Boleto DE Compra VTA Suscripto POR Persona Ciega PDF

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Caso practico para efip 1 de la materia derecho privado 3...

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BOLETO DE COMPRA VTA SUSCRIPTO POR PERSONA CIEGA Andrés Permisiori y Ángela Bosco de 35 y 30 años de edad respectivamente, mantuvieron una relación afectiva de varios años, en cuyo transcurso realizaron diversas actividades juntos. El 14 de Julio del 2003 firman un boleto de compraventa de un departamento ubicado en Calle Milicias Nº 1483, Piso 5to Torre “B”, de la Capital Federal, adquiriendo en condominio su propiedad. Andrés Permisiori presenta un cuadro de casi ceguera, derivada de una miopía congénita bilateral con posterior desprendimiento de retina en ambos ojos. El 7 de marzo de 2005, el Sr. Permisiori le vende a Ángela Bosco, por boleto de compraventa privado, su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital Federal. Ante la negativa de escriturar, Ángela Bosco le remite carta documento al vendedor. Dicha notificación no fue contestada. El 19 de noviembre de 2005, Ángela Bosco inicia un juicio a Andrés Permisiori, quien al contestar el traslado de la demanda afirma que nunca tuvo la intención de venderle a la actora su parte indivisa en el departamento referenciado y que al momento de la supuesta promesa de venta se encontraba virtualmente ciego. 1. ¿El cuadro patológico del Sr. Andrés Permisiori lo torna incapaz para otorgar actos jurídicos válidos? 2. ¿Es válido el boleto de compraventa por el cual el Sr. Andrés Permisiori vende a Ángela Bosco su parte indivisa en el condominio del departamento ubicado en calle Milicias de Capital Federal? 3. Ud. es el juez de la causa, resuélvala fundado en normas jurídicas.

RESOLUCION DEL CASO 1. El cuadro patológico del Sr. Permisiori no está categorizado como una discapacidad en el Código Civil. En el artículo 54 de dicho código nombra solamente como incapaces absolutos además de las personas por nacer, a menores impúberes, a los dementes y sordomudos; en el art. 55, como incapaces relativos a los menores adultos para ciertos actos que las leyes les autorizan. En algunas situaciones las personas sin llegar a ser dementes, presentan ciertas anomalías que los inhabilitan parcialmente para los actos de la vida civil, por ejemplo en el caso de la ceguera, son los semialienados, que de acuerdo con el art. 152 bis inc. 2º del Cód. Civil “podrá inhabilitarse judicialmente…a los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artículo 141 de este código, el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o patrimonio.” En estos casos, se le nombra un curador al inhabilitado. En principio él puede administrar sus bienes, pero para disponer de ellos necesita la conformidad del curador, o sea, éste lo “asiste” a los fines del acto impedido. 1 En los casos específicos en los que el C.C. no otorga capacidad a los ciegos para

ciertos actos es en los artículos 990 y 3708, casos en los que personas con esta deficiencia no pueden ser testigos en los instrumentos públicos y testamentos, 1

ALTERINI, Atilio Anibal. Derecho Privado Parte General. Ed. Abeledo Perrot 2000.

respectivamente. Tales incapacidades no son de hecho, sino de derecho, porque estos actos no los pueden realizar los incapaces ni por sí ni tampoco por medio de un representante legal. En comparación, tenemos que, en el Derecho Alemán los que padecen debilidades mentales o físicas, y particularmente los sordos, ciegos, mudos pueden recibir un curador para aquellos negocios que no sepan cuidar por sí mismos; pero esta curatela no puede ser organizada sino con el consentimiento del enfermo a menos que no sea posible entenderse con él (art. 1910).

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En conclusión tenemos que el Sr. Permisiori mientras no se le declare judicialmente un curador a los efectos de inhabilitarlo para disponer de sus bienes previamente al otorgamiento del acto jurídico es para el derecho civil capaz de adquirir derechos o contraer obligaciones, de disponer de sus bienes y de vender, por lo que es absolutamente capaz para otorgar actos jurídicos válidos. Toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender cada cosa de que es propietaria (art. 1357 C.C.) 2. En cuanto a compraventa de inmuebles el art. 1184 inc. 1 C.C. dispone que debe ser efectuada por instrumento público. Más adelante, en el art. 1185, nos dice que en los que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen realizados por instrumento particular, firmado por las partes, o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pública, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pública no se halle firmada; pero quedarán concluidos como contratos en que las partes “se han obligado a hacer escritura pública”. Este artículo nos da la pauta de la importancia que se le asigna a la firma, al boleto de compraventa y al elemento volitivo de las partes. Por otro lado, la jurisprudencia ha admitido que el comprador por boleto de compraventa también puede pedir que la escrituración sea suscripta por el juez en caso de negativa de aquél. El boleto privado de compraventa de inmuebles, implica el encuentro de dos voluntades concurrentes: por un lado la transmisión del dominio por el vendedor y la consecuente adquisición por el comprador; pero la consumación de dichas voluntades requiere que el acuerdo se eleve a escritura pública. Al suscribir el instrumento privado ambas partes asumen la obligación de escriturar (art. 1185 C. C.). Pero, como la escritura cumple la función de título para operar la transferencia

del

dominio

(artículos

1184

y

2609

Código

civil),

es

fundamentalmente el vendedor el principal obligado a otorgarla, puesto que ésa es la prestación que prometió al comprador en este acuerdo.3 Dicho instrumento privado contiene la firma de las partes, condición esencial para su validez (art. 1012 C.C.), además no poseen estos actos forma especial alguna por lo que las partes pueden formarlos del modo que les resulte más conveniente ( art. 1020 C.C.). 4 2

BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Parte general tomo I. Ed. Abeledo Perrot 1999.

BORDA, Guillermo A., Tratado de derecho civil, Parte general tomo I. Ed. Abeledo Perrot 1999. Cám. Civil Capital, sala A, 10 noviembre 1970 "Barrio Juan Bautista Alberdi S.R.L. c/ Peralta de Grebol, Florentina L.”. 4 www.acader.unc.edu.ar 3...