Kajian pembiayaan pembangunan Kawasan Industri PDF

Preview

Summary

Pembiayaan Pembangunan (RP14-1315) Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri di Kecamatan Cikande Kabupaten Serang Studi Kasus : Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT New Asia Industrial Estate Disusun Oleh Nur Hidayat 3609100005 Hesty Ristianti P 361...

Description

Pembiayaan Pembangunan (RP14-1315)

Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri di Kecamatan Cikande Kabupaten Serang

Studi Kasus : Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT New Asia Industrial Estate

Disusun Oleh Nur Hidayat Hesty Ristianti P Cindy Nur Aziza R Ulul Hidayah Afrizal Ma’arif Esau Wilem H

3609100005 3612100007 3612100009 3612100016 3612100035 3612100701

Dosen Pembimbing: Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Institut Teknologi Sepuluh Nopember 2014

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Kata Pengantar Puji syukur kehadirat Ilahi Robbi, Tuhan Yang Maha Esa yang telah memberikan rahmat serta hidayah-Nya sehingga penyusunan makalah studi kelayakan ini dapat diselesaikan tepat waktu. Tidak lupa kami menyampaikan terima kasih kepada:

1. Bapak Dr. Ir. Eko Budi Santoso, Lic.rer.reg. dan Vely Kukinul Siswanto selaku dosen pembimbing mata kuliah Pembiayaan pembangunan. 2. Orang tua dan keluarga yang selalu memberikan dorongan semangat. 3. Teman-teman yang telah membantu dalam proses penyelesaian makalah ini. Makalah dengan judul “Kajian Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri di Kecamatan Cikande Kabupaten Serang” ini disusun sebagai tugas mata kuliah Pembiayaan Pembangunan dalam Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota Institut Teknologi Sepuluh Nopember Surabaya untuk memahami dan mengerti tentang substansi pada komponen dan skema pembiayaan pembangunan dalam sebuah proyek.

Dalam proses penyelesaian makalah penelitian kecil ini tentunya banyak kekurangan, baik dari pengambilan referensi data maupun penulisannya. Oleh karena itu, kami mengharapkan kritik dan saran dari berbagai pihak demi kesempurnaan makalah ini.

Demikianlah makalah ini disusun, semoga bermanfaat bagi berbagai pihak dan dapat memberikan kontribusi pada peningkatan kualitas pembelajaran mata kuliah Pembiayaan Pembangunan.

Surabaya, 14 Desember 2014

Penulis

Pembiayaan Pembangunan

i

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Daftar Isi Kata Pengantar .............................................................................................................. i Daftar Isi ....................................................................................................................... ii Daftar Tabel ................................................................................................................. iii Daftar Gambar .............................................................................................................. iii Bab I. Pendahuluan ...................................................................................................... 1 1.1 Latar Belakang .................................................................................................... 1 1.2 Rumusan Masalah ................................................................................................ 1 1.2 Tujuan ................................................................................................................ 2 1.3

Metode ........................................................................................................... 2

1.4

Ruang Lingkup ................................................................................................ 2

Bab II. Evaluasi Singkat Kasus Studi ............................................................................... 3 2.1 Deskripsi Sektor Pembangunan yang Akan Dibiayai ................................................ 3 2.2 Review Konsep Pembiayaan yang Telah Dilakukan.................................................. 6 2.2.1 Komponen Biaya ........................................................................................... 6 2.2.2 Jadwal Pelaksanaan Pembangunan ................................................................. 9 2.2.2 Kajian Pembiayaan dan Sumber-Sumber Pembiayaan ....................................... 9 2.2.3 Strategi Pembiayaan yang Digunakan.............................................................10 2.2.4 Prediksi Pembiayaan Pembangunan Industri Cikande .......................................11 Bab III. Eksplorasi Instrumen Pembiayaan .....................................................................12 3.1 Kajiaan Struktur Anggaran Pusat/ Daerah .............................................................12 3.2 Eksplorasi Sumber-Sumber Pembiayaan Konvensional dan Non-Konvensional ..........12 Bab IV. Skema Penanganan Pembiayaan Pembangunan ..................................................14 4.1 Skema Pembiayaan Pembangunan .......................................................................14 4.2 Analisis Finansial .................................................................................................15 4.3 Skema Penanganan Persoalan Pembiayaan Pembangunan .....................................19 Pembiayaan Pembangunan

ii

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Bab V. Kesimpulan dan Rekomendasi ............................................................................21 5.1 Kesimpulan ........................................................................................................21 2.2

