Fascículo 5 (CREA-PR) - Manutenção de Edificações: da intenção de projeto ao uso do edifício PDF

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Fascículo 5 | MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES Da intenção de projeto ao uso do edifício: a Busca da Excelência Profissional Programa de Excelência em Projetos CREA-PR | 3 Programa de Excelência Projetos, Execução e Manutenção Engenharia, Arquitetura, Agronomia e Geociências Da intenção de projeto ao uso do...

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Fascículo 5 | MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES Da intenção de projeto ao uso do ediício: a Busca da Excelência Proissional

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Programa de Excelência Projetos, Execução e Manutenção Engenharia, Arquitetura, Agronomia e Geociências

Da intenção de projeto ao uso do ediício: a busca da excelência proissional CREA-PR E ENTIDADES DE CLASSE Arquiteta Patricia Bruder Barbosa Colaboração: Arquiteto Jaime Pusch

Curiiba 2011

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EXPEDIENTE GESTÃO 2011 PRESIDENTE: Engenheiro Agrônomo Álvaro José Cabrini Júnior 1º VICE-PRESIDENTE: Engenheiro Civil André Luis Gonçalves 2º VICE-PRESIDENTE: Engenheiro Agrônomo Orley Jayr Lopes 1º SECRETÁRIO: Engenheiro Civil José Rodolfo de Lacerda 2º SECRETÁRIO: Engenheiro Eletricista Aldino Beal 3º SECRETÁRIO: Técnico em Ediicações Márcio Gamba 1º TESOUREIRO: Engenheiro Mecânico Silmar Brunato Van Der Broocke 2º TESOUREIRO: Engenheira Agrônoma Adriana Baumel DIRETOR ADJUNTO: Arquiteta Ana Carmen de Oliveira

PRODUÇÃO E EDIÇÃO Arq. Patricia Bruder Barbosa

COLAbORAÇÃO Arq. Jaime Pusch

PUbLICAÇÃO CREA-PR – Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia do Estado do Paraná Assessoria de Apoio às Enidades de Classe do CREA-PR [email protected] Jornalista Responsável: Anna Preussler; Projeto gráico e diagramação: Cesar Stai; Revisão ortográica: Lia Terbeck; Tiragem: 1.000 exemplares

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INTRODUÇÃO Uma goteira em cima de uma máquina de um milhão de dólares! – Esbravejava um empresário para seu engenheiro de manutenção no filme. Era uma propaganda de uns trinta anos atrás sobre determinado material de construção de coberturas industriais. A indignação perceptível na voz do ator expressava a preocupação que o cidadão tem com a correta manutenção do edifício, desde a escolha dos materiais e técnicas ainda na sua concepção e execução, até em seu uso posterior. Que dizer então de – Uma goteira em cima de minha cama? O problema não é só daquele empresário da propaganda. É de todos nós. Quando foi lançado o Programa de Excelência Profissional em Edificações, o CREA-PR estava dando diversas respostas aos profissionais jurisdicionados e à sociedade. Uma delas, claramente embutida em todos os programas originados da velha luta de valorização profissional era e é o de uma maior humanização das profissões de engenharia, arquitetura, agronomia e geociências. E, por conseguinte, quando falamos em edificação, em qualquer de suas fases, não pensamos tão somente no objeto edifício como fim último, mas nas pessoas que o possuem e usam como o principal centro de nossas atenções profissionais. O ciclo tecnológico da edificação, nesta faina permanente de transformar o mundo para melhor, nos leva da concepção projetiva, pela execução prática até ao edifício construído e em uso. Nossa tarefa não para na “entrega das chaves”. O nosso compromisso ético com ou usuário de nossa arte vai além. Temos que cuidar para que seu estado de higidez e eficiência se mantenha ao longo da relação humana cliente-edifício. Numa visão sistêmica, o maior desafio de qualquer profissional é a luta contra a entropia. Se deixarmos de aguar a planta, ela seca e morre. Se deixarmos de abastecer o motor com adequada energia, ele para. Se abandonarmos a casa, ela se arruína. Se abandonarmos as pessoas elas se entristecem e definham. Temos insistido que um edifício não é apenas um objeto acabado, não é apenas uma mercadoria, não é apenas um volume na paisagem. É também uma utilidade e um valor econômicos, uma realização social e, mais ainda, um sonho de vida, uma relação afetiva entre o usuário e o espaço construído.

