La Comunione - Diritto privato PDF

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CAPITOLO XV LA COMUNIONE E IL CONDOMINIO 169. Nozione Un diritto soggettivo può appartenere a più persone le quali sono tutte contitolari del medesimo diritto. Quando la contitolarità cade su un diritto reale prende il nome di comunione. Coloro che partecipano alla comunione si chiamano comunisti, o, se si tratta di comproprietà, condomini. Ma la vera comunione è quella pro indiviso, in cui il diritto di ciascuno dei partecipanti investe l’intera cosa. A ciascuno dei contitolari spetta, dunque, una quota che rappresenta la misura del diritto di ciascuno sulla cosa. È disponibile e segna, in linea di massima, la misura di facoltà, diritti ed obblighi dei rispettivi titolare. Nell’ipotesi in cui sia diversamente previsto, le quote si presumono uguali. 163. Comunione e società La comunione si distingue dalla società per i fatto ce, mentre i compartecipanti alla comunione si limitano ad esercitare il godimento di un determinato bene (c.d. comunione a scopo di godimento), i compartecipanti alla società esercitano invece in comunione un’attività economica volta alla produzione ed allo scambio di beni e servizi. 164. Costituzione La comunione è volontaria, quando si costituisce per volontà delle parti, che, d’accordo, acquistano o mettono in comune la proprietà della cosa; è incidentale, quand’essa sorge per volontà della legge; è forzosa quando scaturisce dall’esercizio di un diritto potestativo da parte di uno dei futuri contitolari. 165. Disciplina: profili generali Si può fare una distinzione tra comunione ordinaria e comunione speciale (es. condominio e comunione ereditaria). 166. I poteri di godimento e di disposizione La comunione è anzitutto regolata dal titolo (art.1100 c.c.). I compartecipanti incontrano dei limiti. Per quel che riguarda il potere di godimento:  ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di servirsene (art.1102 c.c.);. Le parti possono derogare alla regola legale dell’uso promiscuo, concordando una divisione del godimento del bene comune nello spazio e/o nel tempo. Al singolo contitolare è consentito apportare alla cosa comune le modificazioni che ritiene necessarie sempre nei limiti in cui ciò non importi alterazione della destinazione del bene o impedimento del diritto degli altri partecipanti a parimenti goderne (purché non se ne accolli le spese);  ciascuno dei contitolari ha il diritto di percepire i frutti della cosa in proporzione alla quota detenuta. Per quel che riguarda il potere di disposizione, ciascun comproprietario può disporre della sua quota alienandola o ipotecandola (art.1103 c.c.). Gli atti di alienazione della cosa comune nella sua totalità, di costituzione di diritti reali, di instaurazioni di locazioni (ovvero gli atti di disposizione del bene comune) richiedono invece il consenso di tutti i contitolari: c.d. principio dall’unanimità. 167. L’amministrazione della cosa comune Per quel che riguarda l’amministrazione della cosa comune, ciascuno dei partecipanti ha il diritto di concorrervi. Non è però richiesto, per l’adozione delle relative deliberazioni, il consenso di tutti: le deliberazioni vincolano anche coloro che sono dissenzienti (principio maggioritario). La maggioranza non è calcolata in base alle persone, ma in base al valore delle quote.: - per gli atti di ordinaria amministrazione è sufficiente il consenso di tanti comproprietari le cui quote rappresentino più della metà del valore complessivo della cosa comune;

