Contratos - Segunda Parte (Weingarten Alfie) PDF

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OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTOCuando tenemos un contrato tenemos dos posibilidades: Que el contrato se cumpla o que el contrato no se cumpla (total o parcialmente). Como primera conclusión, si el contrato se cumplió, hay cumplimiento y el deudor estaría liberado. Pero aparece este instituto, esta respons...

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OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO

Cuando tenemos un contrato tenemos dos posibilidades: Que el contrato se cumpla o que el contrato no se cumpla (total o parcialmente). Como primera conclusión, si el contrato se cumplió, hay cumplimiento y el deudor estaría liberado. Pero aparece este instituto, esta responsabilidad que es lo que llamamos también “obligaciones post contractuales”. No se va a agotar la responsabilidad de las partes al 100% cuando tengo un cumplimiento contractual, por más que lo que se haya previsto se haya llevado a cabo. El contrato igual genera obligaciones que subsisten y es a través de las garantías post contractuales. Dentro de las garantías post contractuales tenemos como género lo que llamamos obligaciones o responsabilidad por saneamiento, que a su vez, abarca dos institutos separados llamados evicción y vicios ocultos o redhibitorios. Estas garantías de saneamiento se van a dar cuando hay un cumplimiento contractual, que generan obligaciones post contractuales.  SANEAMIENTO (genérico para ambos institutos) ¿Quiénes van a tener que responder por esta garantía de saneamiento?

ARTICULO 1033.-Sujetos responsables. Están obligados al saneamiento: a) el transmitente de bienes a título oneroso; b) quien ha dividido bienes con otros; c) sus respectivos antecesores, si han efectuado la correspondiente transferencia a título oneroso. El que recibe algo a título gratuito no va a poder responder por garantía de saneamiento. Voy a poder reclamar al que me vendió, no al que me regaló. El que divide bienes, puede ser en una herencia, en un divorcio, condóminos. Acá no hubo intercambio de dinero, pero si en esa división, cumpliendo con lo que habían previsto, surge algún problema con el bien que se dividió. Antecesores, es decir, hay una cadena. Yo le vendo a Jose y Jose le vende a Karin, si Karin tiene alguna problemática, va a poder reclamar y me van a poder reclamar a mí como antecesora. Ahora bien, si yo le regalo mi auto a Jose y Jose se lo vende a Karin, y Karin tiene alguna problemática, Karin va a poder reclamar solamente contra Karin, pero no contra mí, porque lo transmití a título gratuito.

ARTICULO 1035.-Adquisición a título gratuito. El adquirente a título gratuito puede ejercer en su provecho las acciones de responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus antecesores.

Como principio general, el que recibe a título gratuito no puede reclamar por saneamiento. Pero va a poder buscar en la cadena de antecesores quien transfirió a título oneroso y ahí iniciar un reclamo. Por ejemplo: si yo lo vendí a Karin un auto que heredé y Karin se lo regala a Jose. Resulta ser que había un tema en la sucesión, y que Jose se ve atacado en su derecho en relación con ese auto. Ese auto Karin se lo regaló, por lo que en principio no podría ir contra ella por saneamiento. Pero, este artículo le permite a Jose subrogarse en los derechos de Karin y reclamarle al antecesor, es decir, a mí, porque yo se lo vendí a Karin. Se lo hubiese regalado estamos en la misma situación y tendría que seguir en la cadena a alguien que me lo haya transmitido a título oneroso, para poder iniciar reclamo por saneamiento.

Esta obligación de saneamiento, en principio, es una obligación natural de los contratos. Es decir, por más que esta cláusula no esté escrita, se va a poder reclamar. Dentro del ámbito del derecho privado, en los contratos paritarios, las partes van a poder disminuir, aumentar o inclusive renunciar a esta posibilidad de reclamar post contractualmente. Así todo, esta renuncia va a ser de interpretación restrictiva.

ARTICULO 1038.-Casos en los que se las tiene por no convenidas. La supresión y la disminución de la responsabilidad por saneamiento se tienen por no convenidas en los siguientes casos: a) si el enajenante conoció, o debió conocer el peligro de evicción, o la existencia de vicios; b) si el enajenante actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad. En algunos casos, aunque se incluya esta renuncia o reducción, se va a tener por no convenida. Por más que sea un contrato paritario, no te puedo hacer renunciar si yo ya sabía que lo que estoy vendiendo tiene un vicio o me iban a reclamar por un mejoramiento. Tampoco la otra parte va a poder renunciar a reclamar por una garantía de saneamiento si yo ya sabía o debía saber que lo que estoy transmitiendo tiene un vicio, o es susceptible de algún reclamo por evicción, o aunque no supiera de este vicio, soy una profesional en la materia. Lo importante es saber que esta obligación de saneamiento, no son garantías contra un enajenante de mala fe. En la mayoría de los casos, la garantía consiste en responder ante la existencia de un vicio, aunque el enajenante no supiera. Además de reclamar por saneamiento, en muchos casos, se va a poder iniciar un reclamo por daños.

