81. La trascrizione - Diritto privato - CAPITOLO 81 - Torrente- Schlesinger XXIII ed PDF

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Diritto privato - CAPITOLO 81 - Torrente- Schlesinger XXIII ed...

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La pubblicità immobiliare. CAPITOLO LXXXI

______LA TRASCRIZIONE ___ ______ ___ § 681. Premessa. La trascrizione è un mez ezzo zo di pubblicità che si riferisce agli immobili o ai mobili registrati (navi, aeromobili, automobili) ch chee serve a far conoscere ai terz terzii le vicende giuridiche riguardant un immobi o un mobile r riguardantii immobile le registrato egistrato egistrato. In realtà la trascrizione ha nell’ordinamento vigente varie fun funzioni zioni. Funzione originaria della trascrizione è quella di mezzo di pubblicità dei negozi relativi a beni immobili (e a talune categorie di beni mobili) al fine di regolare la circolazione giuridica dei diritti su quei beni. § 682. La funzione della trascrizione e il principio del consenso traslativo. La trascrizione è anzitutto strumento per la so soluzione luzione di conflitti tra più soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni. Il diritto reale acquistato su un bene immobile diventa opponibile ai terzi soltanto per effetto della trascrizione. Per comprendere il ruolo della trascrizione è opportuno ricordare che -nel nostro ordinamento- il contratto ha efficacia traslativa della proprietà o dei diritti reali. Basta, pertanto, che A e B si accordino per la vendita di un certo bene, e che questo accordo sia tradotto per iscritto, perché il diritto di proprietà sulla cosa si trasferisca a B. Ma cosa avviene se A trasferisce lo stesso immobile prima a B e poi a C, ovvero costituisce in favore di C diritti reali (servitù e usufrutto) pregiudizievoli per B? La risposta dovrebbe essere che B, avendo acquistato per primo, dovrebbe essere preferito (secondo il principio prior in tempore potior in iure). Difatti A, trasferendo il bene a B, ha cessato di essere proprietario e non aveva più, quindi, il potere di disporre della proprietà per trasferirla a C o per concedere a quest’ultimo diritti reali pregiudizievoli per B. Un principio del genere intralcerebbe la circolazione dei beni. Come potrebbe chi intende acquistare diritti reali su un bene sapere se l’alienante non li abbia già trasferiti ad altri? Egli non sarebbe mai sicuro e, per prudenza, si dovrebbe astenere dall’acquistare. Siccome la circolazione dei beni deve essere favorita, l’ordinam ’ordinam ’ordinamento ento giuridi giuridico co soccorre con apposite regole, ispirate fondamentalmente a due dis distinti tinti criter criterii di soluzion soluzionee dei conflitti : in alcuni casi è decisiva l’apprensione materiale della res oggetto del diritto, in altri l’attuazione di un sistema di pubblicità dell’atto traslativo o costitutivo di un diritto reale.  Per i beni mob mobili ili (non registrati ) il conflitto tra più acquirenti da un medesimo alienante è risolto sulla base del primo dei criteri indicati, ossia a favore di quello tra i due acquirenti che in buona fe possesso ssesso della cosa, fede de abbia conseguito il po anche se il suo titolo di acquisto sia di data posteriore.  Analogamente il conflitto tra più dir diritti itti personali d dii godimento , siano essi relativi ad immobili o a beni mobili, viene risolto facendo prevalere colui che ha materialment materialmentee conseguito il godim godimento ento della cosa.