Rekomendasi ..................................................................................................21

Daftar Pustaka .............................................................................................................23

Daftar Tabel Tabel 1. Rencana Pengembangan Kawasan Industri ......................................................... 5 Tabel 2. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan PIS............................................... 7 Tabel 3. Asumsi Komponen Pembentukan Pembiayaan NAIE ............................................ 7 Tabel 4. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan PIS ........................................................... 7 Tabel 5. Asumsi Struktur Biaya Pembangunan NAIE ......................................................... 8 Tabel 6. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio PIS ................................................................ 8 Tabel 7. Asumsi Kenaikan Biaya dan Rasio NAIE .............................................................. 8 Tabel 8. Jadwal Pelaksanaan Pembangunan .................................................................... 9 Tabel 9. Rencana dan Realisasi Pembiayaan ...................................................................10 Tabel 10. Rincian Realisasi Kredit Bank ..........................................................................10 Tabel 11. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT PIS .........................17 Tabel 12. Analisa Finansial Kelayakan Pembangunan Industri oleh PT NAIE ......................18

Daftar Gambar Gambar 1. Peta Lokasi Cikande, Kabupaten Serang ................................................ 4

Pembiayaan Pembangunan

iii

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Bab I. Pendahuluan 1.1 Latar Belakang Sektor industri merupakan sebuah sektor strategis yang diharapkan dapat memacu perkembangan suatu daerah. Di Pulau Jawa sendiri banyak terdapat kawasan-kawasan yang telah terbangun menjadi sebuah industri maupun kawasan yang nantinya akan direncanakan

sebagai

kawasan

industri. Salah

satu

contoh

kawasan

yang

akan

dikembangkan sebagai kawasan industri adalah kawasan Cikande di Kabupaten Serang, Banten. Sebelum diambil keputusan untuk membangun sebuah kawasan industri, perlu dilakukan suatu penilaian atau studi kelayakan untuk mengetahui proyek pembangunan ini apakah nantinya menguntungkan sehinggga layak untuk dikembangkan. Pada konteks ini, diambil sebuah contoh kasus “Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT Prisma Inti Semesta dan PT The New Asia Industrial Estate”. Studi kelayakan ini merupakan permintaan dari PT Modernland Realty, Tbk. sebagai salah satu bahan pertimbangan perusahaan tersebut dalam rangka ekspansi usaha.

PT Modernland Realty, Tbk. merupakan perseroan terbatas (PT) yang berencana menerbitkan hak memesan efek lebih dahulu (rights issues) sebesar Rp 800 Milyar. Rencana

rights issues tersebut digunakan sebagai ekspansi usaha dan penambahan modal kerja. Rencana tersebut adalah ekspansi usaha PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT The New Asia Industrial Estate (NAIE). Diharapkan dengan mengkaji dokumen studi kelayakan ini bisa menambah

wawasan

mahasiswa

dalam

hal

implementasi

konsep

pembiayaan

pembangunan.

1.2 Rumusan Masalah Rumusan masalah yang akan dijawab dalam penulsian makalah ini adalah: 1. Bagaimanakah persoalan pembiayaan pembangunan pada stusi kasus pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang? 2. Apakah pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang layak untuk dibangun secara finansial? 3. Apa sajakah sumber-sumber pembiayaan dan alternatifnya yang relevan dengan studi kasus?

Pembiayaan Pembangunan

1

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

4. Bagaimanakah strategi pembiayaan pembangunan yang cocok untuk diimplementasikan pada studi kasus?

1.2 Tujuan Tujuan dari penulisan makalah tugas pembiayaan pembangunan ini adalah: 1. Merumusakan persoalan pembiayaan pembangunan pada studi kasus pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang; 2. Mengetahui analisis dan tingkat kelayakan pembiayaan pada studi kasus pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang; 3. Mengidentifikasi alternatif sumber-sumber pembiayaan yang relevan; 4. Menyusun strategi pembiayaan pada studi kasus pengembangan kawasan industri di Cikande, Serang.

