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TEMA 1. LOS DERECHOS REALES 1. CONCEPTO Los derechos reales es un poder otorgado por el ordenamiento jurídico inmediato y absoluto sobre una cosa que concede a su titular un dominio/señorío pleno o parcial sobre la misma. Es decir, es el poder que tiene un sujeto sobre un objeto, poder que ha de ser respetado. Este poder debe ser, como características esenciales: 

Poder inmediato: ese poder se realiza de una manera directa sobre la cosa sin intervención de nadie mas



Poder absoluto: porque el titular satisface su interés erg Gomes frente a todos



Poder que concede un dominio/señorío ya sea pleno o parcial o

Pleno: derecho de la propiedad

o

Parcial: derechos reales limitados

La diferencia entre los derechos reales y los derechos de obligación radica en que la esencia de los derechos de obligación se encuentra en la relación entre acreedor y deudor, por la cual el primero puede exigir una conducta del segundo, conducta denominada prestación (sujeto tiene poder frente otro sujeto). Mientras que en los derechos reales el poder recae sobre una cosa, un sujeto tiene poder sobre una cosa.

2. LOS DERECHOS REALES EN NUESTRO ORDENAMIENTO Destacamos los siguientes artículos 1) Dentro de la Constitución española destacamos  , la CE no concibe como derechos fundamentales los derechos reales

 Art 33.1 CE: Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia  Se encuentra dentro de los derechos y deberes de los ciudadanos

 Art 33.2 CE: La función social de estos derechos delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes  la propiedad hay que verla desde un punto de vista social

 Art 33.3 CE: Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes

2) Dentro del Código Civil a. El libro II (De los bienes, la propiedad y sus modificaciones)  Definición de propiedad (Art 348 CC): La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes

 Definición de posesión (Art 430 CCE:

 Titulo VI: hace referencia a los derechos reales limitados, los cuales son: o

Derecho de usufructo

o

Derecho de uso

o

Derecho de la habitación

 Adquisición del dominio (es lo mismo que la propiedad) y demás derechos reales. pero la sistemática del código no es la correcta ya que algunas partes se encuentran en el Libro III que se titula de los diferentes modos de adquirir la propiedad

b. El libro III (Diferentes modos de adquirir la propiedad) c. El libro IV, recoge un modo de adquirir la propiedad, mediante el Usucapión, además de recoger los derechos reales de garantía, que son, la hipoteca y la prenda

3) Las leyes especiales



La de propiedad horizontal



La ley hipotecaria



La ley de aguas



La propiedad intelectual



La propiedad industrial



La ley de minas



Las leyes administrativas de derecho de administrativo que tratan de derechos reales o imponen límites al derecho de propiedad o

La ley de patrimonio del estado, del patrimonio nacional y del patrimonio histórico

o

La ley de suelo

3. CARACTERISITCAS DEL DERECHO REAL Diferenciamos entre: a) Características esenciales de los derechos reales



Poder Absoluto



Poder inmediato



Poder que concede un dominio pleno o parcial

b) A parte de estas características esenciales, derechos reales también se caracteriza por: 

Características subjetivas: es esa persona que tiene un poder sobre una cosa. Diferenciamos entre dos tipos de personas o

Personas físicas: únicamente basta que tenga capacidad jurídica para adquirir y poseer

o

Persona jurídica: puede adquirir y poseer bienes de cualquier clase conforme a las leyes y con arreglo a las leyes que conforme su constitución

Muy frecuentemente en la titularidad de los derechos reales nos encontramos ante fenómenos de cotitularidad, varios sujetos tienen el poder sobre las cosas En los derechos reales limitados siempre hay mas de un titular En el derecho de la propiedad también puede haber varios propietarios, pero no siempre es así, puede haber un único propietario



características diferenciales entre derechos reales y derechos de la obligación

Titularida d

El objeto La eficacia

Derechos reales una o más personas que tiene un poder sobre la cosa, son titulares de un derecho erga Gomes

Derechos de las obligaciones en el derecho de la obligación nos encontramos ante un acreedor y un deudor