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Gaston Bachelard nos diz que “... a casa é nosso canto do mundo. Ela é, como se diz amiúde, o nosso primeiro universo”. E completa mais adiante o pensador da Poética do Espaço: “Antes de ser ‘jogado no mundo’... o homem é colocado no berço da casa”. Le Corbusier, o grande marco da expressão do modernismo na arquitetura, trouxe o conceito de ser a casa “uma máquina de morar”. Um objeto de arte que deve ser eficaz, onde a “função dita a forma”. Tanto na figuração poético-simbólica de um, quanto na funcionalista-objetiva de outro, o objeto casa é algo construído, de extremo valor afetivo e utilitário para o ser humano. Com a devida vênia, havemos de estender o conceito de casa para os outros espaços construídos: a escola, o escritório, a fábrica, o hospital, o templo, os edifícios de trabalhar, recrear, cultuar. E todo este complexo edilício não foge da ação do tempo e do uso, não escapa à implacável lei da entropia. Manutenção, para além de um simples exercício técnico oportuno reservado a profissionais qualificados, é um ato necessário de múltiplas dimensões para com este ícone maior da cultura humana, o edifício. E isto, nossa colega Patrícia Bruder demonstrará neste trabalho inovador.

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1. A IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES Gastos com a manutenção: prejuízo ou invesimento? Desde os primórdios, o homem edificava para ter um abrigo seguro. Com o passar do tempo o homem passou a edificar para os mais diversos usos que não fossem somente a habitação, como o comércio, a indústria e o lazer, procurando constantemente mais solidez e qualidade no espaço construído. As cidades se formaram e verticalizaram. Nos grandes centros urbanos, edifícios cada vez mais altos, com maior inovação formal e tecnológica, e cada vez menos espaço para construir, sem mais com a preocupação em conservar o existente. Não há dúvidas quanto à forte influência que o espaço construído exerce sobre a qualidade de vida da humanidade, já que a maior parte da população mundial habita em cidades, e vive essencialmente em edificações. O ambiente edificado se configura como suporte físico para a realização direta ou indireta de todas as atividades produtivas, e por isso representa um papel social fundamental. Além disto, as construções hoje têm alto valor patrimonial, em especial em nosso país. O edifício se constitui em um dos maiores patrimônios de qualquer pessoa ou empresa, em geral com elevado valor de uso e de troca, desde que mantido em boas condições. Ainda, há que se considerar também o valor afetivo da edificação. Faz parte da cultura do brasileiro a grande estima pelo ambiente construído, o edifício concebido como patrimônio a ser legado aos herdeiros, como que de duração eterna. E é justamente por estas razões que as edificações se distinguem dos demais produtos comercializados: principalmente por atender a seus usuários durante muitos anos, diretamente ligadas à qualidade de vida da sociedade, além de seu alto valor patrimonial e social. Assim sendo, é importante que a edificação apresente condições adequadas ao uso para o qual se destina, resistindo às intempéries e ao uso propriamente dito.

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Apesar da busca incessante por maior solidez e tecnologia na construção civil, sabemos que, a princípio, qualquer bem possui durabilidade limitada, e é natural que sofra depreciação ao longo do tempo. Nenhuma edificação está imune à degradação provocada pelo ambiente, pelo uso ou mesmo pelas características de seus materiais constituintes. No entanto, o passar do tempo não é determinante para o estado de conservação de um edifício, sendo possível que o processo inevitável de depreciação se torne consideravelmente mais lento, através de atividades de conservação e manutenção do ambiente construído. As atividades de manutenção devem ser consideradas como um investimento, visto que agregam valor à edificação.

A norma brasileira que trata sobre manutenção de edificações, NBR 5674:1999, adverte que é econômica e ambientalmente inviável que o edifício construído seja considerado como um produto descartável que, ao atingir seus níveis mínimos de desempenho, simplesmente é substituído. A norma ainda aponta que, em estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, foi verificado que o custo anual com manutenção e operação do ambiente construído é de aproximadamente 1% a 2% do custo de produção do edifício. Acumulado ao longo da vida útil da edificação, tais valores chegam próximos ou até superiores ao custo total de construção. Apesar da relevância dos valores citados, é comum que a importância da manutenção seja lembrada somente nos momentos mais inoportunos. Os transtornos gerados pela condição de abandono e de falta de manutenção do edifício acontecem fora de hora, e exigem que as atividades de manutenção, tantas vezes adiadas, sejam lembradas. Como por exemplo, o elevador de um edifício de grande altura que pára de funcionar, o curto circuito que provoca um início de incêndio, o vazamento de tubulações hidráulicas, danos às instalações elétricas por descargas atmosféricas ou ainda o descolamento de revestimento da fachada. Isto sem falar das grandes catástrofes, que culminam no desabamento parcial de edificações, como queda de marquises, ou mesmo sua ruína total. Com o passar do tempo, os inconvenientes resultantes da inexistência de atividades de manutenção preventivas e periódicas se tornam mais freqüentes, e ameaçam o sentimento de segurança dos usuários e, por que não dizer, a correlação entre homem e ambiente. Apesar de tudo o que foi disposto, paradoxalmente, as atividades de manutenção ainda são vistas como um problema financeiro de baixa prioridade, enquanto deveriam ser consideradas como um investimento, retardando o envelhecimento e agregando valor ao produto imobiliário.

