2.2. Les modes d\'acquisition de la propriété PDF

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Titre 2 Les modes d’acquisition de la propriété - Deux

:

- modes d'appropriation : ils sont des modes d'appropriation dans lesquels l'acquéreur ne tient ses droits de personne. Il n'est pas l'ayant cause d'un auteur, il la , on ne lui (ex. la d'un bien nouveau par l'homme, nouvel objet = nouvelle appropriation. Ou les la propriété),

. L'acquisition des fruits, pas de transmission par un auteur de

- modes d'appropriation : mécanisme , rapport entre un auteur et son ayantcause. Il peut y avoir transmission à titre universel du patrimoine d'une personne (au décès), ou a titre particulier pour des objets précise qui sont dans le patrimoine, il peut y avoir transmission sous différentes formes (vente, échange etc.) - Article 711 & 712 la propriété s'acquiert, il y a

:

- Par - Par - Par - Par

I. L’acquisition par titre - Ce qui va nous intéresser est le , pas la technique contractuelle. Toutes les qui un de droit réel sont concernés ici (vente donation échange servitude...), mais aussi transfert pour cause de mort. - Toutes ces conventions ont une obligation de livrer la chose. - Ces conventions (titres) : le transfert de propriété se fait par simple consentement (consensualisme), pas besoin de formalité. - En matière immobilière il y aura un , cette de l'écrit se retrouve dans l'établissement d'un qui va déterminer la pleine efficacité de la convention translative de propriété, mais il faut distinbuer la validité de l'acte qui n'est (entre les parties), et l'opposabilité aux tiers qui va requérir un certain formalisme (publicité foncière au bureau des hypothèques). - Publicité foncière : c'est un qui s'appelle la conservation des hypothèques, cette conservation n'a qu'un rôle d'enregistrement, ne contrôle pas la validité de l'acte. Elle est pour les actes qui confèrent le bénéfice d'un droit réel principal (à la suite d'une mutation ou constitué indépendamment d'une mutation (servitude, usufruit)). Cette publicité foncière ne porte pas atteinte au principe du consensualisme, c'est qu'est organisée cette publicité foncière. - En revanche ce de signifie que (immédiat) en droit français, pas forcément dans d'autres pays où le transfert résulte de la livraison ou des formalités (Allemagne). Pour tempérer ce principe du consensualisme du transfert immédiat du droit à la convention protéger des de de la chose, de . Il . - Pour

le

contre éventuelle de l'acquéreur il est du droit de propriété au jour du ( de réserve de propriété). - Tempérament à cette règle dans l'intérêt des tiers : , le

une du

- En par la règle de l'article 2276 en , même si son titre est plus récent c'est le possesseur qui est considéré comme propriétaire, - En matière qui

la en

à

confère en principe la au des

du droit à ,

II. L’acquisition par accession - Article 546

«!La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. - Ce droit s'appelle "droit d'accession" cette théorie de l'accession n'est qu'une de la selon laquelle . Le propriétaire du principal

1 sur 5

est propriétaire de l'accessoire. Cette règle est par le que le est le , valeur supérieure du bien immobilier par rapport au bien mobilier. → Contentieux sur ces questions. - C'est aussi un mode de preuve de propriété car l'accession constitue une présomption de propriété. Article 553

«!Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.!»! - Ce , pas besoin de consentement de la part du bénéficiaire, contrairement à l'acquisition par possession. - Ce mode d'acquisition confère au bénéficiaire un droit nouveau né sur sa tête et donc pas transmis d'un autre patrimoine. - Ce = présomption de propriété qui n'est renversée. Il toujours y avoir l'existence d'une mode d'acquisition.

, elle peut être qui met à mal ce

- Cette acquisition recouvre différentes réalités, elle article 712. - Elle peut être

par le biai d'une accession

(résulte d'une activité humaine).

1. L'accession simple - Article 546 cf ci dessus. Il y a le ce qui s'unit ou s'incorpore à la chose.

, ou par

1.1. L'accession par production - article 547 → s

«!Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d'accession.!» - Pour cette accession par production, le (en raison de cette idée que l'accessoire suit le principal), celui qui est le propriétaire du bien immobilier d'une terre, toutes les récoltes seront sa propriété. - La distinction faire entre fruit et produit (importante pour droit du possesseur BF ou MF ou usufruit) sont sans incidence pour fixer l'étendu du droit de propriété car le propriétaire du bien est propriétaire des fruits et produits.

