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CONDOMINIO UBICADO ______________, CIUDAD DE MÉXICO VS ____________________________ JUICIO EJECUTIVO CIVIL ESCRITO INICIAL

C. JUEZ DE CIVIL DE CUANTÍA MENOR, EN TURNO EN LA CIUDAD DE MÉXICO: _________________ y __________________________, en nuestro carácter de Comité de Vigilancia del CONDOMINIO UBICADO EN _________________________, CIUDAD DE MÉXICO, en adelante el CONDOMINIO, ante usted con el debido respeto comparecemos y exponemos: PERSONALIDAD Acreditamos nuestro nombramiento como integrantes del Comité de Vigilancia del CONDOMINIO con asamblea celebrada el miércoles ____ de _____ de _________, cuya protocolización consta en la escritura pública que se acompaña como “ANEXO A”. Asimismo, con la tesis con número de registro 2011911, de rubro y texto siguientes, acreditamos las facultades con las que cuenta el Comité de Vigilancia para iniciar el presente juicio: “COMITÉ DE VIGILANCIA. TIENE LA REPRESENTACIÓN SUBSIDIARIA DEL CONDOMINIO CUANDO SE VENZA EL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR, AL QUEDAR COMPRENDIDO ESTE SUPUESTO COMO CASO ANÁLOGO AL FALLECIMIENTO DE ÉSTE O POR SU AUSENCIA POR MÁS DE UN MES SIN PREVIO AVISO. La fracción XII del artículo 49 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, es clara en cuanto a la facultad otorgada al comité de vigilancia para cubrir las funciones del administrador, en los casos previstos en el segundo párrafo de la fracción XVII del diverso artículo 43, vigente hasta el 13 de enero de 2015, que consisten en el fallecimiento o la ausencia del administrador por más de un mes sin previo aviso. Asimismo, se otorga al comité de vigilancia la potestad de asumir esas facultades del administrador cuando la personalidad de éste sea materia de controversia judicial o administrativa; lo que implica una representación legal subsidiaria. El ejercicio de estas facultades durará hasta en tanto se designe al nuevo administrador. Por tanto, en todos los supuestos de que se trata el comité de vigilancia tendrá facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes, incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley correspondiente, respecto de los bienes comunes del condominio. Por otra parte, las facultades del comité de vigilancia de asumir las del administrador no están condicionadas a que cumpla con su obligación de convocar a asamblea extraordinaria en términos del artículo 32 de la citada legislación para nombrar un nuevo administrador, porque la representación del condominio ante autoridades o terceros es necesaria y no puede estar sujeta a que haga esa convocatoria, tanto porque no hay disposición expresa en ese sentido, como porque está la norma que prevé esa representación subsidiaria del condominio mientras no se haya designado nuevo administrador; y tan es una representación subsidiaria que permite asumir las facultades del administrador cuando su personalidad sea materia de controversia judicial o administrativa. Entonces, es clara la finalidad de la norma que el condominio nunca se quede sin representación, porque el fallecimiento o ausencia del administrador o el cuestionamiento de su personalidad en una controversia judicial o administrativa siempre será suplida o subsanada por el comité de vigilancia hasta en tanto sea nombrado nuevo administrador; por lo que cualquier autoridad debe privilegiar que el condominio esté siempre representado en la controversia judicial o administrativa; y, por ende, debe quedar comprendido como caso análogo, de falta de administrador, cuando venza el nombramiento de éste, puesto que la finalidad de la norma debe ser contemplar cualquier ausencia del administrador para que la representación del condominio no quede acéfala por más de un mes, de manera que siempre será

suplida por el comité de vigilancia, con independencia de la obligación de éste de convocar a asamblea extraordinaria para nombrar nuevo administrador.”

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AUTORIZACIONES Y DOMICILIO Con fundamento en el artículo 112, cuarto párrafo, del Código de Procedimientos Civiles, autorizo para que queden facultados para intervenir en todas las etapas procesales del juicio, la alzada y la ejecución, con todas las facultades generales y especiales incluyendo la de absolver y articular posiciones, conjunta o separadamente, a los licenciados _________________________, con cédulas profesionales ________________________________, las cuales se encuentran debidamente registradas ante la Primera Secretaría de Acuerdos de la Presidencia y del Pleno del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, con los números de folios _______________________________, respectivamente, constancias de registro que en copia fotostática acompañamos al presente escrito. Asimismo, autorizo en los términos del penúltimo párrafo del artículo 112 del Código de Procedimientos Civiles, únicamente para oír notificaciones e imponerse de los autos, al señor ________________________. Señalamos como domicilio para oír y recibir todo tipo de notificaciones y documentos el ubicado en ___________________________________, Ciudad de México.

