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informe jurídico de un caso práctico, derecho civil (acto jurídico)...

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FACULTAD DE DERECHO ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

“TRABAJO DE INVESTIGACIÓN EN LA MODALIDAD DE INFORME JURÍDICO SOBRE ANÁLISIS DEL CASO DE EXAMEN PARCIAL, MATERIA: ACTO JURÍDICO, RETRACTO”

Presentado por el alumno de Derecho: Giancarlo Zeballos flores Para optar el título profesional de Abogado

AREQUIPA, 2017

INDICE: Resumen Introducción I. Antecedentes__________________________________________________5 II. Análisis Jurídico_______________________________________________6 1. EL DERECHO DEL RETRACTO EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO_____________________________6 2. ADQUISICIÓN DE LOS BIENES DE AMBAS PARTES, ¿EXISTIÓ IRREGULARIDADES?__________________________7 2.1 APROPIACIÓN DEL BIEN POR PARTE DE LA SEÑORA SÁNCHEZ SOTO____________________________________ 7 2.2 LA CONSTRUCTORA ADQUIRIÓ EL INMUEBLE LEGALMENTE?_____________________________________9 3. LOS ACTOS JURÍDICOS DE AMBAS NO PARTES ENCUENTRAN SUSTENTO JURÍCO EN NUESTRO ORDENAMIENTO_____________________________________10 4. AL NO EXISTIR EL PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL. ¿CÓMO SE EXTINGIRÍA EL PERJUICIO OCASIONADO A LA SRA. SÁNCHEZ SOTO?_________________________________11 III. CONCLUSIONES_________________________________________11

RESUMEN: Se asesoró a la Sra. Sánchez Soto ante el problema que surgió al momento en que se le transfirió un bien inmueble sin Escritura Pública, declarando así la anulabilidad del acto jurídico celebrado entre la familia Santos León y la constructora Riscos S.A.C. el cual no le permitía el disfrute ni usufructo del ya mencionado bien; que el Gerente General de la constructora y una integrante de la familia Santos León es su esposa, teniendo conocimiento así del proceso de retracto que le quitó la titularidad y facultad para disponer de este, nombrado como retrayente al Sr. Sánchez que les devolvió el dinero bien en cuestión y haciéndose subrogado en sus derechos y obligación de los compradores decide transferirlo a favor del Sr. Salinas y este en favor de la Sra. Sánchez Soto, vulnerando varios principios y derechos más adelantes expuestos.

INTRODUCCIÓN: Se apersono la Señora Sánchez Soto, consultándome respecto a que ha celebrado una “transferencia” de bien inmueble con Don. Manuel Salinas Gómez. Sin embargo respecto a este bien existe una Escritura Pública de Compra Venta del 22 de abril del 2015 en favor de la Constructora Riscos SAC, por ende esta no puede ejercer el libre uso y usufructo del inmueble. En consecuencia de la especial controversia antes narrada me enfocaré en dilucidar los problemas jurídicos y las figuras jurídicas, teniendo como principal figura al retracto y también importantes como lo son la sucesión intestada, contrato de compra, el acto jurídico, el principio de buena fe registral entre otros. Además me enfocaré en asesorar a la Sra. Sánchez Soto de tal manera que haga prevalecer sus derechos y se respete los principios y normas recogidos de nuestro ordenamiento jurídico; lo cual fue mi motivación esencial para realizar este informe jurídico.

INFORME JURÍDICO Nº 001- (2017)-FD-UCSP-(GZF) A

:

-DRA. GABRIELA CARPIO VALDERRAMA PROFESORA DE LA FACULTAD DE DERECHO DE LA UNIVERSIDAD CATÓLICA SAN PABLO. -VICTORIA CONCHA RONDÓN ASISTENTE DE CÁTEDRA DE LA FACULTAD DE DERECHO DE LA UNIVERSIDAD CATÓLICA SAN PABLO.

DE

:

GIANCARLO ZEBALLOS FLORES ESTUDIANTE DE DERECHO DE UNIVERSIDAD CATÓLICA SAN PABLO

ASUNTO

:

INFORME JURÍDICO SOBRE EXPEDIENTE CASO EXAMEN PARCIAL

FECHA

:

AREQUIPA, 02 DE MAYO DE 2017.

I.

