Análisis DE Factibilidad de una empresa constructora PDF

Preview

Summary

análisis de factibilidad de una empresa constructora del curso de administración de empresas constructoras...

Description

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

“ANÁLISIS DE FACTIBILIDAD DE UN PROYECTO INMOBILIARIO EDIFICIO RIVERA NAVARRETE”

CURSO: ADMINISTRACION Y ORGANIZACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS

PROFESOR: José Alejandro Cabrera

INTEGRANTES: 

Gonzales López Aracely Yomira

U19300828



Huamancari Villena Jordan Carlos U17103394



Ramírez Zapata Wendy

1637290



Condori Lobo Bryan

U17103103

Julio 2021

1

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

1. CAPITULO 1 – ANÁLISIS EXTERNO 1.1. Análisis y entorno económico nacional. Dado el acontecimiento de la pandemia covid-19 en el Perú, se han visto afectado la economía nacional con un deceso del PBI de 11.1% en el 2020 y el empleo cayó en promedio 20% entre abril y diciembre, para entonces el gobierno opto por medidas globales de compensación a las empresas, tales medidas abarcaban lo siguiente: 

Inyección de capital.



Postergación de pagos.



Garantías crediticias para el sector privado.

Dados los recursos para salvaguardar la economía peruana, la desaceleración de las actividades económicas y el desempleo, se habrían incrementado teniendo resultados desfavorables con casi dos millones de personas llevando la tasa de pobreza a alrededor de 27% en 2020. En temas de exportaciones e importaciones, tuvo una caída abrupta, pero a pesar de ello, tuvo un signo positivo en 2020, debido a la mejora de los términos de intercambio, especialmente en la segunda mitad de año. Se esperaba que el año presente 2021, se estabilice a tasas aceptables, lo cual induce a que la economía peruana tenga que acelerar el crecimiento del PBI. En el periodo anualizado marzo 2020-febrero 2021, los sectores que mayor impacto negativo registraron por su peso en la producción nacional total fueron: Manufactura -13.22%, Minería e hidrocarburos -14.71%, Otros servicios -11.51% y Comercio -16.83%.

2

I

F

t INEI

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

1.2. Entorno económico del sector construcción inmobiliario nacional La participación de la construcción en el PBI no tiene un crecimiento constante, puede ser afectado por el consumo interno del cemento y depender del avance físico de obras. El 2019 fue particularmente difícil, pues las metas de inversión pública no se habían cumplido y por lo tanto se esperaba un mejor de inversión el 2020, por lo que genero mayor incertidumbre sobre los resultados del año, el tema de la reactivación nacional se ha venido dando paulatinamente, debido a los mecanismos de bioseguridad, lo que no era nada un reto, ya que la construcción tiene experiencia con el tema de la seguridad y salud ocupacional, lo que agrego algo más de experiencia fuel por el tema de la Covid-19. Según el INEI en julio del 2020, la construcción inmobiliaria disminuyo en 11.71%, esto con comparación del año anterior, pero CAPECO anunció de una caída del 11.12%, que es una tasa más baja en tres décadas. Así también el avance físico de obras estuvo muy afectado y esto se registró en los tres ámbitos del gobierno; en el Gobierno Local (-54,2%), Nacional (-40,7%) y Regional (-38, 9%). La información obtenida nos ayuda a conocer cómo se mueve el sector construcción y el porcentaje de participación que tiene a nivel nacional. Los empresarios de la construcción estimaban un alza de 13.4% en el presente

año

Imagen: fuente CAPECO

En febrero de este año, el sector Construcción alcanzó un crecimiento de 14.32%, con lo que logró una tasa positiva durante seis meses consecutivos, destacó el

3

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) en su último Informe Técnico de la Producción Nacional correspondiente al segundo mes del 2021.

2. CAPÍTULO 2 – MERCADO COMERCIAL 2.1 Análisis del mercado actual en Lima. EMPRESAS CONSTRUCTORAS DENTRO DE LA REGION • GERPAL SAC (SAC G., 2007) Ubicación: 1301, Av. Alfredo Benavides 768, Miraflores ¿Por qué analizamos esta empresa? Lo llamativo de esta empresa es la creación de un Manual del propietario, la cual es entregado al cliente, dicho manual incluye una relación de los periodos de garantía que aplican a los principales materiales empleados en su unidad inmobiliaria y el procedimiento a seguir en caso se desee efectuar un reclamo relacionado a estos. Además, al momento de culminar un proyecto, la empresa pasa a inspeccionar la vivienda, en donde es obligación del propietario otorgar todas las facilidades para inspeccionar la vivienda y para proceder a su posterior reparación, conforme a la garantía otorgada, si procediese. En caso de encontrar un desperfecto, deberá comunicarlo de inmediato, ya sea a la constructora o directamente al proveedor, evitando daños colaterales que quedarían fuera la cobertura de la responsabilidad de la constructora. Proyectos en construcción: 2 Proyectos entregados: +40 Presupuesto anual: abnegado (Según internet-página propia de la empresa) RUC:20517789012 Tipo de empresa: Sociedad Anónima Cerrada

• MMP (inmobiliaria, 2007) Ubicación: Urbanización San Pedro Mz. E0 Lote 20, Cercado de Lima 15122 ¿Por qué analizamos esta empresa?