1039.-Responsabilidad por saneamiento. El acreedor de la obligación de saneamiento tiene derecho a optar entre: a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; c) declarar la resolución del contrato, excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057. La primera opción es reclamar la subsanación (ej. faltaba una firma, conseguila); la segunda es reclamar el equivalente (ej. este auto no anda bien, cambiámelo por uno que funcione); y la tercera es declarar la resolución. La última opción es la más gravosa, porque siempre se trata de ir por la subsistencia del contrato. Por eso, el mismo artículo le pone un freno al decir “excepto en los casos previstos por los artículos 1050 y 1057”. El 1050 dice que cuando el derecho es subsanable, no se va a poder pedir la resolución. También dice que si estoy dentro del tiempo de la prescripción de la acción y el reclamo ya no va a poder ser válido por el transcurso del tiempo, no voy a poder resolver el contrato. Si el defecto es subsanable, vamos a tener que ir por la subsanación; si el paso del tiempo trae como consecuencia la prescripción, tampoco se va a poder pedir la resolución. Esta acción por saneamiento puede ir acompañada por una acción de daños. Por ejemplo, si yo me veo perjudicada porque tengo un bien con algún vicio, por un lado, voy a pedir que me saneen la situación y por otro voy a iniciar acciones por daños. Sin embargo, no siempre voy a poder reclamar por daños, hay excepciones.

ARTICULO 1040.-Responsabilidad por daños. El acreedor de la obligación de saneamiento también tiene derecho a la reparación de los daños en los casos previstos en el artículo 1039, excepto: a) si el adquirente conoció, o pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; Esto no significa que no pueda reclamar por saneamiento; sino que no va a poder reclamar por daños además de saneamiento.

b) si el enajenante no conoció, ni pudo conocer el peligro de la evicción o la existencia de vicios; c) si la transmisión fue hecha a riesgo del adquirente; Cuando el adquirente sabía y así y todo toma el riesgo.

d) si la adquisición resulta de una subasta judicial o administrativa. La exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se desempeñe profesionalmente en esa actividad. Si el transmitente es por ejemplo un vendedor de autos, no va a poder eximirse de la responsabilidad por los daños diciendo que no sabía ni podía conocer.

 EVICCIÓN El que transmite tiene la responsabilidad de asegurar la existencia y la legitimidad del derecho que está transmitiendo. Hay muchísimos reclamos que tienen que ver con la legitimidad de los derechos. No tiene que ver con la cosa. Yo te puedo vender una casa que está en perfecto estado, pero yo no puedo ser la dueña legítima. Cuando empieza a operar la garantía de evicción es porque aparece un tercero que invoca un mejor derecho que el adquirente.

ARTICULO 1044.-Contenido de la responsabilidad por evicción. La responsabilidad por evicción asegura la existencia y la legitimidad del derecho transmitido, y se extiende a: a) toda turbación de derecho, total o parcial, que recae sobre el bien, por causa anterior o contemporánea a la adquisición; b) los reclamos de terceros fundados en derechos resultantes de la propiedad intelectual o industrial, excepto si el enajenante se ajustó a especificaciones suministradas por el adquirente; c) las turbaciones de hecho causadas por el transmitente. Turbación de derecho: tiene que ver con un mejor derecho; un defecto o un vicio en el título propiamente dicho. Alguien que dice que en realidad no era el dueño, que falta una firma, que la sucesión está mal hecha. Turbación de hecho: tiene que ver con situaciones de hecho; ej. te transmito una casa, pero me quedo todavía en la casa. Hay una turbación, una molestia que tiene que ver con los hechos, y no con el derecho.

ARTICULO 1045.-Exclusiones. La responsabilidad por evicción no comprende: a) las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al transmitente;

Por ejemplo, se te mete alguien en la casa; no es mi culpa y no tengo que hacerme responsable porque yo ya te vendí la casa.

b) las turbaciones de derecho provenientes de una disposición legal;

Por ejemplo, cuando provienen del Estado; te vendo un inmueble y el Estado te expropia para hacer una avenida.

c) la evicción resultante de un derecho de origen anterior a la transferencia, y consolidado posteriormente. Sin embargo, el tribunal puede apartarse de esta disposición si hay un desequilibrio económico desproporcionado.

