Übereignung und Belastung von Grundstücken PDF

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Zusammenfassung § 17, 32. Auflage. Überblick zur Übereignung undnBelastung von Grundstückseigentum ...

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Sachenrecht 17 – Übereignung und Belastung des Grundstücks I. Einführung  Übereignung und Belastung von Grundstückseigentum nach §§ 873, 925 ist sehr praxisrelevant  Gesetzliche Erwerbsgründe, wie die Ersitzung nach §§ 900, 927 und die Aufgabe des Eigentums nach § 928 sind eher selten  Rechtsgeschäftliche Grundstücksübertragung: o Verpflichtungsgeschäft = Kaufvertrag gem. § 433  Pflicht des Verkäufers u.a. sämtliche Hindernisse zu beseitigen, welche der Eintragung des Käufers ins Grundbuch im Wege stehen  Beachte: Formbedürftigkeit nach § 311 b  Notarielle Beurkundung i.S.d. § 128  Beachte: alle Vereinbarungen, welche mit dem Grundstücksvertrag zusammenhängen bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung  Problem: Missachtung der Form  Wird die Form missachtet, wird dies nach § 311b I S. 2 geheilt, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch erfolgen  Vorausgesetzt der Vertrag ist im sonstigen wirksam geschlossen und es liegen keine sonstigen Nichtigkeitsgründe vor  Grundstück = durch katastermäßige Vermessung räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch mit einem besonderen Grundbuchblatt gem. § 3 I GBO als eine selbstständige Sacheinheit geführt wird

II. Anwendungsbereich § 873  Maßgebend für die Übereignung von Grundstücken  Regelt folgende Fallgestaltungen: o Übertragung des Grundstückeigentums (einschließlich Wohnungseigentum)  Beachte: Einigung bedarf der Form des § 925 o Belastung des Grundstückseigentums  Mit einer Grundschuld oder Dienstbarkeit o Übertragung eines das Grundstück belastenden Rechts  Übertrag der Grundschuld von altem auf neuen Gläubiger o Belastung eines das Grundstück belastenden Rechts  Mit einem Nießbrauch § 1080 oder einem Pfandrecht§ 1291  § 873 gilt i.V.m. § 877 für die Inhaltsänderung von Grundstücksrechten  Aufhebung von beschränkt dinglichen Rechten am Grundstück nach § 875  muss ins Grundbuch eingetragen werden o Nur einseitige Aufhebeerklärung des Berechtigten notwendig o Es muss jedoch ein Dritter zustimmen, dem ein Recht am aufzuhebenden Recht zusteht § 876  Aufgabe des Eigentums nach § 928 bedarf ebenfalls einer einseitigen Verzichtserklärung, welche ins Grundbuch eingetragen wird

