Tema 9. El arrendamiento de viviendas en la ley de arrendamientos urbanos (LAU). PDF

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TEMA 9. EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU).

1. CONCEPTO Y NORMATIVA APLICABLE. El contrato de arrendamiento está regulado en el Código civil dentro del Título VI del Libro IV (arts. 1.542 a 1.603 Cc). En dicho Título, bajo la denominación “arrendamiento”, también se incluyen los comúnmente conocidos como “contrato de obra” y “contrato de servicios”. De todos modos, el Código, consciente de tal diferencia, aplica a los citados contratos una normativa diversa: de un lado, al arrendamiento de cosas se refiere el Capítulo II, cuyo título es “de los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas”, mientras que el Capítulo III se dedica al “arrendamiento de obras y servicios”. Junto con la normativa señalada, la regulación relativa al “arrendamiento de cosas” también se contiene en leyes civiles especiales no incorporadas al Código civil. Así, los arrendamientos urbanos están regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que los rústicos se contienen en la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR). Por lo que se refiere al arrendamiento de cosas –el tradicional “arrendamiento”–, es definido por el Código civil en su artículo 1.543 señalando qued_ “en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Elementos del contrato de arrendamiento son: - sujetos (arrendador y arrendatario), - objeto, - precio, - y tiempo. Caracteres: - consensual, por cuanto las obligaciones de las partes surgen por el mero acuerdo; - bilateral, pues ambas partes asumen obligaciones; - oneroso, ya que el contrato conlleva cargas –onus– para ambos; - de ejecución continuada, pues su desarrollo es prolongado durante todo el tiempo de vigencia del contrato; - y, normalmente, de tracto sucesivo para el arrendatario, a la vista de que su obligación de pago se cumple por períodos de tiempo. Sin embargo en el presente tema analizaremos los arrendamientos urbanos, que están regulados: - en primer lugar, por la LAU y por los pactos que puedan establecer las partes - y, en lo no previsto por ellos, se aplicarán de manera supletoria las normas contenidas en el Código civil sobre arrendamientos.

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Así pues, el Código civil tiene una aplicación de segundo grado en las materias comprendidas en la LAU –duración del contrato de arrendamiento, renta, obligaciones de las partes, extinción, etc.–; y de primer grado en lo no regulado por aquélla –por ejemplo, las cuestiones relativas a la perfección del contrato–. 2 EL ÁMBITO MATERIAL DE LA LAU: EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. La LAU establece que su ámbito de aplicación material está conformado por “los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda” (art. 1 LAU). Esto es, los arrendamientos que “sobre una edificación habitable” tengan como “destino primordial (..) satisfacer la necesidad permanente de vivienda” (art. 2.1 LAU), o los que “recayendo sobre una edificación, tengan como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior” (art. 3.1 LAU). Dentro de esta última clase de destinos cabe incluir el ejercicio de una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, así como los que pretendan satisfacer la necesidad de vivienda pero únicamente durante una temporada y no de modo permanente (cfr. art. 3.2 LAU). Los arrendamientos NO incluidos en las categorías anteriores –por ejemplo, el de finca destinado a aprovechamiento agrícola, el de vivienda asignada a determinadas personas por razón del cargo, el de viviendas militares u otros– quedarán excluidos del ámbito de la LAU y se regirán por la normativa del Código civil o, de existir, por la legislación especial que resulte aplicable (cfr. art. 5 LAU). Las definiciones legales transcritas contienen dos elementos que se erigen en presupuestos necesarios para la aplicación de la LAU: 1º.- que el objeto del contrato recaiga sobre una finca urbana; 2º.- y que sea una edificación. 1º.- Objeto del contrato: finca urbana. Contrariamente a lo que a primera vista pudiese parecer, la determinación de qué sea una finca urbana a efectos del arrendamiento se deriva del destino que se atribuye al inmueble – habitacional, profesional o comercial–, y no de su ubicación geográfica en un determinado tipo de suelo. Así, una finca ubicada en un suelo rural será urbana o no en función de su uso; igualmente, un almacén construido en suelo urbano puede no tener tal condición a efectos de la LAU si, por ejemplo, se destina a almacenar troncos o a otros aprovechamientos agrícolas, pecuarios o forestales. En definitiva, la determinación de si se trata de una finca urbana no deriva de la calificación contenida en la normativa urbanística, ni de la que hagan las partes en el contrato, o lo que resulte de una inscripción en un registro público, sino de que se refiera o no a uno de los usos que la LAU contempla. 2º.- Concepto de edificación. En segundo lugar, la LAU exige que, en todo caso, se trate de una edificación ya que la que no lo sea difícilmente podrá destinarse a los fines señalados en el párrafo anterior. Acudiendo al concepto de edificación contenido en el artículo 334 Código civil y en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), cabe decir que lo será toda construcción arquitectónica adherida de manera permanente al suelo y cuyo destino sea residencial o público. Dentro del mencionado concepto cabe incluir tanto las obras prefabricadas –siempre que reúnan los requisitos señalados–, como los elementos de carácter accesorio que estén adscritos o unidos a la !