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per glia atti di straordinaria amministrazione e per le innovazioni occorre il consenso di tanti comproprietari le cui quote rappresentino i due terzi della metà del valore complessivo della cosa comune Le spese deliberate con le maggioranze appena indicate gravano su ciascun compartecipante alla comunione. Può anche essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione ed il miglior godimento della cosa comune. L’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti o anche ad un estraneo (amministratore della comunione), il quale nei limiti stabiliti rappresenta i comproprietari. Contro gli abusi della maggioranza è attribuita a ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente la facoltà d’impugnare la deliberazione davanti al giudice (art.1109 c.c.). 168. Scioglimento della comunione Il nostro codice ritenendo possibile occasioni di litigi tra i componenti guarda con sfavore allo stato di indivisione. Infatti, da un lato attribuisce a ciascuno dei partecipanti la facoltà di chiedere in qualsiasi momento contro la volontà della maggioranza, lo scioglimento, dall’altro vieta che le parti possano vincolarsi a rimanere in comunione per un tempo superiore ai 10 anni (c.d. patto di indivisione). L’ indivisibilità del bene comune non preclude lo scioglimento della comunione. Lo scioglimento non è consentito solo se la comunione ha ad oggetto beni che se divisi cesserebbero di servire all’uso cui sono destinati. B) IL CONDOMINIO 169. Il condominio negli edifici Il condominio negli edifici si verifica quando gli appartamenti, di cui l’edificio consta, non appartengono alla stessa persona, ma a persone diverse. Ciascuna di queste persone è proprietaria esclusiva del proprio appartamento, ma alcune parti dell’edificio appartengono in comunione ai vari condomini e sono connesse al complesso delle prime (le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, le aree destinate al parcheggio ed i locali per i servizi in comune, le opere, le installazioni). Il singolo condomino: - può far uso delle parti comuni purché non compia attività che incidano negativamente sulla loro destinazione d’uso, non impedisca ad altri di far parimenti uso; - può apportare modificazioni funzionali; - deve contribuire, in misura proporzionale alla propria quota alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni; - non può, al fine di sottrarsi all’obbligo di contribuire, rinunciare al suo diritto sulle parti comuni; - non può disporre delle parti comuni nella loro totalità e neppure della propria quota su di esse; - non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni. 170. L’ assemblea e l’amministrazione del condominio Per tutto ciò che riguarda l’uso e l’amministrazione delle cose comuni sono previsti due organi, uno deliberativo (assemblea dei condomini) e uno esecutivo (l’amministratore). L’assemblea può nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio e un consiglio di condomino, composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. All’assemblea è attribuito il compito di decidere le innovazioni e le opere di manifestazione straordinaria, di stabilire il regolamento di condominio, di approvare il preventivo delle spese, nonché il rendiconto della gestione, la decisione in ordine alle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazione dirette al miglioramento. L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore con avviso contenente l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione e nonché del giorno. Deve essere comunicata almeno 5 giorni prima. L’assemblea è valida se è costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio (c.d. quorum costituivo). Se non si raggiunge il

quorum costitutivo, l’assemblea può nuovamente essere convocata, ma non oltre dieci giorni (seconda convocazione) ed è valida se è costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Le deliberazioni sono assunte in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio; in seconda convocazione, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio (quorum deliberativo). Delle deliberazioni si redige un verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore in cui devono risultare i partecipanti, gli assenti, i dissenzienti e gli astenuti. Le deliberazioni sono vincolanti a tutti i partecipanti del condominio. Ogni deliberazione può essere impugnata davanti al giudice dai condomini dissenzienti (art.1138.3 c.c.). All’amministratore è invece attribuito il compito di curare l’osservanza del regolamento. Egli ha l’obbligo di rendere annualmente il conto della sua gestione, di eseguire le deliberazioni, convocare l’assemblea annualmente. L’amministratore ha la rappresentanza del condominio e può agire e stare in giudizio. 171. il regolamento condominiale L’assemblea approva un regolamento che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro dell’edificio, al regolamento deve essere allegata la c.d. tabella millesimale ai fini della ripartizione delle spese, per la cui modifica è necessario il consenso unanime. Ai condomini consentito tenere animali domestici all’interno delle unità immobiliari. Per la formazione del regolamento di condominio, così come per la sua modifica è richiesta, ad substantiam, la forma scritta. 172. Il supercondominio Se distinti condomini sono legati tra loro e esistono talune cose e/o impianti e/o servizi comuni in rapporto di accessorietà rispetto a detti singoli condomini, s ha il supercondominio. Per il supercondimonio sono valide le norme dettate dal codice in tema di condominio, per quanto riguarda le parti ed i servizi necessari destinati all’uso e al godimento di tutti gli edifici e le norme dettare in tema di comunione per le strutture dotate di propria utilità. C) LA MULTIPROPRIETÀ 173.La multiproprietà Con l’espressione multiproprietà indica un’operazione economia volta ad assicurare al c.d. multiproprietario un potere di godimento, ma solo per u determinato e normalmente invariabile periodo di ogni anno. Il venditore ha l’obbligo di fornire un’informazione dettagliata nella fase della trattativa; l’oggetto del trasferimento, e cioè un diritto reale o un altro diritto di godimento su uno o più immobili per un periodo determinato dell’anno, non inferiore ad una settimana, per non meno di un triennio; il corrispettivo che deve essere costituito da un prezzo globale. Tale contratto deve essere concluso per iscritto a pena di nullità. E’ vietato pretendere acconti, anticipi o caparre fino alla scadenza dei termini concessi per l’esercizio del recesso....