LA

ANTECEDENTES: 1) La sociedad conyugal conformada por Augusto Santos (en adelante Sr. Santos) y Rosa León (en adelante esposa del Sr. León) adquirieron por un contrato de compra venta un inmueble ubicado en la calle San José, en el departamento y provincia de Arequipa (en adelante el bien) con fecha 13 de junio de 2008. 2) Dicha compra venta motivó al Sr. Carlos Sánchez Medina (en adelante el Sr. Sánchez) a que iniciara un proceso de retracto, el cual terminó con la sentencia emitida por la Corte Suprema el 12 de abril de 2015, la misma que fue declarada fundada, disponiendo tener al Sr. Sánchez por subrogado en lo derechos y obligaciones de los compradores. 3) El Sr. Sánchez, en su calidad de retrayente, cumplió con la obligación legal de devolver el pago total del bien a la sociedad conyugal conformada por el Sr. Santos y su esposa; pero el Sr. Sánchez no inscribió oportunamente su titularidad sobre el bien. 4) De forma inmediata a la sentencia antes referida, el Sr. Sánchez, transfiere el bien a favor del Sr. Manuel Salinas Gómez (en adelante Sr. Salinas). 5) El Sr. Salinas transfiere a su vez el bien a favor de Irma Sánchez Soto (en adelante la Sra. Sánchez Soto).

6) Por su parte la esposa del Sr. Santos y las dos hijas de éste, vendieron el bien a favor de la Constructora Riscos S.A.C. (en adelante la constructora) mediante Escritura Pública de fecha 11 de mayo de 2015, la misma que fue declarada fundada, en la que consta por minuta de fecha 22 de abril de 2015, la viuda del Sr. Santos y sus dos hijas Roberta y Livia Santos León, vendieron el inmueble a favor de la constructora, en la que se consigna que las vendedoras adquirieron el inmueble por el derecho sucesorio, en este caso sucesión intestado, de quien en vida fuera Augusto Santos Cáceres. 7) La minuta y correspondiente escritura fue suscrita por el Sr. Mario Cesar Espejo Nalvarte, en representación de la constructora, en si calidad de gerente general y accionista de esta. 8) Es necesario mencionar que la Sr. Livia Santos es cónyuge del Sr. Espejo Nalvarte por más de 10 años con quien tiene dos hijos. 9) La Sr. Sánchez Soto, al tomar conocimiento de la compraventa, increpa al Sr. Espejo, quien le refiere que la transferencia realizada a favor de la constructora es lícita ya que el bien, es un bien que está dentro del comercio y que la constructora adquirió el inmueble de las propietarias registrales, y por tanto el inmueble fue válida y legalmente adquirido, bajo el amparo de la buena fe registral.

II.

ANÁLISIS JURÍDICO 1. EL DERECHO DEL RETRACTO EN NUESTRO ORDENAMIENTO JURÍDICO El derecho de retracto así estipulado en nuestro Código Civil, en el artículo 1592 y la regulación de este en los siguientes (art. 1593- art. 1601), ha sido empleado desde hace muchísimos años atrás; veo conveniente hacer una pequeña reseña histórica sobre el retracto, con la finalidad de entenderlo mejor y tener una concepción más clara de esta institución jurídica. Según Castán1, el retracto legal tiene un origen muy antiguo, situándose concretamente en el Antiguo Testamento. Sin embargo, el retracto legal no fue conocido en el Derecho romano, debido a que uno de sus principios cardinales entroncados a la concepción absolutista de la propiedad era precisamente el de la máxima libertad en la compraventa. Es así pues que para el derecho romano, el retracto les fue totalmente extraño -como lo indicó Castán- debido a que la relación de origen de la propiedad en Roma fue la de la máxima libertad de la compra venta, derivándose de esto que, esa libertad no se vea limitada por la ley al momento de subrogar a un nuevo propietario en una relación jurídica determinada sin el consentimiento de las partes que dieron pie al acto jurídico.