Solo nel caso in cui nessuno dei plurimi contraenti sia stato immesso nella disponibilità del bene (ad es. il proprietario di un appartamento ha stipulato due diversi contratti di locazione, con soggetti diversi, ma non ha ancora consegnato le chiavi ad alcuno) la

legge fa prevalere colui che possa vantare il titolo, di data certa, anteriore. È agevole comprendere che, data la rapidità di circolazione delle cose mobili, non era immaginabile un sistema di registrazione dei trasferimenti. Ciò, invece, è concretamente attuabile rispetto ai trasferimenti relativi ai  beni immobi immobili li e mobili rregistrati egistrati egistrati. In tali ipotesi il conflitto tra più acquirenti

dello stesso diritto su un certo bene viene risolto appunto in base all all’’anteriorità dell’attuazione della forma formalità lità pubblici pubblicitaria taria taria: colui che per primo ha fatto trascrivere nei pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto (o iscritto, se si tratti di ipoteca) successivamente il proprio titolo di acquisto. (Si pensi al caso in cui un soggetto acquisti la proprietà di un bene ed un altro soggetto un diritto di garanzia, come l’ipoteca, sul medesimo bene; oppure al caso in cui un soggetto acquisti la proprietà ed un creditore dell’alienante esegua un pignoramento sull’immobile oggetto della vendita).

opponibilità ai terzi dei diritti acquistati in opponibilità La trascrizione è dunque pre presupposto supposto d dell’ ell’opponib forza degli atti trascritti. Occorre allora ricostruire, alla luce di tale regola, l’effettiva portata del pr principio incipio del consenso tras traslativo lativo lativo, affermato dall’art. 1376, che si coordina con la disciplina della trascrizione nei termini seguenti: I. II.

il contratto ha immediata efficacia traslativa a favore dell’acquirente, che diviene proprietario (o titolare del diritto reale di godimento) già nel momento del perfezionamento nel negozio; diritto itto così Tuttavia Tuttavia, fino a quando la trascrizione non sia stata eseguita, il dir acquistato, e già attuale nel patrimonio dell’acquirente, so soccombe ccombe rrispetto ispetto ai dir diritti itti con esso incompatibili che dovessero essere acquis cquistati tati da altri soggetti in forza di atti trascritti pre precedentem cedentem cedentemente ente ente.

Infatti, in base alla regola enunciata dall’art 2644, comma 1 c.c., gli atti di acquisto di diritti reali immobiliari «non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi». Occorre ancora chiarire che ciò che è determinante, ai fini della soluzione dei conflitti tra i plurimi acquirenti, non è la data in cui l’atto viene compiuto, ma quella in cui viene eseguita la trascrizione. La regola è espressamente affermata dall’art. 2644, comma 2 c.c., per cui, compiuta la trascrizione dell’atto, «non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore». Pertanto, se un soggetto vende a Primus e poi a Secundus, e quest’ultimo trascrive per primo l’atto acquisitivo a suo favore, sarà lui a prevalere rispetto a Primus, nonostante la posteriorità dell’atto di acquisto.

