Contratos preliminares y preparatorios PDF

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Derecho de los contratos. Dr. Camilo Posada Torres. Resumen primer corte. ¿Qué es un Contrato? Artículo 1945 C. Civil Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas.

Artículo 864 C. Co Es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y, salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta.

Entonces, es un acuerdo entre dos o más voluntades encaminado a generar, modificar o extinguir relaciones jurídico patrimoniales. Elementos y requisitos Existencia Validez 1. Consentimiento 1. Capacidad jurídica 2. Objeto 2. Consentimiento libre de vicios 3. Objeto lícito 3. Causa 4. Causa lícita Si falta alguno, se considera como inexistente. No requiere declaración Si falta alguno, se considera inválido. Se judicial. ataca por nulidad absoluta. Sí requiere declaración judicial.

Contratos preliminares Son aquellos que sirven para obligarse posteriormente, es decir, para la celebración de un contrato futuro. Afecta la autonomía privada de las partes, en la medida de que: 1. 2. 3. 4.

No hay libertad de contratación No hay libertad de escogencia en el contrato No hay libertad de elección No hay libertad de forma

1. Contrato de promesa Es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas que se obligan a celebrar un contrato futuro. Características: -

Bilateral Principal Oneroso Típico Ejecución instantánea Duración especifica Propósito general

Requisitos Artículo 1611 C. Civil 1. 2. 3. 4.

Escrito – ya sea por documento público o privado – Eficaz, es decir, no tenga ninguna causal de invalidez Plazo o condición1 Completo, es decir, que sea el mismo contrato que se va a celebrar

Si falta alguno de estos elementos, se entiende que el contrato es inexistente, por lo que no requerirá declaración judicial y por ende, no generará ningún efecto.

1 Artículo 1534 y 1536 - Suspensiva - Resolutoria o extintiva - Potestativa - Puramente potestativa

Requisitos de la jurisprudencia 1. Cuando verse sobre bien inmueble, deberán mencionarse los linderos para que este sea completo. 2. Cuando esté viciado por lesión enorme, no es vinculante para quien la sufre. Cuando la acción de cumplimiento es ejercida por el acreedor, se reconoce una nulidad o una recisión por lesión enorme. El contrato es inválido y por ende, ineficaz para la jurisprudencia. 3. Cuando se promete la venta de un bien embargado. Se puede prometer porque la obligación es de hacer, el problema será al momento de ejecutar el contrato prometido dado que la obligación sí será de dar. 4. Las condiciones deberán ser determinadas. 5. Cuando el contrato futuro es solemne, se debe fijar la hora, el lugar, la notaria, fecha y demás. La excepción es cuando los promitentes tengan el mismo domicilio y aquí solo haya una notaría. 6. Cuando verse sobre bienes determinables. Es válido.

Promesa comercial Es solemne por el 822 C. Co para los contratos de sociedades y consensual para el resto por el 824 C. Co. Tiene una excepción en el 119 C. Co en cuanto a que su plazo o condición no puede ser mayor a dos años. Pactos accesorios del contrato de promesa 

ARRAS

C. Civil 1859 a 1861 Las arras son una cosa mueble que puede ser o no dinero, las cuales una parte entrega a otra para probar la existencia de un contrato o asegurar la ejecución del mismo. Estas no transfieren el dominio. Clases de arras: 1. Arras ordinarias También llamadas como arras simples o de retracto. Son aquellas que reconocen el derecho de retracto de las partes, es decir, el poder retirarse del contrato sin constituir un incumplimiento ni que dé lugar a las indemnizaciones por el mismo. De tal forma que las partes pueden retractarse, el que las dio perdiéndolas y el que las recibió doblándolas.

Deben de pactar un plazo para ejercer el derecho de retracto, y si no, el artículo 1820 pacta de manera supletiva un plazo de dos meses subsiguientes a la convención. No habrá lugar a retractación luego de cumplido el plazo estipulado, el supletivo o luego de otorgada la escritura pública o principada la entrega. De no ejercer el derecho de retracto, se entiende que renuncian expresa o tácitamente a él. -

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En caso de que haya sido el vendedor quien haya dado las arras al comprador, éste último deberá devolverlas, de no hacerlo, estaría incurriendo en enriquecimiento sin justa causa. En caso de que haya sido el comprador quien haya dado las arras al vendedor, estas deben ser imputadas al precio de la cosa, y así operar la figura de la compensación.

