LOS Juicios Especiales DEL Contrato DE Arrendamiento y juicio de particion PDF

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LOS JUICIOS ESPECIALES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Fuentes legales. reglamentados en el Título VI del Libro III del CPC artículos 588 al 616. Clases de juicios especiales del contrato de arrendamiento. En atención a la importancia económica y social del contrato de arrendamiento y, a su carácter esencialmente transitorio, el legislador debió considerar procedimientos judiciales especiales para el ejercicio de determinados derechos emanados del referido contrato.. Estos juicios o procedimientos especiales son los siguientes: a) El de desahucio (arts. 588 al 596 CPC); b) El de restitución de la cosa arrendada por la expiración del tiempo convenido para la duración del arrendamiento, o por la extinción del derecho del arrendador (art. 604 CPC); c) El de terminación inmediata del contrato de arrendamiento en los casos expresamente señalados por el legislador (arts.607 al 610 CPC); d) El de terminación inmediata del contrato de arrendamiento por falta de pago de la renta (art. 611 CPC); e) El destinado a atajar el mal uso o deterioración del fundo arrendado, exigiendo fianza u otra seguridad competente, y aun en casos graves, para hacer cesar el arriendo (612 CPC); f) El de terminación del contrato de arrendamiento de servicios inmateriales (art. 613 CPC); g) El destinado a hacer valer el derecho legal de retención que la ley concede en favor del arrendador o del arrendatario, según el caso (arts. 597, 598 y 599 CPC). También deben contemplarse las acciones emanadas del contrato de arrendamiento, que no tengan señalada en la ley una tramitación especial, deberán ajustarse al procedimiento ordinario o al sumario, según corresponda. la mayoría de estas acciones requieren de un procedimiento rápido para que sean eficaces, a falta de norma especial, su tramitación será el juicio sumario. existen otros dos más en la legislación especial, de mayor importancia: a) el juicio relativo a los contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos; y b) el juicio relativo a los contratos de arrendamiento de predios rústicos. Características generales de los juicios especiales del contrato de arrendamiento a) Son de la competencia de los jueces de letras (en única instancia cuya cuantía no exceda de 10 UTM y en primera instancia cuando la excedan y de los jueces de Policía Local en las ciudades compuestas de una o más comunas en que no tenga asiento un Juez de letras, siempre que sean abogados. b) El valor de lo disputado se determinará en los juicios de desahucio o de restitución de la cosa arrendada, por el monto de la renta o del salario convenido para cada periodo de pago; y en los de reconvenciones, por el monto de las rentas insolutas c) Son juicios declarativos, especiales y de aplicación particular. Declarativos,; d) Su tramitación es muy breve y concentrada, se reduce a la interposición de la demanda, la notificación del demandado, la celebración de un comparendo y prueba y al pronunciamiento de la sentencia definitiva, en el más corto espacio de tiempo posible; e) Las apelaciones de las sentencias en que se ratifique el desahucio o se ordene el lanzamiento, las que den lugar a la retención, las que dispongan la restitución de la cosa arrendada, y las que den lugar a la terminación del arrendamiento, sólo serán apelables en el efecto devolutivo, y el recurso se tramitará como en los incidentes

f) Las sentencias que en ellos se pronuncien dejan a salvo a las partes el ejercicio de las acciones ordinarias sobre las mismas cuestiones resueltas por aquéllas g) Para iniciar la gestión de desahucio o cualquier juicio de arrendamiento, el demandante deberá acompañar, junto con presentar su demanda, el recibo de contribuciones correspondiente o un certificado de la Dirección de Impuestos Internos que indique el avalúo de la propiedad en que incide la gestión, sin cuyo requisito el juez no dará curso a la demanda