1.2. L'accession par incorporation - Article 551

«!Tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles qui seront ci-après établies!» 1.2.1. L'accession naturelle - Elle consiste en un

dû au seul fait de la nature . Elle va consister à à la propriété de l'immeuble, celle des et n'en sont que des accessoires. Article 564

«!Les pigeons, lapins, poissons, qui passent dans un autre colombier, garenne ou plan d'eau visé aux articles!L. 431-6!et!L. 431-7!du code de l'environnement appartiennent au propriétaire de ces derniers, pourvu qu'ils n'y aient point été attirés par fraude et artifice.!» - Ou encore pierre poussière qui tombent sur le sol et qui vont s'y agréger. Accroissement des fonds riverains des cours d'eau, qui proviennent du mouvement des eaux. - Le code civil essayait de dire à qui appartenait les trucs qui bougeait BREF.

1.2.2. L'accession artificielle - Beaucoup , porte sur les , et implantés sur un fonds. On part du principe que le propriétaire construit et plante sur son propre fonds, avec des matériaux et des plantes qui lui appartiennent. - Avec ce mode d'acquisition, le de les et

va . Article 553 2 sur 5

«!Toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l'intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n'est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu'un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d'un souterrain sous le bâtiment d'autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.!» - Cet article

:

- Présomption de : celui qui construit, plante sur son sol est présumé propriétaire de cette construction, des matériaux et des plantes. de et , par les - Présomption de

: les

et plantation sont

- Ces , il est possible de la qu'il y a une entre la propriété du et de ce qui est au C'est un qui permet de renverser cette présomption d'accession. entre le et le , un propriétaire du sol (le tréfoncier), et un propriétaire de ce qui est dessus (le superficiaire).

.

- Un qui est qui peut être , etc. droit perpétuel ou temporaire selon ce que les parties en font, c'est un droit qui peut venir contredire ce principe d'acquisition de la propriété par accession. . - Des fois il y a des constructions et plantations réalisées sur le terrain d'autrui ou matériaux d'autrui, un tiers intervient sur un bien approprié et qui n'est pas le sien. Contexte = complexe.

2. L'accession complexe - Ce droit est les - le - un

accession artificielle. Cette accession complexe va concerner : deux hypothèses distinctes :

/

ou plante sur son sol

, ou

construit ou plante

Qui est le constructeur ? Le propriétaire du sol mais avec les matériaux de qn d'autre, ou est ce un tiers qui plante sur le sol de quelqu’un ?

2.1. Cas de construction ou plantation par le propriétaire avec les matériaux d'autrui - Article 554 :

«!Le propriétaire du sol qui a fait des constructions, plantations et ouvrages avec des matériaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur estimée à la date du paiement ; il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts, s'il y a lieu : mais le propriétaire des matériaux n'a pas le droit de les enlever.!» -

va

et , le du sera même si les matériaux ne lui appartiennent pas.

- Donne lieu à une -

à

de la

des

des matériaux se pour la valeur des matériaux, il lui une matériaux employés. Il peut y avoir l'usure qui est constatée. .

du propriétaire du fonds . Valeur actuelle des

- Le du si le propriétaire du sol commet une faute et si le propriétaire des matériaux subi un dommage distinct de la seule privation des biens. Par le biais de ces D&î on réintègre un petit peu la mauvaise foi. En + de l'indemnisation. important qui existe notamment en ou l'un va payer les travaux de toiture de la maison de l'autre.

2.2. Cas des construction et plantation sur le terrain d'autrui - Ici ce n'est pas le propriétaire du sol qui construit, c'est un , planter des vignes sur un terrain, ou un locataire qui va construire un garage à côté de la maison qui loue. Article 555

«!Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever. 3 sur 5

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds. Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.!» Adaptation du mécanisme de l'accession.

2.2.1. Comment s'applique l'article 555 ? - Le sort de ces plantations va

A. Quel est le sort des plantations constructions ouvrages ? de la de leur auteur (celui qui a construit).

- Constructeur de

: l'alinéa 4 prévoit que le propriétaire du fonds ne , impose au propriétaire du fonds . Le de ,

ces ouvrages

de

- Constructeur de : le propriétaire du sol à le droit soit de conserver les ouvrages, soit d'obliger le constructeur à les enlever. L'option permet au propriétaire d'éviter l'accession (l'acquisition de la propriété), c'est - Celui de croyait être propriétaire du sol article 550 du code civil, d'un qui existe mais qui est . Il il l'est pas parce que le titre est vicié. Puisqu'il est de bonne foi

mais ,

- Cette , sauf les cas où l'existence d'un titre fait qu'évidemment le constructeur ne peut pas se croire propriétaire, il ne peut pas être de BF (genre un propriétaire). - 3civ 25.10.2011 : un couple revendiquait la parcelle AW50 et demandait la nullité de la vente de cette parcelle, alors que les acquéreurs demandaient la démolition des constructions des époux sur le terrain. La CA déboute les époux de la demande en revendication mais elle a aussi refusé la destruction de ces constructions car bonne foi. CCASS c pas parce que les voisins ne s'y sont pas opposés que c'est de la bonne foi. Annulation de la décision.