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Inversão de valores no processo construivo Diversas publicações e discussões técnicas a respeito da manutenção predial concordam com o fato de que esta ainda hoje é uma aividade negligenciada no âmbito da construção civil. É comum que o planejamento de manutenção de um ediício seja lembrado somente quando começam a surgir os problemas, tornando a medida correiva mais diícil e custosa.

Os países europeus foram os pioneiros nos estudos referentes à manutenção do ambiente construído, com registros que datam da década de 50. No Brasil se passaram quase 500 anos de construção sem que o tema da manutenção fosse discutido. Os primeiros estudos neste sentido foram realizados na década de 80 em nosso país. Desde então o tema tem sido cada vez mais difundido e estudado, principalmente em função do número elevado de edificações existentes e pela preocupação com os inúmeros edifícios com idade avançada. Ao mesmo tempo em que a construção civil tem grande participação na economia brasileira, também deixa a desejar quando o assunto é qualidade e desempenho esperado. Este quadro foi intensificado nos anos 60, com o Banco Nacional da Habitação (BNH), com a produção em massa de edificações, ocupação de mão-de-obra desqualificada, baixo custo de investimentos, etc. No que diz respeito à manutenção predial, por ser uma área de estudo relativamente nova, estamos longe de atingir o nível de qualidade da manutenção industrial. Tal diferença pode ser explicada por razões evidentes: indústria é transformação, e por isso a manutenção traz lucros imediatos, proporcionando a minimização de perdas e maior produtividade, enquanto a manutenção predial, especialmente de residências, é encarada como consumo, gasto. A norma brasileira que estabelece requisitos para a elaboração do Manual de Operação, Uso e Manutenção da Edificação, NBR 14037:1997, cita que uma das principais causas do descaso com a manutenção é a definição do edifício em si como objetivo final do processo construtivo, ou seja, quando da entrega da edificação ao proprietário. Esta inversão de valores, derivada da lógica da mercadoria, própria do sistema econômico de mercado vigente, coloca o real motivo pelo qual a edificação foi construída, que é a satisfação das necessidades dos usuários, em segundo plano. Elevar o índice de desempenho da edificação não significa, no entanto, alterações de sistemas ou reformas. É importante ressaltar que a alteração ou adequação de uso da edificação deve ser definida através de um novo projeto, que também deve ser elaborado por profissional habilitado. O conjunto

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dos serviços de manutenção pode contribuir para a modernização do edifício e inclusive proporcionar ao empreendimento maior competitividade, através do emprego de inovações tecnológicas e funcionais, trazendo economia, segurança e atendendo aos usuários da melhor forma.

Revisão conceitual da manutenção O processo de manutenção pode ser definido como um conjunto de intervenções e recursos destinados à conservação ou recuperação do edifício, seus componentes e instalações, com a finalidade de garantir ao usuário condições de segurança e conforto ambiental, de acordo com suas necessidades e desejos.

Cabe salientar que tais atividades devem respeitar os parâmetros previstos no projeto do edifício, bem como considerar temas como desempenho, vida útil da edificação e sustentabilidade do empreendimento, em concordância com a administração de custos e prazos. A atividade de manutenção depende da atuação de equipes multidisciplinares de profissionais devidamente habilitados, de acordo com a atribuição técnica de cada um. Além da atribuição conferida pela habilitação do profissional, é essencial que este desempenhe sua profissão nos limites de sua capacidade pessoal de realização, como o próprio Código de Ética Profissional nos alerta. Em um conceito mais amplo, a manutenção deixa de ser vista em cada atividade prestada, mas como um conjunto de conhecimentos, que dependem de um gerenciamento com qualidade. Além de voltado à conservação do ambiente construído, o processo de manutenção das edificações também deve ser flexível, dinâmico e pro ativo, acompanhando a evolução constante das necessidades dos usuários e prevenindo futuras mudanças. Isto porque os interesses, vontades e aspirações daqueles que utilizam o espaço construído alteram-se com o passar do tempo, incorporando o desenvolvimento tecnológico e social, com a tendência de crescentes exigências de qualidade ambiental. Significa dizer que o papel da manutenção de qualidade não deve se limitar apenas a conservar as condições iniciais do edifício, mas até mesmo em obter níveis de qualidade ambiental superiores ao inicialmente projetado. Elevar o índice de desempenho da edificação não significa, no entanto, alterações de sistemas ou reformas. É importante ressaltar que a alteração ou adequação de uso da edificação deve ser definida através de um novo projeto, que também deve ser elaborado por profissional habilitado. O conjunto dos serviços de manutenção pode contribuir para a modernização do edifício e inclusive proporcionar