1.3 Metode Adapun metode pendekatan dalam penyusunan laporan ini ditempuh melalui 2 (dua) tahapan pokok, yaitu: 1.3.1 Tahap Pengumpulan Data Tahap pengumpulan data merupakan kegiatan identifikasi terhadap hal-hal yang berhubungan dengan studi kasus “Pembiayaan Pengembangan Kawasan Industri oleh PT PIS dan PT NAIE” yang mengambil lokasi di Serang, Banten. Tahap pengumpulan data ini meliputi kegiatan pengumpulan data sekunder dari sumber yang relevan (dokumen studi kelayakan) dalam bentuk tulisan maupun data statistik. 1.3.2 Tahap Analisa Tahap analisa merupakan prediksi terhadap biaya-biaya yang akan dikeluarkan, sumber-sumber pendanaan serta analisa strategi-strategi yang tepat terhadap proses pengembalian modal yang ada di dalam dokumen studi kelayakan ini.

1.4 Ruang Lingkup Ruang lingkup pembahasan dalam makalah ini adalah pembiayaan pembangunan dan pengembangan kawasan industri oleh PT PIS dan PT NAIE di Kecamatan Cikande, Kabupaten

Serang

yang

meliputi

konsep,

instrumen

serta

strategi

pembiayaan

pembangunan yang digunakan.

Pembiayaan Pembangunan

2

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

Bab II. Evaluasi Singkat Kasus Studi 2.1 Deskripsi Sektor Pembangunan yang Akan Dibiayai Sektor pembagunan yang akan dibiayai adalah sektor industri yang akan dikembangkan di Kabupaten Serang, Banten. Serang merupakan salah satu kabupaten di Provinsi Banten yang merupakan daerah paling barat di Pulau Jawa yang menghubungkan Pulau Sumatera dengan Pulau Jawa. Pemerintah Serang memiliki rencana dalam pengembangan wilayahnya dengan memindahkan lokasi Kabupaten Serang kearah Ciruas yang juga terletak di Serang Timur, serta pemekaran pemerintahan daerah Kota Serang menjadi Kotamadya. Dengan adanya pemecahan wilayah Kabupaten Serang, menuntut Pemda Kabupaten Serang untuk memacu pertumbuhan ekonomi wilayah yang nantinya akan menjadi tumpuan peningkatan PAD Kabupaten. Ditinjau dari sisi regional, lokasi Kabupaten Serang yang terletak di Banten bagian timur memiliki potensi besar sebagai daerah yang akan berkembang pesat. Jaraknya yang tidak terlalu jauh dari Jakarta, akan membuat perkembangan kota menjadi cepat menjalar menuju Kabupaten Serang, selain itu kawasan ini berbatasan dengan Kabupaten Tangerang yang merupakan daerah padat industri. Pada saat ini terdapat beberapa perusahaaan yang sedang mengembangkan kawasan industri di Kabupaten Serang, tepatnya di Kecamatan Cikande. Diantaranya perusahan-perusahaan itu, terdapat dua perusahaan besar yang berdekatan yaitu PT Prisma Inti Semesta (PIS) yang sedang mengembangkan kawasan industri dan perumahan sederhana yang terletak di Kelurahan Barengkok dan Sukatani, Kecamatan Cikande, Kabupaten Serang. Serta PT The New Asia Industrial Estate (NAIE) yang merupakan pengembang kawasan industri yang terletak di Kelurahan Nambo Udik dan Situterate, Kecamatan Cikande, Kabupaten Serang. PT Modernland Realty, Tbk merupakan sebuah perusahaan yang memiliki ruang lingkup kegiatan usaha meliputi, antara lain; pengembangan real estat, golf dan country

club, kontraktor dan perdagangan. Pada saat ini, kegiatan perusahaan adalah berupa pengembangan dan penjualan real estat dan apartemen serta pengelolaan lapangan golf dan restoran club house. Perusahaan ini berencana menerbitkan hak memesan efek terlebih dahulu (rights issues) sebesar Rp 800 Milyar. Rencana penggunaan dana hasil rights issues ini adalah untuk ekspansi usaha dan penambahan modal kerja. Salah satu rencana ekspansi usaha tersebut adalah melakukan akuisisi PT Prisma Inti Semesta (PIS) dan PT The New Asia Industrial Estate (NAIE). Hal ini dilakukan oleh PT Modernland Realty, Tbk untuk Pembiayaan Pembangunan