1 CASTAN TOBEÑAS, José. Derecho civil español, común y foral. Madrid: Instituto Editorial Reus, 1954, Tomo IV, pág. 159.

Seguidamente, el retracto legal, o ius prothomiseos, obtuvo gran difusión en el Derecho intermedio (1793-1804), especialmente en algunas regiones de España, Francia e Italia, siendo objeto de numerosos estudios. Posteriormente Pothier, en su «Tratado de retractos», definió el retracto como conferente a sus titulares el derecho de tomar el negocio de otros y convertirse en adquirente en su lugar.2 Aboquémonos ahora a nuestra realidad, y de este modo vemos como fue evolucionando el retracto en el Perú; pasó de ser un derecho concedido por ley facultando esta para sustituirse en lugar del comprador –como lo definió el Código civil de 1852- a simplemente no definirlo y solo, limitándolo en casos predeterminados, tal y como se hizo en el Código de 1936. 2. ADQUISICIÓN DE LOS BIENES DE AMBAS PARTES, ¿EXISTIÓ IRREGULARIDADES? 2.1. APROPIACIÓN DEL BIEN POR PARTE DE LA SEÑORA SÁNCHEZ SOTO Una vez adquirido el bien por el Sr. Sánchez mediante el proceso de retracto, y con esto subrogado en los derechos y obligaciones de los compradores -la sociedad conyugal conformada por el Sr. Santos y su esposa- cumplió con las obligaciones legales de devolver el pago total del bien a la sociedad conyugal antes mencionada, haciéndose acreedor de éste. En consecuencia, a través de su capacidad para disponer del bien, decide transferirlo al Sr. Salinas y él lo transfiere a la Sra. Irma Sánchez Soto; cabe mencionar que el Sr. Sánchez no inscribió su titularidad sobre el bien oportunamente. En el Perú el Sistema de Registro de la propiedad Inmueble resuelve efectivamente los problemas de las transacciones inmobiliarias, otorgando una mayor seguridad jurídica, y es más confiable de lo que podría ser la implementación de un seguro que, por la idiosincrasia y el nivel de pobreza de la población, no tendía éxito3. Siguiendo además al argentino Miguel Norberto Falbo,4 nos dice que la inscripción de los títulos en el registro, es un requisito o condición de eficacia indispensable, para que el derecho real alcance su consumación y, con consecuencia alcance la plenitud de sus efectos. Es así que, si bien es cierto que no es necesario la inscripción en Registros Públicos de la propiedad, ya que no es contraria al derecho, sin embargo, la inscripción en el Registro de la Propiedad nos hace acreedores de beneficios 2 BADENES GASSET, Ramón. El contrato de compraventa. Barcelona: Librería Bosch, 1979, Tomo II, pág. 980. 3 E. Vásquez Torres, “Fortalecimiento del Registro de propiedad Inmueble del Perú”, Revista de Doctrina y Jurisprudencia registral, N°958/1,2002, pp. 13. 4 FALBO NORBERTO, Miguel, Curso de Derecho Registral Inmobiliario, Ministerio de Justicia, República Argentina, Buenos Aires, pp. 213 y 214.

como la otorgación de seguridad jurídica al propietario del bien o a un potencial comprador del mismo, pues este registro es el único título de propiedad válido frente a terceros. Ahora bien expondré los requisitos para poder llevar a cabo un acto jurídico lícito o válido. El acto jurídico, es el acto humano, voluntario, licito con una manifestación (de voluntad) destinada a la creación, modificación o extinción de ciertas relaciones jurídicas.5 Decimos que todos estos actos jurídicos son válidos ya que cumplen con los requisitos inmersos en nuestra legislación (Código Civil).6 Es claro que el Sr. Sánchez al ser subrogado en los derechos y obligaciones, cumplía con el requisito expresado en el art. 140 (agente capaz), pues él por el mero hecho de ser un ser humano contaba con la capacidad de goce, y además con la capacidad de ejercicio, esto gracias a que al hacerte acreedor de un bien mediante el derecho de retracto, te faculta para disponer de este (aun así no lo haya inscrito en registros públicos) es así que lo hizo el Sr. Sánchez estuvo dentro de los parámetros de la licitud para transferir su bien. Ahora bien, hablemos del objeto física y jurídicamente posible; el bien adquirido por el Sr. Sánchez era totalmente determinable y posible de comercializarlo (venderlo), no era un inmueble que no esté alcance del ser humano y además, ser al ser el propietario era jurídicamente posible que disponga de él, para entender mejor este requisito Citaré a Vidal Ramírez que nos indica lo siguiente: “La posibilidad física está referida a la factibilidad de realización con adecuación a las leyes de la naturaleza. Se trata de una posibilidad material, como la existencia o posibilidad de existir de los bienes, intereses jurídicos o relaciones jurídicas”7, explicado el segundo requisito para llevar a cabo o poder realizar un acto jurídico, rápidamente explicare el tercer requerimiento o formalidad. El Fin lícito, alude a aquello que motivó a la realización del acto jurídico, es decir, que los efectos buscados al realizar dicho acto sean propios de su contenido, los cuales deben ser lícitos y en consecuencia, encontrar sustento y respaldo en nuestro ordenamiento. Por último, me centraré en la última y no menos importante condición para celebrar un acto jurídico, al cual el art. 140 del C.C. denomina observancia de la forma 5 Vidal, F. El acto jurídico. cuarta edición. Lima. Gaceta Jurídica. 1999. 39 pp. 6 Artículo 140º del C.C.- Noción de Acto Jurídico: elementos esenciales El acto jurídico es la manifestación de voluntad destinada a crear, regular, modificar o extinguir relaciones jurídicas. Para su validez se requiere: 1.- Agente capaz. 2.- Objeto física y jurídicamente posible. 3.- Fin licito. 4.- Observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad. 7 Vidal, F. El acto jurídico. cuarta edición. Lima. Gaceta Jurídica. 1999. 118-120 pp.