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edificación de que se trate –por ejemplo, una plaza de garaje aneja a una vivienda–. De lo expuesto resulta que habrán de excluirse del ámbito de aplicación de la LAU los arrendamientos cuyo objeto no sea una edificación en sentido legal, tales como el de solares, cuotas de un edificio o plazas de garaje si no figuran como elemento accesorio anejo. Sentado lo anterior, ya estamos en condiciones de analizar los dos elementos que, de acuerdo con el texto legal, necesariamente han de concurrir para calificar un arrendamiento como de vivienda: - que se trate de una edificación “habitable” y, - que el “destino primordial” que pretende satisfacer sea la “necesidad permanente de vivienda” (art. 2.1 LAU). 1º.- Edificación “habitable”: Si una edificación es toda construcción adherida de manera permanente al suelo e idónea para el desarrollo de una actividad humana, el calificativo “habitable” remite a su aptitud para ser destinada a domicilio con que satisfacer la necesidad de vivienda humana. A estos efectos, para la calificación de la vivienda como “habitable” no es necesario que se cumplan los requisitos administrativos recogidos en el artículo 3 de la LOE o los derivados de la legislación urbanística, ni los que se exigen para la concesión de la licencia por el Ayuntamiento de que se trate. Será “habitable” la vivienda si, de acuerdo con el sentir común, cabe vivir en ella, aun cuando presente desperfectos o deterioros. 2º.- Destino primordial: necesidad permanente de vivienda: El segundo requisito configurador del arrendamiento de vivienda es que su destino “primordial” sea la satisfacción de la “necesidad permanente de vivienda”, ya del arrendatario mismo (art. 2.1 LAU), ya de su “cónyuge no separado legalmente o de hecho o sus hijos dependientes” (art. 7 LAU). Asimismo, es posible que existan otros usos secundarios no incompatibles con el de vivienda, siempre que carezcan del carácter de “primordial” – por ejemplo, oficina, archivo, almacén, etc.–; lo que se determinará en función de las circunstancias concurrentes: uso del lugar, ubicación de la finca, importancia de la actividad para el modo de vida de la familia, etc. Así las cosas, no cumplirán el requisito apuntado, ni las edificaciones en las que la función de vivienda no tenga carácter principal –por ejemplo, un arrendamiento de finca con casa-habitación en el que el destino agrícola sea primordial–, ni las destinadas a cubrir tal necesidad de modo temporal, –por ejemplo, las segundas viviendas o los arrendamientos por una temporada como puede ser el verano o un curso académico–. A efectos de averiguar si el arrendamiento satisface la necesidad de vivienda de manera permanente se ha de atender, a nuestro juicio, no al tiempo de duración del contrato, sino al carácter de dicha necesidad. Es decir, que se satisfaga la necesidad actual de vivienda, más o menos duradera, al no existir otra que quepa considerar como vivienda principal o estable. Si, cumpliendo los requisitos señalados, nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda resultarán de aplicación las normas que con carácter imperativo han de cumplirse para todo arrendamiento urbano –las contenidas en los Títulos I, IV y art. 4º de la LAU–, así como las normas específicamente referidas a tal modalidad arrendaticia establecidas en el Título II de la LAU. Por lo que atañe a estas últimas –y a diferencia de lo que sucede con las normas reguladoras de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda que tienen carácter dispositivo–, ha de señalarse que tienen eficacia unilateralmente imperativa salvo que ellas mismas autoricen el pacto en contrario (cfr. arts. 4.2 y 6 LAU), de manera que puedan convenirse cláusulas más favorables para el arrendatario, pero no más perjudiciales (cfr. art. 6 LAU). !

