Cours 6 (notes contrat) PDF

Preview

Summary

Karine Doucet...

Description

Cours 6 – Vente à tempérament et vente d’un immeuble à usage d’habitation

1.

La vente à l’essai (art. 1744 CCQ)___________________________________________ a.

Définition : Vente sous condition suspensive jusqu’à ce que la partie décide que le bien lui convient ou non; ou si rien n’est stipulé dans les 30 jours. Ex. Musicienne et spécialiste ds grattage de guitare. Je décide d’acheter une guitare à B. Je vais acheter la guitare, mais j’ai x jours pour essayer et déterminer si le bien rencontre mes critères. Exception à la vente normale. i.

Délivrance  Délivrance se fait au moment de la conclusion de la vente avec le vendeur ou qu’il y a eu échange de consentement  Contrairement à une vente standard, le transfert de propriété n’est pas en même temps, mais utilisation du bien.

ii.

Essai (art. 1744 al.2 CCQ) Durée stipulée : Durée va être valide selon ce que les parties vont stipuler. Durée non-stipulée : 30 jours (art. 1744 al.2 CCQ) : Si aucune durée mentionné ds le contrat, ds les 30 jours depuis la délivrance va être ma période d’essai si rien n’est stipulé. But : Éviter des situations juridiques incertaines si on ne mentionne rien. (1394) Silence vaut consentement. Si après 30 jours, le vendeur n’a pas de nouvelles de l’acheteur, la condition va être réalisée.

iii.

Obligation suspendue (art. 1744 al. 1, 1497 à 1507 CCQ)  Tant que l’obligation n’a pas eu lieu (acheteur n’a pas donné sa réponse quant à la satisfaction de l’acheteur d’accepter ou non le bien), l’acheteur ne va pas être propriétaire du bien. 

b. 1

Il va donc être comme si le vendeur prête le bien à l’acheteur puisqu’il n’est pas propriétaire du bien. L’acheteur devient alors un administrateur du bien d’autrui (simple administration). Présomption simple (art. 2847 al. 2 CCQ)

Effet rétroactif (art. 1506 à 1507 al.1 CCQ)

i.

Acheteur satisfait ou réputé satisfait : Formation du contrat rétroactive à l’échange de consentements (au moment qu’il se déclare satisfait), donc lorsqu’il y a eu délivrance. Si l’acheteur ne mentionne rien, il y aura effet rétroactive depuis l’échange de consentement.

ii.

Acheteur insatisfait : Remise en état (art. 1699 à 1707 CCQ). Si l’acheteur décide de ne pas acheter le bien après le délai, il y aura un remboursement du prix de vente ou un dépôt et l’acheteur devra rendre le bien au vendeur. L’acheteur aura assumé l’usage de bien pendant la période d’essai.

c.

Obligation du vendeur : Délivrance. Va être le point de départ pour le délai de la période d’essai de l’acheteur.

d.

Obligation de l’acheteur i. Administration du bien d’autrui chargé de la simple administration (art. 1299 à 1305 CCQ, 1308 à 1318 CCQ) : Tant que la condition n’est pas réalisée (consentir ou non du bien), l’acheteur devient un administrateur pour autrui. (1309) Devoir de prudence et diligence. ii.

Assumation des risques

e. Droit de refuser l’achat  Si l’acheteur refuse l’achat durant la période d’essai, ce n’est pas claire si le refus doit être raisonnable ou non. Autant objectif que subjectif.

2



Toutefois, le refus ne doit pas être capricieux. Il doit avoir un fondement objectif, mais pas nécessairement le meilleur fondement objectif.



L’acheteur doit être considéré de bonne foi et doit être intéressé d’acheter le bien.



Les modalités du droit de refuser peut-être prévu dans la convention.

2.

La vente à tempérament___________________________________________________ Pour les contrats de consommation, il faut appliquer les articles 132 à 149 de la Loi sur la protection du consommateur. Préséance au C.c.Q. a.

Définition (art. 1745 al.1 CCQ) i. Vente à terme (art. 1745, 1508 à 1517 CCQ) :  Le vendeur demeure propriétaire jusqu’à ce qu’il reçoive la totalité du prix de vente. Ex. Achat d’une auto.



