Bolilla 12 - Conjuntos inmobiliarios PDF

Preview

Summary

Conjuntos inmobiliarios...

Description

Derechos Reales – Unidad 12

A) NUEVOS DERECHOS REALES. LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS. ORIGEN Y EVOLUCIÓN. Los primeros clubes de campo y barrios cerrados aparecieron alrededor de 1939 en la Prov. de Bs. As.. La primera norma específica sobre esta materia en el ámbito del Derecho Público fue el decreto 2894/63. Luego la ley 8912 (año 1977), decretos 9404/86 para clubes de campo y 27/98 para barrios cerrados, todos de la Prov. de Bs. As. Desde el punto de vista jurídico, hace tiempo la doctrina debate sobre cómo encasillar esta figura entre otras. A falta de previsión legal ya que el Cód. Civil de 1871 y la ley 13.512 (Prop. Horizontal) nada preveía sobre el punto, la doctrina se dividió en dos sectores. ● Mayoritaria: se trataba de un derecho personal, lo cual no suscitaba grandes problemas, ya que en ese ámbito rige la autonomía de la voluntad. ● Minoritaria: necesidad de adecuar la figura al campo de los derechos reales, lo que no es sencillo ya que rige el orden público. Dentro de este grupo algunos veían posible la utilización de la Ley de Prop. Horizontal o el condominio y las servidumbres, mientras que otros reclamaban el dictado de una regulación especial. Se intentó la aplicación de la ley 13.512. Buena parte de la doctrina objetó con el argumento en que el art. 2 de dicha ley exigía que el terreno fuera común (de todos), lo que impedía su aplicación a dichos emprendimientos. Kiper: la objeción era infundada, ya que aun cuando el terreno fuera parte común, ello no impedía la división por lotes y la construcción de casas sobre ellos que fueran unidades privativas. En definitiva, el derecho de Prop. Horizontal se ejerce sobre un cubo de aire. En la prov. de Bs. As. Y en algunas que la siguieron, se permite la solución del problema mediante la aplicación anterior de la Ley de P.H., allí el Dec. 2489/63, en consonancia con el art. 1 del Dec. 18734/49, reglamentario de la derogada ley nacional 13.512, autorizó la inscripción en el Reg. De Propiedad de los títulos de constitución, transferencia, modificación o extinción de derechos reales, si las partes exclusivas, unidades a construir o en construcción, constituyen cuerpos independientes de edificación o si las unidades de dominio exclusivo sin independencia tienen concluidos los servicios y cumplen ciertos requisitos. En concreto, hasta la sanción del CCCN, no había ley nacional para las modernas urbanizaciones, numerosas en todo el país. El actual código viene a terminar con las discusiones, ya que crea un NUEVO DERECHO REAL denominado Conjuntos Inmobiliarios, e instaura para estos emprendimientos el régimen de Derecho Real de P.H. Se trata de un Derecho Real sobre cosa PROPIA, principal, sobre cosa registrable y que se ejerce por la posesión. Si bien es un derecho real autónomo, es a la vez una especie o modalidad del derecho de propiedad horizontal. Quizás no era necesario independizarlo, pues hubiera sido suficiente con someterlo al régimen de P.H. Se puede ADQUIRIR por actos entre vivos, cumpliendo con los recaudos de título suficiente y tradición, por causa de muerte, y por prescripción adquisitiva (larga o breve). Dado que el objeto es un inmueble, la adquisición, transmisión o extinción requiere de la inscripción en el Reg. De Prop. Inmobiliaria para que el acto sea oponible a terceros interesados de buena fe.

CONCEPTO. ART. 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales. Comentario: Página 1 de 35 Reales – Unidad 12