prescrita bajo sanción de nulidad; nuestra legislación contiene entre sus clases de actos jurídicos a los prescritos y no prescritos; los primeros se caracterizan porque la ley impone una forma obligatoria para la realización del acto, dando a las partes, tal vez, mayor seguridad y asegurándoles a estas que si no se cumplen con la forma prescrita, el acto será sancionado con su nulidad; mientras que los segundos, no están sujetos a ninguna exigencia o forma determinada por ley y no están sujetos a una sanción de nulidad. 2.2. ¿LA CONSTRUCTORA ADQUIRIÓ EL INMUEBLE LEGALMENTE? Al haber fallecido el Sr. Santos, su esposa y sus dos hijas heredaron el bien mediante sucesión intestada haciéndose titulares de esa propiedad. La disyuntiva toma partida al tener que descifrar si la familia Santos León era propietaria del bien al momento de la venta que le realizó a la Constructora Riscos, en dónde el accionista y Gerente General (Mario Espejo) era el esposo de una de las propietarias (Livia Santos León). La minuta de esta compraventa se realizó con fecha 22 de abril de 2015 y la legalización de esta minuta mediante Escritura Pública se llevó a cabo con fecha 11 de mayo de 2015. Sin embargo, el Sr. Sánchez se hizo propietario del bien el 12 de abril de 2015 mediante sentencia emitida por la Corte Suprema en esa misma fecha, además, en su calidad de retrayente el Sr. Sánchez le devolvió el pago total del bien a la sociedad conyugal del Sr. Santos y su esposa, configurándose así propietario del inmueble. Como observamos la fecha de la minuta se realizó el 22 de abril de 2015 y la sentencia que nombraba retrayente al Sr. Sánchez se dio 10 días antes de la elaboración del borrador de lo que iba a ser el contrato compraventa celebrado entre las partes (familia Santos Leónconstructora). Es evidente que la familia Santos León tenía conocimiento de la sentencia emitida por la Corte Suprema, y además que el Sr. Sánchez cumplió con la devolución del dinero que la sociedad conyugal había pagado por el bien. Al vender dicho bien que ya no le pertenecía a esta familia a la constructora, se le generó un perjuicio a la Sra. Sánchez Soto, que de forma negligente y hasta ingenua compró un bien que no estaba inscrito en registros públicos y no poseía un titular (se lo compró al Sr. Salinas), entra a tallar en esta relación, la figura del tracto sucesivo8, que esclarece que el Sr. Sánchez debió inscribir su titularidad del bien para poder venderlo brindándoles seguridad a terceros, así como también 8Artículo 2015º del C.C.- Principio de Tracto Sucesivo. Ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.