3

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

berekspansi terhadap kawasan industri Modern Cikande yang selama ini telah dimiliki dan dikuasai. Kawasan industri PIS dan NAIE berada dalam satu kompleks Kecamatan Cikande, yang tersebar di beberapa kelurahan, yaitu Kelurahan Barengkok, Kelurahan Sukatani, Kelurahan Nambo Udik, dan Kelurahan Situterate. Secara umum akses ke lokasi ini dapat ditempuh melalui jalan tol Jakarta-Merak kemudian keluar tol pintu Ciujung (9 kilometer ke lokasi) atau pintu Balaraja (17 Kilometer ke lokasi). Selain itu akses ke tempat-tempat utama lain juga dapat dijangkau melalui jalan tol, misalnya jarak dari lokasi ke pelabuhan laut Tanjung Priok (75 Km), Jakarta (68 Km), Bandara Soekarno-Hatta (50 Km), serta calon Pelabuhan Laut Bojonegara (55 Km).

Gambar 1. Peta Lokasi Cikande, Kabupaten Serang

Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New Asia Industrial Estate

Secara umum pembangunan kawasan industri dimaksudkan untuk memberi kemudahan bagi investor untuk merealisasikan investasinya terutama untuk sektor industri serta membantu pemerintah untuk melakukan pembangunan industri berwawasan lingkungan. Disamping itu juga berfungsi sebagai partner pemerintah untuk meningkatkan dan menarik investasi dari luar negeri. Saat ini PIS telah mengembangkan area seluas 80 hektar yang telah dilengkapi oleh prasarana penunjang seperti, jaringan jalan, jaringan listrik, jaringan air, jaringan telepon, dan jaringan gas alam. Selain itu pada kawasan industri PIS juga telah dilengakapai beberapa sarana fasilitas penunjang seperti mobil pemadam kebakaran dan adanya pos polisi untuk menunjang pengelolaan keamanan kawasan. Dimasa mendatang, akan dibangun sarana umum dan komersial seperti sarana olah raga,

Pembiayaan Pembangunan

4

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

penginapan, asrama pegawai, ruko sebagai lokasi bank, restoran dan lain lain, pengolahan air limbah, dan sebagainya. Pada kawasan Industri PIS juga telah terbangun Perumahan Puri Teratai dibangun untuk melengkapi fasilitas perumahan karyawan kawasan industri yang juga dijual untuk umum. Dalam Perumahan ini dibangun rumah sederhana dengan type 22/60 dan 29/60 yang dibuat dengan sistem cluster dan jalan lingkungan yang dicor beton untuk mengingkatkan daya jual. Sementara saat ini kawasan industri NAIE belum memiliki infrastruktur karena letaknya dibelakang kawasan industri PIS. Direncanakan pembangunan infrastruktur kawasan industri dilakukan mulai tahun 2013, dan menjadi satu kesatuan dengan kawasan PIS. Infrastruktur yang akan dibangun sama dengan kawasan industri PIS. Dari ijin yang diperoleh seluas 200 hektar, NAIE merencanakan untuk memperluas area kawasan menjadi 350 hektar, karena ketersediaan lahan dan mempertimbangkan prospek usaha. Rencana pengambangan Kawasan Industri Cikande adalah sebagi berikut:

1. 2.       

3.

4.      

5. 