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III. Voraussetzungen §873  Für die Übertragung eines Grundstücks sind Einigung und Eintragung ins Grundbuch notwendig Voraussetzungen § 873 1. Einigung  Über die Übertragung des Grundstückseigentums  Belastung des Grundstücks mit einem Recht  Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts  Oder in den Fällen des § 877 2. Eintragung ins Grundbuch 3. Einigsein, vgl. § 873 II 4. Berechtigung des Verfügenden oder gutgläubiger Erwerb nach § 892 1. Einigung  Dinglicher Verfügungsvertrag nach den allgemeinen rechtsgeschäftlichen Wirksamkeitsvoraussetzungen  Häufiges Problem: Falsa demonstratio non nocet o Subjektiv ist etwas anderes gewollt, als objektiv Beurkundet o Grundsatz: Falschbezeichnung schadet nicht  Es ist allein das von den Parteien gewollte umfasst §133 o Häufige Fälle:  Falsche Kataster- oder Grundstücksbezeichnung die nur einen Teil des verkauften Anwesens umfassen o Beachte: Die Beurkundung des objektiv (falsch) erklärten reicht für die Wahrung der Vertragsform nach § 311 b I aus  Die Warnfunktion durch die Beurkundung der Willenserklärung, sowie die Schutzfunktion durch Belehrung und Beratung des Notars werden gewahrt  Die Beweissicherungsfunktion der Beurkundung ist fraglich, hat jedoch nur Indizwirkung, bei der Auslegung der Willenserklärung wird auf die äußeren Umstände abgestellt 2. Besonderheiten bei der Einigung mit Minderjährigen  Bei beweglichen Sachen ist der reine Eigentumserwerb für Minderjährige stets rechtlich Vorteilhaft  Bei § 873 ist die dingliche Einigung ebenfalls regelmäßig rechtlich vorteilhaft  Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an  Eigentumserwerb ist nicht rechtlich Vorteilhaft, wenn: o Das Grundstück vermietet oder Verpachtet ist  Eintritt in den Vertrag nach §§ 566, 581 II o Erwerb einer Eigentumswohnung  Pflichten nach dem WEG o Die Eltern können den Eigentumserwerb jedoch nachträglich Genehmigen, § 108 o Es kann ergänzend nach § 1643 I die Genehmigung des Familiengerichts notwendig sein  Rechtlich vorteilhaft ist Eigentumserwerb, wenn: o Das Grundstück mit einer Hypothek belastet ist  der Minderjährige haftet nicht mit seinem Vermögen o Das Grundstück durch Nießbrauch belastet ist, wenn der Nießbraucher Kosten außergewöhnlicher Ausbesserungen und Erneuerungen, sowie die außergewöhnlichen Grundstückslasten zu tragen hat 2

o Öffentliche Lasten wie Grund(erwerbs)steuer anfallen  Sonderfall: Minderjähriger GbR-Gesellschafter: o Betreibt die GbR ein Erwerbsgeschäft, war der Eintritt des Minderjährigen ordnungsgemäß und liegt das Grundstücksgeschäft im Gesellschaftszweck, bedarf es keiner weiteren Genehmigung o Anders: Vermögensverwaltende Gesellschaft, zu deren Geschäftsgegenstand nicht die Veräußerung von Grundstücken gehört

3. Grundsatz der Formfreiheit der Einigung  Die Einigung nach § 873 ist grundsätzlich formfrei  Einer Formgerechten Auflassung nach § 925 bedürfen jedoch: o Die Übertragung von Grundstückseigentum o Übertragung von Miteigentumsanteilen o Begründung von Wohnungseigentum nach § 4 WEG

4. Form der Auflassung  Die Einigung über die Übereignung eines Grundstücks ist nicht formfrei  Die erforderliche Einigung wird als Auflassung nach § 925 bezeichnet o Auflassung wird von Veräußerer und Erwerber (oder deren Stellvertretern) vor einer zuständigen Stelle Erklärt o Funktion: Verdeutlichung der Tragweite des Grundstückskaufs, Einhaltung aller Vorschriften o Regelmäßig vor Notar  jedoch keine notarielle Beurkundung nach § 128 nötig  Muss ein Dritter der Auflassung nach §§ 177 I, 185 oder 1365 zustimmen, bedarf die Zustimmung nur der Form, wenn es sich um eine unwiderrufliche Einigung handelt  Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich § 925 I 3 BGB i.V.m. § 794 I Nr. 1 ZPO oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan § 925 I 3 BGB i.V.m. §§ 248 ff. InsO erfolgen  Da Auflassung und Eintragung Warn- und Beweissicherungsfunktion erfüllen, kann damit ein Verstoß gegen § 311b I 1 nach § 311b I 2 geheilt werden, wenn die schuldrechtliche Einigung ansonsten wirksam ist  Beachte: nach § 925 II kann die Auflassung nicht mit einer Bedingung § 158 oder einer Zeitbestimmung § 168 verbunden werden  ein Grundstücksverkauf unter Eigentumsvorbehalt § 449 ist also nicht möglich o Dies gilt jedoch nur für die Eigentumsübertragung, nicht für die Belastung und Übertragung beschränkt dinglicher Rechte  Mit dem Grundstück kann auch Zubehör gem. § 97 mitveräußert werden o Dies müsste eigentlich nach den §§ 929 ff. geschehen o § 926 sieht allerdings eine Möglichkeit vor, Zubehör mit dem Grundstückseigentum zu übertragen, es bedarf bloß einer Einigung, auf Übergabe oder Übergabesurrogate kann verzichtet werden  Auflassung ist auch nötig, wenn ein Grundstück von einer Gesamthandgemeinschaft auf eine andere, welche aus den gleichen Personen besteht übergehen soll o Jede Gesamthand ist eine selbstständige Zuordnungs- und Verfügungseinheit o Es bedarf nicht der Auflassung, wenn eine OHG in eine KG oder GbR umgewandelt wird und umgekehrt 3

