Administracion en conjuntos inmobiliarios PDF

Preview

Summary

no recuerdo...

Description

Administración en conjuntos inmobiliarios

Administración y gestión inmobiliaria

Administraciones especiales Gestión de administración en conjuntos inmobiliarios Los conjuntos inmobiliarios nacen de los usos y costumbres, los que se estructuraron y afianzaron por etapas o periodos; presentan un carácter paradigmático que los identifica, en la actualidad, como exclusivos dentro de desarrollo de los negocios inmobiliarios. Antes de avanzar en la tarea de gestión administrativa, es oportuno considerar los aspectos históricos que dan sustento a la existencia de los conjuntos inmobiliarios con destino habitacional. Asimismo, cabe agregar que el Código unificado incluye en el nuevo derecho real todas las variantes posibles en las que se pueden presentar las estructuras edilicias (conforme el régimen de ocupación del suelo) y las dimensiones de superficie de terreno (habitacional, comercial, de producción, empleos mixtos). La enumeración que brinda el Código se sustenta en la existencia actual (usos y costumbres) de dichos inmuebles:

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, los barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial1.

El desarrollo de los “clubes de campo” se logra en nuestro país dentro de tres etapas, según Jorge R. Julia (2015): 1. ra etapa: el country club (C.C.) tradicional; 2.da etapa: concepto moderno “los 70 y los 80” (el country club clásico); y 3.ra etapa: los barrios cerrados. Podemos observar el desarrollo de las mismas:

1ª etapa La organización y desarrollo inmobiliario con forma de country club presente en nuestro país tiene el primer antecedente con Tortugas Country Club, cuya fundación surge en 1930. Desde aquel momento, suceden parecidas formas de desarrollos inmobiliarios. Los pioneros del Tortugas Country Club concibieron y coincidieron en la idea de crear otros barrios, pero con quintas en lugar de casas, planificando 1

Art. 2.073. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2

loteos con terrenos cuyas superficies eran, como mínimo, de 2,000 m2 a 5,000 m2. En esta etapa (1945), le siguieron al Tortugas C. C.: el Argentino Golf, Olivos Country Club, Highland Park, todos en provincia de Buenos Aires. Dentro de las actividades, se destacaba el fomento de restaurantes, eventos hípicos, caza de zorro, entre otros. La asistencia era y es de socios e invitados exclusivos. Se consolida así la figura del country club como una S.R.L. y luego como una Cooperativa de Servicios (por no poseer fines de lucro). La convivencia se fue enriqueciendo a través del tiempo con características propias que se perfilan hacia una fraternidad. Está claro que al momento de su creación no se tenía un concepto acabado y preciso como hoy lo tenemos, ya que el concepto de country club se desarrolla recién en las décadas de los años 60 y 70.

La evolución de estos desarrollos inmobiliarios se logra con pautas de convivencia que resultan en una configuración social segmentada como principal característica en estos complejos urbanísticos.

Figura 1: Inicio del Tortugas Country Club

Fuente: Clérici, 1949, recuperado de http://goo.gl/DWSxQJ

3

2ª etapa En la década del 60, se afianza la concepción inicial ya prevista en un proyecto desarrollado y comprobado, el que adquiere forma definitiva como country club. Por ello, al presente arquetipo se lo denominó clásico, concepto que perdura hasta nuestros días y que le diera lugar a los nuevos modelos de desarrollos urbanos cuya evolución se afianza sobre complejos habitacionales.

El impulso de los promotores o desarrolladores (basados en la experiencia inicial) lleva adelante en esta etapa un negocio inmobiliario económico.

Un hito lo representa el desarrollo Los Lagartos C.C. (1968), el que, en una parcela de 200 ha, se compone de: 700 casas, cancha de golf (27 hoyos), 30 canchas de tenis, 2 canchas de polo, 4 canchas de futbol, 3 club houses, etcétera; todo lo necesario para la tipología prevista, más aún para su funcionamiento y organización. Estos emprendimientos inmobiliarios se ubicaban en el conurbano bonaerense, y paulatinamente se los reconoce geográfica y socialmente. En esta etapa comienza el empleo de su denominación en castellano: club de campo, para que sea correcto el empleo en la persona jurídica, conforme nuestra legislación nacional (contenido legal ratificado por la Ley 8.912/772 de Buenos Aires). Durante esta etapa, los desarrollos inmobiliarios trascienden el conurbano de Buenos Aires y comienzan a organizarse en otras provincias, como Entre Ríos, Mendoza, Neuquén, San Luis, Córdoba, entre otras.