4

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Porque nos muestra como inicia la empresa, ya que, desde el principio, MMP comienza como nivel consultoría, pero pasado el tiempo dentro de los

11

de años de creación de la empresa, debido a la experiencia ganada en ejecución

de

proyectos

construcciones de obras civiles y construcciones metálicas, optaron por ser una constructora acompañada del creciente proceso de la Construcción con Acero, es así que marcaron un nuevo rumbo. Proyectos realizados: 7 Presupuesto anual: abnegado

(Fuente internet-página propia de la empresa)

Inmobiliaria y Constructora Marcan S.A. (S.A., 1990) Ubicación: Av. Sta. Cruz 830, Miraflores 15074 ¿Por qué analizamos esta empresa? Debido a los años que tiene de fundación la empresa, ya que desde 1988 ha sido desarrollado, además porque se especializa en la construcción de viviendas y los años de experiencia le juegan un punto a favor ya que poseen garantía a sus clientes. Proyectos entregados: 27 Presupuesto: abnegado

(Fuente internet-página propia de la empresa) RUC:20133793195 Tipo de empresa: Sociedad Anónima

2.2 Situación actual del mercado en el distrito. San Isidro Dentro del distrito escogido para poder poner en marcha nuestra propuesta, nos basamos en un estudio o análisis de mercado enfocado en cuantos proyectos llevan realizados y cuantos están por realizar, ingresos y gastos, etc. 2.2.1

Análisis del stock o inventario. 5

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL En el distrito hay más de 28 empresas inmobiliarias de las cuales, Grupo Fox Asociados, es una empresa de 35 años de experiencia en actividades inmobiliarias en USA y desde el 2007 en el Perú sustentan su labor de nuestro país .es por eso que poseen una gran cantidad de clientes confiables, esta también la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, es una entidad gremial fundada en el año 2012, que actualmente agrupa a más de 140 desarrolladores inmobiliarios comprometidos con el desarrollo y crecimiento del sector y entre otras. Están también estas empresas: 

PNR Pionero Inmobiliario



J & C Constructores del Norte S.A.C.



Ortiz Inmobiliaria



Agente Inmobiliario Córdova



Alicia Castillo agente inmobiliario Perú



Inmobiliaria Edifica



Otros.

Todos con más de 20 años de experiencia en el rubro y con la confianza de clientes, que les ha permitido ofrecer soluciones inteligentes e inmediatas para las necesidades de cada una en el desarrollo de sus proyectos tales como construcciones en concreto y drywall, construcción de oficinas, casas, edificios y obras civiles entre otros. sus obras civiles e industriales están relacionados con los estándares de calidad, cuidando el medio ambiente, salud y seguridad y que aportan al desarrollo de la región. 2.2.2

Análisis de la demanda. Entre los servicios que brindan destacan los siguientes: 

Acreditada por el Ministerio de Vivienda No PN-00393 (Grupo Fox Asociados).



Administración de proyectos inmobiliarios (PNR Pionero Inmobiliario).



Remodelación y Ampliación en construcción (Inmobiliaria Edifica).



Asesoría, consultoría y elaboración de proyectos civiles (Gs Proyecto Inmobiliario SAC).



Gestión y Administración de Inmuebles (Inmobiliaria Modus).



Elaboración

de

proyectos,

expedientes

técnicos,

defensa

civil,

saneamiento de propiedades, habilitaciones urbanas, construcción y licitaciones (ICASA Constructora e Inmobiliaria).

6

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

2.2.3

Proyecciones del mercado. En el sector inmobiliario hay un crecimiento en cuanto a proyectos de 20% a 25%, este en el presente año, cifras según Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú. El 2020 fue un año inusual y retador para todos los sectores económicos debido a que la pandemia y la nueva normalidad modificaron radicalmente, y de manera súbita, los hábitos de convivencia y de consumo. Ello no fue ajeno al sector inmobiliario, que se vio afectado por los inicios de la crisis sanitaria y que, posteriormente, se reactivó de manera favorable. la venta de viviendas serán Miraflores, San Isidro, Jesús María, Lince, Pueblo Libre, San Miguel, Magdalena, Surquillo y La Victoria. Los distritos de Lima Top y Lima Moderna concentraron la oferta inmobiliaria de alquiler (Miraflores 24%, Santiago de Surco 17%, San Isidro 9%), mientras que Lima Top lidera la oferta inmobiliaria de venta (Santiago de Surco 18%, Miraflores 9% y La Molina 7%). Entre las edificaciones en proyectos más resaltantes están: 

PROYECTO THE PALMS: Calle Ernesto Plasencia 380-San Isidro.



