Huur of pacht: bezetting zonder recht noch titel PDF

Preview

Summary

Paper voor rechtsmethodologie S...

Description

JURIDISCH ADVIES IN CASUS TWEE HUUR OF PACHT

LAURA BOGAERT 2016-2017 Docent: Karel Jans Rechtsgeleerdheid

1

1. Selectie van relevante gegevens uit de casus ●

Mijn cliënt: De heer Castagne: verpachter/verhuurder

●

Tegenpartij: −

De heer Sandy Walsh: pachter/huurder

−

Zoon van Jan Walsh (overleden)

●

Onderwerp: Betwiste landbouwgrond

●

Overeenkomst tussen cliënt en Vader Jan Walsh → opgezegd door familie Walsh tegen 1 oktober 1978 per aangetekend schrijven (tegenpartij kan dit niet meer materieel aantonen).

●

Cliënt ontving na 1978 geen betaling meer.

●

In 2012 stelt cliënt vast dat zoon Sandy Walsh nog steeds de grond bewerkt.

●

Cliënt formuleert een aanbod voor verhuur tegen 1000 EUR per jaar

●

Tegenpartij antwoord per brief dat hij pachter is en de pacht heeft overgenomen van zijn vader en sindsdien de grond bewerkt.

●

Cliënt ontvangt een betaling van 240 euro met vermelding ‘pacht 2012 Sint-Huibrechts-Hern’

●

Cliënt stuurt een aangetekend schrijven dat hij de pacht betwist en maant tegenpartij aan om het resterende bedrag 760 EUR te betalen

●

●

Wensen cliënt: −

Vergoeding van 1000 EUR per jaar van 1978 – heden

−

Vrijmaking van de grond voor wederverhuring

Wensen tegenpartij: −

Dat zijn rechten als pachter geëerbiedigd worden

−

Vergoeding kan slechts teruggaan tot 5 jaar in de tijd + een toepassing van de maximale pachtprijs.

2. Formulering van de rechtsvragen ●

Is de overeenkomst tussen cliënt en vader Jan Walsh een huur- of een pachtovereenkomst?

●

Is die overeenkomst geldig opgezegd of heeft de zoon Sandy Walsh die overeenkomst geldig overgenomen?

●

Is er heden nog sprake van een (nieuwe) overeenkomst en zoja betreft dit een 2

huur- of pachtovereenkomst?

●

Welke vergoeding is de tegenpartij verschuldigd en hoe ver gaat die terug in de tijd? Op basis van welke rechtsgrond krijgt cliënt die vergoeding?

3. Formulering advies Is de overeenkomst tussen cliënt en vader Jan Walsh een huur- of een pachtovereenkomst? In de door u voorgelegde problematiek is de hoofdvraag als volgt: ‘hebben we het hier over een pacht- of een huurovereenkomst?’ Deze twee termen moet u naast elkaar kunnen plaatsen. De regels inzake pacht zijn hoofdzakelijk geregeld door de wet van 4 november 1969 tot wijziging van de pachtwetgeving en van de wetgeving betreffende het recht van voorkoop ten gunste van huurders van landeigendommen. Deze wet is een lex specialis ten aanzien van de huur van goederen. Dit gemeen recht, de huur van goederen, is terug te vinden in de artikelen 1708-1831 van het Burgerlijk Wetboek. Het 1

Burgerlijk Wetboek heeft dus een aanvullende functie ten aanzien van de pachtwet.

Wanneer is er sprake van een pachtovereenkomst en wanneer is de pachtwet van toepassing? In het Burgerlijk Wetboek omschrijft artikel 1711 pacht als de huur van 2

landeigendommen. De pachtwet verduidelijkt dat “de pachtwet van toepassing is voor onroerende goederen die hoofdzakelijk gebruikt worden in het landbouwbedrijf van de pachter en dit hetzij vanaf de genotintreding van de pachter, hetzij krachtens een 3

overeenkomst van partijen in de loop van de pachttijd.”