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Bei Austritt eines Gesellschafters oder Übertragung der Gesellschaftsanteile bedarf es keiner Auflassung Zur Berichtigung des Grundbuchs bei einer GbR bedarf es nur der Zustimmung des ausgeschiedenen Gesellschafters

5. Einigsein  Die Einigung nach § 873 I ist außer in den Fällen des § 873 II frei widerruflich  Die Einigung muss also bis zur Eintragung fortbestehen

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Die Eintragung Weiteres Erfordernis zur Einigung bzw. Auflassung Erst Einigung und Eintragung führen die gewollte Rechtsfolge herbei Ist eine Eintragung ohne Einigung vorgenommen worden, kann diese nachgeholt werden Bei ungebührlicher Verzögerung der Eintragung durch das Grundbuchamt können Amtshaftungsansprüche bestehen  Die Eintragung dient dem Publizitätsprinzip und muss sich mit der Einigung decken o Beziehen sich Einigung und Eintragung nicht auf dasselbe Recht bzw. den selben Rechtsvorgang, tritt die gewollte Rechtsfolge nicht ein o Durch Auslegung ist zu ermitteln, ob sich Einigung und Eintragung decken, dem Wortlaut der Eintragung an einen unbestimmten Personenkreis kommt maßgebliche Bedeutung zu

7. Berechtigung des Verfügenden  Berechtigung des Verfügenden ist erforderlich  Die Einigung muss mit dem wahren Berechtigten erfolgen, auch wenn dieser nicht im Grundbuch eingetragen ist  Nach § 878 berühren Verfügungsbeschränkungen, welche nach Antragsstellung beim Grundbuchamt eingehen die Verfügung nicht mehr  Bei fehlender Berechtigung  Erwerb möglich über § 892  Wichtig: Bereits in der Auflassung liegt die Einwilligung des Veräußerers, dass der Auflassungsempfänger nach § 185 I über das Grundstück verfügen kann  eine Zwischeneintragung des Auflassungsempfängers ist nicht nötig

IV. Grundbuch und Eintragungsverfahren 1. Dokumentation dinglicher Rechte  Das Grundbuch gibt Auskunft über dingliche Rechtsverhältnisse, schuldrechtliche können nicht eingetragen werden  Ebenfalls nicht eingetragen sind öffentlich-rechtliche Baulasten und Vorkaufsrechte, sowie sog. Öffentliche Lasten  Der Inhalt einer Eintragung muss inhaltlich bestimmt sein, Unklarheiten sollten im Wege der Auslegung ausgeräumt werden, es kommt darauf an, was sich für einen unbefangenen Betrachter als Nächstliegender Inhalt ergibt o Können die Unklarheiten durch Auslegung nicht ausgeräumt werden, ist die Eintragung unwirksam 4

