TEMA V Arrendamientos Rusticos PDF

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TEMA 5 ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS 1. INTRODUCCIÓN. Tras más de dos décadas de vigencia de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980, se promulga una nueva Ley de Arrendamientos Rústicos, la Ley 49/2003 de 26 de noviembre que deroga expresamente, entre otras normas, la Ley de 1980 y el art. 28 de la Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias. El objetivo de la nueva Ley es mejorar la rentabilidad de las explotaciones mediante el incremento de sus dimensiones, el cual puede incentivarse, según reza el legislador en su Exposición de Motivos, mediante la flexibilización del régimen arrendaticio. La Ley 49/2003 trae consigo, por ello, una liberalización del mercado del arrendamiento rústico, aportando una regulación más dinámica que se plasma, entre otras medidas, en la concesión de una mayor primacía a la autonomía de la voluntad en la configuración del contrato, en la reducción de la duración imperativa del arrendamiento a tres años, en la eliminación de los requisitos para ser arrendatario rústico, en la liberalización de la renta, en la supresión de los derechos de adquisición preferente y en una menor imperatividad del régimen aplicable a las mejoras. En definitiva, la Ley parece inclinarse por una política agraria tendente a fomentar la existencia de arrendatarios de gran poder económico, sociedades de capital, empresas agroalimentarias..., siendo desarrollado el trabajo por sujetos relacionados con la empresa a través del contrato laboral, frente a la opción de una agricultura desarrollada por pequeñas explotaciones familiares. Por ello, y debido al escaso consenso con el que la Ley de 2003 fue aprobada, con el cambio de gobierno operado tras las elecciones de 2004, la misma ha sufrido una importante modificación por obra de la Ley 26/2005 de 30 de noviembre que, si bien tiene por finalidad cumplir los mismos objetivos que la Ley de 2003, trata de lograrlos utilizando métodos diferentes, compatibilizándolos con la protección del agricultor individual y la pequeña explotación familiar. La reforma viene a suponer así un importante freno al espíritu liberalizador de la Ley de 2003, pues restablece el plazo mínimo de duración de cinco años, el derecho de adquisición preferente de los arrendatario en determinados casos, o los límites en la extensión de las explotaciones de que es titular

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el arrendatario, suprimiendo además la posibilidad de pacto en contrario en varios preceptos contenidos en la redacción de 2003. A continuación se analizará el texto de la Ley ya reformada. 2. CONCEPTO. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS. 2.1. Contratos incluidos. El artículo 1.1 de la nueva LAR considera arrendamientos rústicos, sujetos a la misma, a los contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, a cambio de precio o renta. En relación al concepto de arrendamiento rústico, pues, ninguna diferencia hay que resaltar con respecto a la anterior legislación. Sin embargo, enseguida comienzan las novedades, pues a continuación se establece, en los arts. 1.3 y 2 de la Ley, la posibilidad de que el arrendamiento tenga por objeto no sólo una finca rústica, sino una explotación agrícola, ganadera o forestal. Según el citado art. 2 se entenderá que el arrendamiento es de explotación, cuando dicha explotación, ya esté constituida con anterioridad o al concertar el contrato, sea objeto del arrendamiento en el conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario. El tipo de cultivo en caso de aprovechamiento agrícola, será el elegido por el arrendatario, siendo nulos los pactos que restrinjan este derecho, salvo los que tengan por fin evitar que la tierra sea esquilmada, o sean consecuencia de disposiciones legales o reglamentarias. En el arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de plena autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, si bien con obligación de conservar la unidad orgánica (art. 8 LAR). Quedan integrados en el objeto del arrendamiento de finca o de explotación, por otro lado, y porque así lo establece la Ley en su art. 3, los derechos de producción agraria y otros derechos inherentes a las fincas o a las explotaciones, precepto que cobra carácter imperativo tras la reforma operada por Ley 26/ 2005.