In eerste instantie lijkt de pachtwet dus van toepassing gezien zijn voorwerp, maar het is ook noodzakelijk verder te kijken. De definitie, gehanteerd door d’Udekem d’Acoz en de heren Snick, brengt hierbij opheldering: “De pachtovereenkomst is een overeenkomst waarbij een partij, namelijk de verpachter, de verbintenis aangaat het tijdelijk genot van het onroerend goed te verschaffen aan een andere partij, namelijk de pachter, die dit hoofdzakelijk dient te gebruiken voor zijn landbouwbedrijf en er een bepaalde prijs, 4

namelijk de pachtprijs voor moet betalen.”

Ze onderscheiden drie bestanddelen die

hierna in zijn algemeenheid zullen worden toegelicht en vervolgens worden getoetst aan de door u voorgelegde problematiek.

1

A. GABRIELS, Pacht, seizoen pacht, louter gedogen: heel wat bloemen op het veld …, onuitg. masterproef Rechten UGent, 2009, 115 p. 2 Art. 1711 BW. 3 Art. 1 Pachtwet. 4 H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De Pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 115.

3

Het eerste bestanddeel slaat op de huurovereenkomst. Er moet een wederkerig overeenkomst ten bezwarende titel worden afgesloten. De verpachter stelt een stuk grond ter beschikking gedurende een bepaalde periode en de pachter verbindt zich ertoe 5

daarvoor een bepaalde prijs te betalen.

Het tweede bestanddeel heeft betrekking op de verhuring van een onroerend goed. Roerende goederen vallen dus niet onder de pachtwet. Het onroerende goed moet niet langer natuurlijke vruchten opbrengen. Zo is het dus mogelijk dat ook de verhuring van een loods onder de pachtwet valt. Er wordt enkel vereist dat het goed gepacht wordt om 6

aan de noden van het landbouwbedrijf te voldoen.

Het laatste bestanddeel verwijst naar de aanwending voor een landbouwbedrijf. Onder 7

een landbouwbedrijf dient men aldus artikel 1,1 van de Wet van 7 november 1988 te verstaan “de bedrijfsmatige exploitatie van onroerende goederen met het oog op het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop.’ Met landbouwactiviteiten doelt men vooral op het telen van landbouwgewassen, het uitoefenen van tuinbouwactiviteiten en veeteelt. Daarnaast moet ook het economisch en beroepsmatig karakter worden benadrukt. S  amengevat citeer ik hierbij d’Udekem d’Acoz en de heren Snick: “Die landbouwbedrijvigheid moet beroepsmatig uitgeoefend worden, 8

moet tot doel hebben winst te maken en de opbrengst moet bestemd zijn voor verkoop.”

Toepassing van de pachtwet op de overeenkomst tussen vader Jan Walsh en de heer Castagne: De zoon Sandy Walsh beweert de pachtovereenkomst te hebben overgenomen van zijn vader. Dat brengt ons natuurlijk bij de vraag als er tussen de heer Jan Walsh en u wel een pachtovereenkomst was. Als we kijken naar de drie bovenvermelde bestanddelen, lijkt me voldaan aan het tweede en derde bestanddelen. Er vanuit gaande dat het perceel, wat een onroerend goed is, wordt gebruikt door de heer Jan Walsh voor zijn landbouwbedrijf. En dat hij de vruchten wil aanwenden voor verkoop.

Er

kunnen

echter

wel

vragen

rijzen

bij

het

eerste

bestanddeel,

namelijk

de

overeenkomst. In se kan u betwisten dat de overeenkomst tussen u en vader Jan Walsh een pachtovereenkomst betreft. De wil van de verpachter om de grond te verpachten 9

dient aanwezig te zijn bij de wilsovereenstemming.

Of anders gesteld de partijen

moeten de bedoeling hebben om hun pachtcontract onder de pachtwet te laten vallen. Er 5

S. TASTENOYE, Pacht, vragen uit de praktijk, K  ortrijk-Heule, Uitgeverij UGA, 2011, 26-28.  rugge, Die Keure, 2015, 65. R. GOTZEN (ed.), De landpacht een stand van zaken, B 7 Art. 1, 1 wet 7 november 1988 tot wijziging van de wetgeving betreffende de pacht en de beperking van de  december 1988, 16.847. pachtprijzen, BS 6 8  D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De H.  Pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 482-484. 9  D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De H.  Pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 471. 6

4

moet consensus zijn tussen de partijen over de bestemming van het gehuurde goed voor 10

de landbouw.