En los primeros años de la década del 90, se evidencian en todo el país más de 100 clubes de campo. La coincidencia entre el country club tradicional y el country club clásico es la tipología constructiva, la organización social y la finalidad de satisfacer ciertas comodidades en cuanto a espacios recreativos, sociales, deportivos, entre otros. La diferencia entre el tradicional y el clásico es que en el primero sus habitantes o residentes eran circunstanciales, mientras que en el clásico (ya con normas de regulación) sus propietarios pasan a ser residentes estables que desarrollan un estilo de vida particular de manera sostenida y creciente.

2

Decreto-Ley N.° 8.912. (24 de octubre de 1977). Ley de ordenamiento territorial y uso del suelo. Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires.

4

3ª etapa Se consolida la tipología de desarrollo urbanístico con la afianzada situación económica del país en los primeros años de los 90 (paridad dólar=peso). Sucedió como efecto la posibilidad de adquirir créditos hipotecarios (en cuotas fijas, sin indexación), lo que promovió la inversión en “ladrillos” por parte de la clase social media del país. Surgen así nuevos desarrollos inmobiliarios (sobre la base de los ya afianzados clubes de campo), en muchas ocasiones sin los servicios o amplias comodidades de los clubes de campo, por lo que se presentan como los nuevos barrios privados o cerrados. Estos novedosos emprendimientos no cuentan con espacios tan amplios para recreación, deportes, natatorios, housing, etcétera. Sencillamente, brindan tipologías constructivas de categoría, con innovadores diseños arquitectónicos que marcan un cambio generacional en las construcciones de vivienda en lotes tipos barriales. Asimismo, las características fundamentales están dadas en los aspectos de seguridad y mayor calidad de vida, al contar con espacios verdes predispuestos de tal modo que brindan satisfacción a los residentes del barrio privado. El consumidor de productos inmobiliarios demuestra preferencia por este producto; no obstante, la decisión parte ciertamente del poder adquisitivo con el que se cuente.

5

Figura 2: Barrio privado (cerrado)

Fuente: [Imagen intitulada sobre Valle Escondido]. (s. f.). Recuperado de http://goo.gl/sR2yLJ

La innovación habitacional propuesta en los desarrollos inmobiliarios nos permite apreciar que el consumidor ha evolucionado y plantea la necesidad de nuevos requerimientos para el desarrollo de su vida personal y familiar. La seguridad, calidad de vida y preservación del medio ambiente sustentan estas urbanizaciones especiales, y el cambio generacional se evidencia con el desplazamiento de sectores conformados por barrios tradicionales hacia los mega-emprendimientos o desarrollos en dispersión, para la residencia permanente. El factor económico y sus posibilidades conforman el impacto fundamental en la innovación habitacional.

Tips en gestión de administración: 1) El Código Civil y Comercial, y los conjuntos inmobiliarios: los usos y costumbres, ante la carencia de leyes, fueron implementando un mix de derechos reales sobre el dominio de la unidades privativas (en este caso, los terrenos para construcción de viviendas) y de derechos personales (obligaciones) para la participación en la entidad que aglutinaba o aglutina actualmente a los propietarios de una urbanización especial, la que resulta comúnmente ser dueña de espacios y lugares de usos comunes. Esta, a la vez, regula la actividad de dichos emprendimientos, siendo por ello que en la mayoría de los casos lleva adelante la administración o gerenciamiento de la sociedad del conjunto inmobiliario.

6

Se destaca:  por un lado, administra los derechos personales (obligaciones) para el mantenimiento y seguridad de los espacios comunes (como en el caso de la P.H., cuyo detalle consta en el reglamento);  por otro lado, administra el proyecto urbanístico de una sociedad (S.A., S.R.L., cooperativa, otros) donde se rigen sus socios por el estatuto, por lo que sus derechos y obligaciones van en relación a sus porciones accionarias. Es oportuno identificar:  como primera medida, la persona jurídica;  en segundo lugar, cuáles son las partes afectadas como privativas y/o comunes. Asimismo, a diferencia de los clubes de campo, los barrios privados suelen tener espacios públicos (establecidos por ordenanzas municipales: calles, espacios verdes). Por ejemplo, ha sido muy usual la constitución de S.A. sin fines de lucro para enmendar el vacío legal y dar alguna forma jurídica al ente que administra la urbanización. Cada propietario del dominio de las partes privativas de la urbanización era un titular de acciones que representaban su participación en la mencionada entidad. Esto generó problemáticas de orden impositivo (IVA [impuesto al valor agregado], impuesto a las ganancias, IGM [Índice de Gestión Municipal, en cuanto al pago por tasas de servicios], etc.) y para el cobro expensas, dado que la S.A. solo operaba por la vía ordinaria y no ejecutiva, como es el caso en los consorcios de propiedad horizontal (la deuda de expensas de P.H. se constituye como título ejecutivo; esto no es posible en las sociedades). En la actualidad, con la vigencia del nuevo derecho real, todos estos emprendimientos de countries y barrios cerrados (entre otros) deben readecuarse al régimen de P.H., y los derechos reales y personales que coexistían, por lo mencionado pasan a conformar el nuevo derecho real que es creado por una norma de orden público, en vías de solución para la principal problemática: el cobro de gastos comunes y demás contribuciones. Por lo tanto, se podrá exigir por la vía ejecutiva el cobro por expensas (obligación que nace en el art. 2.081 del nuevo Código3), ya que tanto el dominio de las partes privativas como de los espacios y lugares de uso común, cerramientos, calles, servidumbres, etcétera, más los derechos y responsabilidades de los propietarios, formarán un todo inescindible, agrupado bajo este nuevo derecho real, y la organización se regirá bajo la nueva forma jurídica especial definida, que es el consorcio de propiedad horizontal. 3 Art.