Tabel 1. Rencana Pengembangan Kawasan Industri Kawasan Indutri Kawasan Perumahan Lokasi : Kec. Cikande, Kab. Serang, 1. Jarak ke lokasi : Propinsi Banten.  dari Jakarta Pusat 65 km, Jarak ke lokasi :  dari pintu tol Kebon Jeruk 55 km, dari Jakarta Pusat 68 km,  dari pintu tol Balaraja 15 km, dari Pelabuhan Tanjung Priok 75 km,  dari pintu tol Ciujung 16 km, dari bandar udara internasional Soekarno2. Luas area : 10,2 hektar (akan dibangun 882 Hatta 50 km, unit rumah sederhana sehat (RSSh). dari pintu tol Kebon Jeruk 55 km, 3. Spesifikasi teknis : dari pintu tol Balaraja 17 km,  Pondasi batu kali, dari pintu tol Ciujung 9 km,  Dinding batako diplester, dicat luar-dalam, dari pelabuhan Bojonegoro (akan  Atap genteng beton berwarna, dibangun) 55 km.  Plafond eternity dicat, Luas area : 350 hektar (sudah  Lantai keramik, dibangun seluas sekitar 100 hektar,  Kusen kayu dicat, dimana pada saat ini sudah ada 10  Pintu double triplek perusahaan).  Jendela kayu dicat, Infrastruktur :  Closet jongkok berglazur, Jalan paving blok dengan ketebalan 10 cm,  Bak mandi fiber, jalan utama 32-50 meter ROW, dan jalan  Air bersih jet pump, sekunder 15-24 meter ROW.  Listrik PLN 1.300 watt. Saluran air, beton bertulang, sistem 4. Fasilitas umum : terbuka.  Tempat ibadah, Listrik dari PLN dengan kapasitas 180 MVA  Puskesmas, (occupied 140 MVA).  Pasar tradisionil, Air dari PDAM dengan kapasitas 100  Mini market, rumah makan, wartel/warnet, liter/detik yang dapat ditingkatkan hingga  Taman, sarana olah raga, 2.000 liter/detik (occupied 50 liter/detik).  Terminal angkot. Gas dari PGN dengan nilai kadar panas  Tipe rumah : standar 8.700 KCal/meter kubik atau rata Tipe 22/60, 29/60 dan 22/72, rata 1.008 BTU/SCF @ berat jenis 0,577.  Sistem cluster, Komunikasi untuk telepon dari PT Telkom 5. Kepemilikan tanah : Hak Guna Bangunan (HGB). Indonesia dengan kapasitas 4.000 SST Cara pemilikan : Cash atau fasilitas kredit (occupied 3.000 SST), sementara untuk bersubsidi (KPR-BTN). akses Internet dari PT Indosat atau PT 6. Lokasi : Kec. Cikande, Kab. Serang, Propinsi Telkom Indonesia. Banten. Fasilitas pendukung : Perumahan untuk karyawan, jaraknya Pembiayaan Pembangunan

5

Jurusan Perencanaan Wilayah dan Kota

    6. 7.

sekitar 4 kilometer dari lokasi MCIE (ModernCikande Industrial Estate), 4.500 unit rumah telah dibangun. Mobil pemadam kebakaran. Kantor Pos. Poliklinik 24 jam. Telepon umum. Fasilitas komersial : Bank, rumah makan/restoran, dan mini market. Ukuran kavling : Minimum 3.000 meter persegi. Kepemilikan tanah : Hak Guna Bangunan (HGB) selama 30 tahun, dapat diperpanjang selama 20 tahun dan diperbaharui untuk selama 30 tahun lagi.

Sumber : Dokumen Studi Kelayakan Pengembangan Kawasan Industri Oleh PT Prisma Inti Semesta and PT New Asia Industrial Estate

2.2 Review Konsep Pembiayaan yang Telah Dilakukan 2.2.1 Komponen Biaya Biaya produksi adalah salah satu faktor produksi yang dikorbankan dalam proses produksi untuk menghasilkan produk. Dalam kegiatan perusahaan, biaya produksi merupakan keseluruhan biaya yang dikorbankan untuk menghasilkan produk hingga produk itu sampai di pasar, atau sampai ke tangan konsumen. Seluruh biaya yang dikorbankan untuk menghasilkan produk hingga produk itu sampai di pasar, atau...