Samenvatting Nieuwe plichtenleer voor de vastgoedmakelaar compleet PDF

Preview

Summary

Download Samenvatting Nieuwe plichtenleer voor de vastgoedmakelaar compleet PDF

Description

VASTGOEDBEHEER: GEBOUWENBEHEER EN DEONTOLOGIE

Gebaseerd op de lessenreeksen en het werk ‘Plichtenleer voor de vastgoedmakelaar en de nieuwe vastgoedmakelaarswet” . Lorenzo Risack Academiejaar 2015 -2016

Inhoud HOOFDSTUK I. Organisatie van het beroep ............................................... 3 §1.

Over het beroep van vastgoedmakelaar .......................................... 3

§2.

Historiek ..................................................................................... 4

§3.

Over de nieuwe deontologie van de vastgoedmakelaar ...................... 5

§4.

De vastgoedmakelaarswet: diverse nieuwigheden ............................ 5

§5.

Het BIV en haar organen ............................................................... 9

§6.

De bescherming van het beroep van vastgoedmakelaar .................. 13

HOOFDSTUK II. De toegang tot het beroep ............................................. 17 §7.

Algemeen .................................................................................. 17

§8.

Toelatingsvoorwaarden ............................................................... 17

§9.

De occasionele uitoefening van het beroep .................................... 18

§10.

Procedure ............................................................................... 19

§11.

Gevolgen van de erkenning....................................................... 20

HOOFDSTUK III. De stage .................................................................... 21 §12.

Bij de stage betrokken organen ................................................. 21

§13.

Stagemeester en stageovereenkomst ......................................... 21

§14.

Algemene gevolgen van de inschrijving als stagiair ...................... 22

§15.

Verloop van de stage ............................................................... 23

§16.

De praktische bekwaamheidstest ............................................... 26

§17.

Einde stage en inschrijving op het tableau van de titularissen ....... 26

HOOFDSTUK IV. De deontologie: algemeen ............................................ 27 §18.

Inleiding tot de nieuwe plichtenleer ............................................ 27

§19.

Algemene gemeenschappelijke bepalingen .................................. 27

§20.

Definities ................................................................................ 30

HOOFDSTUK V. De verplichtingen inzake bemiddeling .............................. 31 §21. Deontologische verplichtingen: het verwerven van een opdracht – precontractuele verplichtingen .............................................................. 31 §22. Deontologische verplichtingen: Het verwerven van een opdracht – Contractuele verplichtingen .................................................................. 33 §23. Deontologische verplichtingen: de uitvoering van een opdracht – algemene verplichtingen toegespitst op de vastgoedmakelaar-bemiddelaar 35 §24.

KB inzake vastgoedmakelaarscontracten van 12 januari 2007 ....... 43

HOOFDSTUK VI. Verplichtingen inzake beheer ......................................... 48 §25.

Overzicht ................................................................................ 48

§26.

Syndicus................................................................................. 48

§27.

Documenten ........................................................................... 53 1

§28.

Situatie van de huurder ............................................................ 53

§29.

Nuttigheidscriterium................................................................. 53

§30.

Oefening ................................................................................ 53

HOOFDSTUK VII. Burgerlijke beroepsaansprakelijkheidsverzekering en borgstelling 54 §31.

De verzekeringnemer ............................................................... 54

§32.

De verzekerde ......................................................................... 54

§33.

Wie is de benadeelde ............................................................... 54

§34.

Voorwerp van de verzekering .................................................... 54

§35.

Wat valt onder de verzekeringsdekking ...................................... 54

§36.

