra Señora de las Mercedes, Iglesia Santo Toribio y la Iglesia de Jesucristo de los Santos de los últimos días, entre otras. Zonas de esparcimiento: Cuenta con sitios de libre esparcimiento como el Parque de Apolo, la Plaza Fernández de Madrid, el Parque Centenario y actividades de playa. 7.1.6.2 Descripción del Estado de Banquetas, aceras y vías: El estado físico de las vías del sector evidencia que la Vía del Cabrero se encuentra en concreto rígido en buen estado de conservación y, la avenida Santander tiene pavimento asfaltico flexible en regular estado de conservación.

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7.1.7. Estrato socioeconómico La Casa Museo Rafael Núñez, está clasificada como estrato socioeconómico cinco y pertenece a la Localidad 1. Histórica y del caribe. 7.1.8

Legalidad de la urbanización

Primer barrio que se formó extramuros en el siglo XIX, con crecimiento espontáneo, ofreciendo alojamiento turístico para la clase media y media baja, en las antigua edificaciones y/o construcciones nuevas. La legalidad de este Barrio se encuentra reglamentada por la norma urbanística que rige el sector DECRETO No. 0977 del 20 DE NOVIEMBRE DE 2001 “Por medio del cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial del Distrito Turístico y Cultural de Cartagena de Indias” 7.1.9

Topografía.

RELIEVE Plano Ondulado Montañoso Escarpado

PENDIENTE CUMPLE 0% a 5% X 5% a 25% 25% a 75% > a 75%

La topografía es ligeramente plana del 0 a 5% 7.1.10 Servicio de transporte público El sector se ubica en un área privilegiada, teniendo en cuenta que el barrio El Cabrero se encuentra influenciado por una red vial por donde circulan las diferentes empresas de transporte, buses urbanos, taxis, busetas, servicio de transporte masivo Transcribe S.A.S., también se tiene el aeropuerto Rafael Núñez a pocos minutos. 7.1.11 Edificaciones importantes del sector Son edificaciones representativas del sector: La Casa Museo Rafael Núñez, el Parque Apolo con su monumento emblemático, con nueve bustos, la Ermita de El Cabrero, sendero peatonal con vista a la laguna del Cabrero, las diferentes calles, avenidas como la avenida Santander o vía al mar donde se encuentran una serie de construcciones de infraestructuras importantes como el túnel del barrio Crespo, la cadena de hoteles, restaurantes, almacenes, centros comerciales de la ciudad, sitios importantes, además de la cercanía a la ciudad amurallada, el castillo de san Felipe de Barajas y el Convento la Popa, los cuales le ofrecen un plus al sector.

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7.1.12 Localización geográfica de la Casa Museo Rafael Núñez respecto al sector el cabrero

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