Caso Pratico 1 - teste PDF

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CASO PRÁTICO 1:Alfredo deu de arrendamento a Beatriz um prédio urbano para habitação, pelo prazo de 10 anos, com início em 01.01.Beatriz é casada com Cristiano desde 2004, de quem tem uma filha, Daniela, com 4 anos.Hoje (31.05), Beatriz é surpreendida em sua casa por Ermelinda que alega que é a nova...

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CASO PRÁTICO 1: Alfredo deu de arrendamento a Beatriz um prédio urbano para habitação, pelo prazo de 10 anos, com início em 01.01.20013. Beatriz é casada com Cristiano desde 2004, de quem tem uma filha, Daniela, com 4 anos. Hoje (31.05.2013), Beatriz é surpreendida em sua casa por Ermelinda que alega que é a nova proprietária do imóvel, exibindo-lhe a respetiva escritura de compra e venda e informando que a família de Beatriz tem até ao final do dia para abandonar o locado, uma vez que Ermelinda não tinha conhecimento do arrendamento porque o mesmo não estava registado. Quid iuris? No presente caso prático, Alfredo deu de arrendamento a Beatriz, um prédio urbano para habitação pelo prazo de 10 anos, o que nos remete para a matéria de arrendamento urbano. O arrendamento é uma espécie de locação na medida em que versa sobre coisa imóvel, pois estando em causa coisas móveis falaremos em aluguer, conforme previsto nos artigos 204º, 205 ex vi 1023º do Código Civil, doravante designado por CC. Assim, a locação é o contrato pelo qual, uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição, conforme previsto no artigo 1022º do CC. O arrendamento pode ter fins habitacionais (1092º a 1107º) ou fins não habitacionais (1108º a 1113º do CC). O contrato de arrendamento pode ser celebrado por prazo certo ou com duração indeterminada conforme previsto nos artigos 1094º, 1095º, e 1099º do CC. No nosso caso prático, está em causa um contrato de arrendamento para habitação, com a duração de 10 anos, pelo que estamos na presença de um contrato de arrendamento para fins habitacionais com prazo certo por força do disposto nos artigos 1092º a 1107º do CC.

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Sendo um contrato de arredamento com a duração de 10 anos, o mesmo está sujeito a registo por força do disposto artigo 2º/m) do Código Registo Predial, procedimento que no nosso caso prático não foi verificado, na medida em que nos é dito que Ermelinda não tinha conhecimento do arrendamento por o mesmo não ter sido registado. Sucede que Alfredo vendeu o imóvel a Ermelinda, pelo que se levantam aqui duas questões, a saber: o direito de preferência de Beatriz na venda, e a transmissão da posição contratual. No momento em que Ermelinda informa Beatriz da compra do imóvel, tinham decorrido 5 meses desde o momento da celebração do contrato de arrendamento, pelo que Beatriz não tinha preferência na venda do imóvel, pois o mesmo só poderá ser invocado decorridos mais de 3 anos do contrato de arrendamento, por força do disposto no artigo 1091º/1/a) do CC. No nosso caso pratico verifica-se a transmissão do imóvel a terceiro, in casu, a Ermelinda, o que significa que de acordo com o artigo 1057º do CC, que consagra o principio de que “a compra não afecta a locação” (emptio non tollit locatum),ou seja, transmitiu-se a posição de locador de Alfredo para Ermelinda, mas tal não impede que Beatriz oponha o seu direito de permanecer no imóvel a Ermelinda, - ainda que esta desconhecesse o arrendamento por o mesmo não estar registado - obrigando-a desta forma a respeitar o contrato de arrendamento, adquirindo com esta transmissão entre vivos, os direitos e obrigações de locador relativamente à execução futura do contrato, não podendo exigir, por exemplo, o pagamento de rendas anteriores á transmissão, por força do disposto nos artigos 1057º e 1058º do CC. Estando em causa um contrato de arrendamento por prazo certo, o mesmo renova-se automaticamente no seu termo, in casu, 01.01.2023, por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo de qualquer das partes se poder opor à renovação por força do disposto no artigo 1095º e artigo 1096º/1/3 do CC. Sendo agora Ermelinda a nova locatária do imóvel, por força da transmissão da posição contratual, operada pela compra do imóvel a Alfredo, a mesma tem determinados direitos, mas também tem obrigações, e uma delas é o respeito pelos prazos de pré-aviso exigidos por lei para fazer cessar o contrato de arrendamento.

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O contrato de arrendamento, pode cessar por acordo das partes, por resolução, caducidade, denúncia ou outras causas previstas na lei, por força do disposto no artigo 1079º do CC. No nosso caso prático, o contrato de arrendamento pode cessar por acordo das partes, celebrado por escrito conforme previsto nos artigos 406º/1 ex vi 1082º do CC. Não havendo acordo entre Beatriz e Ermelinda e não estando em causa nenhuma das situações previstas no artigo 1082º/2/3/4 do CC que permita a resolução do contrato de arrendamento por parte de Ermelinda, a mesma pode opor-se á renovação do contrato mediante comunicação escrita com aviso de recepção dirigida a Beatriz, nos 240 dias anteriores ao final do contrato por força do disposto nos artigo 1096º/1/3, 1097º/1/a) do CC e artigo 9º/1/3/6 da Lei 6/2006. Conclui-se portanto, que Ermelinda não poderia exigir que Beatriz desocupasse o locado até ao final do dia 31.05.2013.

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