2.081. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

7

Notas:  Para esta reorganización, deberán labrarse actas y, por medio de escritura pública, redactarse el reglamento de propiedad horizontal con todos los requerimientos normativos del nuevo Código y leyes especiales; además, deberá este último ser inscripto en el Registro de la propiedad de cada jurisdicción provincial.  En vía de principio: Además se incorporarán las normas que rigen en el estatuto de la sociedad (club de campo o barrio privado, etc.) y la real adaptación física conforme al FOS/FOT (Factor de Ocupación del Suelo / Factor de Ocupación Total) para redefinir las partes exclusivas propias (dominio) y las partes comunes (necesarias y las no necesarias –amenities o branded residences–), como así también se hará si hubiere espacios públicos, reservados por ordenanzas municipales. Hasta tanto no se establezcan los plazos de readecuaciones y el dictado de reglamentaciones y normas especiales, seguirán coexistiendo derechos personales y reales, más allá de que ya está vigente el nuevo Código, el que comienza a regular, en adelante, ante nuevas sujeciones al régimen:

El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales, es el de propiedad horizontal, aunque puedan existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales. (Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación, 2012, p. 211).

2) La organización que lleva adelante el profesional que administra un club de campo: la organización de estas urbanizaciones requiere de un gran despliegue de la doctrina para poder darle soluciones a las problemáticas existentes en cuanto a la persona jurídica bajo la cual se organiza el emprendimiento:  Como toda persona jurídica, debe realizar una rendición de cuentas fundamentada en los hechos económicos, derechos y obligaciones asumidas, de los cuales surge documentación que debe ser registrada y contabilizada; asimismo, la rendición va en relación directa al modo y contratación de personal y de servicios.  Sintéticamente, todas las personas jurídicas, incluidos los consorcios de propiedad horizontal, deberán llevar contabilidad y confeccionar Estados Contables acordes a resoluciones técnicas aplicables para cada entidad;

8

los mismos deben ser certificados por contador público y presentados al Consejo profesional correspondiente a la jurisdicción de que se trate, para su debida certificación.  Es oportuno destacar que toda rendición de cuentas debe ser aprobada y ofrecida como medio de prueba para darle fiabilidad a la misma; por ende, deber ser auditada, como ocurre con toda persona jurídica, ya sea por los copropietarios o terceros.  Asimismo, cada consorcio deberá llevar los libros contables exigibles para toda persona jurídica, más todos los que dispone el nuevo Código, en particular, y las leyes y reglamentaciones especiales tanto locales como provinciales y nacionales y que se relacionen a la multiplicidad de opciones que se presenten en la vida consorcial. La administración tendrá como regla primordial lo que norme el Reglamento.  También es destacable que en los conjuntos inmobiliarios seguirán participando las comisiones asesoras, de seguridad, disciplina, deportes, arquitectura, eventos, etcétera, que colaboran e interactúan con el administrador y el consejo directivo. Desde la doctrina, el profesional que administra, continuamente analiza y busca implementar acciones y opiniones para brindar al consorcio el mejor marco organizativo, acorde a las particularidades de la urbanización. En virtud de la escala y conformación del emprendimiento (mega-desarrollo inmobiliario), se menciona en el Código unificado (art. 2.0684) la posibilidad de la formación de sub-consorcios con su propios subadministradores, pero que, en definitiva, deberán responder ante el Consorcio de Propiedad Horizontal principal, y el modelo de administración dependerá de lo indicado en el Reglamento principal. La idea es descentralizar la organización administrativa en casos especiales y por la escala o magnitud de los conjuntos inmobiliarios y consorcios, considerando inclusive la posibilidad de reducción parcial en los gastos y contribuciones de sectores que no cuentan con servicios especiales. Se evidencia que, actualmente, las sociedades anónimas administradoras de countries y barrios cerrados pagan IVA y otros tributos, a pesar de que no tengan fines de lucro. Este es un tema largo de tratar, pero puede afirmarse que nunca debieron tributarse estos impuestos, ya que no corresponden, salvo casos especiales donde en los salones de usos múltiples, gimnasios, espacios deportivos se obtuvieran beneficios/utilidades, lo cual también es discutible, puesto que lo recaudado se usa para mantenimiento de los mismos. La doctrina y la jurisprudencia está dividida en esta temática, no obstante la exigencia de tributar emanada de AFIP (Cloud21, 2015).

