Frågor inför CD tentan- Plugg-de l 2 PDF

Preview

Summary

flashcardsliknande...

Description

Vad är en lokal? Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet→ 12:1 - Lokal--< vara uthyrning av stor butik likaväl en garageplats eller, förskola

Är det någon skillnad vad gäller en lokal jfr med en bostad? Njaaa, det har i grunden samma regler. – dvs. hyresavtal, hyrestid, hyresförhållande, uppsägningstid även om exv. uppsägningstiden istället för tre månader är på nio månader, läs i de aktuella bestämmelserna för sådana skillnader - Föreligger alltså vissa avvikelser även om grundstrukturen är densamma Finns det en bestämt avtalstid vad gäller lokaler? I praktiken är det för det mesta så att hyresavtal för bostäder löper på obestämd tid medan hyresavtal för lokaler oftast löper på bestämd tid. I 7:5 JB finns en allmän begränsning för upplåtelsetiden av nyttjanderätter om max 50 år. Är det en nyttjanderätt inom en detaljplan, som det oftast är frågan om vid hyresrätter, är upplåtelsetiden begränsad till ytterligare max 25 år. När denna tid passerat kan avtalet sägas upp. Anledningen till denna begränsning är att fastighetsägaren inte ska behöva binda sig på en allt för lång tid.

Hur ser det ut med uppsägningstid för lokaler? 4§ 1 st 2 punkten anger att 9 månaders uppsägningstid gäller för en lokal om inte längre tid har avtalats och avtalet gäller i obestämd tid. Vad det innebär är att hyresgästen kan välja mellan 9 månaders uppsägningstid enligt lag, eller 3 månaders uppsägningstid som(om ) ni har avtalat om. Samma gäller för avtal som är på bestämd tid om hyrestiden är längre än 9 månader enligt 4§ 2 st 5 punkten. Hur ser det ut med besittningsskydd avseende lokaler? Besittningsskyddet avseende upplåtelser av lokaler ser inte ut på samma sätt som för upplåtelse av bostadslägenheter. Om hyresförhållandet varat längre än 9 månader i följd kan en lokalhyresgäst få så kallat indirekt besittningsskydd (12 kap. 56-60 §§ JB). Med indirekt besittningsskydd menas att en lokalhyresgäst kan få ersättning från hyresvärden för ekonomisk förlust som orsakas av att hyresförhållandet upphör. Med andra ord är en hyresvärd skyldig att ersätta dig för eventuella förluster som uppsägningen medför. En lokalhyresgäst kan även ha rätt till skäligt uppskov med avflyttningen (12 kap. 59 § JB). Vad är skillnaden mellan direkt och indirekt besittningsskydd?

Direkt besittningsskydd→ Man kan “tvinga sig att stanna” eller ha en fortsatt hyresförhållande Indirekt besittningsskydd→ Man kan aldrig “tvinga sig” till ett längre hyresförhållande, däremot så får man kompensation istället. Kan man sälja en lokal? I hyreslagen 12 kap. 36 § finns det en annan möjlighet att överlåta hyresrätten till en lokal. Om den du vill överlåta lokalen till även ska ta över din verksamhet kan hyresnämnden lämna tillstånd till överlåtelsen, om hyresvärden inte godkänner den. För att hyresnämnden ska lämna tillstånd krävs dock att "hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts". I praktiken blir det alltså fråga om ungefär samma bedömning som enligt 32 § ovan. HR → 12:32 i JB→ “ Hyresgästen får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om ej annat följer av 34--37 §§.” Vilka undantag finns det avseende besittningsskydd enligt 12:57 JB? Undantagen till detta finner man i 12 kap. 57 §. Ett sådant undantag kan till exempel bli aktuellt om uppsägningen är på grund av vissa renoveringar eller ifall det är fråga om en förverkandegrund( enligt 12:56 1 st p 2) så som att hyresgästen inte uppfyllt förpliktelser, exempelvis att betala hyran. Observera dock att vissa kontrakt har förbehåll för besittningsskyddet, vilket innebär att regeln inte blir tillämplig eftersom det avtalats bort. Kan besittningsskyddet enligt 12:57 JB avtals bort? Ja, det kan man, precis som man kan avtala bort besittningsskyddet enligt “vanliga” hyresrätten kan man avtala bort den indirekta besittningsskyddet vad gäller för lokaler. Besittningsbrytande grunder 12:57 JB ? – HD praxis generalklausulen p 4 • NJA 1972 s. 515 Bostadsrättsförening – garage för egen del; befogad anl. • NJA 1984 s. 172 Tobakshandel – bli bostad; ej befogad anl. • NJA 1991 s. 419 Andrahandshyresgäst – såg till verkligt skäl; ej befogad anl. • NJA 2007 s. 1017 Shell – driva i egen regi, betalat viss kompensation; befogad anl. • NJA 2011 s. 27 biograf – gen. klausulen kan tillämpas också vid ombyggnad – (se vidare NJA 2013 s. 1112) • NJA 2013 s. 1112 ”samma” biograf; ej befogad anledning • NJA 2017 s. 261 Sjukhusservering – ombyggnad ny entré men ny servering dök upp – ej befogad anledning

Enligt vilken paragraf utgår ersättning vad gäller lokal? och vad kan man få för kompensation?