Indien er redelijkerwijze twijfel kan bestaan over de agrarische 11

bestemming van het perceel, dan lijkt het dat de verhuring niet onder de pachtwet valt.

Vele pachters denken dat het volstaat om een landgoed te huren opdat de pachtwet van toepassing zou zijn ook al gaan zij akkoord met andere afspraken. Ze zullen moeten bewijzen dat die andere afspraken zijn gemaakt met het doel de pachtwet te omzeilen. Anderzijds is het ook niet zo dat het volstaat voor de verpachter om de pachtwet uit te 12

sluiten, als de afspraken niet overeenkomen met de werkelijkheid.

De pachtwet is van

dwingende aard. Dit betekent dat partijen niet zomaar per overeenkomst kunnen afwijken van deze wet, indien dit wel gebeurt dan wordt de inhoud voor niet-geschreven gehouden.

13

Indien alle bestaansvoorwaarden voor een pachtovereenkomst zijn vervuld,

kunnen partijen niet in een andere overeenkomst voorzien met als doel de pachtwet te ontwijken.

Partijen

kunnen

echter

wel

een

andere

rechtsgeldige

rechtsfiguur 14

overeenkomen, hetzij iets sui generis, hetzij een regeling voor een specifieke situatie. Het

bewijs

van

wetsontduiking

kan

worden

geleverd

met

alle

bewijsmiddelen,

vermoedens en getuigen inbegrepen. De bedoeling van de partijen zal moeten worden 15

nagegaan, daarom is het best dit vast te leggen in een geschrift.

Op basis van de door u voorgelegde problematiek lijkt mijn inziens de pachtwetgeving wel degelijk van toepassing op uw overeenkomst met de heer Jan Walsh, aangezien aan alle voorwaarden van de pachtwet is voldaan. Ook aan het eerste bestanddeel is voldaan, u hebt wel degelijk een overeenkomst met de heer Walsh. De agrarische bestemming van de grond was voor beide partijen zeer duidelijk. U had dan wel niet de bedoeling om de overeenkomst onder de pachtwet te laten vallen, maar dit komt mijn inziens vooral voort uit uw angst voor de grote bescherming die een pachter geniet. Hier de overeenkomst anders benoemen of kwalificeren, terwijl aan alle voorwaarden van de pachtovereenkomst is voldaan, zou neerkomen op wetsontduiking.

Is die overeenkomst geldig opgezegd of heeft de zoon Sandy Walsh die overeenkomst geldig overgenomen?

Pachtoverdracht door de zoon Sandy Walsh De zoon Sandy Walsh beweert de pacht te hebben overgenomen van zijn vader. Waar de 10

E. STASSIJNS, Pacht, A  ntwerpen, Story-Scientia, 1998, 685 p. R. GOTZEN en J. HERBOTS, De Nieuwe pachtwet, A  ntwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1989, 285 p.  ntwerpen, Intersentia, 2008, 117 p. A. Verbeke en N. Hoekx, Knelpunten pacht, A 13 G. VAN HOORICK, cursus Agrarisch recht, onuitg. cursus Rechten Ugent, 2016, 171 p. 14 Cass. 27 juni 1975, Pas. 1975, I 1049. 15 G. KERSTENS en A. GABRIELS, “Pacht-de verschillende rechtsverhoudingen” in R. DERINE, M. BAX en J. COUTURIER (eds.), Het onroerend goed in de praktijk, Antwerpen, Kluwer, 1980, 27-72.

11 12

5

heer Sandy Walsh naar verwijst, zijn artikelen 38 tot en met 44 van de Pachtwet. Artikel 38

formuleert

dat

de

pacht

doorloopt

ten

voordele

van

de

erfgenamen

of

rechtverkrijgenden indien de pachter overlijdt, tenzij er een geldige opzegging wordt gedaan. De overname moet ter kennis worden gebracht aan de verpachter per deurwaardersexploot of per aangetekende brief. Onder bepaalde voorwaarden vindt er ook automatisch pachtvernieuwing plaats. Er wordt echter geen termijn voorzien waarbinnen deze kennisgeving dient te gebeuren. De heer Sandy Walsh heeft nooit deze kennisgeving gedaan. 16

De wet voorziet echter geen sanctie indien de kennisgeving niet plaatsvindt.