PROYECTO THE CLASSIC: Av. Arequipa 3223-San Isidro.



PROYECTO ALTA: Calle Dean Valdivia 207-San Isidro.



PROYECTO DONIZETTI: Calle Ricardo Angulo N° 611-615 urb. Corpac, San isidro.

2.2.4



PROYECTO PONT: Av. Belén 387 San Isidro.



PROYECTO VANDERGHEN: Av. Jorge Vanderghen N° 565, San Isidro

Precios de renta y venta

Los precios bordean alrededor de (por m2) 

S/11,910.17 - S/12,226.10. (Su ubicación privilegiada rodeado de restaurantes, centros comerciales y centros financieros, además de uno de los pulmones más grandes de la ciudad, el golf de San Isidro).



$ 2,651.14 - $ 2,496.55 (Moderno a un paso de distancia del Centro Financiero y El Olivar.)



$ 3,164.62-$ 3,381.91.



$1,898.08- $2,409.8 (CUOTA INICIAL 3%- SALDO ANTES DE ENTREGA)

7

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

3. CAPÍTULO 3 - PLAN DE MARKETING 3.1. Investigación del mercado Por lo general, el concepto de estudio de mercado se identifica con la definición tanto del precio al que los consumidores están dispuestos a comprar, como a la demanda. Al estudiar el mercado de un proyecto es preciso reconocer los agentes que, con su actuación, tendrán algún grado de influencia sobre las decisiones que se tomarán al definir su estrategia comercial.

PROYECTO: EDIFICIO RIVERA CONSUMIDOR

NAVARRETE

CLIENTES

EMPRESA: PROVEDOR

QUE SE ORIENTAN

PIONERO COMPETIDOR: PROYECTO CANAVAL

DISTRIBUIDOR

A VIVIR EN SAN ISIDRO CERCA A CENTRO EMPESARIAL

8

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

PROYECTO: Edificio Rivera Navarrete EMPRESA: Pionero

Imagen: Propia de la empresa COMPETIDOR PROYECTO: Canaval EMPRESA: SENDA

9

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

Imagen: Propia de la empresa

3.2. Determinación del valor para el cliente PROYECTO “EDIFICIO RIVERA NAVARRETE” 

Ventanas con perfilería para la reducción de ruido.



Cocina con tableros y salpicadero de cuarzo, horno eléctrico, campana y encimera.



Puntos de aire acondicionado en dormitorios y sala.



Baños con tablero de cuarzo, espejo y grifería negra.



Grupo de electrógeno de respaldo en áreas comunes.



Zona Co working.



Bar.



Zona gourmet.



Zona de paseo y baño para mascotas.



Salón de yoga.

Imagen: Propia de la empresa 3.3. Análisis FODA Fortalezas

Oportunidades 10

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL 

Ubicación: próximo a parque y a centro empresarial de San Isidro.



Proyecto único Home Pet Home



Precios competitivos.

Debilidades  NINGUNA

 

Aumento poblacional debido a mercado laboral fuerte, aumenta demanda de viviendas. San Isidro durante los últimos 10 años, la tasa de apreciación inmobiliaria ha estado, consistentemente, por encima del promedio.

Amenazas  La inflación ascendente es una amenaza para el consumidor inmobiliario  el aumento del dólar podría afectar las expectativas del consumidor en su conjunto  La inestabilidad generalizada del país y del entorno global de la COVIC 2019.  La inestabilidad política del Perú.

3.4. Estrategia comercial La estrategia comercial que se defina para el proyecto deberá basarse en cuatro decisiones fundamentales que influyen individual y globalmente en la composición del flujo de caja del proyecto. Tales decisiones se refieren al producto, al precio, a la promoción y a la distribución. El precio es quizás el elemento más importante de la estrategia comercial en la determinación de la rentabilidad del proyecto, ya que éste será, en último término, el que defina el nivel de los ingresos. Precio: Por ejemplo, deberán definirse las condiciones de crédito, el porcentaje de cobro al contado, el plazo del crédito, el monto de las cuotas, la tasa de interés implícita en las cuotas, los descuentos por pronto pago.