COMPETENCIA Con fundamento en el artículo 71, fracción V, de la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, ahora Ciudad de México, su Señoría es competente para conocer del presente asunto, en virtud de que lo que se reclama son adeudos de cuotas de mantenimiento, intereses y sanciones por incumplimiento a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, ahora Ciudad de México. “Artículo 71. Los Jueces de lo Civil de Cuantía Menor conocerán: … V. De juicios contenciosos que versen sobre adeudos de cuotas de mantenimiento, intereses o sanciones por incumplimiento a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, y de las resoluciones y convenios celebrados ante la Procuraduría Social del Distrito Federal.”

SE INTERPONE JUICIO EJECUTIVO CIVIL Con fundamento en el último párrafo del artículo 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles en el Distrito Federal, ahora Ciudad de México, promovemos demanda ejecutiva civil en contra del señor _______________________, en su carácter de propietario, por la falta de pago de las cuotas ordinarias de mantenimiento y administración, así como las cuotas extraordinarias que le corresponden a las unidades privativas ____________________ del CONDOMINIO actor, que mas adelante se señalan. El demandado _____________________ puede ser emplazado a juicio en el siguiente domicilio: ______________________ ______________________ Reclamamos las siguientes: PRESTACIONES A. El pago de $62,400.00 (sesenta y dos mil cuatrocientos pesos 00/100 M.N.), por concepto de cuotas ordinarias de mantenimiento y administración correspondientes al período comprendido entre el mes de octubre de 2013 de 2016 al mes de septiembre de 2018.

B. El pago de $29,990.83 (veintinueve mil novecientos noventa pesos 83/100 M.N.), por concepto de cuotas extraordinarias que se han ocasionado en el período

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comprendido entre el mes de octubre de 2013 de 2016 al mes de septiembre de 2018. C. El pago de $12,690.83 (doce mil seiscientos noventa pesos 83/100 M.N.), por concepto de intereses legales ocasionados por la falta de pago de las cuotas ordinarias durante el período comprendido entre el mes de octubre de 2013 de 2016 al mes de septiembre de 2018. Lo anterior con fundamento en el ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO DEL REGLAMENTO del CONDOMINIO, que a la letra dice: “ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO. Los propietarios que no cubran oportunamente sus cuotas para gastos comunes serán sancionados con el 1% de interés mensual sobre la cantidad no cubierta, a partir de la fecha en que deban ser pagadas, sirviendo de título ejecutivo, para hacer efectivos dichos pagos por la vía judicial, el acta de la asamblea en la que hayan acordado el pago de las cuotas por concepto de gastos de administración y reparación.” En virtud de que el artículos 33 fracción V de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, establece como tope el 9% (nueve por ciento anual), que equivale al 0.75% (cero punto setenta y cinco) mensual, los intereses reclamados están calculados conforme a este último porcentaje. D. El pago de $52,116.09 (cincuenta y dos mil ciento dieciséis pesos 09/100), por concepto de pena convencional que se ha producido por la falta de pago de las cuotas de mantenimiento determinada en la asamblea celebrada el ___________, en donde se fijó una penalización del 10% (diez por ciento) a los condóminos que no cumplieran en tiempo y forma con el pago de sus cuotas, dentro de los primeros 7 días del cada mes. Cabe decir que la pena del 10% mensual (que equivale al 120% anual) decretada en la referida asamblea celebrada el 21 de julio de 2011, excede el máximo del 37% anual de penalidad establecido por el Poder Judicial Federal en la tesis con número de registro 2001362, que a continuación se transcribe: “INTERESES MORATORIOS. LA DECLARATORIA DE INCONVENCIONALIDAD DEL ARTÍCULO 174 DE LA LEY GENERAL DE TÍTULOS Y OPERACIONES DE CRÉDITO, EN RELACIÓN CON EL ARTÍCULO 21, NUMERAL 3, DE LA CONVENCIÓN AMERICANA SOBRE DERECHOS HUMANOS, IMPLICA LIMITAR EL COBRO DE AQUÉLLOS, AL REDUCIRLOS HASTA EL TREINTA Y SIETE POR CIENTO ANUAL, Y NO LA ABSOLUCIÓN DE SU PAGO, NI FIJARLOS HASTA EL MONTO DEL INTERÉS LEGAL. En la tesis de rubro: "INTERÉS USURARIO. SE CONSIDERA A LA UTILIDAD POR MORA QUE EXCEDA DEL TREINTA Y SIETE POR CIENTO ANUAL A QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 48, FRACCIÓN I, DE LA LEGISLACIÓN PENAL PARA EL ESTADO DE AGUASCALIENTES.", que aparece publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Décima Época, Libro XI, Tomo 2, agosto de 2012, página 1734, este tribunal consideró que una ley más acorde que el Código Penal Federal para la protección del derecho humano reconocido en el artículo 21, numeral 3, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos -que conmina a la prohibición en ley de la usura- es el artículo 48, fracción I, de la Legislación Penal para el Estado de Aguascalientes, que señala que ésta se da cuando un interés convencional evidente o encubierto excede de un treinta y siete por ciento anual; ahora bien, el pronunciamiento de la declaratoria de inconvencionalidad del artículo 174 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito determina un límite para el cobro de intereses moratorios, cuyo