El hecho es anterior y generaba la posibilidad de un reclamo por evicción, pero se consolida después. Por ejemplo, si yo tengo alguna situación como una firma de un menor de edad, pero ese menor se hace mayor, se termina subsanando. ¿Cómo funciona la evicción? Cuando yo tengo un reclamo de un tercero por un mejor derecho, lo que tenog que hacer es citar al transmitente. Si no lo cité en tiempo y forma, voy a perder la posibilidad de hacerle el reclamo. A mí vienen y me cuestionan por evicción, tengo que citar a mi transmitente para que defienda en el proceso mi derecho.

ARTICULO 1046.-Citación por evicción. Si un tercero demanda al adquirente en un proceso del que pueda resultar la evicción de la cosa, el garante citado a juicio debe comparecer en los términos de la ley de procedimientos. El adquirente puede seguir actuando en el proceso. ARTICULO 1047.-Gastos de defensa. El garante debe pagar al adquirente los gastos que éste ha afrontado para la defensa de sus derechos. Sin embargo, el adquirente no puede cobrarlos, ni efectuar ningún otro reclamo si: a) no citó al garante al proceso; b) citó al garante, y aunque éste se allanó, continuó con la defensa y fue vencido. ARTICULO 1048.-Cesación de la responsabilidad. En los casos en que se promueve el proceso judicial, la responsabilidad por evicción cesa: a) si el adquirente no cita al garante, o lo hace después de vencido el plazo que establece la ley procesal; b) si el garante no comparece al proceso judicial, y el adquirente, actuando de mala fe, no opone las defensas pertinentes, no las sostiene, o no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que dispone contra el fallo desfavorable; c) si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante; o somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable. Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustanciación de los recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho. ARTICULO 1050.-Prescripción adquisitiva. Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción. Por ejemplo, la prescripción adquisitiva en materia de inmuebles es de 10 años; entonces, si ya pasaron los 10 años desde que adquirí, se va a extinguir la responsabilidad por evicción.  VICIOS OCULTOS O REDHIBITORIOS A diferencia de la evicción, lo que sucede con los vicios, lo que está afectado es la cosa propiamente dicha, el bien que se transmite. Cuando hablamos de vicios hablamos de que la cosa está afectada materialmente, físicamente; tiene un defecto. De acuerdo a la gravedad de ese defecto, vamos a tener distintas posibilidades y distintas acciones. Para que opere la obligación de saneamiento por vicios, tiene que cumplir con determinados requisitos. El requisito básico y fundamental es que ese vicio sea oculto. Es decir, el vicio no pudo ser percibido, no solamente por el enajenante sino también por el adquirente. El otro requisito es que el vicio exista en el momento mismo de la celebración. En el momento de la celebración es oculto y se va manifestando con posterioridad.

Por otra parte, ese vicio tiene que tener cierta importancia. Esto no quiere decir que si el vicio es menor yo no tenga ningún tipo de acción. Pero el vicio tiene que dar lugar a que si el adquirente hubiese conocido ese vicio, no hubiese comprado la cosa o hubiera pagado un valor menor por esa cosa. El Código actualmente agrupa a la obligación de saneamiento y establece una cantidad de artículos para ambas garantías y después divide la evicción de los vicios. Antes el Código hablaba de vicios redhibitorios, y decía que esos vicios podían ser más graves o menos graves, y de acuerdo a eso le daba al adquirente distintas acciones. Cuando nosotros hablamos de defectos o vicios ocultos estamos hablando de un género. Y cuando hablamos de vicios redhibitorios estamos hablando de una especie dentro del género. Todo vicio redhibitorio es oculto. Siempre que esté hablando de vicio en obligación de saneamiento, esos vicios o esos defectos van a ser ocultos, por eso dan lugar a la acción. El vicio oculto es un vicio redhibitorio cuando el vicio es de una gravedad tal que, o hace a la cosa impropia para su destino, es decir, no sirve para lo cual el comprador la adquirió, o de haber conocido el vicio, el comprador no lo hubiese adquirido. En estas dos circunstancias el vicio es redhibitorio. Hay un tercer supuesto de vicio que puede ser redhibitorio, cuando las partes convencionalmente acordar que si se da determinado vicio en la cosa, que puede no ser tan grave, pero para una de las partes sí lo es, va a tener las características de un vicio redhibitorio. El adquirente le va a poder devolver al enajenante la cosa y el enajenante el dinero. Por ejemplo, me compro un lavarropas inteligente que me va a avisar por una voz si el agua está muy caliente; si no funciona ese sonido, no es tan grave, pero para mí sí puede ser indispensable que me avise la temperatura del agua. Esta falla no sería un vicio redhibitorio (porque no es tan grave), y sería un vicio oculto porque hay una falla que no se puede notar en el momento de la compra. Yo puedo reclamar, pero cuando la falla es menor y el vendedor me ofrece subsanarla, yo tengo que aceptar esa subsanación, porque siempre vamos a buscar que el contrato continúe. Redhibitorio viene del latín, de hacer retomar. Cuando el vicio es redhibitorio significa que es tan grave, que el que lo compró puede pedir a quien se lo vendió, que retome la cosa y le devuelva el precio. La esencia de la garantía de la obligación de saneamiento, y en este caso del vicio, es que el vicio tiene que existir en el momento de la adquisición. Si esta circunstancia se judicializa, se va a tener que probar. Hay casos en el que puede no estar tan claro si el vicio ya vino o si yo lo hice. Acá es clave el tiempo. Tengo un enajenante a título oneroso y un adquirente a título oneroso. Y tengo un vicio que existía en el momento mismo del contrato, pero que ninguno de los dos lo podía percibir (suponiendo que el enajenante era de buena fe). Plazo que tiene el adquirente para notificarle al enajenante la existencia del vicio: En cuanto el vicio se hace aparente, el adquirente debe avisar al enajenante, notificándole. El tiempo que nos da el Código para notificar es desde que ese vicio se hace visible, tenemos 60 días. ARTICULO 1054.-Ejercicio de la responsabilidad por defectos ocultos. El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los sesenta días de haberse manifestado. Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el