EL JUICIO DE DESAHUCIO CONCEPTO Es la noticia anticipada de la voluntad de cualesquiera de las partes para poner término al contrato de arrendamiento. el desahucio tiene lugar: a) Cuando no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo; b) Cuando habiéndose fijado, este tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre Por regla general, el desahucio, será ajustándose al período o medida de tiempo que regula los pagos. En consecuencia, si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes y empezará a correr al mismo tiempo que el próximo periodo el desahucio en los casos en que tenga lugar deberá darse con anticipación de un período entero de los designados por la convención o la ley para el pago de la renta y del arrendamiento de predios rústicos, con la anticipación de un año . CLASES DE DESAHUCIO se clasifica en judicial y extrajudicial, según si se hace con o sin intervención de los tribunales de justicia . Desahucio judicial, por consiguiente, es el que se efectúa por intermedio o a través de los tribunales de justicia; y desahucio extrajudicial, por el contrario, el que se hace de cualquier modo, sin intervención alguna de los órganos judiciales. ambos desahucios, a la postre, producen idénticos efectos legales. EL DESAHUCIO JUDICIAL se efectúa notificando al arrendador o arrendatario de conformidad al artículo 553 el decreto en que el juez manda poner en conocimiento de uno u otro la noticia anticipada . Por consiguiente, la parte interesada en poner término al arrendamiento se presentará por escrito ante el tribunal respectivo, pidiendo que ordene poner en conocimiento de la otra su voluntad de poner término a dicho contrato y la fecha en que, también a su juicio, debe entenderse terminado. El tribunal accede a esta presentación y deberá ser notificada personalmente al desahuciado; pero, en caso que no fuere habido regirá el artículo 44, pero bastará con acreditar cuál es su morada sin que sea necesario probar que se encuentra en el lugar del juicio. Una vez notificado el desahuciado, puede adoptar dos actitudes: reclamar del desahucio, o no reclamar. EL DESAHUCIADO RECLAMA: . La reclamación podrá entablarse dentro de los diez días subsiguientes a la noticia del desahucio. Este plazo, en consecuencia: a) Se cuenta desde la notificación del desahucio; b) Es legal y, por consiguiente, no es susceptible de prórroga (art. 67 CPC); c) Es fatal, dada la expresión “dentro de” el derecho a oponerse al desahucio se extinguirá por su solo vencimiento (art. 64 CPC); y d) Es de días, y se entenderá suspendido durante los feriados (art. 66 CPC).

Una vez presentada la reclamación al desahucio el tribunal citará a las partes para la audiencia del quinto día hábil después de la última notificación, a fin de que concurran con sus medios de prueba y expongan lo conveniente a sus derechos . Esta audiencia, es de contestación y de prueba a la vez; y la manera de proveer el escrito de reclamación al desahucio será: En atención a que se trata de una resolución a falta de disposición especial , se notificará por cédula (art. 48 CPC). La audiencia señalada tendrá lugar con sólo la parte que concurra;; y si se desea rendir prueba testimonial, se ajustará en todo a las reglas especiales ya estudiadas dentro de las querellas de amparo, restitución y restablecimiento. La oportunidad para presentar lista de testigos en el juicio de desahucio, para ambas partes, será antes de las doce del día que preceda al designado para la audiencia.Como se trata de una actuación judicial, habrá que dejar constancia escrita en el proceso del comparendo realizado en un acta, en la que, por expresa disposición de la ley, se mencionarán con brevedad las alegaciones de las partes, además de las pruebas acompañadas . Sin otro trámite, el tribunal citará a las partes a oír sentencia, la que dictará inmediatamente, o a más tardar dentro de tercero día. En dicha sentencia definitiva el tribunal tendrá que optar entre estas dos soluciones: a) Desechar la reclamación, manteniendo el desahucio y designando, al mismo tiempo, el día en que deba hacerse la restitución de la cosa arrendada; o b) Acoger la reclamación, declarando sin lugar el desahucio. Desechará la reclamación si aparece interpuesta fuera del plazo legal, o si los fundamentos en que se apoya no son legales, o no se prueban; la acogerá en caso contrario . El día para la restitución de la cosa arrendada será el mismo señalado por la parte que da el desahucio,y , en caso contrario, el que señale el tribunal. EL DESAHUCIADO NO RECLAMA Esta situación se producirá cuando la parte notificada deja transcurrir el plazo de diez días para oponerse a este desahucio judicial, sin hacerlo. Acerca de la manera como continúa adelante el negocio: a) Según unos, en este caso, el desahuciante debe limitarse a pedirle al tribunal que dicte de inmediato sentencia definitiva, sin más trámite; y b) Según otros, vencido el plazo de 10, sin formular reclamación, el desahuciante debe pedir que se tenga por “ratificado” el desahucio y que se dicte sentencia definitiva. opinión fundada en el artículo 595 del CPC el cual dispone “Si, ratificado el desahucio.. cualquiera que sea la opinión que se adopte, el tribunal debe dictar sentencia definitiva y, las actitudes que debe adoptar, nuevamente se dividen las opiniones de los intérpretes. a) Según unos la sentencia debe desestimar el desahucio por cuanto nadie puede ser creído bajo su sola palabra, b) Según otros, es cierto que nadie puede ser creído bajo su sola palabra, pero al desahuciado se le ha dado la oportunidad legal para oponerse bajo el apercibimiento de que, al no hacerlo, el desahuciante ratifique el desahucio y el tribunal, en definitiva, tenga que darlo por aceptado; y no es posible colocar en mejor situación al litigante rebelde que al que comparece a defenderse,. En consecuencia, la sentencia definitiva tendrá que dar por ratificado el desahucio y designar, al mismo tiempo, el día en que deba hacerse la restitución de la cosa arrendada.