efecto es que, en caso de que los réditos se excedan, el Juez deberá reducirlos a ese porcentaje, sin que esto implique la absolución de

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su pago, o su reducción hasta el interés legal. Ello es así, porque si bien del artículo 77 del Código de Comercio se advierte que las convenciones ilícitas no producen obligación ni acción, no debe pasar inadvertido que la materia mercantil supone, per se, la existencia de una ganancia. En efecto, los préstamos en dinero llevan aparejado el pago de un dinero extra por concepto de intereses, lo que es lógico pues, de lo contrario, ningún prestamista se desprendería de un dinero que con riesgos recuperará en el futuro, sin poder disponer de él durante la vigencia del préstamo. Por tanto, partiendo de la premisa de que primigeniamente existe voluntad de las partes en el pacto de intereses; que se trata de la materia mercantil y que, atento al control de convencionalidad ejercido, se protege el derecho humano contenido en el numeral 3 del artículo 21 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, al proscribir que en el cobro de intereses moratorios éstos no sean usurarios, se considera correcto que, para su reducción (en caso de que éstos se excedan del porcentaje que para el delito de usura prevé el artículo 48, fracción I, de la legislación penal para el Estado), se esté a lo dispuesto en el artículo 2266 de la codificación sustantiva civil local, que impone que el interés convencional no podrá exceder de treinta y siete por ciento anual y sanciona la transgresión a lo anterior de la manera siguiente: "En caso de exceder la tasa del interés convencional, el Juez de oficio, deberá disminuirla hasta establecerla dentro de los límites del presente artículo." Por tanto, la pena establecida en la asamblea celebrada el 21 de julio de 201 fue calculada al 3.08% mensual (que es el equivalente al 37 % anual) E. Las cuotas de mantenimiento y administración ordinarias que el demandado se abstenga de pagar hasta la total solución del presente asunto. F.

Las cuotas extraordinarias que el demandado se abstenga de pagar hasta la total solución del presente asunto.

G. El pago de los intereses que se sigan generando por la falta de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, hasta la total solución del presente asunto. H. El pago de las penas que se continúen generando por la falta de pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias, hasta la total solución del presente asunto. I.

El pago de gastos y costas que se originen en el presente juicio.

El total de las cantidades demandadas al mes de septiembre de 2018 ascienden a $157,197.53 (ciento cincuenta y siete mil ciento dieciséis pesos 53/100 M.N.).

TITULO EJECUTIVO CIVIL En el presente juicio, el título ejecutivo civil correspondiente, se constituye con fundamento en el tercer párrafo del artículo 59 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles del Distrito Federal, ahora Ciudad de México, que a la letra dice: “Artículo 59 LPC. Las cuotas para gastos comunes que se generen a cargo de cada unidad de propiedad privativa y que los condóminos y poseedores no cubran oportunamente en las fechas y bajo las formalidades establecidas en Asamblea General o en el Reglamento Interno del condominio que se trate, causarán intereses moratorios al tipo que se hayan fijado en la Asamblea General o en el Reglamento Interno.

Lo anterior, independientemente de las sanciones a que se hagan acreedores los condóminos o poseedores por motivo de su incumplimiento en el pago....