Si deve altresì sottolineare che la legge risolve i conflitti tra plurimi acquirenti esclusivamente sulla base dell’attuazione delle formalità pubblicitarie, prescindendo completamente dalla bu irrilevante te in materia di circolazione dei buona ona fede, che rimane irrilevan diritti reali immobiliari immobiliari. L’ordinamen ’ordinamento to giuridico non lascia del tutto senza difesa il contraen contraente te che ha acqui acquistato stato e si vede sacrifi sacrificato cato a vantaggio di un’altra persona per effetto dell’applicazione dei principi della trascrizione. Costui può ben rivolgersi contro il venditore, che avendo alienato per due volte lo stesso bene, è responsabile del pregiudizio subito dall’acquirente e, perciò, può essere condannato al risarcimento del danno. La giurisprudenza, inoltre, è giunta ad ammettere che il primo acquirente, che sia risultato soccombente rispetto a colui che abbia acquistato successivamente, ma abbia trascritto per primo, possa agire con un’azione di risarcimento del danno anche nei confronti di quest’ultimo: ciò però soltanto ne nell caso in cui si dimostri che il secondo acquirent acquirentee era in mala fede nel momento in cui ha compiuto il proprio acquisto, ossia era consapevole del fatto che il bene era già stato alienato al primo acquirente e, dunque, della lesione che stava arrecando al diritto di quest’ultimo. Questo indirizzo, giova precisare, non contraddice quanto sopra osservato a proposito dell’ irrilevanza della buona fede ai fini della soluzione dei conflitti di circolazione dei diritti reali immobiliari: infatti la mala fed fedee del secondo acquirente non fa ven venire ire m meno eno l’efficacia giur giuridica idica e la prevalenza del suo ac acquisto quisto quisto, in quanto anteriormente trascritto (egli rimarrà dunque proprietario del bene venduto due volte e oggetto di contesa), ma comporta una sua responsabilità risarcitoria di tipo aquiliano nei confronti del primo acquirente, che ha visto leso un proprio diritto a causa di un comportamento consapevolmente scorretto del secondo acquirente. § 683. La natura dichiarativa della trascrizione. Altri profili di efficacia della trascrizione. Il trasferimento del diritto si attua per effetto del consenso legittimamente manifestato. Se compero un immobile, ne divento proprietario indipendentemente dalla trascrizione del mio titolo di acquisto: la trascrizione si rende necessaria per evitare di essere pregiudicato nell’ipotesi che il mio alienante venga ad altri, e il secondo acquirente trascriva prima di me, ovvero nell’ipotesi in cui un creditore dell’alienante trascriva sul bene un pignoramento o iscriva un’ipoteca giudiziale. Appunto perché la trascrizione non è un elemento integrante della fattispecie negoziale, essa attua una forma di pub pubblicità blicità dichiarativa dalla quale dipende l’opponibilità ai terzi dell’acquisto compiuto. Sotto questo aspetto, la trascrizione si distingue dai regimi di pubblicità immobiliare adottati in altri paesi, che hanno efficacia costitutiva , dove il contratto di vendita non ha efficacia reale, ma produce soltanto in capo alla parte venditrice l’obbligo, cui corrisponde un diritto dell’acquirente, di porre in essere le operazioni funzionali all’attuazione della pubblicità immobiliare: appunto a quest’ultime consegue l’effetto traslativo-reale, donde la natura costitutiva di tali forme pubblicitarie. Nel nostro ordinamento riveste carattere costitutivo l’iscrizione dell’ipoteca, come si evince dall’art. 2808: l’ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari.

D’altro canto è bene mettere in evidenza che la trascrizione non h haa efficac efficacia ia alcuna nel rimuovere o superare eventuali vi vizi zi da cui il ne negozio gozio giuridico tra trascritto scritto fosse, in ipotesi, affetto. Se la vendita è nulla o annullabile, se ho acquistato a non domino, non basterà da sola la trascrizione a rendere valido il negozio: esso resta, rispettivamente, nullo o annullabile, oppure io continuo ad essere soggetto all’azione di rivendica da parte del proprietario. Solo in alcuni specifici casi la trascrizione pu può ò concorrere a rend rendere ere inopponi inopponibile bile ai terzi subacquirenti l’ l’inva inva invalidità lidità o l’inefficacia di un atto : si parla, in tali ipotesi, di efficacia sanante della trascrizione. I casi principali sono i seguenti: a) nullità e annu annullamento llamento per incapacità legale legale: L’azione tendente all’accertamento della nullità è imprescrittibile e il suo accoglimento travolge tutti gli atti dipendenti da quello dichiarato nullo. L’annullamento per incapacità legale è anch’esso suscettibile di pregiudicare i diritti dei terzi aventi causa.