adquirente pudo advertirlo. El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos. Hasta cuándo hay tiempo para reclamarlo: La ley pone un límite de caducidad. El derecho a reclamar por vicios caduca cuando a los 3 años de la adquisición, si se trata de bienes inmuebles. Se supone que si alguien adquiere un inmueble, que ese inmueble tiene un vicio existente al momento de la adquisición, 3 años es un plazo más que suficiente para que ese vicio que estaba oculto se manifieste o exteriorice. Si no se manifiesta en ese plazo, la ley presume que ese vicio ocurrió después y que no existía al momento de la adquisición. Que yo tenga 3 años, no quiere decir que me pueda tomar esos 3 años para notificar; lo tengo que hacer a los 60 días a partir del momento en que el vicio es aparente. Si se trata de cosas muebles, el plazo es de 6 meses.

ARTICULO 1055.-Caducidad de la garantía por defectos ocultos. La responsabilidad por defectos ocultos caduca: a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió; b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento. Estos plazos pueden ser aumentados convencionalmente. Plazo de prescripción:

ARTICULO 2564.-Plazo de prescripción de un año. Prescriben al año: a) el reclamo por vicios redhibitorios; Lo del artículo 1055 son plazos de caducidad. Lo que caduca son los derechos. Lo que prescribe son las acciones. Por ejemplo, me compro un inmueble y al año que lo compré un vicio se hace ostensible. Dentro de los 60 días notifico a mi enajenante. Hice todo bien, pero mi enajenante no me contesta. A partir de ese momento, tengo 1 año para entablar la acción, porque la acción me prescribe. Las relaciones de consumo en cuanto al tema de los vicios: Esta garantía opera cuando hay relaciones de consumo. Hay relación de consumo cuando tenemos una parte proveedor y otra consumidor.

ARTICULO 11 Ley Defensa Consumidor. — Garantías. Cuando se comercialicen cosas muebles no consumibles conforme lo establece el artículo 2325 del Código Civil, el consumidor y los sucesivos adquirentes gozarán de garantía legal por los defectos o vicios de cualquier índole, aunque hayan sido ostensibles o manifiestos al tiempo del contrato, cuando afecten la identidad entre lo ofrecido y lo entregado, o su correcto funcionamiento. La garantía legal tendrá vigencia por TRES (3) meses cuando se trate de bienes muebles usados y por SEIS (6) meses en los demás casos a partir de la entrega, pudiendo las partes convenir un plazo mayor. En caso de que la cosa deba trasladarse a fábrica o taller habilitado el transporte será realizado por el responsable de la garantía, y serán a su cargo los gastos de flete y seguros y cualquier otro que deba realizarse para la ejecución del mismo.

Para bienes muebles usados hay una garantía de 3 meses y para bienes muebles nuevos de 6 meses. Esto es algo mínimo que las partes no pueden disponer; el consumidor no puede renunciar y el proveedor no puede limitarlas, porque es esta ley es de orden público, es decir, indisponible. Se puede pactar un plazo mayor de 6 meses. Cuando te regalan una garantía de 1 año, en realidad es 1 año y medio, porque los 6 meses es lo mínimo que fija la ley. Cuando el bien es llevado a una reparación, es nuestro derecho recibir un certificado de garantía.

ARTICULO 17. Ley Defensa Consumidor — Reparación no Satisfactoria. En los supuestos en que la reparación efectuada no resulte ...