el Sr. Salinas; es por eso que decimos que la Sra. Sánchez Soto actuó ingenuamente al permitir que se le transfiera un bien que no estaba inscrito. 3. LOS ACTOS JURÍDICOS DE AMBAS NO PARTES ENCUENTRAN SUSTENTO JURÍCO EN NUESTRO ORDENAMIENTO La Sra. Sánchez Soto al dialogar con el gerente de la constructora, encuentra como respuesta que el inmueble fue válida y legalmente adquirido, esto en base a que esta persona jurídica celebró el contrato de compraventa con las mismas propietarias registrales, y además fue adquirido bajo el amparo de la buena fe registral. No existió tal principio de buena fe registral, me baso en afirmar este ya que la sentencia emitida por la Corte Suprema se dio en fecha 12 de abril del 2015, donde de manera inmediata le Sr. Sánchez decide transferir el bien al Sr. Salinas y este a la Señora Sánchez Soto; sin embargo la viuda y sus hijas mediante un contrato de compra venta transfieren el bien a la constructora Riscos S.A.C. en un primer procedimiento con la minuta de fecha 22 de abril de 2015; con estas fechas llegué a la conclusión que se inició en una primera instancia este acto jurídico (compraventa) con la redacción de la minuta que la celebró con su esposo que como ya lo nombramos anteriormente ocupa el cargo de Gerente General y accionista de la constructora, quedando en evidencia que siento cónyuge de una de las partes (Livia Santos) tenía conocimiento de la sentencia emitida el 12 de abril donde se consigna retrayente al Sr. Sánchez y dejando sin titularidad y capacidad de enajenación de dicho bien. Sin embargo, un sector de la doctrina peruana ha señalado que “cuando el artículo – 2014c.c. - establece que el mantenimiento de la adquisición del tercero adquirente se verifica aunque después se anule, rescinda o resuelva el título del otorgante, pareciera que limita la protección de la apariencia registral a los casos de anulabilidad, rescisión o resolución del específico negocio jurídico”, y “ello porque la nulidad, que se dirige a sancionar un actuar que lesiona un interés general (atinente al estado o a la colectividad), no podría ni siquiera cimentar una posterior adquisición del tercero basándose en la apariencia, aunque el tercero goce de un estado subjetivo de buena fe”9 4. AL NO EXISTIR EL PRINCIPIO DE BUENA FE REGISTRAL. ¿CÓMO SE EXTINGIRÍA EL PERJUICIO OCASIONADO A LA SRA. SÁNCHEZ SOTO? La familia Santos León al venderle el bien a la constructora, y al realizar la minuta que fue suscrita por el esposo de una de las partes en su calidad de representante (Gerente General y 9 PALACIOS MARTÍNEZ, Eric, La Nulidad del Negocio jurídico, Principios generales y su aplicación, Jurista editores, Lima, 2002, p.161.

accionista) dejaron en evidencia que celebraron un acto jurídico para así, alcanzar una finalidad distinta de la aparente, perjudicando en su derecho a la Sra. Sánchez Soto que adquirió el bien con buena fe ya que con la compraventa antes mencionada se le perjudica al libre uso y usufructo del inmueble ya que es su único sustento10. Si el Sr. Sánchez les había pagado por el bien, no puede ser posible que pretendan venderlo, ya que no forma parte de su propiedad, y esto tiene fundamento jurídico con la sentencia emitida por la Corte Suprema; la venta que realizó el Sr. Sánchez al señor Salinas, no perjudicaba a terceros, lo que causo el problema es la astucia que se evidenció en la compraventa de la Familia Santos León que realizo con la constructora, es claro que las dos partes que llevaron a cabo este negocio jurídico, tenían conocimiento de la condición de retrayente del Sr. Sánchez, aprovechando en hacer una minuta y en consecuencia una Escritura Pública del bien para apropiarse y venderlo en calidad de propietarias registrales. En suma, la celebración del acto jurídico no cumplió con los requisitos de agente capaz, ya que no tenían capacidad para disponer del bien; objeto física y jurídicamente posible, vulneran este requisito al tomar el bien como parte de su propiedad y comercializarlo; y fin lícito, este último se vulnera porque no actuaron de buena fe y conforme a las buenas costumbre, su acto perjudicó a terceros. Se recomiendo a la Sra. Sánchez Soto que solicite la nulidad del acto simulado, pues ella en su calidad de perjudicada por dicha simulación tiene la potestad hacerlo. III.

CONCLUSIONES 1. En atención al principio de legalidad, y buena fe registral la señora Sánchez se encuentra en una situación legal difícil más no imposible de su...