Una cosa Es un dominio directo y erga Gomes sobre la cosa

Una prestación Es mucho más limitada porque recae solo sobre la conducta del deudor

Existen unos derechos que no se saben si son de obligación o reales, es decir existen unas categorías intermedias

4. CLASES DE DERECHOS REALES Una primera clasificación de los derechos reales son la diferenciación entre: los Derechos de carácter provisional (la posesión y los todos los derechos reales definitivos) a. LA POSESION: es un derecho provisional pero no temporal, y es un poder jurídico más débil que los otros derechos reales.

b. LOS DERECHOS REALES DEFINITIVOS: todos los demás derechos reales distintos de la posesión se denominan derechos reales definitivos. Dentro de estos derechos diferenciamos entre:



Derechos limitativos de la propiedad: dentro de esta categoría diferenciamos entre varios derechos



o

Derecho de disfrute o goce : usufructo, uso o habitación, servidumbre o superficie, censo y enfiteusis

o

Derechos de garantía: anticresis, prenda e hipoteca

o

Derechos de adquisición preferente: opción, tanteo y retracto

Derecho real pleno o la propiedad: es un poder pleno sobre una cosa pero que no tiene por qué ser ilimitado, sino que es el poder más pleno que una persona puede tener sobre una cosa pero dentro del marco que establezca cada ordenamiento jurídico.

Dentro de los derechos limitativos de propiedad, vamos a diferenciar entre los siguientes derechos: 1) DERECHOS DE DISFRUTE O GOCE: son aquellos derechos que conceden la posesión y el disfrute de la cosa de otro. Dentro de estos derechos diferenciamos entre:

a. El usufructo: concede un poder tan grande sobre la cosa que el propietario se queda con una propiedad que se califica como propiedad desnuda (nuda propiedad).

b. El uso o habitación: son parecidas al usufructo, pero con menos facultades y de menor categoría. c. La servidumbre: es un derecho que tiene tantas variantes que la doctrina prácticamente renuncia a darle un concepto general.

d. Censo o enfiteusis: cartas de naturaleza real que se imponen sobre una finca , en la cual tiene un disfrute parcial sobre esa finca.

e. Superficie: derecho de vuelo y subsuelo. Permiten utilizar el espacio superficial o superior de una finca y el espacio inferior si es el derecho de subsuelo

2) DERCHOS REALES DE GARANTIA: Estos derechos son derechos de realización de valor en garantía del cumplimiento de una obligación, son derechos que permiten realizar la cosa , es decir enajenar la cosa y obtener su valor si la obligación garantizada se incumple. a. Hipoteca: es un derecho que surge como derecho sobre inmuebles y en la cual no hay desplazamiento de la posesión. Es decir , el deudor hipotecario sigue teniendo la posesión de la cosa. La posesión no se desplaza de manos del deudor al manos del deudor hipotecario

b. Derecho de prenda: en principio es un derecho sobre bienes muebles y con desplazamiento de la posesión del objeto hipotecado , hay desplazamiento de la posesión a manos del acreedor

c. Anticresis: derecho sobre inmuebles y los frutos de los inmuebles , el titular de este derecho tiene una garantía sobre un inmueble y sus frutos 3) DERCHOS DE ADQUISICION PREFERENTE: derechos reales sobre una cosa que conceden a su titular la facultad de adquirirla con preferencia a un tercero y hay tres tipos: a. La opción: permite adquirir una cosa durante un plazo que hayan convenido por los contratantes.

b. El tanteo: permite adquirir la cosa si el propietario decide transmitirla antes que cualquier otra persona

c. El retracto: es el derecho que permite adquirir una cosa después de haberse transmitido a un tercero. Estos tres derechos pueden tener naturaleza real o no , pueden concederse como un auténtico derecho real o como un derecho de obligación y dependiendo de qué tipo hablemos las consecuencias son distintas.

La doctrina discute si hay más derechos reales o no. Hay unos derechos reales que llamaremos típico que son los que el derecho civil español regula, pero puede surgir otros atípicos que los particulares con mucha imaginación puedan inventar....