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LA PUBBLICITÀ IPOTECARIA L’ordine di preferenza tra le varie ipoteche è determinato dalla data d’iscrizione. Perciò ogni iscrizione, riceve un numero d’ordine che determina il grado dell’ipoteca (Art. 2853 cc). Questo grado ha un’importanza fondamentale: infatti se su un immobile gravano due ipoteche, una di 1° grado per Tizio di 100€ e l’altra di 2° grado per Caio di altri 100€ iscritta lo stesso giorno ma avente un numero d’ordine posteriore perché Caio si è presentato più tardi al competente ufficio agenzia del territorio, e l’immobile è venduto all’asta proprio per 100€, solo Tizio potrà soddisfarsi. Potrà accadere che due o più persone si presentino contemporaneamente a chiedere l’iscrizione contro la stessa persona e sul medesimo immobile: in questo caso le iscrizioni sono eseguite sotto lo stesso numero ed i creditori concorrono tra loro in proporzione dell’importo dei rispettivi crediti. Non è vietato lo scambio di grado tra creditori ipotecari, purché esso non leda i creditori aventi gradi successivi. La surrogazione nel grado ipotecario può avvenire anche in forza della legge, quando si verificano i presupposti indicati nell’Art. 2856 cc: cd SURROGAZIONE DEL CREDITORE PERDENTE Esempio: La pubblicità costitutiva non vale a sanare i vizi da cui sia affetto l’atto di ipoteca; se il negozio costitutivo è nullo o annullabile, nulla e annullabile sarà anche l’iscrizione. Il negozio annullabile può essere convalidato (effetto retroattivo) perciò l’iscrizione d’ipoteca rimane convalidata, se il titolo (annullabile) viene convalidato. La pubblicità ipotecaria si attua mediante l’iscrizione, l’annotazione, la rinnovazione, la cancellazione.

L’ISCRIZIONE È l’atto con il quale l’ipoteca prende vita; essa si esegue presso l’ufficio dell’agenzia del territorio nel luogo in cui si trova l’immobile. Se il titolo dell’iscrizione dell’ipoteca risulta da un atto pubblico, occorre presentare all’ufficio una copia di tali atti. Se invece il negozio risulta da scrittura privata, questa deve essere autenticata o accertata giudizialmente. L’iscrizione dell’ipoteca a garanzia di un determinato credito fa collocare nello stesso grado, oltre che il credito principale, i seguenti crediti accessori (Art. 2855 cc): Le spese dell’atto di costituzione d’ipoteca, quelle di iscrizione e rinnovazione Le spese ordinarie occorrenti per l’intervento nel processo di esecuzione Gli interessi

L’ANNOTAZIONE Serve a rendere pubblico il trasferimento dell’ipoteca a favore di un’altra persona o, anche, a rendere pubblico il vincolo che venga a riguardare il credito ipotecario. Anche l’annotazione ha efficacia costitutiva; la trasmissione o il vincolo dell’ipoteca, non hanno effetto finché l’annotazione non sia eseguita. Resa pubblica con l’annotazione, la trasmissione dell’ipoteca o la costituzione sul vincolo del credito garantito, la cancellazione dell’ipoteca non si può eseguire senza il consenso dei titolari del diritto indicati dall’annotazione. L’ipoteca può anche subire la riduzione, che ha luogo quando il valore del bene risulta eccessivo rispetto al credito garantito.

LA RINNOVAZIONE L’iscrizione dell’ipoteca conserva il suo effetto per 20 anni dalla sua data. La rinnovazione serve appunto ad evitare che si verifichi l’estinzione dell’iscrizione; essa deve eseguirsi prima che i vent’anni dall’iscrizione siano decorsi. Se invece la rinnovazione viene chiesta dopo la scadenza dei 20 anni, l’ipoteca si considera di nuova iscrizione e perde il grado che aveva precedentemente. Ma non è solo questo il pericolo che corre chi ha lasciato trascorrere il 20ennio senza rinnovare l’ipoteca: se il bene è (anche prima del decorso del ventennio) acquistato a un terzo, il quale ha trascritto il suo titolo, non si potrà effettuare una nuova iscrizione né a carico del terzo acquirente, che è estraneo al titolo che legittima l’iscrizione ipotecaria, né a carico del suo dante causa (che non risulta più avere diritti su quel bene).

LA CANCELLAZIONE Estingue l’ipoteca e si ricorre di regola quando il credito è estinto. La cancellazione può essere: Eseguita dal creditore (Art. 2882 cc) (da persona capace) Ordinata dal giudice, nel qual caso la cancellazione può essere effettuata solo se la sentenza è passata in giudicato (Art. 2884 cc) La cancellazione viene eseguita a margine della relativa iscrizione (Art. 2886 comma 2 cc)...