4

Art. 2.068. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

9

Ahora, con la readecuación a través de los consorcios de propiedad horizontal, que son personas jurídicas sin fines de lucro, se logrará clarificar y discriminar para la AFIP cuándo corresponde o no el pago del impuesto, por lo que ya no deberá tributarse IVA por expensas en estos casos especiales de desarrollos inmobiliarios.

Tabla 1: Bases para el modelo de administración El modelo de administración Se debe caracterizar por su simplicidad y estar conformado por un detalle preciso y consensuado de reglas dispuestas para ser cumplidas o bien actualizadas por sus socios. Debe permitir considerar el planteamiento de nuevos desafíos y paradigmas que evidencien una retroalimentación en beneficio del conjunto inmobiliario. La ejecutividad en la toma de decisiones (que representan una rutina y un aprendizaje a la vez) se nutre con vivencias sociales, sosteniendo relaciones recíprocas con colaboradores y clientes (socios del conjunto o propietarios del barrio privado). Un paralelismo gerencial (con country club de Estados Unidos) implica adoptar la figura como de un jefe comunal o intendente de una localidad –en la cual se debe contemplar un sinnúmero de situaciones– sin tener, claramente, el nivel de autoridad que puede gozar un dirigente de esta estirpe. Organizar, dirigir y administrar una comunidad de residentes permanentes, más los empleados, obreros, técnicos, prestadores de servicios, profesionales, etcétera, tiene que ejecutarse con un dinamismo claro y eficiente que no genere un impacto negativo (de costos) en el presupuesto de administración. La única manera de hacer posible una eficaz administración de una comunidad de esta envergadura requiere evitar la burocratización y atender personalmente las cuestiones que demande la comunidad del club de campo o de un barrio privado. Fuente: Elaboración propia.

Abordar la tarea de intendente, director o gerente (según designación otorgada por el Estatuto de la sociedad al administrador) implica todo un desafío; por más conocimiento o plan previo que se pueda proponer, siempre será algo innovador por las particularidades de cada sociedad de club de campo. Es oportuno incursionar y prepararse en temáticas inmobiliarias específicas (jurídicas, económicas y técnicas), de seguridad y tecnologías, de sociología, de infraestructura, reglas deportivas, normas disciplinarias, entre otras, para

10

mediar en la convivencia de los habitantes del country. Asimismo, quien ejecute esta tarea debe interpretar el espíritu del Reglamento (o Estatuto), a fin de aplicar una sanción disciplinaria o penalidad cuando corresponda, y para que la misma no sea contraria a leyes de orden público. Esta norma determina las obligaciones y derechos para el administrado, por lo que se deberá alcanzar también un correcto manejo de situaciones personales (sin autoritarismo, para no excederse). Para ser la autoridad de administración en una urbanización especial, es oportuno ejercer un liderazgo plural y neutral, contando con un eficiente equipo (multidisciplinario) de colaboradores que coadyuven en la labor.

Consideraciones jurídicas. Administración Es oportuno destacar que el agrupamiento de personas e intereses perfilados definitivamente en lo que hoy conocemos como conjuntos inmobiliarios (derechos reales en el Código Civil y Comercial) surge jurídicamente de lo ya previsto en la Ley 8.912/775 (provincia de Bs.As.), en la que visualizamos: “ARTÍCULO 52 bis. [Articulo incorporado por Ley 13342/07]. Como caso particular de la categoría de Proyectos Urbanísticos Integrales prevista en el artículo precedente, créase la figura de “Conjuntos Habitacionales Preexistentes”6. Nos expresa Jorge R. Juliá (2015) que la norma de Buenos Aires fue la primera en considerar la posibilidad de que estos complejos habitaciones lograran constituirse jurídicamente, por lo cual permitió la subdivisión del suelo, para su constitución, y adoptó las formas según: 1) Ley Nacional ...