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Una misma finca, por otro lado, puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos, cuando cada uno tenga por objeto distintos aprovechamientos compatibles y principales (art. 4.1 LAR). Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento agrícola ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra naturaleza como la caza (art. 4.2 LAR). 2.2. Contratos excluidos. Respecto a los contratos excluidos, la Ley diferencia, por un lado, los contratos que no considera arrendamientos rústicos, y por otro, los arrendamientos a los que aún pudiendo ser considerados, no se les aplica la ley. En efecto la Ley, en su artículo 5, niega la consideración de arrendamientos rústicos a los contratos de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, a los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento singular, pues al igual que ocurría en el caso de la Ley de 1980, dichos contratos se consideran más bien arrendamientos de servicios. Aún siendo rústicos, el art. 6, considera excluidos del ámbito de aplicación de la Ley: 1. A los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año agrícola. 2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato. 3. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable. 4. Los que tengan como objeto principal: a) Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas, montaneras y, en general aprovechamientos de carácter secundario. b) Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos. c) La caza.

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Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados exclusivamente a la estabulación del ganado. e) Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal. 5. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las Corporaciones Locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus normas específicas. Por último establece el art. 7 que tampoco se aplicará esta Ley a los arrendamientos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de conformidad con el Título I de la misma, o aquéllos que tengan por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las circunstancias siguientes : a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo urbanizable al que se refiere el artículo 27.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, del Suelo y Valoraciones. Hoy en día, esa remisión hay que entenderla hecha a las nuevas calificaciones de la vigente Ley 8/2007, del Suelo. b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste. El apartado 2. del art. 7 por su parte, establece que si dichas circunstancias sobrevienen vigente el contrato, el arrendador podrá poner término al arrendamiento, por resolución, (conforme a lo dispuesto en el artículo 25), mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se aplicará igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una proporción superior al cincuenta por ciento. 2.3. Ámbito territorial. La Disposición Final Segunda de la nueva LAR establece, al igual que lo hacía la disposición adicional de la Ley de 1980, que la Ley será de aplicación en todo el territorio nacional sin perjuicio de la aplicación preferente de la legislación que dicten las Comunidades Autónomas con competencia en materia de Derecho Civil, Foral o Especial. 2.4. Carácter de la nueva Ley de Arrendamientos Rústicos.

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El carácter imperativo de la antigua LAR 1980 fue en buena medida eliminado por la LAR 49/2003 que estableció la posibilidad de pacto en contrario en numerosos preceptos, dotándolos así de carácter dispositivo. La imperatividad ha sido parte restablecida en la reforma operada por Ley 26/2005. A pesar de ello se mantiene la proclamación general del principio de autonomía de la voluntad en el art. 1.2 que establece que los contratos se regirán por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a la presente ley. Además se establece la vigencia supletoria del Código civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables. 3. LAS PARTES. 3.1. Capacidad y legitimación del arrendador. La nueva LAR no exige, a diferencia de la Ley de 1980, que el arrendador tenga capacidad para enajenar, lo que pone de manifiesto que, dada su posible corta duración, el arrendamiento rústico ya no se considera un acto de gravamen. En relación a los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y titulares de derechos análogos, los mismos se resolverán al extinguirse su derecho, salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya. Podrán sin embargo subsistir el tiempo concertado en el contrato, cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos, si a su otorgamiento hubiera concurrido el propietario (art. 10). Los padres o tutores podrán concertar el arrendamiento rústico sobre fincas del menor, pero éste podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido la duración mínima prevista en el artículo 12, y lo comunique al arrendatario en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la denuncia del contrato no surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización (art. 9.4). 3.2. Capacidad del arrendatario. La Ley 49/2003 eliminó el requisito de la profesionalidad, así como el requisito negativo de no ser titular de otra explotación agraria de determinadas dimensiones, para poder ser arrendatario rústico. La