● En årshyra ● Förlust därutöver i skälig omfattning - Används ”skälig omfattning”? Skadebegränsning? ● Ersättningen ska i regel motsvara den fulla skadan (skadeståndsrättsliga principer från CA) - beräknas med vedertagna metoder på marknaden! ● NJA 2017 s. 261 och NJA 2019 s. 693

Kan en förstahandshyresgäst bli skyldig gentemot hyresvärden om andrahandshyresgästen skadat eller orskat skada i lägenheten? JA, såvida de inte avtalat om det mellan de att så inte ska vara fallet. JFR med I NJA 2014 s 456 kommer HD fram till att skadeståndsskyldigheten även gäller vid en tillåten andrahandsuthyrning som inte befriar hyresgästen från sina förpliktelser. HD uttalar obiter dictum att detta inte gäller om annat har avtalats.

Är reglerna i Jordabalken 12 kap tvingande till HG:s förmån? Ja, reglerna är tvingande till HG:s förmån om inte annat särkilt anges i 5 st i 12:1 JB. Hur ser det ut med avtalstiden vad gäller en hyresrätt, finns det formkrav? Ett hyreskontrakt kan ingås både på bestämd och obestämd tid. Bestämd tid- t.ex 1 år Obestämd- tillsvidare Finns inga formkrav men om någon av parterna vill ha skriftligt kan de begära det enligt 12:2 JB. Hur ser det ut med uppsägning vad gäller hyresavtal? Det finns krav på uppsägning enligt 12:3 JB. - Obestämd eller - bestämd tid- 9 månader Uppsägningstiden enligt 12:4 JB - obestämd tid- 3 månader→ men observera att det gäller till “månadsskiftet”. - Bestämd tid- 3 månader eller kortare beroende på hyrestiden - Längre uppsägningstid kan avtalas vid både bestämd och obestämd tid.

Hur ser det ut med uppsägningstid vad gäller en bostadsrätt? → Kan sägas upp med 3 månaders uppsägningstid(månadsskriftet enligt 5 §)→ en sorts konsumentskydd. → Krav på skiftlig upsägning med UT (8§)

Hur ser det ut med lägenhetens skick vid bostad? Vad är hyresvärdens skyldigheter? På tillträdesdagen skall hyresvärden … tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9 § JB) – Undantag möjligt bl.a. för fritidsändamål och vid förhandlingsklausul Hyresvärden skall under hyrestiden fortsättningsvis hålla lägenheten i det skick (underhåll) som följer av 9 § (15 §) – HG får under alla omständigheter ”stå ut” med normal förslitning … HV har skyldighet att stå för sedvanliga reparationer med skäliga tidsmellanrum (15 § 2 st.) med visst undantag – Praktiskt regel – Exakt gräns kan inte ställas upp men ibland nämns ca 12-14 år ● Gräns för skick under löpnade avtalstid – ”hinder och men” – 16 § med hänvisningar I vilken pragraf står det om förverkandegrunderna? Det anges i 12:42-44 §§ JB Hur kan man undvika/frångå från besittningsskyddet som anges i 12:45 JB? Rätt till förlängning som huvudregel men besittningsbrytande grunder finns (tänk på vad upplåtelsen syftar till): – Steg 1. Hyresvärden säger upp avtalet och anger saklig skäl p 1- p 10 (ytterst ej rättschikan eller diskriminering – ska finnas legitimt intresse) – Steg 2. Hyresgästen måste åberopa ett skyddsvärt intresse (tänk bostadsbehov – ytterst nödvändigt komplement 2-3 dgr per 14 dgr som en lägsta gräns men ändå inte säker sådan och lagstiftaren nu skärpt gränsen ?) – Steg 3. Intresseavvägning (hyresvärden måste ”vinna”) Hur ska hyran bestämmas vid hyresrätt? Hyran storlek bestäms först och främst genom avtalet. Om ett sådant belopp inte finns, ska hyras fastställas till ett skäligt belopp (12:55 Jordabalken). En hyresvärd får inte ta ut mer hyra än vad som är skäligt. Skälig hyra bestäms av bruksvärdet på din lägenhet. Skälig hyra innebär att den inte får vara påtagligt högre än hyran för likvärdiga hyreslägenheter. Om en jämförelse inte kan göras med lägenheter på orten, får man dra jämförelser med andra lägenheter på andra orter med jämfört hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.

När har en hyresgäst inte rätt till förlängning?

Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när 1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid, 2. hyresgästen i annat fall har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas, 3. huset ska rivas och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4. huset ska undergå större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5. lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 6. avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 7. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 8. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört, 9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 8 och som upphört och det inte är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet har varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller 10. det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.’’...