Het is

alleszins niet zo dat een ongeldige kennisgeving leidt tot een automatische beëindiging van de pachtovereenkomst. De rechtbank van eerste aanleg van Leuven oordeelde dat artikel 38 van de Pachtwet formuleert dat de pacht doorloopt, tenzij er een opzegging is. In casu was er geen opzegging en de niet-kennisgeving leidde niet tot een beëindigde 17

pachtovereenkomst. Er vond enkel geen pachtvernieuwing plaats.

Einde van de pachtovereenkomst tussen vader Jan Walsh en Castagne De pachtovereenkomst kon echter helemaal niet worden overgenomen door de zoon, aangezien deze overeenkomst geldig is opgezegd geweest door de familie Walsh. De overeenkomst was al tot zijn einde gekomen in 1978 door die opzegging en kon dus niet bij het overlijden in 1991 overgenomen worden.

U haalt aan dat de heer Walsh geen kopie meer heeft van zijn aangetekend schrijven noch een verzendbewijs van zijn opzegging. Een pachter kan opzeggen door middel van een deurwaardersexploot of bij wijze van een aangetekende brief. Hij moet hierbij een 18

opzeggingstermijn respecteren van ten minste één jaar.

U kan het einde van de

pachtovereenkomst eenvoudig bewijzen door deze aangetekende brief voor te leggen. Een versterkend element om aan te tonen dat er geen oude overgenomen overeenkomst is tussen de zoon en u, is te vinden in de definitie en de bestanddelen van de pachtwet die hierboven reeds werden beschreven. Het eerste bestanddeel betreft een wederkerige huurovereenkomst die ten bezwarende titel is afgesloten. U heeft echter na de opzegging in 1978 geen betaling meer mogen ontvangen, terwijl de tegenpartij wel de grond gebruikte. Het bezwarend karakter is dus niet van toepassing in deze casus. De rechtbank van Eerste Aanleg te Turnhout oordeelde op 15 maart 1972 dat er geen overeenkomst is, indien het genot van een landeigendom wordt toegekend zonder

16 17 18

N. VANDEBEEK, De landpacht, Brugge, Die Keure, 2011, 253. Rb. Leuven 24 november 1999, T.Agr.R. 2000, 46. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De Pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 529.

6

19

betaling van de pachtprijs.

Is er heden nog sprake van een (nieuwe) overeenkomst en zoja betreft dit een huur- of pachtovereenkomst?

Dan rest ons natuurlijk nog de vraag als er sprake is van een nieuwe overeenkomst tussen de zoon Sandy Walsh en cliënt? We kunnen hoogstens spreken over een aanbod en een tegenaanbod, maar niet van een aanvaarding van het aanbod noch van het tegenaanbod. Bijgevolg is er ook geen wilsovereenstemming en dus ook geen nieuwe overeenkomst. De brief van cliënt dat de heer Walsh de grond mag huren voor 1000 EUR kan gezien worden als een aanbod. “Een aanbod is een door één van de partijen gedaan vast en precies voorstel tot contracteren waarin alle voor de totstandkoming van de overeenkomst essentiële en substantiële elementen aanwezig zijn, zodat de andere partij 20

om de overeenkomst te doen ontstaan alleen nog moet aanvaarden” , aldus Stijns. De betaling van een deel van het bedrag door Sandy Walsh en de brief dat hij de grond pacht en verder wil pachten zou gekwalificeerd kunnen worden als een tegenaanbod. Dit tegenaanbod werd echter niet aanvaard door cliënt, dus is er geen nieuwe overeenkomst.

Welke bewijzen zal de tegenpartij aanhalen om te bewijzen dat het toch om een pachtovereenkomst gaat? Artikel 3 van de Pachtwet zegt dat een pachtovereenkomst schriftelijk moet worden 21

afgesloten.