2. Eintragungsfähige Rechtsträger  Grundsätzlich natürliche und juristische Personen, aber auch die OHG und die KG unter ihrer Firma  Umstritten: Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) o BGH hat die Parteifähigkeit und formelle Grundbuchfähigkeit bejaht o Wird im Grundbuch unter der Bezeichnung eingetragen, welche ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben o Das Eigentum steht der GbR als Verband zu, ist also unabhängig von Gesellschafterwechseln o Nach § 47 II GBO müssen alle Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sein, nach § 899a BGB wird vermutet, dass die im Grundbuch eingetragenen auch tatsächlich Gesellschafter sind  Eine ausländische Gesellschaft kann im Grundbuch Eigentümer sein, wenn sie nach ihrem Personalstatut (Heimatrecht) Eigentum an Grundstücken erwerben kann  Bei einem nicht im Vereinsregister eingetragenen Verein müssen aufgrund des Publizitätsund Bestimmtheitsgrundsatzes alle Vereinsmitglieder im Grundbuch stehen

3. Einteilung des Grundbuchs  Für jedes Grundstück wird im Grundbuch ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt  Unter den Voraussetzungen von § 4 GBO können mehrere Grundstücke auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt geführt werden, stehen im Bestandsverzeichnis jedoch als gesondertes Eigentum und nicht als grundbuchrechtliche Einheit i.S.v. § 890 I  Ein Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen o Das Bestandsverzeichnis beschreibt das Grundstück nach Lage, Größe, Wirtschaftsart und Parzellennummer o Abteilung 1 = Auskunft über Eigentümer und Erwerbsgrund o Abteilung 2 = Alle beschränkt dinglichen Rechte bis auf Grundpfandrechte o Abteilung 3 = Grundpfandrechte

4. Einsicht ins Grundbuch  Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches der Publizität dient  es darf jeder Einsicht nehmen, der ein berechtigtes Interesse hat  Ein berechtigtes Interesse kann öffentlicher wie privater Natur sein  Grundsätzlich besteht bei jedem ein berechtigtes Interesse, der eine Rechtsbeziehung zum Grundstück hat, oder bei dem diese Unmittelbar bevorsteht, zum Beispiel: o Interesse, sich über Grundstücksrechte als Vollstreckungsobjekte zu informieren o Der Käufer des Grundstücks, jedoch nicht der bloße Kaufinteressent o Auf Grundlage der Pressefreiheit auch die Presse  Kein berechtigtes Interesse hat der Mieter, der sich über Grundpfandrecht informieren will  Demjenigen, dem die Einsicht verwehrt wird, steht eine Beschwerde nach § 71 I GBO zu  Der mit der Beurkundung beauftragte Notar hat sogar eine Einsichtspflicht

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5. Eintragungsverfahren  Wird vom Amtsgericht als Grundbuchamt vorgenommen  Eintragungen können nicht beliebig vorgenommen werden, sondern es muss ein bestimmtes Verfahren nach der GBO eingehalten werden  Die Vorschriften der GBO regeln das Eintragungsverfahren, sie werden als formelles Grundbuchrecht bezeichnet  Das Materielle Grundbuchrecht befindet sich im BGB, insb. Die §§ 873 ff.

1. 2. 3. 4.

Voraussetzungen für die Grundbucheintragung Antrag § 13 GBO Bewilligung des Betroffenen § 19 GBO Form § 29 GBO Voreintragung §§ 39, 40 GBO