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3. ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. 3.1.- Elementos personales: Los elementos personales del contrato a que aludimos están conformados, de una parte, por el arrendador y, de otra, por el arrendatario –o vulgarmente conocido como “inquilino”–. El artículo 1.546 Cc señala que “se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa”, para lo cual es preciso que sea titular de un derecho que contenga la facultad de uso y que pueda transferirse a otra persona. La otra parte del contrato de arrendamiento es el arrendatario que, según el mismo precepto, es “el que adquiere el uso de la cosa (..) que se obliga a pagar”. El arrendatario ha de ser, en cualquier caso, persona física, pues las personas jurídicas no tienen necesidad de vivienda. -- La capacidad exigida para poder concertar estos contratos en calidad de arrendador varía dependiendo de su calificación como acto dispositivo –comúnmente, los arrendamientos de bienes inmuebles que excedan del plazo de seis años–, o de mera administración. En el primer caso, podrán realizarlo los mayores de edad así como el emancipado con asistencia de sus padres o curador. Y si se trata de una comunidad será precisa la unanimidad de los cotitulares. En cambio, cuando sea un acto de mera administración, podrán concertarlo por sí solos los emancipados y, en caso de comunidad, bastará la mayoría de cuotas (cfr. art. 398 Cc). -- Por su parte, para el arrendatario, generalmente se admite que todo arrendamiento es un acto de mera administración, exigiéndose, por tanto, la capacidad correspondiente. 3.2.- Elemento objetivo: 3.2.1.- Vivienda: El elemento material del contrato lo constituye, como sabemos, la vivienda. De modo general se entiende que la cosa objeto de arriendo incluye, salvo pacto en contrario, sus accesorios; esto es, todo aquello que por su situación o relación funcional con la cosa principal dependa de ella, al margen de que haya o no unidad de documentación contractual. Así, respecto del arrendamiento de vivienda, el artículo 2.2 LAU señala que las normas que regulan tal contrato “se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador”. Según se advierte, la cuestión clave reside en la determinación de los objetos que tengan carácter accesorio respecto de la cosa arrendada y los que no tengan tal condición. Con todo, esta tarea resulta más sencilla cuando en el contrato se fijan expresamente tales elementos en función de los criterios anteriores. 3.2.2.- Precio: Otro elemento esencial del contrato viene configurado por el precio o renta (cfr. art. 1.543 Cc), que abona el arrendatario como contraprestación por el uso de que disfruta. Tan es así que el contrato de arrendamiento en que no haya precio o éste no sea cierto (lo que no significa que haya de estar fijado totalmente ab initio; basta con que se establezca un procedimiento para su determinación), habrá de considerarse nulo. Las partes del contrato son las que, de común acuerdo, fijarán los períodos temporales en que se devengue y sea exigible la renta. Ahora bien, en caso de no establecerse nada, la LAU contiene una regla supletoria para el arrendamiento de vivienda: se devengará por meses y habrá de pagarse en los siete primeros días del mes (cfr. art. 17.2 LAU). Ni el Código civil ni la LAU exigen !

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expresamente –aunque lo presuponen ya que es lo más común–, que la renta sea en dinero; así pues, cabe que se pague en especie. Igualmente, la LAU tampoco establece un límite legal en la cuantía de las rentas: su fijación queda a la libre disposición de las partes (cfr. art. 17.1 LAU). Por último, significarse que “… en los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.” [Número 5 del artículo 17 introducido por el apartado once del artículo primero de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas]. 3.3. Elementos formales: Por lo que atañe a la forma del contrato, rige el principio de libertad de forma (cfr. art. 1.278 Cc), aunque la LAU señala que “las partes pueden compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento” (art. 37.1 LAU). Asimismo, y a pesar de la dicción literal de los artículos 1.279 y 1.280.2 Cc, comúnmente se entiende que las partes también tienen la facultad de compelerse a que el contrato se formalice en escritura pública a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad (cfr. art. 3 Ley Hipotecaria.), aun cuando la duración del arrendamiento sea inferior a seis o más años. Desde su inscripción en el Registro de la Propiedad tendrá efectos frente a terceros (cfr. arts. 1.549 y 1.571 Cc); en concreto, en caso de enajenación de la finca subsistirá tal arrendamiento y vinculará al adquirente.

