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PRÁCTICA 5. DERECHO CIVIL IV. DERECHOS REALES. GRUPO MAÑANA. CURSO 201920 APELLIDOS………………………………………NOMBRE……………. DNI……………………….

CASO PRÁCTICO 1 Juan establece un usufructo por escritura pública sobre su inmueble a favor de la Sociedad Civil M. B. por un período de cincuenta años. ¿Es válido el usufructo constituido por Juan? Razone su respuesta. Dos cuestiones a tratar: 1. El usufructuario es una persona jurídica. ¿Lo puede ser? Sí, sin problema 2. El límite temporal que se debe aplicar sobre el usufructo cuando estamos ante una persona jurídica. No hay que olvidar que el usufructo es una carga sobre la propiedad. Por ello, hablamos del nudo propietario. Por tanto, a fin de mantener el principio de libre circulación de los bienes, sin carga, aplicamos el límite de los 30 años previsto en el art. 515 CC. Por tanto, el usufructo podrá durar 30 años y será nulo en la parte que sobrepase este plazo.

CASO PRÁCTICO 2 Se constituye un derecho de usufructo sobre una finca hipotecada con la que se garantiza el pago de un crédito. Posteriormente se vende la finca hipotecada. Preguntas: 1. ¿Pueden convivir estos dos derechos reales limitados (hipoteca y usufructo) sobre un mismo bien inmueble? Sí pueden convivir porque no contienen idénticas facultades. Ahora bien, el orden de constitución es fundamental. Se aplica el principio prior tempore potior iure. Esto es, el usufructo recae sobre una finca que ya está hipotecada, por tanto, se puede ver afectado por la ejecución hipotecaria. 2. A la luz de lo dispuesto por el artículo 509, párrafo 1º, ¿el usufructuario se convierte en deudor? El usufructuario no se convierte en deudor. Dice el artículo 509, “El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca”. Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo”.

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3. Si el derecho de usufructo está inscrito en el Registro de la Propiedad, ¿se verá afectado por la ejecución hipotecaria? ¿Y si no está inscrito? Claro que se verá afectado porque su inscripción es posterior al de la hipoteca. Los efectos serán los mismos si no están inscritos, en este caso. Pero si no está inscrito, ya sabemos lo que le puede suceder de cada a que se inscriban derechos reales posteriores al derecho de usufructo. De nuevo prior tempore, potior iure.

CASO PRÁCTICO 3 Doña Carlota es usufructuaria vitalicia de un edificio situado en Madrid, destinado en su totalidad a viviendas. En 2001 arrendó uno de los pisos a Don Ramón. Fallecida Doña Carlota en 2011, Don Vicente, propietario del edificio, interpone una demanda contra Don Ramón a fin de solicitar la resolución del contrato de arrendamiento. Preguntas: 1. ¿Es válido el contrato de arrendamiento realizado por Doña Carlota? Razone su respuesta. Sí es válido el contrato porque, como usufructuario que es, tiene facultades para arrendar las viviendas. 2. Si lo considera válido, ¿el contrato de arrendamiento se puede resolver en caso de fallecimiento de Doña Carlota? Razone su respuesta. Una vez que fallece la usufructuaria, el contrato de arrendamiento se extingue, según art. 480 CC: “Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola”.

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CASO PRÁCTICO 4 Alberto deja todos sus bienes en usufructo vitalicio a Eva y en nuda propiedad a Jaime. En una de las fincas de la herencia Eva construye una casa. Cuando fallece deja como heredera de todos sus bienes a su hija María. María pregunta si tiene algún tipo de derecho sobre la casa en cuestión. Para contestar a esta pregunta atiendan a lo dispuesto por el artículo 487 C. c. y relaciónenlo con los artículos 358 y ss C. c. en materia de accesión. María no tiene ningún derecho sobre la cosa porque el usufructo se extingue con la muerte de Eva, ya que tiene carácter vitalicio. Por tanto, cuando fallece, Jaime adquiere la plena propiedad de la finca. Pero, ¿qué sucede con la casa construida por Eva? El art. 487 CC dice: “El usufructuario podrá hacer en los bienes objeto del usufructo las mejoras útiles o de recreo que tuviere por conveniente, con tal que no altere su forma o su sustancia; pero no tendrá por ello derecho a indemnización. Podrá, no obstante, retirar dichas mejoras, si fuere posible hacerlo sin detrimento de los bienes”. Por tanto, de acuerdo a las reglas de accesión que ya hemos estudiado, Jaime adquiere la casa porque lo construido pertenece al titular del suelo.