Tuttavia, l’art.2652 stabilisce che, in tali casi, se la domanda del giudizio è trascritta «dopo cinque anni dalla data della trascrizione dell’atto impugnato», la sentenza che l’accoglie non travolge i diritti acquistati a qualunque titolo da terzi «di buona fede» in base ad un atto trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda. b) annullabilità per caus causee diverse dal inca incapacità pacità legale: in tali ipotesi la tutela dei diritti dei terzi non dipende dal tempo: anche se la domanda è trascritta prima che siano decorsi cinque anni dalla trascrizione dell’acquisto del terzo in buona fede, questo è fatto salvo, purché, però sia avvenuto a titolo oneroso; c) acquisti dall’ dall’ere ere erede de o legatario aapparente; pparente; se una domanda volta a contestare il fondamento di un acquisto per causa di morte (ad es. si contesta la validità di un testamento) è trascritta oltre cinque anni dopo la trascrizione dell’acquisto, la sentenza di accoglimento non pregiudica i diritti che i terzi in buona fede abbiano acquistato, a qualunque titolo, da colui che risultava essere erede o legatario ; occorre ovviamente che l’atto di acquisto del terzo sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda. d) riduz riduzione ione delle dona donazioni zioni e delle dis disposizioni posizioni testamentari testamentariee lesive della legittima legittima. se la domanda dei legittimari è trascritta oltre dieci anni dopo l’apertura della successione, sono fatti salvi i diritti acquistati dai terzi a titolo oneroso in forza di atto trascritto prima della trascrizione della domanda. È evidente, dai casi esaminati, che parlare di efficacia sanante della trascrizione è formula imprecisa perché i vizi del negozio «a monte» non sono affatto rimossi o «sanati»; tuttavia la trascrizione e il decorso del tempo im impediscono pediscono di opporre ai terz terzii gli effetti d della ella sentenza che accoglie la domanda giudiziale di impugnazione del negozio stesso.

Eccezionalmente, in alcuni casi, la trascrizione concorre , insieme ad altri elementi, ad un effetto costitutivo del diritto. Tra di essi il più importante è rappresentato dall’ usucapione abbreviata, decennale per gli immobili, triennale per i beni mobili iscritti in pubblici registri. Affinché tale usucapione maturi occorrono la buona fede dell’acquirente, un idoneo titolo di acquisto e appunto la sua trascrizione. In queste ipotesi, la trascrizione costituisce un elemento della complessa fattispecie che conduce all’usucapione. In alcuni casi, infine, la trascrizione ha funzione di mera pubbli pubblicità-noti cità-noti cità-notizia zia (es. trascrizione della dichiarazione di accettazione dell’eredità col beneficio d’inventario; acquisto del bene alla comunione coniugale).

partii. La trascrizione rappr rappresenta esenta semplicemente un one onere re per le part Infatti nessuno mi obbliga a trascrivere; della trascrizione posso avvalermi nel mio interesse, se voglio rendere opponibile l’atto ai terzi, impedendo che altri, trascrivendo prima di me, rendano inoperante il mio acquisto. La trascrizione ra rappresenta ppresenta ppresenta, sotto altro profilo, il contenuto di un obbligo p per er alcuni pubblici ufficiali, in particolare i notai notai. Il notaio, o altro pubblico ufficiale, che ha ricevuto o autenticato l’atto soggetto a trascrizione, ha l’obbligo di curare che questa venga eseguita nel più breve tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo. Si suole comunemente dire che l’l’efficacia efficacia de della lla trascrizione , quale strumento di pubblicità, è duplice duplice:  Efficacia negativa: gli atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi e quindi l’atto non trascritto non spiega la sua efficacia verso i terzi (o meglio, alcuni terzi);  Efficacia positiva: gli atti trascritti si presumono conosciuti e quindi l’atto trascritto è efficace contro qualunque terzo. § 684. La nozione di «terzo» nel sistema della trascrizione. Terzi, in linea del tutto generica, possono considerarsi tutti coloro che non sono «parti» di un contratto o di un rapporto. Ai fini dell’art. 2644, che regola gli «effetti» della trascrizione, il concetto di «terzi» è però più ristretto. Difatti per la norma in esame sono TERZI , rispetto agli atti soggetti a trascrizione, coloro che abbiano a loro volta ac acquistato quistato dirit diritti ti sull’immobi sull’immobile le oggetto di quegli atti atti, determinando una situazione di conflitto tra diritti incompatibili, che viene regolato appunto in base al criterio della anteriorità della trascrizione dell’atto acquisitivo. § 685. L’impostazione dei registri immobiliari nel codice civile. Il sistema italiano dei registri immobiliari si basa su un criterio per personale sonale sonale, con partite intestate nei registri al nome della singola persona interessata. Non abbiamo, dunque, una diretta rilevazione delle vicende che hanno interessato un certo bene, ma un sistema di cono conoscibilità scibilità degli atti compiu compiuti ti da determina determinati ti soggetti soggetti.