constructeur est de

B. Quand y a t il indemnisation du constructeur par le propriétaire du fonds ? , parce que le parce le propriétaire du fonds

- Puisqu'il choisi de conserver et acquérir la propriété indépendamment du tiers évincé, il doit donner une indemnité au constructeur évincé. - Somme = somme = de l'état actuel de ces constructions.

compte tenu

- Le propriétaire choisi quelle somme il attribuera au constructeur évincé. Le plus souvent il choisi la plus faible. - Droit de rétention sur l'immeuble jusqu'à son complet paiement, le tiers évincé aura ce droit.

2.2.2. Le domaine d'application A. Les personnes concernées / soumises à cette règle : propriétaire du sol et constructeur tiers - Il a été précisé que ce mode d'acquisition n'était (ne marche pas sur une copropriété, propriétaire mitoyen, ou époux communs en bien). - Ça -

au

, et au

dans les contrats de location.

: ne sera

4 sur 5

B. Les ouvrages concernés par l'article 555 - Ouvrages, constructions, plantations nouveaux. - Sont

de l'accession : - les

ou améliorations d'ouvrage existants (= impenses).

- Les constructeur

: le propriétaire peut toujours demander la démolition au

C. Le régime de la propriété, → Le moment de l'acquisition A quel moment il y a l'acquisition des constructions ? - Eb principe c'est au sol qu'il y a transfert, donc au moment de la construction. Accessoire suit le principal • En cas de bail il y a une distinction faite : , la • Cass 4.04.2002 quand il s'agit de construction, le durée de la , des constructions régulièrement effectuées sur le terrain loué. La CC décide que le , l'acquisition de la propriété deviennent la propriété du • Cass 10.11.2004 ; les bailleur. - Règles et dispositions de 555 et peuvent toujours être écartées par une convention des parties. Clause pour retarder l'acquisition, ou qui dit que le constructeur restera propriétaire... - Ces dispositions n'étant pas d'OP, on peut opposer l'acquisition par l'accession à la prescription acquisitive. - Cass 27.04.2017 : propriétaire d'un moulin assigne en justice le propriétaire des parcelles sur lequel se situe les biefs en vu d'obtenir l'interdiction de faire obstacle à son passage sur les francs bords du canal donc il revendiquait la propriété. Le défendeur disait qu'il avait acquis par prescription acquisitive, les on considéré que l'adage . Ça coupe le principe, c'est nul. - La : 555 = présomption de propriété qui peut être renversée par la preuve contraire résultant de la prescription acquisitive. On en déduit que , un - Le propriétaire ne pourra pas faire tourner son moulin et préfère mettre en avant la prescription acquisitive au détriment de l'unité des biens. - Concubinage : en rapports entre concubins construction.

: dit que l'

pouvait régir les réglant le sort de la

- Cass 16.03.2017 : deux personnes vivent en concubinage ; édifie une maison sur le terrain de la go, divers emprunt, après séparation, modalités, achats de panneaux photovoltaïque : D. Les spécificités en matière d'accession d'un meuble. - Lorsqu'un bien meuble est incorporé à un autre bien meuble (pneu dans une voiture) le propriétaire du second devient propriétaire par accessoire du tout. -

: (pièces détachés) l'ensemble appartient au propriétaire de la charge principal, rembourser l'autre propriétaire de la valeur de sa chose,

- la (fabrication d'un nouvel objet) par incorporation, avec les matériaux d'autrui : meuble en chêne fait par un artisan (valeur travail + valeur chose), celui qui a fourni la plus grande valeur devient propriétaire du tout sous réserve d'indemnisation - le (réunion de deux choses mobilières appartenant à des propriétaires différents) mais ces choses vont tellement être unies qu'elles seront inséparables et donc propriété COMMUNE, propriété des deux propriétaires. Sauf si une des chose à une valeur nettement supérieure à l'autre, il devra l'indemnisé pour la valeur la moins intéressante - Article 565 → 577

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