LOS RECURSOS: La sentencia definitiva de primera instancia será susceptibles de los recursos de casación en la forma y de apelación. El recurso de casación en la forma no suspenderá la ejecución de la sentencia, Y el demandado vencido no puede exigir fianza de resultas. En cuanto al recurso de apelación, hay que distinguir si se ratifica el desahucio o, se deniega: en el primer caso, el recurso se concederá sólo en el efecto devolutivo y se tramitará como en los incidentes; en el segundo, se concederá en ambos efectos . La sentencia definitiva de segunda instancia será susceptible de casación en la forma y, si ha sido pronunciada por Corte de Apelaciones además de casación en el fondo; pero estos recursos no suspenderán la ejecución de la sentencia, ni autorizarán al vencido para exigir del vencedor fianza de resultas. LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA DEFINITIVA: hay que distinguir la clase del bien sobre el cual versaba el arrendamiento: a) Si el arrendatario desahuciado retarda la restitución de la cosa mueble , se procederá a la ejecución de la sentencia, mediante el auxilio de la fuerza pública. b) Si ratificado el desahucio, llega el día para la restitución sin que el arrendatario haya desalojado la finca arrendada, éste será lanzado de ella a su costa, previa orden del tribunal notificada en la forma establecida por el artículo 48.se cumple mediante un procedimiento especial llamado lanzamiento (lanzamiento es el despojo ordenado y ejecutado por mandato judicial, arrojando a alguno de la posesión o tenencia por ministerio de la justicia) Dictada, pues, la sentencia que da lugar al desahucio y que ordena restituir el inmueble arrendado, se pide el correspondiente lanzamiento, no obstante la interposición de recursos; Acogida esta solicitud por el tribunal, debe ser notificada al arrendatario retardado por cédula. Esta notificación implica requerimiento judicial, y, en consecuencia, desde ese momento queda aquél constituido en mora, Y si aun se resiste, se procede materialmente al lanzamiento, desalojando al arrendatario de la finca arrendada mediante el auxilio de la fuerza pública, tanto en lo que se refiere a su persona, cuanto a los bienes muebles con que lo hubiere amoblado, a su costa. EL DESAHUCIO EXTRAJUDICIAL Es aquel que se efectúa sin intervención de la justicia. La prueba del desahucio extrajudicial se sujetará a las reglas generales del Título XXI, Libro IV, del Código Civil y a los procedimientos del CPC (art. 588, inc. 2°, CPC). Desde el momento en que se trata de un hecho, puede probarse por cualesquiera de los medios de prueba que contempla la ley para acreditarlo en juicio, incluso por medio de testigos, pues no existen limitaciones legales al respecto. el desahucio extrajudicial se da con el objeto de que produzca un resultado práctico útil. la solicitud que contiene la reclamación y su correspondiente proveído serán notificadas personalmente al que dio el desahucio, RESERVA DE LA ACCIÓN ORDINARIA: Sea que la sentencia definitiva se haya pronunciado dentro de una gestión de desahucio judicial, o extrajudicial, que ratifique el desahucio, o que lo declare sin lugar, lo cierto es que dicha sentencia no privará a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho, sobre las mismas cuestiones resueltas por aquélla.. Constituye este caso, en consecuencia, un claro ejemplo de lo que llamábamos en su oportunidad cosa juzgada formal.

EL JUICIO DE RESTITUCION DE LA COSA ARRENDADA POR LA EXPIRACIÓN DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO, O POR LA EXTINCIÓN DEL DERECHO AL ARRENDADOR OBJETO Y CAMPO DE APLICACION DE ESTE JUICIO:: Dispone el inciso 1° del artículo 604 CPC, que “el procedimiento establecido en este párrafo (alude al juicio de desahucio) se observará también cuando se exija la restitución de la cosa arrendada por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento, o por la extinción del derecho del arrendador”. artículo 605 que “cuando la terminación del arrendamiento resulte de sentencia judicial, en los casos previstos por la ley, podrá adoptarse el procedimiento del artículo anterior o el que corresponda para la ejecución de dicha sentencia, a elección de la parte a quien ella favorezca”. el objeto de este juicio especial del contrato de arrendamiento es pedir la restitución de la cosa arrendada, mueble o inmueble; y el fundamento de esta petición puede consistir en: a) La expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento. ; b) La extinción del derecho del arrendador. Ejemplo: el arrendador era usufructuario y el usufructo se extingue por vencimiento del plazo por el cual fue constituido; c) La dictación de una sentencia judicial de la que resulte la terminación del arrendamiento, en los casos previstos por la ley (950, N° 4°, CC). Éste es otro modo de terminación del contrato de arrendamiento que obliga al arrendatario a restituir la cosa arrendada al arrendador. La sentencia judicial que declara expirado el arriendo ha podido pronunciarse en cualquier clase de juicio, sea ordinario o sumario, y el arrendador favorecido con ella podrá exigir la restitución de la cosa arrendada de acuerdo con el procedimiento del 604 del CPC, o en conformidad a las reglas generales sobre ejecución de sentencias (fuerza P.) a elección d) No obstante, la jurisprudencia ha agregado un cuarto caso en que puede ser utilizado este juicio especial de arrendamiento: nos referimos a la terminación del arrendamiento producido por la estipulación de un pacto comisorio con la cláusula de terminación “ipso facto”. El pacto comisorio consiste en estipular expresamente que el no pago de la renta de arrendamiento convenida hace cesar el correspondiente contrato. PROCEDIMIENTO: se tramita como el juicio de desahucio, salvo pequeñas modificaciones: En la demanda se pedirá la restitución de la cosa arrendada y se invocará, además, su correspondiente fundamento, o sea, la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendamiento, la extinción del derecho del arrendador, la dictación de una sentencia que declare terminado el arriendo, o el evento del pacto comisorio ipso facto. El tribunal ordenará poner esta demanda en conocimiento del demandado; quien, notificado en conformidad al artículo 553 CPC, tendrá el plazo de diez días para oponerse a dicha restitución; continuando el juicio Cuando se trate de bienes inmuebles, la misma sentencia que deseche la reclamación ordenará además el lanzamiento, si está vencido el plazo del contrato; salvo que existan retenciones en favor del arrendatario por no haberse otorgado las cauciones. este juicio puede iniciarse preventivamente, antes de estar vencido el plazo estipulado para la duración del arrendamiento; y a fin de tener de antemano una sentencia firme que ordene restituir la cosa arrendada al momento del vencimiento faltando sólo pedir y decretar el lanzamiento, si de bienes inmuebles se tratare.