 Es handelt sich bei den Vorschriften der GBO um bloße Ordnungsvorschriften, solange die materiellen Voraussetzungen für die Rechtsänderung vorliegen, ist das Grundbuch also richtig  Beachte: Eintragungen werden nach dem Prioritätsgrundsatz §§17, 45 GBO vorgenommen, der Antrag welcher zuerst eingeht wird zuerst behandelt o Es besteht für den Benachteiligten bei Verstoß kein Recht auf Berichtigung nach § 894 o Zudem besteht kein Recht etwas aus § 812 I 1 2. Alt. zu verlangen, da § 879 als Rechtsgrund begriffen wird  Außerhalb der GBO sind weitere Voraussetzungen für die Eintragung vorgesehen, wie o Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, dass die Grunderwerbssteuer gezahlt ist o Negativattest der Gemeinde, dass sie ihr Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. BauGB nicht ausübt  Grundsätzlich werden Einträge nur auf Antrag vorgenommen § 13 I 1 GBO  Eintragungen von Amts wegen sind die Ausnahme  Antragsberechtigt sind: o Der in seinem Recht betroffene o Der durch die Eintragung begünstigte o Der Notar handelt aufgrund von § 15 II GBO aufgrund vermuteter Vollmacht als Vertreter der Beteiligten  Ein Antrag kann bis zum Vollzug der Eintragung vom Antragssteller wieder zurückgenommen werden  Zudem wird für eine Eintragung die Bewilligung des Berechtigten benötigt § 19 GBO o Es genügt die Einseitige Bewilligung des Berechtigten, wenn nach § 873 eine Einigung mit dem Erwerber erforderlich ist o Es wird davon ausgegangen, dass der Berechtigte, der unmittelbar oder mittelbar in seinem Recht betroffen ist bei Bewilligung auch materiell-rechtlich mit der Rechtsänderung einverstanden ist  formelles Konsensprinzip o Die einmal erteilte Eintragsbewilligung ist bindend  Der Begünstigte kann ggf. auch Jahre später erst davon Gebrauch machen

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 Beachte: Bei Grundstücksübereignung und Bestellung eines Erbbaurechts muss beiderseitige Einigung, also Auflassung vor dem Grundbuchamt nachgewiesen werden  materielles Konsensprinzip  Die Eintragsbewilligung muss durch öffentlich-rechtliche Urkunden nachgewiesen werden  es muss verlass darauf sein, dass tatsächlich eine Bewilligung vorliegt  Grundsatz der Voreintragung = Der Bewilligende muss auch als Berechtigter im Grundbuch stehen o Ausnahme nur im Erbfall § 40 GBO  Das Grundbuchamt hat nur auf offenkundige materiell-rechtliche Mängel zu prüfen, es erfolgt weder eine Detailprüfung, noch eine Prüfung der Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes

V. Rechtsposition des Erwerbers vor Eintragung  Grundsatz: Die Einigung muss bis zur Eintragung vorhanden sein und der Verfügende noch Verfügungsbefugt sein  Problem: Das Eintragungsverfahren kann sich in die Länge ziehen  Gefahr: ein Beteiligter hält nicht mehr an der Einigung fest oder der Veräußerer wird in seiner Verfügungsbefugnis beschränkt  Um ein Scheitern der Eintragung zu vermeiden, hat der Gesetzgeber in wichtigen Fällen Abhilfe vorgesehen und die Erwerberposition gestärkt

1. Bindung an den Antrag  In den Fällen des § 873 II sind die Erklärungen bindend und können nicht einseitig widerrufen werden  Beachte: Anfechtung wegen Irrtums § 119 und arglistiger Täuschung § 123 sind weiterhin möglich  Fallgruppen des § 873 II: o Einigungsvertrag wurde notariell Beurkundet o Dinglicher Einigungsvertrag wird vor dem Rechtspfleger als Beamten des Grundbuchamts geschlossen o Einigungsvertrag wird beim Grundbuchamt eingereicht  einfache Schriftform genügt o Der Berechtigte händigt dem Erwerber eine Eintragungsbewilligung nach § 19 GBO aus, welche der Form des § 29 GBO entspricht o Verzicht auf Widerruflichkeit

2. Unschädlichkeit von Verfügungsbeschränkungen  § 878 schützt den Erwerber vor Verfügungsbeschränkungen, welche dem Veräußerer zwischen Einigung und Eintragung ereilen können  Es ist dabei gleichgültig, ob es sich um absolute oder relative Verfügungsbeschränkungen handelt  Allein der Abschluss des dinglichen Vertrags reicht jedoch nicht aus, es müssen 2 weitere Bedingungen vorliegen: o Die Einigung muss binden i.S.d. § 873 II geworden sein o Der Antrag auf Eintragung muss beim Grundbuchamt bereits gestellt sein 7