Pas payé comptant, délai pour effectuer le paiement de la voiture selon ce qui est convenu dans le contrat. Bonne garantie du vendeur (moyen du vendeur) pour garantir le paiement du prix de vente. Le vendeur peut donc reprendre le bien, car il est propriétaire du bien jusqu’à paiement total.



Le transfert de propriété se fait lors du plein paiement du prix de vente. Aucun effet rétroactif, sauf si stipulé dans le contrat.

 ii.

b.

Réserve de propriété  Le vendeur demeure propriétaire du bien  Aucune formalité particulière à respecter pour édicter la réserve du propriété du bien, simplement un contrat consensuel (1385) Ex. Réserve de propriétaire peut être inscrite ds le bas d’une facture.  Toutefois, le vendeur doit prouver que l’acheteur avait consenti lors de la transaction pour être opposable. Si le vendeur décide de m’envoyer la facture pas la poste est c’est inscrit, il n’y aura pas de problème.

Publication requise de la réserve de propriété (art. 1745 al 2 CCQ et Règlement sur le registre des droits personnels et réels mobiliers, art. 15 à 15.02 i.

Biens visés (1745) al. 2 

3

La réserve de propriété doit être publié pour : o Véhicule routier o Tout autre bien meuble déterminés par règlement (15) RDPRM Caravane, moto-marine, bateau, autobus (p.1198).

o Biens meubles acquis pour l’exploitation d’une entreprise (1525) al. 3 En cas de doute, on publie la réserve de propriété. o Biens immeubles (2938), (2941), (1455) : Publication pour être opposable.

ii.



Opposable aux tiers – 15 jours depuis transaction : Pour être opposable au tiers, doit être publié à compter du 15 jours depuis la vente. N’est opposable aux tiers que si elle est publiée; cette opposabilité est acquise à compter de la vente si la réserve est publiée dans les 15 jours. La cession d’une telle réserve n’est également opposable aux tiers que si elle est publiée.



Peut-être opposable APRÈS 15 jours, mais n’aura pas d’effet rétroactif (1749).

Tiers  Syndic – réserve de propriété non publié : Acheteur achète un bien qui est faite sous vente à tempérament avec réserve de propriété n’est pas publiée. o Si l’acheteur fait faillite entre le moment de la vente et le plein paiement due vendeur. Est-ce que la réserve de propriété est opposable au syndic?  Non. Le syndic n’est pas considéré comme un tiers, donc il lui est opposable comme s’il était l’acheteur. Pas nécessaire de publier la réserve de propriété pour qu’il lui soit opposable.  Ouellette c. Lefebvre.



Créancier hypothécaire (2670) : Prêt d’argent avec une garantie du bien hypothéqué. On donne une garantie sur le bien qui appartient au vendeur. Le vendeur reste propriétaire jusqu’à paiement de la totalité du bien. Avant le plein paiement qui va être due, l’hypothèque prendra effet que lorsque le DB deviendra propriétaire du bien. Donc, avant que l’acheteur devienne propriétaire, l’hypothèque ne vaut pas rien, car il n’est pas encore propriétaire de l’immeuble encore. Rembourser le solde de la dette au vendeur.

c.

Risques à l’acheteur à compter de la délivrance (art. 1746 CCQ) sauf : Exception à la vente standard de (1456). La vente à tempérament transfère à l’acheteur les risques de perte du bien à compter de la délivrance; SAUF : qu’on

4

soit assujetti à moins qu’il ne s’agisse d’un contrat de consommation ou que les parties n’aient stipulé autrement (133) LPC ou les parties conviennent autrement et décide que le vendeur soit responsable jusqu’à plein paiement.

i. ii. d.

Contrat de consommation (art. 133 et 145 LPC) Stipulation

Défaut de payer le prix (art. 1748 CCQ) : Si l’acheteur fait défaut de payer le bien selon le contrat, le vendeur peut exiger le paiement immédiat des versements échus ou reprendre le bien vendu; si le contrat contient une clause de déchéance du terme, il peut plutôt exiger le paiement du solde du prix de vente.

i.

Versements échus Créancier prioritaire (art. 2651 al. 1 (2) CCQ) : Réclamer les paiements en retard

ii.

