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Tema 12 COMPRAVENTA El Mago Maravillas, conocido por todos nosotros, vende un piso que tiene en el centro de Madrid a su prima Paquita, que vive en Ayllón, provincia de Segovia, y que recientemente ha heredado de su tía Remedios a la que estuvo cuidando durante años. Paquita, harta de su vida en el pueblo, se ha decidido a invertir parte del dinero en la compra del pisito, pues precisamente en la zona tiene algunas amigas. El Mago Maravillas ha asegurado a su prima que el piso está libre de cargas y que tampoco tiene ningún inquilino. Y así lo ha ratificado en la venta ante notario. Paquita, que había confiado en la honradez de su primo, y ni siquiera había ido a ver el piso, se encuentra a los pocos días con la desagradable sorpresa de que el piso está alquilado. Cuando el inquilino se entera de la venta acude a los Tribunales para que Paquita le transmita la propiedad del piso en virtud de la preferencia que la Ley de Arrendamientos Urbanos concede a los arrendatarios de vivienda. La pobre Paquita, compungida por el engaño de su primo, finalmente pierde el pleito y se queda sin el piso por el que tenía tanta ilusión. Aunque recupera el precio que había pagado, la sentencia la condena a pagar todas las costas del juicio. Ante esta situación tremendamente injusta qué cree usted que puede hacer Paquita.

Analizados los hechos, podemos afirmar que nos encontramos ante un caso práctico de saneamiento por evicción. La evicción tiene lugar cuándo se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. Según el art 1475 CC, “El vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato”. Por lo que según el artículo 1478 del Código Civil, el mago Maravillas se tendrá que hacer cargo de: 1. La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta. 2. Los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio. 3. Las costas del pleito que haya motivado la evicción y, en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4. Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador. 5. Los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe. Por lo que además de que Paquita recupere el importe pagado por el inmueble, como ya hemos visto, su primo tendría que hacerse cargo de las costas del pleito, los gastos del contrato de venta y además de los daños e intereses y los gatos voluntarios o de puro recreo u ornato, ya que la venta se efectuó de mala fe debido a que el mago sabía que había inquilinos en el inmueble.

DONACIÓN DE INMUEBLE Dª Eduvigis, ante el próximo enlace de su hijo, decide regalarle un piso. Ante el principio general de libertad de forma que impera en nuestro Derecho y para ahorrarse los gastos de notario, hace la donación en documento privado. Al hijo, al que le gusta dejar las cosas atadas y bien atadas, le queda la duda de si esa donación ha sido correctamente hecha, para lo cual se dirige a su despacho profesional para que le asesore al respecto. Nos encontramos ante un caso práctico de la donación de un bien inmueble. En este caso Eduvigis, ante el cercano enlace de su hijo, decide regalarle un piso mediante documento privado. Deberemos acudir al Código Civil para conocer los requisitos de este tipo de donación y si se ha actuado correctamente. Según su artículo 633, “Para que sea válida la donación de cosa inmueble, ha de hacerse en escritura pública, expresándose en ella individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario”. Por lo que en este caso, la donación no sería válida. Para actuar correctamente y otorgar validez a la donación de inmueble, habría de hacerse mediante escritura pública.

COMPRAVENTA Rodrigo Martín vende a Juan Velarde una finca rústica de 1000 metros cuadrados (o al menos eso cree él) por un precio de 25000 €. Después de realizada la venta, comenta la operación con su padre, que le ha donado la finca disimulada bajo forma de compraventa, y éste dice que en realidad mide 1300 metros y, por supuesto, el precio debería ser superior. Ante esta situación, Rodrigo acude a usted para que le asesore respecto de lo que puede hacer, porque tampoco es cuestión de regalar 300 metros de terreno por una simple equivocación. ¿Qué le diría usted? Estamos ante un caso práctico de compraventa de un bien inmueble, dónde Rodrigo vende un terreno por una cantidad acordada para posteriormente conocer que el terreno posee más metros de los que él creía. Por lo que para ver qué puede hacer Rodrigo en este caso, acudiremos al Código Civil. En primer lugar, el artículo 1469 del CC indica que “La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble. Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.

La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido”. De igual manera, según el artículo 1470, “Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero, si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble, o desistir del contrato”. Por lo que en primer lugar deberemos conocer si el contrato esta expresado en precio por unidad de medida. Si esto es así, y aparece en el contrato el precio por metro cuadrado, Rodrigo podrá reclamar a Juan la cantidad correspondiente a los metros que hay de más. Aunque en este caso, los metros (300) al superar la vigésima parte (5%) de los metros acordados (1000), el comprador (Juan) podrá optar entre satisfacer la demanda económica de Rodrigo o desistir del contrato Pero en caso contrario, de no estar indicado el precio por metro cuadrado en el contrato, Rodrigo no podrá exigir nada más al comprador (Art. 1471 CC).

DOBLE VENTA Iker tiene un gato persa llamado Lion, que ya no puede cuidar a causa de sus múltiples desplazamientos laborales. Iker vende su gato a Úrsula, su vecina, pero el gato, aprovechando un viaje de Úrsula, vuelve a casa de Iker, por lo que éste decide venderlo a Martín que, inmediatamente, inscribe a Lion en el registro de mascotas del Ayuntamiento de Fuenteleona. Lion se escapa, de nuevo, y vuelve a casa por Navidad, naturalmente a la de Iker. ¿Quién es el dueño de Lion? Fundamente, por favor, su respuesta. Nos encontramos ante un caso práctico de compraventa, en él se realiza una doble venta, dónde una misma cosa (gato) se vende a dos compradores diferentes (Úrsula y Martín). Para determinar quién es el dueño del gato, debemos acudir al artículo 1473 del Código Civil, nos indica que en este caso al tratarse de un bien mueble, la propiedad se transferirá a la persona que haya tomado posesión de él con buena fe. De igual manera cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando esta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Por lo que Úrsula deberá probar de alguna manera (Por ejemplo, el contrato de compra si se hubiera realizado por escrito) que adquirió el gato antes que Martín para poder ostentar la propiedad del gato; en caso contrario, Lion pertenecerá a Martín ya que ha inscrito a la mascota en el registro del ayuntamiento de Fuenteleona....