2. Arras confirmatorias Artículo 1861 C. Civil, estas, a diferencia de las simples no generan derecho a retracto. Deben aclararse en el contrato que son arras confirmatorias, de no hacerlo, se entiende que son de retracto. Su efecto es probatorio, es decir, su finalidad es probar que el contrato ha quedado convenido. Si el contrato se cumple, y se dieron en dinero, se imputaran al precio y si fue otra cosa, deberá devolverse. No son una estimación de perjuicios en caso de un incumplimiento por quien las haya dado.

3. Arras confirmatorias penales Fueron creadas por la jurisprudencia. CSJ 6 de Junio de 1955. Se señaló que consisten en que uno de los contratantes da al otro, arras como liquidación anticipada de perjuicios. Tiene efectos similares al de la cláusula penal pero se diferencian en que en las arras se entrega de manera anticipada la liquidación estimada de perjuicios.

4. Cláusula penal Artículo 1592 C. Civil, está limitada por una cuantía y está condicionada al incumplimiento. Siempre debe de redactarse para el incumplimiento de ambas partes, de lo contrario sería una cláusula abusiva. Puede ser: -

Una cláusula de tasación de perjuicios

-

Una cláusula sancionatoria

Se pueden pactar ambas en el mismo contrato siempre y cuando no exceda el valor del contrato. Asimismo, se pueden pactar arras penales y clausulas penales siempre y cuando no excedan el doble del valor del contrato.

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PACTO DE CONFIDENCIALIDAD

Es un acuerdo entre dos o más personas, del cual surge una prestación de no hacer. Lo que busca, es prohibir a otros contratantes, conocer información información relevante que pueda ser aprovechada o divulgada por alguno de ellos.

Incumplimiento del contrato de promesa Puede ocurrir cuando: -

No se celebra en el plazo o condición No se celebra con el otro promitente El contrato futuro no versa sobre el objeto del contrato de promesa

Para esto, se puede aplicar el artículo 1610 C. Civil mora en las obligaciones de hacer -

Ejecución forzosa Lo ejecute un tercero a expensas del deudor Indemnización de perjuicios

2. Contrato de Opción Acuerdo entre dos o más voluntades entre las cuales una de ellas se obliga a celebrar un contrato futuro con el otro contratante en cuanto este se decida a contratar Partes: 1. Optante, el que se obliga a celebrar el contrato futuro 2. Beneficiario, tiene la facultad de decidir si quiere o no celebrar el contrato futuro con el optante Si el contrato no está sometido a un término o condición, será ineficaz. Este plazo podrá ser de máximo un año, pero puede ser ampliado o restringido por las partes. Características: -

Unilateral Gratuito, excepcionalmente oneroso – cuando la parte pague por definir si quiere o no contratar –

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Consensual Típico Nominado De propósito general

Requisitos: Obligaciones del optante -

Celebrar el contrato con el beneficiario en el momento en que este lo decida. Obligación de hacer. No puede ofrecerle a un tercero la cosa para otro negocio jurídico hasta que el optante manifieste su voluntad o se venza el plazo. Obligación de no hacer.

3. Contrato de preferencia o prelación Acuerdo de voluntades mediante el cual una parte se obliga a preferir a otra para la celebración de un determinado contrato. Partes: -

Concedente Beneficiario

Máximo un año. Requisitos de validez:

Contratos preparatorios Es una forma de contrato previo. Las partes no se obligan a celebrar un contrato futuro, a lo que se obligan es a seguir unos lineamientos, en el momento en que decidan celebrar los contratos. Clases: -

Reglamentario: los lineamientos del contrato son fijados por las partes en virtud de su libertad contractual. Normativo: son lineamientos exigidos por la ley, de forma imperativa. Contratos madre: existe una relación con otros contratos. Es decir, de él, dependen los otros. Hay que poner una causal.

La importancia de estos contratos es que son netamente financieros. Es decir, ayudan a definir el contrato, las pautas y demás....