Déchéance du terme : Exiger le paiement du solde due lorsque la déchéance du terme est demandée  Déchéance du terme : o Clause déchéance du terme stipulé ds contrat pr exiger le paiement du sold due. Slmnt si clause ds contrat en faveur du vendeur. o (1747) Vente en justice. Provoque la déchéance du terme. Solde devient exigible. Bien cédé en faveur d’un tiers (bien autrui)  Si acheteur devient insolvable (1514).

iii. e.

5

Reprise de possession (voir ci-dessous e.)

Reprise de possession (art. 1749 CCQ) : Le veneur peut reprendre le bien et peut conserver l’argent reçu par l’acheteur. Résiliation du contrat. Le vendeur peut conserver les paiements qui lui ont été faits et, à moins stipulation contraire, le vendeur ne peut réclamer le solde de ce qui est du. Pas d’ordre public. Le vendeur peut exiger la totalité du solde due et garder les paiements qui ont été faits. i.

Contrat de consommation : règles de la LPC in fine art. 1749 al.1 et art. 139 et ss LPC. LPC > C.c.Q.

ii.

Procédure (art. 1749, 2749 à 2794 CCQ)  Nécessite préavis de 20 jours  (2758) al. 2 :

o Bien meuble : Préavis de 20 jours par le vendeur à l’acheteur o Bien immeuble : Préavis de 60 jours par le vendeur o Contenu du préavis (2758) : Vendeur doit inscrire ds préavis que l’acheteur pt remédier au défaut. Exé Gré à gré, vente sous contrôle de justice ou paiement. o (2761), (2762) Doit contenir le droit de remédier au défaut. Fait par le DB (acheteur ou le tiers). o (2780) iii.

Extinction de la dette (art 1749 al. 1 et 2782 CCQ) : (1745) al. 2.  Si le vendeur reprend possession du bien : o Réserve de propriété dument publiée en vertu de (1745) : La vente va être opposable aux tiers et opposables aux acquéreurs subséquents. o Si la réserve de propriété est non-publié : Non-opposable aux tiers, le vendeur va perdre son droit de propriété. o Réserve publiée tardivement (25-26e jour) : Le vendeur publie tardivement, au-delà de 15 jours, va aller contre l’acheteur initial et l’acheteur subséquent qui a acquis le bien avant la publication. Si le tiers achète avant la publication, la réserve de propriété ne lui est pas opposable. Si tiers achète après la publication, la réserve de propriété va lui être opposable. o Exemples.  Vente entre A et B. Je publie en 2016. En 2017, j’Ai une vente avec C, la réserve va être opposable en 2016

iv.

6



En 2015 vente entre A et B et 2016 vente à C. En 2017, A voit qu’il n’y a pas eu de publication, la réserve va être inopposable à C.



En 2015, la vente entre A et B et A (vendeur) ne publie jamais le dr de propriété et B décide de vendre en 2017. La réserve est inopposable à C.

Effets à l’égard des tiers

3.

La vente d’un immeuble d’habitation__________________________________ a.

à

usage

Application (art. 1785 CCQ) à (1795) : Ordre public de protection. Pas possible d’y déroger. -

Décision St-Martin : (1785) Ordre public. Ne doit pas subir de pression à faire sa décision. Faculté de dédit : Modalités sont aussi d’ordre public. Refus valable. Assurer qualité des bâtiments construit au Québec et protéger la partie le plus faible (promoteur immobilier).

-

Copropriété : 1012 et ss. 1036 et ss.

ii.

Immeuble d’habitation : Maison préfabriquée, pas nécessairement maison neuve ou non (rénovée ou condo). Pas slmnt usage exclusif d’habitation, usage d’habitation mixe possible, peut avoir un usage commercial (ex. condo avec partie haut résidentiel et bas commercial). Pas obligé d’avoir un terrain. Déjà bâtis ou va l’être éventuellement. Maison préfabriquée en usine. Immeubles rénovés (rénovations importantes ou transformé en copropriété divise).

iii.

Constructeur ou promoteur : Vendu par constructeur ou promoteur de l’immeuble. Pas lié à un agent immobilier.

iv.