La enumeración no es taxativa, puede haber otros emprendimientos, además de los mencionados, que son los más usuales. Con el nombre de urbanizaciones privadas residenciales se designa un “área territorial de extensión limitada, regida por un plan de ordenamiento territorial, con unidades funcionales o parcelas privativas independientes (construidas o a construirse) y áreas comunes de uso común, destinadas las primeras a vivienda (transitoria o permanente) y las segundas a la práctica de actividades deportivas, culturales y sociales, existiendo entre el área de viviendas y la recreativa una relación funcional y jurídica que las convierte en un todo inescindible, vinculadas por el destino común, hallándose dotadas de la correspondiente infraestructura para la prestación de los servicios esenciales comunitarios”. La característica típica y común de estos complejos, es la conformación de emprendimientos integrados por áreas con destino residencial, áreas para brindar recreación y deportes en contacto con la naturaleza, y áreas de servicios comunes para atender el conjunto. Estos sectores diferenciados deben conformar funcional y jurídicamente un todo incescindible, en forma tal que los derechos sobre la propiedad residencial no puedan ser enajenados independientemente de las áreas recreativas comunitarias. Del mismo modo, las áreas recreativas no podrían ser objeto de disposición jurídica independientemente de las áreas residenciales a las que prestan utilidad. Variantes: Se suele decir que “barrio privado” es el género. Suele ser cerrado si está delimitado perimetralmente, no por un muro sino por otro medio transparente (cercos, forestación, alambrados, etc). Club de Chacras, extensión mayor que un club de campo y con menor urbanización, es más campestre. Los clubes náuticos se caracterizan por contener un espejo de agua natural o artificial, o estar cerca de cursos de agua, con amarradero y destinados a deportes náuticos. Algunos cuentan con viviendas, otros sólo para guardar la embarcación. Club de campo surge del decreto-ley 8912/77 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo de la Prov. de Bs. A.s “ se entiende por club de campo o complejo recreativo residencial a un área territorial de extensión limitada que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características básicas: localizada en área no urbana; una parte se encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales o culturales en contacto con la naturaleza; la parte restante se encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso transitorio; el área común de esparcimiento y el área de viviendas deben guardar mutua relación funcional y jurídica, que las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse actividades por otras, tampoco podrá subdividirse el área ni enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el área de viviendas. En cuanto a los BARRIOS CERRADOS “se entiende por barrio cerrado a todo emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse mediante cerramiento”. “La implementación de un barrio cerrado estará condicionada al cumplimiento de los siguientes requisitos sometidos a aprobación municipal y convalidación provincial: a) la localización debe resultar compatible con los usos predominantes. b) las condiciones de habitabilidad, tanto en lo que hace al medio físico natural como a la provisión de infraestructura de servicios esenciales, deben ser garantizadas. c) la prestación de un estudio de impacto que deberá incluir los aspectos urbanísticos, socioeconómicos y fisicoambientales. d) el emplazamiento no ocasionará perjuicio a terceros respecto de la trama urbana existente ni interferirá en futuros ejes de crecimiento, garantizando el uso de las calles públicas. e) el cerramiento del perímetro deberá ser transparente y tratado de manera que no conforme para el entorno un hecho inseguro, quedando expresamente prohibida su ejecución mediante muro aun en condiciones de retiro respecto de la línea municipal. f) en caso de forestar el cerramiento del perímetro deberá respetarse el inc anterior.

Página 2 de 35 Reales – Unidad 12

g) deberá prever su integración con el entorno urbano en materia de redes, accesos viales, servicios generales de infraestructura y equipamiento comunitario, con carácter actual o futuro. En todo supuesto deberán respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de avenidas y otras vías principales. Deberán construirse veredas perimetrales de acuerdo a las disposiciones municipales vigentes. h) compromiso de emprendimiento y tratamiento de la red circulatoria i) el equipamiento comunitario, los servicios esenciales y de infraestructura, así como los usos complementarios propuestos, deberán adoptarse en relación a la escala de emprendimiento. PARQUES INDUSTRIALES: espacios físicos especialmente preparados, proporcionados y desarrollados por iniciativa oficial, privada, mixta, para la radicación de establecimientos destinados a actividades productivas y de servicios en general, dotados de infraestructura y equipamientos necesarios. Para los establecimientos compartan un mismo predio es necesario el fraccionamiento o división interna, de modo que cada uno tenga un sector privativo, y a la vez pueden contar con servicios e instalaciones de uso común. CENTROS DE COMPRAS: también conocidos shopping centers, son agrupaciones de locales o stands destinados a la comercialización de cosas o servicios de consumo masivo, pertenecientes a una o varias empresas centralizadas en un mismo espacio físico, vinculadas por alguna organización común. Cabe advertir que, además de sociedades, sus titulares pueden ser personas humanas. HOUSING: se adquiere el ofrecimiento de un lote con vivienda ya terminada, pero al igual que los barrios privados, clubes de campo y demás formas similares, tiene zonas de aprovechamiento común. CIUDADES ESTADO O SATÉLITES, PUEBLOS CERRADOS: ciudades o poblados con las características definitorias de los complejos urbanísticos privados que tienen centros comunes para actividades educativas, hospitalarias, abastecimiento, recreación, etc. OBJETO. EL TODO INESCINDIBLE: no se puede cortar ni dividir. OBJETO DEL DERECHO REAL No es el conjunto inmobiliario, sino sus SECTORES O PARTES DE USO PRIVATIVO (unidad funcional) Y COMÚN que se transfieran en propiedad del adquirente. La relación entre partes privativas y comunes es indisoluble. TERMINOLOGÍA.