La sentencia que disponga la restitución de la cosa arrendada sólo será apelable en el efecto devolutivo; y la apelación se tramitará como en los incidentes. A contrario sensu, si la sentencia acoge la reclamación, será apelable en ambos efectos. En cuanto a la casación, no suspenderá la ejecución de la sentencia recurrida; y el vencido no podrá exigir del vencedor fianza de resultas para poder cumplirla,. No hay que olvidar que la sentencia no privará a las partes del ejercicio de las acciones ordinarias a que tengan derecho sobre las mismas cuestiones resueltas por aquélla.

EL JUICIO DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EN LOS CASOS EXPRESAMENTE SEÑALADOS POR EL LEGISLADOR OBJETO Y CAMPO DE APLICACION DE ESTE JUICIO El objeto es pedir al tribunal que declare inmediatamente terminado el contrato de arriendo, el actor pretende que el contrato expire, por medio de sentencia judicial obtenida a través de un procedimiento rápido y especial. El fundamento de la petición será el incumplimiento por parte del arrendatario de determinadas obligaciones que le impone el contrato, siempre y cuando ella no sea el pago de la renta; Junto con pedir la terminación inmediata del arriendo, fundada, en la infracción por parte del arrendatario, se solicitará también, la restitución de la cosa arrendada. ¿en cuáles casos se utilizará este procedimiento especial? artículo 607 CPC al decir: “Cuando la ley autorice al arrendador para pedir la terminación inmediata del arrendamiento, como en los casos previstos por los artículos 1972 y 1973 del Código Civil, señalará el tribunal la audiencia...” se discute en la doctrina y ante la jurisprudencia de nuestros tribunales sobre el campo de aplicación de este juicio.: a) Unos piensan que este juicio se aplica única y exclusivamente a los dos casos señalados por el artículo 607 osea a los casos en que la terminación inmediata del arriendo se funde en lo dispuesto en los artículos 1972 cuando el inquilino es negligente en el cumplimiento de sus obligaciones de mantener las paredes los pavimentos y demás partes interiores del edificio aseados los pozos, acequias y cañerías y de deshollinar las chimeneas.y 1973 que autoriza al arrendador para expeler al inquilino cuando empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o cuando teniendo facultad para subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, las que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas; ambos Código civil. b) Otros consideran que este juicio especial se aplica nada más que a aquellos casos en que por expresa disposición, autoriza al arrendador para pedir la “terminación inmediata” del arriendo. artículo 1979 del Código Civil que autoriza al arrendador para hacer cesar “inmediatamente” el arriendo, en casos graves, cuando el colono o arrendatario rústico no goza del fundo como buen padre de familia; c) la terminación del arrendamiento por medio de este juicio puede obtenerse no sólo cuando el legislador la autoriza “inmediatamente”, sino también cuando emplea expresiones equivalentes; y, todavía más, cuando opera la condición resolutoria tácita envuelta en todo contrato bilateral, vale decir, por infracción del arrendatario a cualesquiera de sus obligaciones, siempre que no sea la de pagar la renta.

La primera opinión la rechazamos, por cuanto la simple lectura del artículo 607 del CPC que se referencie a los artículos 1972 y 1973 CC es meramente ilustrativa, y la terc...