4. CONTENIDO: OBLIGACIONES DE LAS PARTES. 4.1. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR. De los textos legales se derivan las siguientes obligaciones para el arrendador: a) “entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato” (art. 1.554.1 Cc). Respecto del arrendamiento de vivienda tal obligación conllevará la de entregarla en condiciones habitables para que pueda servir al uso a que se destina (cfr. art. 2 LAU); b) “hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada” (art. 1.554.2 Cc). En relación con esta obligación es preciso efectuar dos observaciones. -- Primera: tal deber se suspende cuando se trate de reparar desperfectos causados por el arrendatario o las personas de su casa –lo que incluye también a los visitantes ocasionales– (tal como resulta del art. 1.564 Cc). Del tenor del artículo 1.563 Cc, resulta que existe una presunción iuris tantum (admite prueba en contrario), de culpa del arrendatario, de manera que, salvo que pruebe que los desperfectos se han ocasionado sin culpa de su parte, se entiende que es el causante de los mismos (cfr. art. 21.1 LAU), y sobre él pesarán las reparaciones (argumentable con base en el art. 1.561 Cc). -- Y segunda observación: las reparaciones que deban llevarse a cabo para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad o que hayan sido ordenadas por la autoridad pública por razones de higiene, seguridad, salubridad u otras semejantes, habrá de realizarlas el arrendador y no darán derecho a una elevación de la renta arrendaticia (cfr. arts. 21.1 y 26 LAU). En cualquier caso existe un límite para la reparación fijado en “la destrucción de la vivienda por causa no imputable al !

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arrendador” (art. 21.1 LAU): en tal supuesto no cabrá exigirle a éste la reedificación, al margen de quién sea el que haya de soportar la pérdida y, en su caso, la indemnización pertinente. Por último, el arrendador también puede realizar obras de mejora en la vivienda arrendada o en elementos comunes del edificio –ya sea personalmente, ya costeando las que otros ejecuten materialmente– que no admitan demora a la conclusión del contrato, notificándoselo por escrito al arrendatario con una antelación de tres meses. Este, podrá solicitar entonces una reducción de la renta por las molestias que se ocasionarán o podrá desistir del contrato en función de la relevancia de aquéllas (cfr. art. 22 LAU). c) “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato” (art. 1.554.3 Cc). En efecto, tal es la misión que corresponde al arrendador. A la vista de que el arrendatario está legitimado, en tanto poseedor, para ejercitar acciones posesorias frente a las perturbaciones de hecho del arrendador o de un tercero y las de derecho causadas por el arrendador, la obligación citada se reduce al deber de éste de defender al arrendatario frente a las perturbaciones de derecho de un tercero, y a no impedir con sus actuaciones el goce de la cosa por el arrendatario. 4.2. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO. Por su parte, sobre el arrendatario pesan las siguientes obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento: a) “pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos” (art. 1.555.1 Cc). Como contraprestación al derecho de uso de la cosa, la obligación principal del arrendatario es el pago del precio que se devengará en los plazos acordados, sin que el arrendador pueda exigir el pago anticipado de más de una mensualidad (cfr. art. 17.2 LAU). El pago habrá de realizarse “en el lugar y por el procedimiento que hayan acordado las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada” (art. 17.2 LAU). Para facilitar la prueba de pago, sobre el arrendador pesa la obligación de entrega de un recibo, salvo que hayan acordado realizar el pago mediante procedimientos que acrediten su realización, como puede ser, por ejemplo, una transferencia bancaria (cfr. art. 17.4 LAU). A efectos de contrarrestar la devaluación monetaria, la LAU prevé un sistema de actualización de la renta al IPC que se fija en el artículo 18 de la LAU en los términos siguientes: Artículo 18 Actualización de la renta 1. Durante la vigencia del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizará aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el índice general nacional del sistema de índices de precios de consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al último aplicado. 2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. ...