CARACTERÍSTICAS. ART. 2074.- Características. Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible. Comentario: ● PLURALIDAD DE PARTES DE UN INMUEBLE (LOTES), con vocación de pertenecer a una multiplicidad de titulares en forma exclusiva, conectados entre sí a través de elementos, bienes y/o servicios comunes, y/o de un régimen de limitaciones y deberes entre los mismos; para la consecución y aseguramiento de los intereses comunes y particulares de los partícipes. ● CERRAMIENTO, puede ser a través de forestaciones u otras modalidades (cercos, alambrados, etc). ● INESCINDIBLE RELACIÓN CON LOS SECTORES PRIVATIVOS Y COMUNES. ● INDIVISIÓN FORZOSA perpetua de las PARTES COMUNES.

Página 3 de 35 Reales – Unidad 12

● REGLAMENTO que regula la vida del conjunto: órganos de funcionamiento, restricciones, régimen disciplinario. ● ADMINISTRACIÓN. ● EXPENSAS COMUNES por gastos de mantenimiento y conservación del complejo. ● CONSORCIO u otra entidad jurídica que apropie a los propietarios. ● INDEPENDENCIA DE LA CAUSA GENERADORA o su destino: “residenciales”, “turísticos”, “agrarios”, “comerciales”, “industriales”, etc. Diferencias con la P.H.: exigencia de un régimen disciplinario o de un razonable derecho de admisión. Puede agregarse al sistema un régimen societario, aunque no parece que ello sea imprescindible teniendo en cuenta que el régimen de P.H. Es bastante completo. MARCO LEGAL. ART 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real. a) ORDEN PÚBLICO: Antes del CCCN: distintas visiones sobre la forma de adecuar los complejos inmobiliarios al régimen de los derechos reales, entre ellas: combinación de dominio y condominio y/o servidumbres, p.h.. Muchos fueron constituidos bajo el régimen de derechos personales. Además, variaba la situación según cada provincia. El CCCN pone fin a varias discusiones: ● impone REGULACIÓN COMO DERECHOS REALES; ● ADOPTA EL RÉGIMEN DE P.H. Con variantes; ● LEGISLACIÓN NACIONAL. Se trata de un derecho real sobre cosa propia, registrable, principal y que se ejerce por la posesión. Ventajas prácticas de aplicación del sistema de P.H.: ● concepto de “Unidad Funcional”: sobre la que se tiene un derecho exclusivo y perpetuo de uso, goce y disposición al que se le suma un derecho de copropiedad de indivisión forzosa perpetua (porcentaje indiviso)sobre las partes de uso común; ● inescindibilidad entre lo privativo y lo común; ● copropiedad de indivisión forzosa sine die sobre las partes comunes. La nomina de partes o sectores comunes es, evidentemente, distinta a la de un edificio, ya que no se trata de muros, ascensores, etc, sino de piscina, canchas de polo, club house, etc.; ● asegura el destino de las áreas comunes, que no podrá ser alterado. ● Crea un consorcio, con capacidad suficiente para administrar el complejo y representación; ● reglamento equitativo de derechos u obligaciones con los consorcistas; ● oponibilidad del reglamento. Integra el título de los adquirentes; ● necesidad de asambleas y mayorías torna al sistema más democrático y participativo; ● crédito por expensas comunes, transmisible a sucesores, privilegiado y con carácter de título ejecutivo para su cobro. b) SITUACIÓN DE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS PREEXISTENTES. Página 4 de 35 Reales – Unidad 12