N ° PROYECTO 1 Harmony - EDIFICA

PREVENTA N° DE AREAS PRECIO/m2 DORMITORIOS (m2) (U$) 1,2 Y 3 85.84 1716.53 11

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL 2 Edificio Viena - ANDIAMO Edificio Xander - M & W 3 CONSTRUCCIONES 4 Edificio Vía Monte - QUADRAT Edificio Robles 2627 - MIRANO 5 INMOBILIARIA LUXVERDE FLAT GRUPO 6 INMOBILIARIO 7 Edificio Bellagio - TORATTO 8 ORIGINAL parque Castillo - LIDER

N °

77.96

1342.10

2Y3 1,2 Y3

146.65 84.58

1767.73 2088.37

1,2 Y 3

128.11

2033.84

1,2 Y 3 1,2 Y 3 1,2 Y 3

71.14 84.00 88.60

1713.80 1964.63 1783.49

VENTA N° DE AREAS PRECIO/m2 DORMITORIOS (m2) (U$)

PROYECTO

1 Harmony - EDIFICA 2 Edificio Viena - ANDIAMO Edificio Xander - M 3 CONSTRUCCIONES

2Y3

&

1,2 Y 3

85.84

1826.09

2Y3

77.96

1436.04

2y3

146.65

1844.22

W

4 Edificio Vía Monte - QUADRAT Edificio Robles 2627 - MIRANO 5 INMOBILIARIA LUXVERDE FLAT GRUPO 6 INMOBILIARIO

1,2 Y 3

84.58

2230.26

1, 2 Y 3

128.11

1933.77

1,2 Y 3

71.14

1906.55

7 Edificio Bellagio - TORATTO

1,2 Y 3

84.00

2019.10

8 ORIGINAL parque Castillo - LIDER

1,2 Y 3

88.60

1897.33

Distribución: presentación en todos los medios de difusión y comunicación que contratará la empresa creadora del proyecto. 

Ferias inmobiliarias online



Crear web inmobiliaria



Promocionar videos inmobiliarios por redes sociales Facebook, Instagram, Linkdlin.



Apostar por el email marketing inmobiliario

12

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

4. CAPITULO 4: Gestión del Cronograma del proyecto

Imagen: Propia de Ms Proyect

5. CAPITULO 5: Gestión de costos del Proyecto 13

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL 5.1. Estimar costos

DATOS DEL PROYECTO Área Total Terreno Número de Edificios de la Etapa Número de pisos Área Promedio por piso Área Techada Edificio Área Techada Estacionamientos Área Techada Total Nº de Estacionamientos Total

1,265.00 m² 1 und 20 und 885.50 m² 17,710.00 m² 3,795.00 m² 21,505.00 m² 197 unid

EGRESOS

$.sin IGV

Terreno

2,000 US$/m² 582 US$/m²

Construcción (CD)

IGV

TOTAL $

2,530,00

75,900

2,605,900

12,523,50

2,003,760

14,527,260

10,626,00

1,700,160

12,326,160

1,897,50

303,600

2,201,100

1,252,35

225,423

1,477,773

1,001,88

180,338

1,182,218

626,17

112,712

738,887

397,58

71,564

469,144

187,85

33,813

221,666

45,75

8,235

53,985

30

5

35

18

32

212

18,565,29

2,711,784

21,277,081

0 0

Construcción de Departamentos (CD) Construcción Estacionamientos (CD) Gastos Generales (10% del CD)

600 US$/m² 0 500 US$/m² 0 10.00%

Utilidad Contratista (8% del CD))

8.00%

Supervisión de Obra (5% del CD)

5.00%

Proyectos

0 0 5

16.0

0

0

Licencias (1.5% del CD)

1.50%

Publicidad (estimada, para alquileres de oficinas) Gerencia de Proyecto Gerencia de Obra

3 0

5 US$/mes

6 meses

10 US$/mes

18 meses 0

TOTAL 8

5.2. Determinar el presupuesto FLUJO DE CAJA ECONÓMICO Ingresos: Venta de departamentos en pre venta

177,275.15

Venta de departamentos en venta

182,593.40

Venta de estacionamientos en venta

13,200

Otros datos: Tipo de Cambio

3.3

Impuesto a la Renta

30%

14

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL Departamentos

2016

2017

2018

15

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

Preventa

10 20

Venta Total Departamentos

0 56 10

Inversión Terreno Construcción de departamentos Construccion de estacionamientos Total Inversión

Ingresos Venta de departamentos

65

2016 -521,180 -8,628,312 -1,540,770

2017 -1302950 -3,697,848 -660,330

2018 -781770

-9,149,492

-5,000,798

-781,770
...