Derdenrekening....................................................................... 55

HOOFDSTUK VIII. Leerdoelen................................................................ 56

2

HOOFDSTUK I. Organisatie van het beroep §1. Over het beroep van vastgoedmakelaar Een ou oud d be beroe roe roep p Reeds in de late middeleeuwen waren er in de Zuidelijke Nederlanden makelaars die zich toelegden op het optreden als tussenpersoon bij onroerend goedtransacties. In de loop der eeuwen kwamen duidelijk de twee facetten van het beroep van vastgoedmakelaar als onafhankelijk tussenpersoon in het zakenverkeer tot uitdrukking, met name het bemiddelen bij vastgoedtransacties enerzijds en het waarnemen van andermans zaken anderzijds. Een nu nutti tti ttigg b bero ero eroep ep De vastgoedmakelaar is de professionele tussenpersoon die door zijn deskundige tussenkomst er voor zorgt dat de overdracht van onroerende goederen en andere vastgoedtransacties op een vlotte en juridisch correcte manier kan gebeuren. De vastgoedmakelaar staat zijn cliënt met raad en daad bij (niet alleen op juridisch vlak, maar ook op bouwkundig en financieel vlak), hij zoekt naar de meest passende wederpartij en hij onderhandelt over de contractvoorwaarden. Een ve veel el elzijd zijd zijdig ig b beroep eroep Het beroep van vastgoedmakelaar omvat eigenlijk vier deelactiviteiten: -

Het bemiddelen bij de verkoop en de verhuring van onroerende goederen: de zuivere makelarij Het beheer van onroerende goederen in mede-eigendom: het optreden als syndicus Het beheer van onroerende goederen in exclusieve eigendom: het optreden als rentmeester Het bemiddelen bij de overdracht van handelszaken

Deze verschillende activiteiten van bemiddeling en beheer vertonen elk hun eigen (juridische en praktische) kenmerken. Een vastgoedmakelaar moet dan ook van vele markten thuis zijn. Hij moet een gedegen kennis bezitten op de volgende domeinen: -

-

Op juridisch vlak o Burgerlijk recht o Personen- en familierecht o Zakenrecht o Erfrecht Op economisch en financieel vlak (m.i.v. voeren van een boekhouding) Op technisch en bouwkundig vlak Inzake waardebepaling van onroerende goederen

3

§2. Historiek Voo Voorr 11993 993 Voor 1993 kon iedereen zijn diensten aanbieden als vastgoedmakelaar indien hij voor deze activiteit was ingeschreven in het Handelsregister.

199 1993 3 -

Koninklijk Besluit tot bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar: het Erkenningsbesluit = vaststelling van statuut van vastgoedmakelaar o Vaststelling van de regels van plichtenleer1 o Oprichting en installatie van een orgaan, belast met de controle op de naleving van deze regels

Voortaan werd duidelijk omschreven welke de beschermde beroepsactiviteiten zijn en aan welke vereisten men dient te voldoen om in België de titel van vastgoedmakelaar te kunnen bekomen en voeren. 199 1995 5 Installatie van het BIV ( Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars). Deze publiekrechtelijke beroepscorporatie met rechtspersoonlijkheid en een eigen vermogen dient alles in goede banen te leiden: -

-

Verifiëren of aan alle bepalingen werd voldaan om toegang te krijgen tot het beroep De toelating geven om de titel van vastgoedmakelaar te mogen voeren Het opsporen van onwettige uitoefening Het opmaken en controleren of de vastgoedmakelaar de regels van de plichtenleer naleeft en zoniet sancties opleggen (neutraliteit van het BIV staat natuurlijk in vraag: het eigen beroep oordeelt over u, is dat dan neutraal?) Opmaken van een stagereglement …

199 1999 9 Reglement van plichtenleer van het Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV).