CASO PRÁCTICO 5 En los años 50 del siglo XX se constituye convencionalmente en escritura pública una servidumbre de paso entre dos fundos. En los años 80, el dueño del fundo sirviente pretende su extinción en virtud de lo dispuesto por el art. 546.2º C. c. Se desestima su pretensión. No queda acreditado que se haya producido una imposibilidad en el uso de la servidumbre, sino que mantiene su utilidad que es el paso. En los años 90 emprende una nueva demanda por la que pretende la modificación de la servidumbre en función de lo dispuesto por el art. 546.3º C. c. y subsidiariamente por el párrafo segundo del art. 545 C. c. Se afirma que la servidumbre de paso se usa esporádicamente para el paso de personas desde que se produjo “la alteración de los fundos como consecuencia de la construcción de los diferentes edificios”. Ello afecta a la forma como al ejercicio del derecho y por ello debería modificarse su extensión original ya que no se necesita tanta amplitud para el paso de personas (antes pasaban principalmente vehículos). En este sentido el dueño del predio sirviente considera que, aunque la servidumbre no le deviene incómoda, sí le resulta útil o rentable su modificación. Considera que al dueño del predio dominante “le sirve igual un paso más estrecho”. Al dueño del predio sirviente “le resultaría muy útil aprovechar el espacio que dejaría libre la reducción del paso”. De este modo mejoraría el valor patrimonial del local que pretende vender si lo libra de la servidumbre de paso. Preguntas:

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1. ¿Cabría la aplicación del artículo 546.3º C. c.?

El art. 546.3º CC dice que las servidumbres se extinguen “Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior ”. Aquí en este artículo se habla de “no usar” la servidumbre. Sin embargo, en el caso se habla de modificar su extensión. Era una servidumbre utilizada por vehículos, que ahora solo utilizan personas. Por tanto, no se puede aplicar este artículo ya que la servidumbre de paso se sigue utilizando, aunque ahora por personas y no por vehículos.

2. ¿Cabría modificar la servidumbre a la luz de lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 545 C. c.? El art. 545 CC se refiere a la posibilidad de modificar pero dice “El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida”. Por tanto, la servidumbre se debe mantener aunque ante pasaran coches, y ahora personas. “Sin embargo, si por razón del lugar asignado primitivamente, o de la forma establecida para el uso de la servidumbre, llegara ésta a ser muy incómoda al dueño del predio sirviente, o le privase de hacer en él obras, reparos o mejoras importantes, podrá variarse a su costa, siempre que ofrezca otro lugar o forma igualmente cómodos, y de suerte que no resulte perjuicio alguno al dueño del predio dominante o a los que tengan derecho al uso de la servidumbre”. Ahora bien, este segundo párrafo se refiere a modificar la servidumbre, si esta provoca incomodidad. En el caso que se plantea lo que quiere el fundo sirviente es modificar la servidumbre, reducirla, para incrementar el valor económico del local. Una situación no prevista en la ley para modificar una servidumbre a favor del otro fundo.

CASO PRÁCTICO 6 Pedro quiere vender una casa de la que es único propietario. María quiere comprarla, pero para ello necesita un préstamo hipotecario que le ofrece el Banco Santander. Sin embargo, no puede adquirirla en estos términos porque el inmueble objeto de la venta no se encuentra inmatriculado. ¿Por qué no puede conceder la Entidad Bancaria un préstamo con una garantía hipotecaria si el inmueble no está inmatriculado en el Registro de la Propiedad? Porque la hipoteca necesita ser inscrita siempre. Si el inmueble no está inmatriculado, no se puede inscribir la hipoteca. Es decir, no puede ser hipotecado....