Conseguentemente dall’esame dei registri immobiliari noi possiamo venire a conoscere quali trascrizioni o iscrizioni risultino effettuate a carico («contro » è l’espressione usata dalle relative norme) di un determinato soggetto, e «a favore » di un altro. Così se Tizio vende un bene a Caio, nei registri si troverà, al nome di Tizio, la trascrizione della vendita contro di lui (perché con tale negozio egli ha disposto di un proprio diritto), e al nome di Caio si troverà la trascrizione della stessa vendita a favore di Caio stesso, ovviamente. Se poi Caio vende a sua volta a Sempronio, troveremo la trascrizione di quest’ultima vendita contro il primo e a favore del secondo. E così via.

Ne deriva che, se voglio sapere quali vicende giuridiche abbiano interessato un certo fondo, devo ricostruire gli atti che lo hanno riguardato, indagando in base alle persone che ne sono state parti e dunque pa partendo rtendo dal soggetto, non dai beni. Naturalmente l’impiego di strumenti informatici per l’elaborazione dei dati consente oggi ricerche meno laboriose ma l’impostazione dei registri rimane, è importante tener presente, sempre su base soggettiva, e non reale. sistema tema tavolare dei registri fon fondiari diari vigente in Italia. Carattere reale ha, invece, il sis L’intavolazione (o iscrizione nei libri fondiari) ha , in base a questo diverso regime di pubblicità, funzione costitutiva, in quanto è necessaria, nei casi in cui è richiesta, affinché l’atto abbia efficacia anche fra le parti. § 686. Il principio della continuità delle trascrizioni. [I registri immobiliari, per mezzo dei quali si attua la trascrizione, sono impostati su base personale. Oggetto della trascrizione sono gli atti che comportino costituzione, modificazione o estinzione di diritti reali su beni immobili.]

trascrizioni» i» i». Un principio particolarmente ri rilevante levante è quello del della la «continuità delle trascrizion Difatti è chiaro che una lacuna nel sistema impedirebbe di ricostruire completamente le vicende di un determinato bene. Pertanto l’opponibilità erga omnes di un determinato atto acquisitivo è subordinata alla continuità delle trascrizioni degli atti «a monte», per il tramite dei quali quel diritto è pervenuto all’ultimo titolare. La regola è sancita dall’art. 2650, comma 1 c.c., a norma del quale «lle successive producono cono effetto se non è stato trascrizioni o iiscrizioni scrizioni a cari carico co dell’acquir dell’acquirente ente non produ trascritto l’atto an anteriore teriore di aacquisto cquisto cquisto». 1. Se, pertanto, Tertius abbia trascritto il suo titolo di acquisto da Secundus , 2. ma non si sia preoccupato di verificare la regolare trascrizione del pregresso titolo di acquisto di Secundus da Primus, rischio chio che qualunque atto di disposizione Tertius continua a correre il ris Primus Quartus compiuto da in favore di , benché trascritto o iscritto successivamente alla trascrizione del titolo di acquisto di Tertius da Secundus , 

prevalga su quest’ultimo atto. Primus Secundus Tertius

Quartus

In sostanza, l’effi l’efficacia cacia della tra trascrizione scrizione dell’atto di trasferimento da Secundus a Tertius rimane subor subordinata dinata alla trascrizione pure dell’atto di alienazione da Primus a Secundus : solo se e quando anche quest’ultima trascrizione sarà stata effettuata, l’omissione sarà riparata e la discontinuità nella sequenza delle formalità trascritte verrà colmata. Peraltro, la trascrizione del trasferimento da Secundus a Tertius continua a produrre i suoi effetti dal giorno in cui fu esegui eseguita ta ta, non dalla data in cui viene trascritto (in ritardo) l’atto di alienazione da Primus a Secundus : pertanto 1. se Tertius ha trascritto il suo titolo di acquisto il giorno x e 2. provvede alla tra...