1

Deontos (Gr.): Het gepaste doel op het gepaste moment

4

§3. Over de nieuwe deontologie van de vastgoedmakelaar Bij Koninklijk Besluit van 27 september 2006 werd het nieuwe reglement van het BIV goedgekeurd en aldus voor alle erkende vastgoedmakelaars en vastgoedmakelaars-stagiairs algemeen verbindend verklaard. Ken Kenm merk erken en va van n eeen en go goed ed ede e de deon on ontolo tolo tologisch gisch gische e co cod de: 1) De deontologische voorschriften moeten op een evenwichtige wijze worden opgesteld, zodat zij aanvaard worden en gedragen worden door de beroepsbeoefenaars. De deontologie mag streng zijn, maar ze moet ook rechtvaardig zijn. 2) De deontologische voorschriften moeten in overeenstemming zijn met de dwingende regels van het Burgerlijk Wetboek inzake algemeen verbintenissenrecht en contractenrecht. 3) De deontologische voorschriften mogen alleen verplichtingen opleggen aan de beroepsbeoefenaars en niet aan hun cliënten. 4) De deontologische voorschriften moeten werkzaam zijn in de praktijk. Ze mogen geen overdreven of overbodige administratieve formaliteiten met zich meebrengen. 5) De verplichtingen die opgelegd worden aan de beroepsbeoefenaars moeten duidelijk en concreet omschreven worden, zodat ze ook daadwerkelijk afdwingbaar zijn en de niet-naleving desgevallend kan gesanctioneerd worden. 6) Zowel bij het opstellen als bij het uitleggen van de deontologische voorschriften moet de integrale kwaliteitszorg centraal staan. De cliënt heeft recht op een deskundige, juridisch correcte en efficiënte dienstverlening door de beroepsbeoefenaars op wie hij een beroep doet. De deontologische voorschriften moeten door de beroepsbeoefenaars worden in acht genomen ten aanzien van al zijn cliënten, ongeacht of zij de hoedanigheid van consument bezitten of niet. §4. De vastgoedmakelaarswet: diverse nieuwigheden Van eeen en kad kaderwe erwe erwett vo voor or ge gere re regle gle gleme me ment nt nteer eer eerde de be beroe roe roepe pe pen nn naar aar ee een n sp specif ecif ecifiek iek ieke e vvas as astgo tgo tgoed ed edm make akela la laars ars arswe we wett Op basis van de Kaderwet van 1 maart 1976 tot reglementering van de bescherming van de beroepstitel en van de uitoefening van de dienstverlenende intellectuele beroepen werd het BIV opgericht. Deze Kaderwet bepaalt de fundamentele werkingsregels van de Instituten die zij beschermt. In het kader van haar professionalisering dacht de sector constructief mee over de noodzakelijke modernisering van de regelgeving voor vastgoedmakelaars, syndici en rentmeester. Deze zogenaamde Vastgoedmakelaarswet werd in 2013 goedgekeurd in het parlement en was grotendeels geïnspireerd op de Kaderwet.

5

Wel Welke ke zijn de vo voor or orna na naam am amste ste n nieu ieu ieuwi wi wigh gh ghed ed eden en 1) Opsplitsing tableau: “vastgoedmakelaar-bemiddelaars” en “vastgoedmakelaar-syndici”= van bij hun inschrijving zullen de stagiairvastgoedmakelaars dus een keuze moeten maken of zij een stage als bemiddelaar dan wel als syndici wensen te lopen. Een gelijktijdige stage “bemiddelaar” én “syndicus” zal tevens mogelijk zijn. 2) Verhoogde transparantie bij syndici dankzij verplichte lijst van medeeigendommen: professionele syndici zullen jaarlijks een lijst aan het BIV moeten overmaken van alle mede-eigendommen waar ze als syndicus actief wijn. Bijzonder aan deze verplichting is dat ze niet alleen geldt voor professionele syndici met een BIV-erkenning, maar ook voor die kleine groep van vrije beroepen die wel syndicusactiviteiten uitoefent maar daarvoor geen BIV-nummer nodig heeft.2 a. Verhoogt de transparantie b. Kan de opsporing van ongeoorloofde praktijk vereenvoudigen 3) Nieuwigheden voor toekomstige stagiairs: a. stagiairs mogen tijdens hun stage een eigen vennootschap oprichten waaruit ze dan op zelfstandige basis de activiteit van vastgoedmakelaar uitoefenen. Onder de oude regelgeving kon dit zonder enige verplichting ten aanzien van het BIV. De stagiair zal nu enkel nog een vennootschap kunnen oprichten of er een bestuursmandaat in opnemen als de stagemeester of een andere titularis ook in de vennootschap betrokken is. b. Wijziging inschrijvingsprocedure op de lijst van stagiairs. De nieuwe wet voegt als bijkomende voorwaarde toe dat op het bewijs van goed gedrag en zeden geen sprake mag zijn van een veroordeling voor misbruik van vertrouwen of verduistering van gelden.