 Die Parteien müssen also alles getan haben, um die Rechtsänderung herbeizuführen, es muss einzig und allein von der Eintragung abhängen  § 878 schützt keine Verzögerungen, die der Erwerber selbst verursacht  Rechtmäßige Zurückweisung eines unvollständigen Antrags  Stellt ein Nichtberechtigter den Antrag, bedarf es der Genehmigung des Berechtigten  § 878 gilt, wie der Verweis auf § 875 zeigt auch für Einseitige Bewilligungserklärungen, ist also auch für die Bewilligung einer Vormerkung anwendbar  Nach § 878 ist gleichgültig, ob der Antrag von Erwerber oder Veräußerer gestellt wird  Beachte: Der Veräußerer könnte seinen Antrag zurücknehmen, somit wäre es für den Erwerber besser, würde er den Antrag stellen  Es ist unschädlich, wenn der Erwerber vor seiner Eintragung von der Verfügungsbeschränkung erfährt  § 878 regelt den Erwerb vom Berechtigten, es kommt nicht auf den guten Glauben an  § 878 ist auch anzuwenden, wenn der Verfügende bloß vom eigentlichen Rechtsinhaber i.S.d. § 185 I zur Verfügung ermächtigt ist

3. Die Auflassungsanwartschaft a) Schutzvorschriften zugunsten des Erwerbers  Nach § 130 II bleiben WE, die auf dinglicher Einigung beruhen, auch bei Tod und eintretender Geschäftsunfähigkeit wirksam b) Anwartschaft und Anwartschaftsrecht  Hat der Erwerber den Eintragungsantrag selbst gestellt, kann der Veräußerer den Erwerb der Rechtsposition nicht mehr verhindern  Es genügt auch, wenn neben der Auflassung zugunsten des Erwerbers eine Vormerkung besteht  Vormerkung = die gesicherte Erwerbsposition, es wird kein Eintragungsantrag benötigt  Diese gesicherten Erwerbspositionen begründen ein Anwartschaftsrecht  Hat die Auflassung stattgefunden, hat er jedoch weder eine Vormerkung, noch einen Eintragungsantrag gestellt, begründet dies nach h.M. kein Anwartschaftsrecht  Es kann nach dem Prioritätsgrundsatz immer noch ein anderer Eigentümer werden o Er kann höchstens Herausgabe des Erlöses nach § 285 vom Veräußerer verlangen c) Übertragung des Anwartschaftsrechts  Das Anwartschaftsrecht kann durch dingliche Einigung in der Form des § 925 übertragen werden  Da es sich nur um eine Verfügung über das Anwartschaftsrecht handelt, muss der Eigentümer des Grundstücks nicht zustimmen  Wenn (noch) kein Anwartschaftsrecht existiert, können nur die Rechte aus dem Kaufvertrag nach § 398 abgetreten werden  Beachte: Bei Verfügung über das Anwartschaftsrecht, geht das Eigentum ohne Zwischenerwerb auf den Zweiterwerber des Anwartschaftsrechts über – Bei nichtberechtigter Verfügung bedarf es die Zustimmung des Grundstückseigentümers, welche widerruflich ist  Ein Vertrag über die Übertragung des Anwartschaftsrechts bedarf der Form des § 311b, ebenso wie ein den Kaufvertrag auflösender Aufhebungsvertrag, da dieser das Anwartschaftsrecht zum erlöschen bringt

d) Schutz des Auflassungsanwartschaftsrechts 8

 Das Auflassungsanwartschaftsrecht ist nach BVerfG eine von Art. 14 GG geschützte Eigentumsposition  Der Inhaber kann gegenüber Dritten, welche unberechtigt ins Anwartschaftsrecht eingreifen die Ansprüche aus §§ 985, 1004 analog geltend machen  Grundsätzlich kann er auch Schadensersatz nach § 823 I geltend machen o Beachte: aufgrund von § 892 kommt eine Haftung des gutgläubigen Erwerbers gegenüber dem alten Eigentümer nicht in Betracht o Bei vorsätzlichem Handeln ist Schadensersatz jedoch auch nach §...