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ao empreendimento maior competitividade, através do emprego de inovações tecnológicas e funcionais, trazendo economia, segurança e atendendo aos usuários da melhor forma. Finalmente, para obtermos um nível de qualidade ambiental adequado, não basta somente a excelência na gestão e realização da manutenção predial. Grande parcela das patologias dos edifícios tem origem ainda na fase de projeto, seguida por falta de qualidade na execução das obras, limitação de materiais empregados, e também por serviços de inspeção e manutenção inadequados ou até mesmo inexistentes. Isto quer dizer que as fases anteriores ao uso, de projeto e execução, são cruciais para o bom desempenho do edifício, e que a prevenção contra manifestações patológicas deve estar presente desde o início de todo o processo, e ao longo da vida útil da edificação. A necessidade de integração e comunicação de todos os agentes envolvidos no processo construtivo é evidente, bem como de controle de qualidade de cada uma das fases, já que todas elas estão ligadas à manutenção e aos possíveis problemas patológicos que poderão ocorrer na edificação. Os serviços de manutenção de ediicações devem ser realizados por proissionais habilitados das áreas de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Sustentabilidade Além dos aspectos já citados, a gestão da manutenção também deve visar à sustentabilidade do empreendimento. O conceito de sustentabilidade é sistêmico, e abrange questões relacionadas à continuidade de aspectos econômicos, sociais e ambientais da sociedade humana. A sustentabilidade aplicada à manutenção de edificações traz preocupações com a utilização racional dos recursos naturais e a minimização da geração de resíduos durante o uso do edifício, com a otimização de recursos, e também com a conscientização dos usuários quanto à importância destas ações. Dentre as etapas do processo construtivo, seguramente é na fase de uso do edifício que se apresenta o maior consumo de energia e água, entre outros desperdícios. Como a sustentabilidade também é uma área de estudo relativamente nova, a maioria dos edifícios mais antigos não possui projetos ou equipamentos que contemplem medidas de proteção ao meio ambiente. A manutenção voltada à melhoria do ambiente construído permite a implantação de sistemas voltados à gestão de resíduos, de uso da água ou de energia, através de sensibilização dos usuários, monitoramento periódico dos resultados e manutenção de sistemas e equipamentos consumidores.

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Acessibilidade Também é importante que sejam previstas ações voltadas à acessibilidade plena da edificação, voltadas a pessoas com deficiência ou com mobilidade reduzida, previstas no Decreto Federal n.° 5296/2005. Cabe lembrar que o grupo de pessoas com mobilidade reduzida é composto por todos aqueles que não se enquadram no conceito de deficiência, mas que possuem dificuldade de movimentar-se permanente ou temporariamente, como idosos, obesos ou gestantes, ou seja, somados ao grupo de pessoas com deficiência, compõem uma grande parcela da população. Neste sentido, há muito que fazer em nossas edificações, de forma que o desenho universal seja colocado em prática. A NBR 9050:2004, norma que trata sobre a Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos, estabelece critérios e parâmetros técnicos para projeto, construção ou adaptação de edificações. Os dispositivos de acessibilidade tratados nesta normativa, como rampas de acesso, comunicação tátil e visual, entre outros, devem ser incorporados no ambiente edificado, com a orientação de profissionais habilitados.

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2. CICLO DA QUALIDADE NO PROCESSO CONSTRUTIVO: DA INTENÇÃO DE PROJETO AO USO DO EDIFÍCIO A manutenção como parte do processo construivo A integração entre todos os envolvidos no processo construtivo é fundamental, bem como a conexão entre todas as fases construtivas e destas com a etapa de utilização do edifício: o processo deve ser entendido como único, desde a intenção de projeto até a utilização do edifício.

O processo de construção é composto pela fase de produção, constituída pelas etapas de planejamento, projeto, execução e fabricação de materiais e componentes, normalmente de curta duração, e pela fase de uso, de longa duração. Infelizmente, nossa realidade é que as etapas do processo de produção estão muito mais consolidadas em nosso país do que as etapas de uso, operação e manutenção das edificações, sendo o processo construtivo considerado finalizado quando da entrega do edifício ao proprietário. Diante disto, é necessário que tanto a fase de produção do empreendimento quanto à de uso e manutenção sejam priorizadas, já que o resultado final do produto dependerá da qualidade obtida em cada etapa, assim como a satisfação do usuário. Quando este entendimento é colocado em prática, é possível garantir a minimização de futuras atividades de manutenção e controlar a incidência de manifestações patológicas na fase de uso do edifício.

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 Além de o processo construtivo ser composto por diversas fases, cada uma destas é realizada por pessoas diferentes. A interdisciplinaridade permeia todo nosso sistema profissional, onde cada indivíduo realiza apenas parte da tarefa, e onde diferentes profissionais trabalham para a concretizaç...