2

Hieronder vallen bijvoorbeeld de advocaten, die al een eigen deontologie bezitten.

6

4) Rechtspersoon: de mogelijkheid om rechtspersonen te laten erkennen. De persoonlijke erkenning van de beroepsbeoefenaars blijft behouden. Om de rechtspersoon te laten erkennen moet aan volgende voorwaarden voldaan zijn: - Iedereen die kan optreden voor rekening van de vennootschap moet een natuurlijke persoon zijn die ertoe gemachtigd is het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen - De activiteiten van de vennootschap moeten beperkt zijn tot de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar - Alle aandelen moeten op naam zijn - Minstens 60% van de aandelen moet in handen zijn van een of meerdere BIV-erkende makelaar - De vennootschap mag geen aandelen bezitten in andere vennootschappen en / of rechtspersonen dan die van uitsluitend professionele aard. Het maatschappelijk doel en de activiteiten van deze andere vennootschappen mogen niet onverenigbaar zijn met de functie van vastgoedmakelaar. - De vennootschap moet ingeschreven zijn op minstens één van de kolommen van het BIV Het is niet de bedoeling dat men een vennootschap zal kunnen erkennen in plaats van de natuurlijke personen die binnen deze vennootschap werken. Het gaat er enkel om dat men op die manier zijn beroepsaansprakelijkheid zal kunnen beperken en dus laten dragen door de rechtspersoon. Er zal een verplichte verzekering moeten worden afgesloten door de vennootschap met het oog op de dekking van zijn beroepsaansprakelijkheid. Het blijft bovendien ook mogelijk voor de rechtspersoon om niet ingeschreven te zijn op het tableau. Dan nemen de actieve vennoten en /of zaakvoeders de volledige burgerlijke aansprakelijkheid op zich. 5) Slim sanctioneren: vorming als alternatieve straf. Wie deontologisch in de fout ging riskeerde tot nu toe een waarschuwing, berisping, schorsing of een schrapping. Vanaf nu kan het BIV ook voorwaardelijke sancties opleggen die in verhouding tot de overtreding staan. a. Het uitspreken van een voorwaardelijke straf: zo krijgt de vastgoedmakelaar als het ware een nieuwe kans om zich te bewijzen. Gedurende een periode van 1-5 jaar zal de uitgesproken straf opgeschort kunnen worden. Bovendien kan er een extra verplichting opgelegd worden, bv. het volgen van welbepaalde vormingen. De vastgoedmakelaar zal intussen zijn activiteiten verder kunnen zetten. b. De uitspraak voorlopig opschorten: dit betekent dat de feiten bewezen kunnen worden geacht, maar dat een sanctie niet onmiddellijk noodzakelijk is onder een aantal voorwaarden. Een uitspraak kan dan nog max 5 jaar later volgen. Ook aan deze gunst kunnen extra voorwaarden worden gekoppeld. 6) Bewarende maatregelen: de rechtskundige assessor van de Uitvoerende Kamer beschikt over de mogelijkheid om bewarende maatregelen te nemen wanneer wegens de ten laste gelegde feiten gevreesd kan worden dat de verdere uitoefening van de 7