Achat par une personne physique pour l’habiter elle-même (1785) : Personne physique qui doit l’habiter. À contrario, si j’achète un immeuble par un promoteur et que je l’achète pour mes parents ou ma fille, ne va pas fonctionner, car je dois moi-même l’habiter.

b. Contrat préliminaire (promesse d’achat) (art. 1785 CCQ) i.

7

Contenu (art. 1785 al 2 et 1786 CCQ) : Le promettant à l’acte doit pouvoir se dédire de la promesse. Sinon, nullité de vente.  (1785) al. 2 Promesse d’achat unilatéral ou bilatéral.  (1786) Prix de vente, date de délivrance, nom de promettant, nom de promettant acheteur, charges réalisées sur l’immeuble et toute

information reliée à la superficie de l’immeuble (Ex. Zone inondable). ii.

Faculté de dédit (1785) al. 2: L’acheteur doit être capable de résoudre la promesse à sa discrétion ds les 10 jours depuis la signature.  Contrat va être nul s’il n’y a pas de faculté de dédit.  Le délai de 10 jours peut être supérieure.  (1786) Si on décide d’exercer la faculté de dédit par l’acheteur, il y a une indemnité en faveur du vendeur prévu. Ne peut excéder 0.5% du prix de vente convenu entre les parties.

iii.

Sanction (1793) : S’il n’y a pas de contrat préliminaire prévue, peut être annulé à la demande de l’acheteur, il doit prouver qu’il a subit un préjudice sérieux. Nullité relative. Pas nécessaire de soulever le dol, seulement préjudice sérieux. Si information fausses sur les éléments importants, recours du dol (1401), (1407).

c. Note d’information (1787), (1788), (1789): Fournit en plus du contrat préliminaire à l’acheteur. i. Cas prévus : (1787) Copropriété divise/indivise dans un immeuble de 10 unités ou plus, indivise ds 10 logements ou plus, commune, 10 résidences ou plus, on doit fournir de l’information du contrat préliminaire. Comporte au moins 10 logements, comporter une note d’information incluant les noms, budgets prévisionnels, tout ce qui s’est passé sur la copropriété afin que les gens achètent en plein connaissance. ii. iii. iv. v.

Contenu (art. 1788 et 1789 CCQ) Annexe – déclaration de copropriété et règlement de l’immeuble (art. 1788 al. 2 CCQ) Résiliation des baux (copropriété divise) (art. 1790 CCQ) Sanction pour l’omission de remettre la note d’information

d. Résolution pour non-inscription (art. 1792 CCQ) e. Garanties : règles du contrat d’entreprise : (art. 1794, 2103, 2118 à 2121 CCQ) i. Débiteur de la garantie Un entrepreneur ou un promoteur, pour toute vente et non seulement pour celle de l’article 1785 CCQ ii. Description

8

Parties

Demandeurs : St-Martin; Défenderesses : Les Résidences Pro-Fab inc.

Faits

Les appelants rencontrent l’intimée (entrepreneur spécialisé ds la construction et la vente de maisons préfabriquées) et choisissent un modèle de résidence. Les appelants signent une promesse d’achat de vente et versent 5 000$. Par la suite, les appelants informent l’intention de se dédire de la promesse et désirent annuler la promesse d’achat. L’intimé refuse, invoquant que la procédure au contrat n’a pas été respectée, car il y a une clause ds le contrat qui revoit que la faculté de dédit s’exerce par une visite au bureau de l’intimée. Les appelants veulent le remboursement de l’Acompte versé et des dommages pr honoraires des avocats.

Analyse

L’exigence posée par la clause contestée contrevient-elle à une disposition d’ordre public? (1785) Ordre public. Vente immeuble à usage d’habitation, exigence d’un contrat préliminaire et une clause de nullité relative en cas de préjudice sérieux. Le contrat préliminaire doit contenir une disposition permettant à l’acheteur de se dédire de sa promesse d’achat ds un délai de 10 jours. Disposition d’ordre public de protection (protection de l’individu). L’assujettissement de l’exercice du dédit à une visite au bureau de l’intimée met en péril l’objectif du législateur, car celui-ci considère l’acheteur comme étant une partie défavorisée et faible vis-à-vis du vendeur professionnel. L’acheteur doit pouvoir prendre sa décision librement après réflexion et sans pression.

Décision

9

Accueil l’appel, infirme le jugement de première instance....