Será complejo adaptar clubes de campo constituidos como parcelas de dominio exclusivo, complementado con servidumbres prediales sobre espacios pertenecientes a una persona jurídica, generalmente una sociedad anónima. Igual dificultad con aquellos integrados por parcelas de dominio privado y calles de dominio público. Saucedo opina que debe respetarse el derecho de propiedad incorporado al patrimonio de los particulares y al statu quo imperante determinan que ellos seguirán funcionando bajo el sistema que hayan escogido inicialmente, incluso aquel que se trate de derechos reales diferentes al aquí impuesto, en la medida en que estén reconocidos en el ordenamiento jurídico vigente a ese momento. Se infiere que considera inconstitucional la obligación de someter en forma compulsiva al régimen de propiedad horizontal a los emprendimientos ya constituidos bajo otra forma con anterioridad a la vigencia del Código. c) NORMAS ADMINISITRATIVAS. Sin perjuicio de la aplicación de la ley nacional, cada provincia conserva el poder de policía que, en tanto se ejerza razonablemente, le permite reglamentar estos aspectos que deben satisfacer los conjuntos inmobiliarios para poder ser habilitados. d) LOCALIZACIÓN Y LÍMITES PERIMETRALES. ART 2079.- Localización y límites perimetrales. La localización de los conjuntos inmobiliarios depende de lo que dispongan las normas provinciales y municipales aplicables. Los límites perimetrales de los conjuntos inmobiliarios y el control de acceso pueden materializarse mediante cerramientos en la forma en que las reglamentaciones locales, provinciales o municipales establecen, en función de aspectos urbanísticos y de seguridad. Respecto a la ubicación de los conjuntos inmobiliarios, el Estado local, por razones de higiene, urbanismo, estética, salud, protección del medio ambiente, seguridad, etc., se encuentra facultado para determinar en qué zonas pueden ser ubicados los distintos tipos de conjuntos inmobiliarios. Se trata de cuestiones de Derecho Público Provincial y Municipal. El CERRAMIENTO también queda sujeto al control del poder administrador local, como sucede respecto a cualquier propiedad privada. Se relaciona también con el control de acceso. Se trata de puntos sujetos a la reglamentación local, la que debe ser razonable. e) USO DE CALLES PÚBLICAS. Art. 3º inc g) Dec. 27/98 plantea como condicionante para la instalación de un barrio cerrado que debe garantizarse el uso de las calles públicas, de conformidad con lo previsto por los art. 50/51 del Decreto-Ley 8912/77, relativos a la subdivisión del suelo. Dicho art. advierte que en todo supuesto, deberán respetarse y no podrán ocuparse por edificaciones, las proyecciones de avenidas y otras vías principales. Causse opina que cuando se someta a aprobación municipal la instalación de un barrio cerrado, el proyecto tendrá que prever que, dentro del perímetro que ocupe, deberán quedar libres de toda mejora las franjas necesarias que virtualmente puedan ser una prolongación de las redes de circulación, tanto existentes como previsibles. Más aún, aquella norma establece la obligación de construir veredas perimetrales de acuerdo a las disposiciones municipales vigentes. LEYES LOCALES. Resolución 1363/2015 – Dirección General de Catastro ART 1º: Título del Plano: para los conjuntos inmobiliarios será: “PARA AFECTAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL (designación del conjunto inmobiliario)” con sujeción al Artículo 2073 y concordantes del Código Civil y Comercial.- Ej.: PARA AFECTAR AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL ESPECIAL – BARRIO CERRADO. Página 5 de 35 Reales – Unidad 12

ART 2º: El porcentaje de Condominio de cada propietario sobre las partes surgirá de la sumatoria entre la Superficie de la Unidad Funcional que constituye la parte privativa y la Superficie total del inmueble, porcentuales estos que deberán estar contenidos en la Planilla Siguiente: Nº de Unidad Sup. Propia Sup. Común de Uso Común % de Dominio 1 2 N Sup. Total Propia Sup. Total Común de Uso Común Porcentaje 100% La Superficie Total resultante de cada unidad constituirá la base sobre la cual se impondrá el Régimen Valuatorio.ART 3º: Los elementos característicos de los conjuntos inmobiliarios son los siguientes: cerramientos, partes comunes y privadas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las parcelas privadas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privadas, así como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.ART 4º: Son elementos necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario.ART 5º: La unidad funcional que constituye parte privada puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública de manera directa o indirecta.ART 6º: Los límite...