beroepswerkzaamheid schade kan berokkenen aan derden of aan de eer van het instituut. In de praktijk betekent dit een onmiddellijk verbod om het beroep nog uit te oefenen. 7) Maximale transparantie voor tuchtdossiers. Er is voorzien in nieuwe mogelijkheden om de klager en / of derden beter op de hoogte te houden van de tuchtuitspraak. Het gaat hier om het bereiken van een delicaat evenwicht tussen transparantie en het recht op de persoonlijke levenssfeer. a. Vroeger: diegene die een klacht indiende kon niet zomaar geïnformeerd worden over de uiteindelijke beslissing in het dossier. Wel werd de klager uitgenodigd om aanwezig te zijn op de zitting en dus de tuchtuitspraak te vernemen. b. Nieuwe regeling: - als de klager erom vraagt, zal het beschikkend gedeelte3 van de uitspraak hem meegedeeld worden. Wil hij meer weten, dan kan de klager ook vragen om een motivering van de uitspraak te mogen inzien. Op basis van ernstige redenen en mits motvering kan de Kamer beslissen dat de klager zelfs inzage krijgt in het volledig dossier. - BIV krijgt de mogelijkheid om bepaalde tuchtuitspraken aan derden mee te delen, mits akkoord van de Uitvoerende kamer (motiverend gedeelte) - Mogelijkheid om een gehele of gedeeltelijke publicatie van een tuchtuitspraak als een soort bijkomende sanctie. 8) Onwettige uitoefening: geldboetes stijgen. Nepmakelaars zullen strenger worden aangepakt. De geldboetes die de rechter kan opleggen, verhogen met 150%. Inw Inwerk erk erkin in ingtre gtre gtreding ding Trad in werking op 1 september 2013. Naar aanleiding van deze nieuwe wet werden ook een aantal KB’s aangepast. Zo wordt voorzien in een nieuw stagereglement die in werking treedt op 16 september 2013 en geldt er vanaf 1 januari 2014 een nieuwe regeling omtrent de toegangverlenende diploma’s. Nie Nieu uw st stag ag ager er eregle egle eglement ment 1) Stagiairs moeten nu onmiddellijk , en in functie van hun activiteiten, melden op welke kolommen ze willen ingeschreven worden. 2) In geval van een inschrijving op één kolom dient de stagiair tweehonderd dagen beroepspraktijk aan te tonen Wanneer de stagiair zich op beide kolommen van de lijst inschrijft, dan zal de tweede stage uit 100 dagen beroepspraktijk bestaan. Dit voor zover de eerste stage van 200 dagen aan het einde werd gevalideerd. 3) Het oude stagereglement blijft van toepassing voor de stagiairs waarvan de stage voor 16 september 2013 van start ging. Zij worden automatisch op de twee kolommen ingeschreven en kunnen hun weglating op één van beide aanvragen.

3

De beslissing of de strafmaat op zich.

8

Toe Toega ga gang ng tot h het et b beroep eroep va van n vvast ast astgo go goed ed edm make akela la laar ar wor wordt dt h herzi erzi erzien: en: 1 jan janua ua uari ri 22014 014 Vanaf 1 januari 2014 verdwijnt de verouderde lijst met diploma’s die toegang geven tot het beroep. Eenieder met een bachelorsdiploma of diploma vastgoedmakelaar zal zich bij het BIV kunnen inschrijven om het beroep van makelaar, syndicus of rentmeester uit te kunnen uitoefenen, weliswaar voorafgegaan door een competentietest. §5. Het BIV en haar organen Het BIV is een publiekrechtelijke beroepscorporatie met rechtspersoonlijkheid en staat onder de voogdij van de Minister van Middenstand en wordt geleid door mandatarissen, verkozen voor een periode van vier jaar onder en door de vastgoedmakelaars die ingeschreven zijn op het tableau van het Instituut.

De bestuursorganen van het BIV zijn opgedeeld in drie organen: -

De Nationale Raad: een algemeen verordenende bevoegdheid Het Bureau: staat in voor het dagelijks beheer De Kamers: spreken recht en passen de beroeps- en gedragsregels in elk concreet geval toe

De Nati Natio ona nale le R Raad aad = Wetgevend orgaan  Samenstelling o 18 vastgoedmakelaars : paritaire samenstelling ( 9NL, 9FR) o Aangevuld met een door de Minister aangeduide regeringscommissaris  Kan tegen elke beslissing van de Raad beroep aantekenen bij de Minister, die de beslissing al dan niet kan vernietigen o 18 plaatsvervangende leden ( paritair) o Leden en plaatsvervangende ...