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reforma operada en la LAR por Ley 26/2005 restablece, en parte, aquellos requisitos. En efecto, el nuevo art. 9.1, después de afirmar que pueden celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas, viene a señalar que será agricultor profesional a los efectos de esta ley, quien obtenga unos ingresos brutos anuales procedentes de la actividad agraria superiores al duplo del indicador público de renta de efectos múltiples (IPREM) establecido en el Real Decreto Ley 3/2004 de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del Salario Mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, y cuya dedicación directa y personal a esas actividades suponga, al menos el 25 por cien de su tiempo de trabajo. A pesar de tal definición, sin embargo, omite un pronunciamiento expreso sobre la necesidad de que concurra este requisito en el arrendatario rústico persona física. Tan sólo exige expresamente el requisito de la profesionalidad para otorgarle los derechos de adquisición preferente en el art. 22 LAR. Por ello cabe interpretar que cuando el art. 9.1 parr. 2º LAR define al agricultor profesional a los efectos de esta Ley, se está refiriendo precisamente a la necesidad de que concurra este requisito para ejercitar los derechos de adquisición preferente. Distinta suerte ha corrido el restablecimiento del otro requisito, el de carácter negativo pues, ahora sí, de manera expresa, el art. 9.6 de la LAR reformada, establece que no podrán ser arrendatarios de fincas rústicas las personas físicas que por sí o por persona física o jurídica interpuesta sean ya titulares de una explotación agraria, o de varias, cuyas dimensiones y demás características serán fijadas en las distintas comarcas del país por los órganos competentes de las Comunidades Autónomas, sin que puedan exceder en total de 500 hectáreas de secano o 50 de regadío, salvo que se trate de aprovechamiento ganadero en régimen extensivo, en cuyo caso el límite será de 1000 hectáreas. El restablecimiento de este requisito evita una excesiva concentración de tierras en manos de un mismo arrendatario, pero parece contradecir el espíritu de la Ley 2003, que trataba de aumentar las dimensiones de las explotaciones agrícolas como modo de obtener una mayor productividad. Respecto a las personas jurídicas, el apdo 2 del art. 9 establece que, en todo caso, podrán ser arrendatarias las cooperativas agrarias, las cooperativas de explotación comunitaria de la tierra, las sociedades agrarias de transformación y las comunidades de bienes. En el apdo. 3 añade que para ser arrendatarias, las personas jurídicas, sean civiles,

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mercantiles o laborales, incluidas las sociedades agrarias de transformación (SAT), deberán tener incluido en su objeto social, conforme a sus estatutos, el ejercicio de la actividad agraria y, en su caso, de actividades complementarias a ésta dentro del ámbito rural, siempre que no excedan los límites establecidos en el apartado 6. Este límite se multiplicará por el número de miembros que las compongan en le caso de las cooperativas agrarias y cooperativas creadas para la explotación comunitaria de la tierra. No podrán ser arrendatarios las personas y entidades extranjeras exceptuándose las nacionales de los Estados miembros de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo, de países con los que exista convenio, o bien apliquen el principio de reciprocidad, o los que no estando excluidas del ámbito de aplicación de la Ley Orgánica 4/2000, de 11 de enero, hayan obtenido la situación de residencia permanente (art. 9.7 LAR). 4. REQUISITOS FORMALES. La nueva LAR exige la constancia del contrato de arrendamiento por escrito, pudiendo las partes en cualquier momento compelerse a elevarlo a documento público, siendo los gastos de elevación a cargo del solicitante (art. 11. 1). Sin embargo la constancia por escrito no es un requisito esencial del contrato lo cual se pone de manifiesto en el apartado 3 del precepto, introducido por la reforma de 2005, que establece una presunción de arrendamiento rústico: “A falta de pacto entre las partes y salvo prueba en contrario, se presumirá la existencia de arrendamiento siempre que el arrendatario esté en posesión de la finca, y si no constase el importe de la renta, ésta será equivalente a las de mercado en esa zona o comarca”. Las partes además pueden compelerse a formalizar inventario de los bienes arrendados. Concretamente, los arrendamientos de explotación, por la naturaleza de los mismos, deben ir acompañados de un inventario circunstanciado de los elementos que integran la explotación, del estado de conservación de los bienes y de cuantas circunstancias resulten necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato (art. 11.2). Los contratos de arrendamiento deben comunicarse por el arrendador o titular de la finca o explotación a los órganos competentes