De geschreven overeenkomst is echter geen vormvereiste voor het bestaan

van de overeenkomst. Het ontbreken van een overeenkomst wordt vooral toegeschreven aan de verpachter, bijgevolg wordt enkel hij erdoor gesanctioneerd. De verpachter kan daardoor het bestaan van de overeenkomst niet bewijzen met vermoedens of getuigen, hetgeen de pachter wel kan. In de hier voorgelegde casus ontbreekt een schriftelijke 22

overeenkomst.

De heer Walsh zou, bij gebrek aan geschrift, het bestaan van de pachtovereenkomst proberen te kunnen bewijzen met een aanbod van betaling. Hij deed namelijk een betaling met de vermelding ‘pacht 2012 Sint-Huibrechts-Hern’. Indien de verpachter de pacht betwist, dan moet hij daarop reageren door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter binnen de zes maanden na het aanbod. Indien de verpachter niet reageert, dan kan de pachter het bestaan van de pachtovereenkomst bewijzen door 23

middel van dit aanbod van betaling.

19 20

21 22 23

Hier in de door u voorgelegde problematiek hebt u

Rb. Turnhout 15 maart 1972, RW  1973-74, 1504, noot M. HEIRICK. S. STIJNS, Verbintenissenrecht, B  rugge, Die Keure, 2015, 25.

Art. 3 Pachtwet.

H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, De Pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 652. H. D’UDEKEM D’ACOZ, I. SNICK en M. SNICK, D  e Pachtovereenkomst, Gent, Larcier, 2004, 671.

7

niet gereageerd met een oproeping voor de vrederechter. De heer Walsh heeft echter ook de betaling niet bevestigd binnen de 15 dagen per aangetekende brief. Artikel 3 van de Pachtwet formuleert namelijk duidelijk dat de pachter de betaling moet bevestigen per aangetekend schrijven. De brief moet het bestaan van de pacht, het jaar en het perceel vermelden. Bijgevolg kan de heer Walsh dus op geen enkele manier het bestaan van de pachtovereenkomst proberen te bewijzen.

Het feitelijke gebruik van een grond, creëert geen pachtovereenkomst. Wanneer er geen pachtprijs voor het landeigendom wordt betaald, dan is het eigendom bezet door iemand zonder recht noch titel, werd geoordeeld in een vonnis van 24 mei 2006 door de 24

rechtbank van eerste aanleg in Luik.

Welke vergoeding is de tegenpartij verschuldigd en hoe ver gaat die terug in de tijd? Op basis van welke rechtsgrond krijgt cliënt die vergoeding? Een bezetting zonder titel noch recht vindt plaats wanneer een onroerend goed feitelijk gebruikt wordt zonder enige contractuele basis. De huurder heeft nochtans de plicht om het gehuurde goed terug te geven na de beëindiging van de huurovereenkomst. Een bezetting zonder titel noch recht kan ook plaatsvinden zonder dat er ooit enige overeenkomst was, bijvoorbeeld wanneer een pand gekraakt wordt. De bezetter kan niet alleen

verplicht

worden

het

bezette eigendom te verlaten, maar ook om een

bezettingsvergoeding te betalen.

Een bezetting zonder titel noch recht vindt zijn grondslag in de verrijking zonder oorzaak of

de

vermogensverschuiving

zonder

oorzaak.

Op

basis

daarvan

kan

een

bezettingsvergoeding gevraagd worden. Deze vergoeding heeft verschillende doeleinden. Ze moet niet alleen het normale gebruik dat de eigenaar zou hebben gehad vergoeden, maar ook de onmogelijkheid om er vrij over te beschikken. Daarnaast is het ook een vergoeding voor de onzekerheid die de eigenaar leed over het tijdstip waarop het goed weer vrij zou zijn (wat handig is om te weten indien je het goed aan iemand anders wil verhuren).

25

Kortom niet alleen het gemiste genot, maar ook de gemiste kans om het

goed te verkopen of te verhuren en de hele onzekerheid die de bezetting met zich meebrengt, moet vergoed worden. De concrete begroting van de vergoeding is een bevoegdheid van de bodemrechter. De normale huurwaarde van het goed op het 26

ogenblik van de bezetting zonder recht noch titel vormt de basis van de vergoeding.

De

pachtprijs is de minimale vergoeding waarop de eigenaar aanspraak kan maken aldus

24

 006, 172. Rb. Luik (4e k.) 4 mei 2006, ...