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de las Comunidades Autónomas, que remitirán una copia de aquéllos al Registro general de arrendamientos rústicos que reglamentariamente se establezca, que tendrá carácter público e informativo y estará adscrito al Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación (DA Tercera). 5. DURACIÓN. El art. 12 de la Ley redactado según la reforma operada por Ley 26/2005 fija una duración mínima de 5 años siendo nula la cláusula por la que las partes fijen una duración menor, si bien sí se permite el pacto que fije una duración mayor. Llegado el cumplimiento del término, que a falta de pacto se entenderá concertado por 5 años, el arrendatario, salvo que se haya pactado otra cosa, deberá poner a disposición del arrendador la posesión de las fincas arrendadas si existió notificación por parte del arrendador, de su voluntad de extinguir el contrato con un año de antelación a la terminación. Si el arrendador no realiza esta notificación y llegado el término el arrendatario no pone a disposición del arrendador la finca arrendada el contrato se entenderá prorrogado por un plazo de cinco años, pudiéndose suceder indefinidamente tales prórrogas. 6. RENTA. 6.1. Fijación de la renta. Establece el art. 13 que la renta se fijará en dinero y será la que estipulen las partes, si bien puede fijarse en especie o parte en dinero y parte en especie, llevando a cabo su conversión en dinero. Por otro lado la ley autoriza a que las partes establezcan el sistema de actualización de renta que consideran oportuno, y si no establecen sistema alguno, una vez pactada la actualización, se llevará a cabo ésta para cada anualidad por referencia al IPC. En ocasiones la renta puede consistir, en todo o en parte, en la mejora o transformación a realizar en una finca y así lo permite la DA Primera LAR. En relación a las cantidades asimiladas a la renta, que el arrendatario debe satisfacer al arrendador la Ley señala que todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél

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desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y disposición que autorice la repercusión, siendo equiparable el impago de tales cantidades al impago de la renta (art. 15 LAR). El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el arrendador. 6.2. Momento y lugar del pago. A falta de pacto o costumbre aplicables, la renta se pagará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario, debiendo el arrendador entregar al arrendatario recibo del pago (art. 14). 7. GASTOS Y MEJORAS. 7.1 Gastos de conservación y reparación. Como regla general establece el art. 17 LAR que arrendador y arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante, debiendo realizarse en la época del año y en la forma en que menos perturben salvo que no puedan diferirse. Si se trata de reparaciones necesarias a fin de conservar la finca, las mismas son de cuenta del arrendador sin derecho por ello a elevar la renta (art. 18.1 LAR). En caso de inactividad del arrendador, el arrendatario podrá compelerle judicialmente a ello o realizarlas por él mismo reintegrándose mediante compensación de las rentas pendientes a medida que vayan venciendo. También podrá exigir indemnización por los daños y perjuicios causados (art. 18.2 LAR). Queda exonerado de la obligación de reparar el arrendador si por fuerza mayor la finca sufre daños no indemnizables cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta, pudiendo entonces el arrendatario optar entre rescindir el contrato o solicitar una disminución proporcional de renta (art. 18.3 LAR). Igualmente son de cuenta del arrendador las obras, mejoras o inversiones impuestas sobre la finca por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo firme de la comunidad de regantes, salvo que las mismas sean propias del empresario agrario, en cuyo caso corresponden al arrendatario (arts. 19 y 20.1 LAR). La concertación de seguros para asegurar la producción contra riesgos normalmente asegurables será de cuenta del arrendatario

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pudiendo repercutir contra el arrendador, a partir de que le comunique el seguro concertado, una parte de la prima que guarde, en relación con su importe total, la misma proporción que exista entre la renta y la suma total asegurada (art. 16). 7.2. Mejoras útiles. La diferencia entre los gastos necesarios o de reparación y las mejoras radica en que aquellos mantienen el valor de la finca, mientras que éstas aumentan tanto el valor de uso de la cosa, como el valor de cambio o valor de mercado de la misma. En relación a las mejoras útiles y voluntari...